Ипотека снимается сама.
Запрет на распоряжение нет.
И именно он виден в справке об обременениях, из-за него банк отказывается финансировать перепродажу, и из-за него объект стоит обездвиженным.
Публичные торги это не договор. Нет продавца, который за что-то отвечает, нет нотариуса, который проверит, и нет предварительного договора, в котором можно о чём-то договориться. Есть государственное властное действие.
Практическое последствие одно, и оно тяжёлое: никто напротив не несёт ответственности за состояние и за права на объект. При обычной сделке продавец отвечает за эвикцию и за скрытые недостатки, а нотариус проверяет обременения и обязан предупредить. Здесь нет ни того, ни другого.
Собственность может быть установлена по владению
По ст. 483 ГПК ЧСИ (частный судебный исполнитель) описывает объект, убедившись, что он был собственностью должника на день наложения запрета на распоряжение. Только закон прямо допускает, при отсутствии надёжных данных, принять это по владению.
То есть государственная машина может продать объект, о котором она сама установила только то, что кто-то им владеет. Почти никто не читает эту статью. Как чужое владение становится правом: приобретательная давность.
Скидка не обсуждается.
Она записана в кодексе.
Начальная цена, с которой идут торги при первых торгах, это 80 процентов от оценки эксперта (ст. 485, ч. 4 ГПК). Если торги не состоятся, новые идут от 90 процентов от начальной цены первых (ст. 494, ч. 2 ГПК), то есть 72 процента от оценки.
⚠️ Часть правовых порталов до сих пор публикует 75 и 60 процентов. Это старая редакция: число изменено Законом об изменении и дополнении ГПК, «Държавен вестник», № 86 от 27 октября 2017 года. Правовой портал без даты редакции не источник для дословной цитаты из закона.
И верхний предел, который почти никто не считает. По ст. 489, ч. 6 ГПК предложение более чем на 30 процентов выше начальной цены недействительно. При старте с 80 процентов это значит, что торги законно могут дойти до 104 процентов от оценки.
Нормативная скидка в 20% исчезает при одном-единственном конкурирующем участнике торгов. И поскольку каждый участник имеет право только на одно предложение, отреагировать на чужое невозможно.
Граница это первая ипотека
Верный факт это ст. 175, ч. 1 ЗЗД: с проведением публичных торгов погашаются все ипотеки на объект, а также все вещные права, установленные после первой ипотеки. Неверный вывод это «значит объект выходит чистым».
У нормы есть внутренняя граница во времени. Всё после первой ипотеки снимается. Всё до неё остаётся. Право пользования родителя, внесённая в регистр долгосрочная аренда, сервитут в пользу соседнего участка: если они старше первой ипотеки, они переживают торги и связывают покупателя.
И это не редкость. Жильё должника не подлежит обращению взыскания, если у него и у его близких нет другого, а эта защита отпадает, когда на объекте есть ипотека в пользу взыскателя. То есть почти каждое жильё, которое доходит до публичных торгов, было в ипотеке, а первая ипотека редко бывает первым внесённым документом в партиде (учётной записи по объекту в регистре).
У аренды свой режим: внесённая в регистр после первой ипотеки, она непротивопоставима, и ввод во владение идёт и против арендатора. Внесённая до неё, связывает покупателя на весь свой срок. Не внесённая, но с достоверной датой, связывает до одного года. Как право пользования выглядит изнутри: объект с внесённым в регистр правом пользования.
⚠️ И самое важное для практики: объявление по ст. 487, ч. 1 ГПК должно указать собственника, описание, в ипотеке ли объект, есть ли ограниченные вещные права, внесённые исковые заявления, запреты на распоряжение и договоры аренды, начальную цену и даты. Но только есть ли они, а не с какого времени они относительно ипотеки. У двух самых свежих варненских объявлений на портале КЧСИ (Палата частных судебных исполнителей), проверенных 4 сентября 2026 года, поле обременений пустое.
Самое дорогое недоразумение
в этой теме.
Половина правовых сайтов пишет, что запреты на распоряжение снимаются по должности или гасятся со вступлением постановления в силу. И то и другое неверно, а цитируемый текст вообще не говорит о запретах.
