Հիփոթեքն ընկնում է ինքնաբերաբար։
Արգելանքը՝ ոչ։
Եվ հենց այն է երևում ծանրաբեռնումների վկայականում, նրա պատճառով բանկը հրաժարվում է ֆինանսավորել վերավաճառքը, և նրա պատճառով գույքը կանգնած է անշարժ։
Հրապարակային վաճառքը պայմանագիր չէ։ Չկա վաճառող, որ ինչ-որ բանի համար պատասխանատու լինի, չկա նոտար, որ ստուգի, և չկա նախնական պայմանագիր, որում որևէ բան պայմանավորվի։ Կա պետական իշխանական գործողություն։
Գործնական հետևանքը մեկն է և ծանր՝ դիմացը ոչ ոք պատասխանատվություն չի կրում գույքի վիճակի և նրա վրա իրավունքների համար։ Սովորական գործարքի դեպքում վաճառողը պատասխանատու է էվիկցիայի և թաքնված թերությունների համար, իսկ նոտարը ստուգում է ծանրաբեռնումները և պարտավոր է զգուշացնել։ Այստեղ երկուսն էլ բացակայում են։
Սեփականությունը կարող է հաստատված լինել ըստ տիրապետման
Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (ГПК) հոդված 483-ի համաձայն մասնավոր դատական կատարածուն (ЧСИ) նկարագրում է գույքը այն բանից հետո, երբ համոզվում է, որ այն արգելանքի օրվա դրությամբ պարտապանի սեփականությունն է եղել։ Միայն թե օրենքը հստակ թույլ է տալիս, հավաստի տվյալների բացակայության դեպքում, դա ընդունել ըստ տիրապետման։
Այսինքն՝ պետական մեքենան կարող է վաճառել գույք, որի մասին ինքն է հաստատել միայն այն, որ ինչ-որ մեկը պահում է այն։ Այս հոդվածը գրեթե ոչ ոք չի կարդում։ Թե ինչպես է ուրիշի տիրապետումը դառնում իրավունք՝ ձեռքբերում վաղեմությամբ։
Զեղչը չի բանակցվում։
Այն գրված է օրենսգրքում։
Մեկնարկային գինը, որից սկսվում է աճուրդն առաջին վաճառքի ժամանակ, փորձագետի գնահատման 80 տոկոսն է (ГПК-ի հոդված 485, մաս 4)։ Եթե վաճառքը չկայանա, նորը մեկնարկում է առաջինի մեկնարկայինի 90 տոկոսից (ГПК-ի հոդված 494, մաս 2), այսինքն՝ գնահատման 72 տոկոսից։
⚠️ Իրավական պորտալների մի մասը դեռ հրապարակում է 75 և 60 տոկոս։ Սա հին խմբագրություն է՝ թիվը փոխվել է ГПК-ի փոփոխման օրենքով, Պետական թերթ (ДВ), թիվ 86, 27 հոկտեմբերի 2017։ Խմբագրության ամսաթիվ չունեցող իրավական պորտալը օրենքից բառացի մեջբերման աղբյուր չէ։
Եվ վերին ծայրը, որը գրեթե ոչ ոք չի հաշվում։ ГПК-ի հոդված 489, մաս 6-ի համաձայն մեկնարկային գնից 30 տոկոսից ավելի բարձր առաջարկն անվավեր է։ 80 տոկոսից մեկնարկելիս դա նշանակում է, որ աճուրդը օրինական կերպով կարող է հասնել գնահատման 104 տոկոսի։
20% նորմատիվ զեղչը անհետանում է ընդամենը մեկ մրցակից առաջարկողի դեպքում։ Եվ քանի որ ամեն առաջարկող իրավունք ունի միայն մեկ առաջարկի, ուրիշի առաջարկին արձագանքելու հնարավորություն չկա։
Սահմանը առաջին հիփոթեքն է
Ճիշտ փաստը Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 175, մաս 1-ն է՝ հրապարակային վաճառքի իրականացմամբ մարվում են գույքի վրա բոլոր հիփոթեքները, ինչպես նաև բոլոր իրային իրավունքները, որոնք հաստատվել են առաջին հիփոթեքից հետո։ Սխալ եզրակացությունն այն է, թե «ուրեմն գույքը դուրս է գալիս մաքուր»։
Նորմն ունի ներքին սահման ժամանակի մեջ։ Առաջին հիփոթեքից հետո ամեն ինչ ընկնում է։ Նրանից առաջ ամեն ինչ մնում է։ Ծնողի օգտագործման իրավունք, գրանցված երկարաժամկետ վարձակալություն, հարևան գույքի սերվիտուտ՝ եթե դրանք առաջին հիփոթեքից առաջվա են, վերապրում են վաճառքը և պարտավորեցնում գնորդին։
Եվ սա հազվադեպ չէ։ Պարտապանի բնակարանը չբռնագանձելի է, եթե ինքը և իր մերձավորները այլ բնակարան չունեն, իսկ պաշտպանությունն ընկնում է, երբ գույքի վրա կա հիփոթեք պահանջատիրոջ օգտին։ Այսինքն՝ հրապարակային վաճառքի հասնող գրեթե ամեն բնակարան հիփոթեքված է եղել, իսկ առաջին հիփոթեքը հազվադեպ է գույքի ռեգիստրի գործի առաջին գրանցված փաստաթուղթը։
Վարձակալությունն ունի իր ռեժիմը՝ առաջին հիփոթեքից հետո գրանցվածը չի հակադրվում, և տիրապետման մեջ մտցնումը գնում է նաև վարձակալի դեմ։ Նրանից առաջ գրանցվածը պարտավորեցնում է գնորդին իր ամբողջ ժամկետով։ Չգրանցվածը, բայց հավաստի ամսաթվով, պարտավորեցնում է մինչև մեկ տարի։ Թե ինչպես է օգտագործման իրավունքը երևում ներսից՝ գույք գրանցված օգտագործման իրավունքով։
⚠️ Եվ պրակտիկայի համար ամենակարևորը՝ ГПК-ի հոդված 487, մաս 1-ով հայտարարությունը պետք է նշի սեփականատիրոջը, նկարագրությունը, արդյոք գույքը հիփոթեքված է, կան արդյոք սահմանափակ իրային իրավունքներ, գրանցված հայցադիմումներ, արգելանքներ և վարձակալության պայմանագրեր, մեկնարկային գինը և ամսաթվերը։ Բայց միայն այն, թե կա՞ն դրանք, ոչ թե երբվանից են հիփոթեքի համեմատ։ Մասնավոր դատական կատարածուների պալատի (КЧСИ) պորտալում Varna-ի երկու ամենանոր հայտարարությունները, ստուգված 4 սեպտեմբերի 2026-ին, ծանրաբեռնումների համար դատարկ դաշտ ունեն։
Թեմայի ամենաթանկ
թյուրիմացությունը։
Իրավական կայքերի կեսը գրում է, որ արգելանքները հանվում են ծառայողական կարգով կամ հանվում են որոշումն ուժի մեջ մտնելով։ Երկուսն էլ սխալ են, իսկ մեջբերվող տեքստն ընդհանրապես արգելանքների մասին չի խոսում։
Գերագույն վճռաբեկ դատարանը հստակ արտահայտվել է՝ գրանցված արգելանքները հրապարակային վաճառք անցկացնելուց հետո չեն հանվում, բացառությամբ օրենքով հստակ նախատեսված դեպքերի (ОСГТК-ի թիվ 1/2015 մեկնաբանական որոշում, կայացված 10 հուլիսի 2018-ին, կետ 3)։
Պատճառը պաշտպանական է՝ արգելանքը պահպանում է պահանջատիրոջը, եթե վաճառքն ընկնի և գույքը վերադառնա պարտապանին։ Հանում պահանջելու լիազորություն ունեն արգելանքը դրած մարմինը կամ անձը, ոչ թե գնորդն այդ կարգավիճակով։ Նա կարող է դիմում ներկայացնել գրանցումների դատավորին որոշումն ուժի մեջ մտնելուց հետո, բայց իր ռիսկով, և իր վրա է ընկնում հաստատելու, որ վարույթն ավարտվել է և չբավարարված պահանջատերեր չկան։
Հետևանքը ֆինանսական է, ոչ տեսական։ Քանի դեռ արգելանքը կանգնած է գույքի ռեգիստրի գործում, ոչ մի բանկ չի ֆինանսավորում վերավաճառքը, և ոչ մի գնորդ չի վճարում այդպիսի ծանրաբեռնումների վկայականի դիմաց։ Գնորդը սեփականատեր է մի բանի, որը չի կարող վաճառել։