Верховный кассационный суд высказался прямо: внесённые в регистр запреты на распоряжение не гасятся после проведения публичных торгов, кроме прямо предусмотренных законом случаев (ТР № 1/2015 ОСГТК, постановлено 10 июля 2018 года, п. 3).
Причина защитная: запрет бережёт взыскателя, если продажа отпадёт и объект вернётся к должнику. Просить о погашении записи легитимированы орган или лицо, наложившее запрет, а не покупатель в этом своём качестве. Он может подать заявление судье по вписванията (судье по регистрации) после вступления постановления в силу, но на свой риск и на нём лежит бремя установить, что производство завершено и неудовлетворённых взыскателей нет.
Последствие финансовое, а не теоретическое. Пока запрет стоит в партиде, ни один банк не финансирует перепродажу и ни один покупатель не платит против такой справки об обременениях. Покупатель собственник того, что не может продать.
Две недели, собственными средствами
Задаток это 10% от начальной цены, вносится до подачи предложения и теряется при неоплате. Каждый участник торгов имеет право только на одно предложение. Срок внесения всей цены это 14 дней с завершения торгов, а для следующего по очереди участника, если первый не заплатит, в законе осталась одна неделя, потому что при продлении в 2017 году поправка там была пропущена.
Отсюда и то, почему банк практически отпадает. Цепочка при ипотечном кредите это подпись, внесение записи, справка о внесённом обременении, выдача кредитных средств, и она занимает от пяти до десяти рабочих дней уже после сделки. Здесь нет сделки, на которой можно установить ипотеку, до того как цена уплачена полностью. Банку пришлось бы финансировать покупку, при которой заранее неизвестно, какой суммой выиграют торги, срок четырнадцать календарных дней, и на объекте может остаться внесённый запрет на распоряжение.
Поэтому публичные торги это практически рынок для покупателей с собственными средствами. Объект со скидкой в двадцать процентов, но платится наличными за две недели. Эти два предложения одно предложение. Как работает обычная цепочка: ипотечный кредит.
Вы заплатили всё
и ещё не собственник.
По ст. 496, ч. 2 ГПК покупатель приобретает права со дня вступления в силу постановления о передаче объекта (постановление за възлагане). Не с оплаты и не с самого постановления. Между внесением всей цены и собственностью стоит двухнедельный срок на обжалование, а при поданной жалобе неопределённое время, потому что закон не ставит срока окружному суду.
И приобретение производное: «все права, которые имел должник». Имел идеальную часть, получаете идеальную часть. Не имел ничего, получаете ничего. При объекте в общей собственности по ст. 500 ГПК продаётся только идеальная часть должника, то есть вы становитесь сособственником с незнакомыми людьми.
Если впоследствии выяснится, что должник не был собственником, ст. 499 ГПК даёт покупателю требовать обратно внесённую цену. Обратный путь существует, но идёт через иск о собственности, вступившее в силу решение, отдельный исполнительный лист и взыскание. Сбор ЧСИ, местный налог и вложенное в ремонт по этому порядку не возвращает никто.
Ввод во владение идёт против любого лица, которое держит объект, и оно может защищаться только иском о собственности. Только срока для ввода нет: закон говорит, что он производится, а не когда. И против лица с противопоставимым основанием, то есть с правом пользования или арендой старше первой ипотеки, ввод не работает вообще.
Объект дешевле. День дороже.
Расходы сверх цены целиком за счёт покупателя: сбор за постановление о передаче 1,5% от продажной цены с потолком 1 533,88 EUR плюс НДС, местный налог на приобретение 3% для Варны, внесение записи 0,1%, и ввод во владение 1% плюс НДС, если объект обитаем.
Один и тот же объект, одна и та же цена 100 000 EUR в Варне. По публичным торгам: 4 900 EUR, то есть 4,90%. С вводом во владение: 6 100 EUR, то есть 6,10%. По нотариальной сделке: 3 665 EUR, то есть 3,67%. Разница 1 234,51 EUR в пользу нотариальной сделки, а с вводом во владение 2 434,51 EUR.
Причина в сборе за передачу: 1,5% от цены больше нотариального сбора за ту же цену, даже после потолка. И одна деталь, которая переворачивает ожидание по ставке: для Варны местный налог 3%, законный максимум, поднятый решением муниципального совета. Число 2,5%, которое выходит в общих статьях, не варненское.