Երկու շաբաթ, սեփական միջոցներով
Գրավավճարը մեկնարկային գնի 10%-ն է, մուծվում է ներկայացումից առաջ և կորչում է չվճարելու դեպքում։ Ամեն առաջարկող իրավունք ունի միայն մեկ առաջարկի։ Ամբողջ գինը մուծելու ժամկետը վաճառքի ավարտից 14 օր է, իսկ հերթով հաջորդ առաջարկողի համար, եթե առաջինը չվճարի, օրենքը մնացել է մեկ շաբաթով, որովհետև 2017 թվականի երկարացման ժամանակ այնտեղ ուղղումը բաց է թողնվել։
Այստեղից է գալիս նաև այն, թե ինչու է բանկը գործնականում դուրս մնում։ Հիփոթեքային վարկի շղթան ստորագրություն է, գրանցում, գրանցված ծանրաբեռնման վկայական, գումարի ստացում, և այն միայն գործարքից հետո վերցնում է հինգից տասը աշխատանքային օր։ Այստեղ չկա գործարք, որի վրա հիփոթեք հաստատվի, նախքան գինը ամբողջությամբ վճարված լինելը։ Բանկը պետք է ֆինանսավորեր գնում, որի դեպքում նախապես հայտնի չէ, թե ինչ գումար կշահի աճուրդը, ժամկետը տասնչորս օրացուցային օր է, և գույքի վրա կարող է մնալ գրանցված արգելանք։
Դրա համար հրապարակային վաճառքը գործնականում սեփական միջոցներով գնորդների շուկա է։ Գույքը քսան տոկոս զեղչով է, բայց վճարվում է կանխիկ՝ երկու շաբաթում։ Երկու նախադասությունը մեկ նախադասություն է։ Թե ինչպես է աշխատում սովորական շղթան՝ հիփոթեքային վարկը։
Վճարել ես ամեն ինչ
և դեռ սեփականատեր չես։
ГПК-ի հոդված 496, մաս 2-ի համաձայն գնորդը ձեռք է բերում իրավունքները հանձնման որոշումն ուժի մեջ մտնելու օրվանից։ Ոչ վճարումից և ոչ հենց որոշումից։ Ամբողջ գինը մուծելու և սեփականության միջև կանգնած է բողոքարկման երկշաբաթյա ժամկետ, իսկ բողոք ներկայացնելու դեպքում՝ անորոշ ժամանակ, որովհետև օրենքը մարզային դատարանին ժամկետ չի սահմանում։
Եվ ձեռքբերումը ածանցյալ է՝ «բոլոր այն իրավունքները, որոնք պարտապանն ունեցել է»։ Ունեցել է իդեալական մաս, ստանում ես իդեալական մաս։ Ոչինչ չի ունեցել, ոչինչ ես ստանում։ Համասեփականության գույքի դեպքում ГПК-ի հոդված 500-ով վաճառվում է միայն պարտապանի իդեալական մասը, այսինքն՝ դառնում ես համասեփականատեր անծանոթների հետ։
Եթե հետագայում պարզվի, որ պարտապանը սեփականատեր չի եղել, ГПК-ի հոդված 499-ը գնորդին տալիս է մուծված գինը հետ պահանջելու հնարավորություն։ Հետադարձ ճանապարհը գոյություն ունի, բայց անցնում է սեփականության հայցի, ուժի մեջ մտած որոշման, առանձին կատարողական թերթի և գանձման միջով։ Դատական կատարածուի տուրքը, տեղական հարկը և վերանորոգման մեջ ներդրվածը այս կարգով ոչ ոք հետ չի վերադարձնում։
Տիրապետման մեջ մտցնումը գնում է ամեն այն անձի դեմ, որ պահում է գույքը, և նա կարող է պաշտպանվել միայն սեփականության հայցով։ Միայն թե մտցնման ժամկետ չկա՝ օրենքն ասում է, որ այն կատարվում է, ոչ թե երբ։ Եվ հակադրելի հիմք ունեցող անձի դեմ, այսինքն՝ առաջին հիփոթեքից առաջվա օգտագործման իրավունք կամ վարձակալություն ունեցողի, մտցնումն ընդհանրապես չի աշխատում։