Сколько остаётся от скидки при покупке по начальной цене: около 16% при первых торгах и около 33% при новых. При торгах до законного потолка, однако, вы выходите на 8,6% выше оценки. Как рождаются пять разных чисел для одного объекта: реальная цена.
175 из 1 444.
Второе место в стране.
Снимок портала Палаты частных судебных исполнителей от 4 сентября 2026 года: всего по стране 1 444 объявленных объекта, из них Варна 175, против 137 по Бургасу, 50 по Пловдиву и 38 по Софии-городу. У Варны в 4,6 раза больше, чем у Софии-города.
⚠️ Число это снимок одного дня, а не годовой объём: объявленные объекты сменяются непрерывно. Но порядок говорит достаточно, а именно что это не экзотика, а параллельный рынок примерно со ста семьюдесятью объектами в городе в произвольный день.
И три срока, которые источники путают систематически. Начальная цена: часть порталов даёт 75%, действующее это 80%. Срок оплаты: дают одну неделю, закон даёт две с 2017 года. Срок обжалования постановления: часть порталов даёт одну неделю, закон даёт две с 2019 года.
Отдельно и одна налоговая разница, которой не видно из объявления: при должнике, зарегистрированном по ЗДДС (Закон о НДС), налог включён в цену. Зарегистрированное лицо пользуется налоговым вычетом, физическое лицо нет. За один и тот же объект по одной и той же цене фирма и физическое лицо платят разную реальную цену, и разница доходит до 20%. Это особенно часто при ателье, торговых объектах и парковочных местах.
Часто задаваемые вопросы
Снимаются ли все обременения при публичных торгах?
Нет. По ст. 175, ч. 1 Закона об обязательствах и договорах с проведением публичных торгов погашаются все ипотеки на объект, а также вещные права, установленные после первой ипотеки. Права, установленные до первой ипотеки, остаются и связывают покупателя. Поскольку почти каждое жильё, дошедшее до публичных торгов, было в ипотеке, у первой ипотеки всегда есть дата, и всё внесённое в регистр до неё переживает торги.
Гасится ли запрет на распоряжение публичными торгами?
Нет. Толковательным решением № 1/2015 ОСГТК Верховного кассационного суда, постановленным 10 июля 2018 года, принято, что внесённые в регистр запреты на распоряжение не гасятся после проведения публичных торгов, кроме прямо предусмотренных законом случаев. Просить о погашении записи легитимированы орган или лицо, наложившее запрет, а не покупатель в этом своём качестве. Пока запрет стоит в партиде, объект практически непродаваем и нефинансируем.
Можно ли купить объект с публичных торгов в ипотечный кредит?
На практике очень трудно. Срок внесения всей цены четырнадцать дней с завершения торгов, а при ипотечном кредите внесение записи об ипотеке и выдача кредитных средств происходят после сделки. Здесь нет сделки, на которой можно установить ипотеку, до того как цена уплачена полностью. Сверх того заранее неизвестно, какой суммой выиграют торги, а на объекте может остаться внесённый запрет на распоряжение. Поэтому публичные торги это практически рынок для покупателей с собственными средствами.
С какой цены идут торги и до какой они могут дойти?
Начальная цена на первых публичных торгах это 80 процентов от оценки эксперта, а на новых торгах 90 процентов от начальной цены первых, то есть 72 процента от оценки. Предложение более чем на 30 процентов выше начальной цены недействительно, то есть при старте с 80 процентов торги законно могут дойти до 104 процентов от оценки. Нормативная скидка исчезает при одном-единственном конкурирующем участнике торгов.
Одна справка, до задатка
Закажите справку об обременениях и посмотрите две вещи: есть ли внесённый запрет на распоряжение и какая дата у первой ипотеки. Всё внесённое до неё остаётся вашей проблемой, а объявление вам этого не скажет. Задаток 10% и он теряется, то есть проверка стоит на два порядка меньше, чем ошибка.
Пришлите нам объявление и партиду. Вернём, какие обременения снимаются, какие остаются и во сколько обходится день, в который объект становится вашим.
Этот материал не является юридической консультацией и не является рекомендацией участвовать в конкретных торгах. Конкретный случай проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.