Գույքն ավելի էժան է։ Օրն ավելի թանկ է։
Գնի վրայի ծախսերն ամբողջությամբ գնորդի հաշվին են՝ հանձնման որոշման տուրք վաճառքի գնի 1.5%՝ €1,533.88 առաստաղով գումարած ԱԱՀ, ձեռքբերման տեղական հարկ 3% Varna-ի համար, գրանցում 0.1%, և տիրապետման մեջ մտցնում 1% գումարած ԱԱՀ, եթե գույքը բնակեցված է։
Նույն գույքը, նույն գինը՝ €100,000 Varna-ում։ Հրապարակային վաճառքով՝ €4,900, այսինքն՝ 4.90%։ Մտցնումով՝ €6,100, այսինքն՝ 6.10%։ Նոտարական գործարքով՝ €3,665, այսինքն՝ 3.67%։ Տարբերությունը €1,234.51 է նոտարական գործարքի օգտին, իսկ մտցնումով՝ €2,434.51։
Պատճառը հանձնման տուրքն է՝ գնի 1.5%-ը ավելի է, քան նույն գնի նոտարական տուրքը, նույնիսկ առաստաղից հետո։ Եվ մի մանրամասն, որը շրջում է դրույքաչափի սպասումը՝ Varna-ի համար տեղական հարկը 3% է՝ օրենսդրական առավելագույնը, բարձրացված համայնքի խորհրդի որոշմամբ։ 2.5% թիվը, որը դուրս է գալիս ընդհանուր հոդվածներում, Varna-ինը չէ։
Որքան է մնում զեղչից մեկնարկային գնով գնելիս՝ մոտ 16% առաջին վաճառքի դեպքում և մոտ 33% նորի դեպքում։ Օրենսդրական առաստաղի հասնող աճուրդի դեպքում սակայն դուրս ես գալիս գնահատումից 8.6% բարձր։ Թե ինչպես են ծնվում մեկ գույքի հինգ տարբեր թվերը՝ իրական գինը։
175 1,444-ից։
Երկրորդ տեղը երկրում։
Մասնավոր դատական կատարածուների պալատի պորտալի լուսանկարը 4 սեպտեմբերի 2026-ից՝ երկրի համար ընդհանուր 1,444 հայտարարված գույք, որոնցից Varna-ում 175, ընդդեմ 137-ի Burgas-ում, 50-ի Plovdiv-ում և 38-ի Sofia քաղաքում։ Varna-ն ունի 4.6 անգամ ավելի, քան Sofia քաղաքը։
⚠️ Թիվը մեկ օրվա լուսանկար է, ոչ թե տարեկան ծավալ՝ հայտարարված գույքերն անընդհատ փոխվում են։ Բայց կարգը բավականաչափ բան է ասում, այն է՝ սա էկզոտիկա չէ, այլ զուգահեռ շուկա՝ քաղաքում կամայական օրվա դրությամբ մոտ հարյուր յոթանասուն օբյեկտով։
Եվ երեք ժամկետ, որոնք աղբյուրները համակարգված շփոթում են։ Մեկնարկային գինը՝ պորտալների մի մասը տալիս է 75%, գործողը 80% է։ Վճարման ժամկետը՝ տալիս են մեկ շաբաթ, օրենքը 2017 թվականից ի վեր տալիս է երկու։ Որոշման բողոքարկման ժամկետը՝ պորտալների մի մասը տալիս է մեկ շաբաթ, օրենքը 2019 թվականից ի վեր տալիս է երկու։
Առանձին նաև մեկ հարկային տարբերություն, որը հայտարարությունից չի երևում՝ ԱԱՀ-ով գրանցված պարտապանի դեպքում հարկը ներառված է գնի մեջ։ Գրանցված անձն օգտվում է հարկային կրեդիտից, ֆիզիկական անձը՝ ոչ։ Նույն գույքի համար նույն գնով ընկերությունը և ֆիզիկական անձը վճարում են տարբեր իրական գին, և տարբերությունը հասնում է մինչև 20%։ Սա հատկապես հաճախ է ատելյեների, առևտրային օբյեկտների և կայանատեղիների դեպքում։
Հաճախ տրվող հարցեր
Հրապարակային վաճառքի ժամանակ բոլո՞ր ծանրաբեռնումներն են ընկնում։
Ոչ։ Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի հոդված 175, մաս 1-ի համաձայն հրապարակային վաճառքի իրականացմամբ մարվում են գույքի վրա բոլոր հիփոթեքները, ինչպես նաև առաջին հիփոթեքից հետո հաստատված իրային իրավունքները։ Առաջին հիփոթեքից առաջ հաստատված իրավունքները մնում են և պարտավորեցնում գնորդին։ Քանի որ հրապարակային վաճառքի հասած գրեթե ամեն բնակարան հիփոթեքված է եղել, առաջին հիփոթեքը միշտ ամսաթիվ ունի, և նրանից առաջ գրանցված ամեն ինչ վերապրում է վաճառքը։
Հրապարակային վաճառքով արգելանքը հանվու՞մ է։
Ոչ։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և առևտրային կոլեգիաների ընդհանուր ժողովի թիվ 1/2015 մեկնաբանական որոշմամբ, կայացված 10 հուլիսի 2018-ին, ընդունվել է, որ գրանցված արգելանքները հրապարակային վաճառք անցկացնելուց հետո չեն հանվում, բացառությամբ օրենքով հստակ նախատեսված դեպքերի։ Հանում պահանջելու լիազորություն ունեն արգելանքը դրած մարմինը կամ անձը, ոչ թե գնորդն այդ կարգավիճակով։ Քանի դեռ արգելանքը կանգնած է գույքի ռեգիստրի գործում, գույքը գործնականում անվաճառելի է և անֆինանսավորելի։
Կարելի՞ է հրապարակային վաճառքի գույք գնել հիփոթեքային վարկով։
Գործնականում շատ դժվար։ Ամբողջ գինը մուծելու ժամկետը վաճառքի ավարտից տասնչորս օր է, իսկ հիփոթեքային վարկի դեպքում հիփոթեքի գրանցումը և գումարի ստացումը լինում են գործարքից հետո։ Այստեղ չկա գործարք, որի վրա հիփոթեք հաստատվի, նախքան գինը ամբողջությամբ վճարված լինելը։ Վերևից նախապես հայտնի չէ, թե ինչ գումար կշահի աճուրդը, իսկ գույքի վրա կարող է մնալ գրանցված արգելանք։ Դրա համար հրապարակային վաճառքը գործնականում սեփական միջոցներով գնորդների շուկա է։
Ո՞ր գնից է սկսվում աճուրդը և մինչև ուր կարող է հասնել։
Առաջին հրապարակային վաճառքի մեկնարկային գինը փորձագետի գնահատման 80 տոկոսն է, իսկ նոր վաճառքի դեպքում՝ առաջինի մեկնարկայինի 90 տոկոսը, այսինքն՝ գնահատման 72 տոկոսը։ Մեկնարկային գնից 30 տոկոսից ավելի բարձր առաջարկն անվավեր է, այսինքն՝ 80 տոկոսից մեկնարկելիս աճուրդը օրինական կերպով կարող է հասնել գնահատման 104 տոկոսի։ Նորմատիվ զեղչը անհետանում է ընդամենը մեկ մրցակից առաջարկողի դեպքում։
Մեկ վկայական՝ գրավավճարից առաջ
Հանեք ծանրաբեռնումների վկայական և տեսեք երկու բան՝ կա՞ գրանցված արգելանք և ո՞րն է առաջին հիփոթեքի ամսաթիվը։ Նրանից առաջ գրանցված ամեն ինչ մնում է ձեր խնդիրը, իսկ հայտարարությունը դա ձեզ չի ասի։ Գրավավճարը 10% է և կորչում է, այսինքն՝ ստուգումն արժե սխալից երկու կարգով պակաս։
Ուղարկեք մեզ հայտարարությունը և գույքի ռեգիստրի գործը։ Վերադարձնում ենք, թե որ ծանրաբեռնումներն են ընկնում, որոնք են մնում և ինչ է արժենում այն օրը, երբ գույքը դառնում է ձերը։
Այս նյութը իրավաբանական խորհրդատվություն չէ և կոնկրետ վաճառքին մասնակցելու հանձնարարական չէ։ Կոնկրետ դեպքը ստուգվում է իրավաբանի կողմից։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։