Die Renovierung wird nicht billiger,
wenn es das Viertel ist.
Fliese, Kabel und Handwerker kosten in Vladislavovo und in Briz dasselbe. Nur die Immobilie ist eine andere, und genau deshalb frisst dieselbe Renovierung einen anderen Prozentsatz des Preises.
Der Käufer vergleicht zwei Inserate und rechnet im Kopf. So viel kostet die fertige Wohnung, so viel die zu renovierende, so viel bleibt für die Handwerker. Die Rechnung zerfällt beim ersten Angebot, und nicht, weil das Angebot teuer wäre.
Sechs Quellen für 2026 bewerten dasselbe, die „Komplettrenovierung einer Wohnung“, und liegen fast um das Fünffache auseinander. Der Grund liegt nicht im Markt.
30 Euro pro Quadratmeter und 250 Euro pro Quadratmeter können dasselbe bedeuten.
Die Preisliste von Remonti PRO für Varna nennt „Wohnungsrenovierung 30,00 bis 60,00 €/m²“ und führt die Arbeiten mit dem Vorbehalt Preis für Arbeit auf. Bei Stroitelite liegt die Grundsanierung bei 250 bis 550 €/m², also Arbeit plus Material plus Organisation. Der Unterschied ist fast zehnfach und aus dem Angebot selbst nicht ersichtlich.
Ein Käufer, der zwei Zahlen pro Quadratmeter vergleicht, vergleicht sehr oft Arbeit mit fertiger Leistung.
Die Spanne, in der sich die Quellen aus Varna und aus dem ganzen Land überschneiden, liegt bei 250 bis 400 Euro pro m² für die Komplettrenovierung einer alten Wohnung. Alles darunter und darüber bedeutet einen anderen Leistungsumfang, kein besseres oder schlechteres Angebot.
Dazu kommt die Reserve, die keine Option ist. Daibau empfiehlt 15 bis 30 % über dem veranschlagten Wert, weil ältere Gebäude Überraschungen bergen, sobald die Wände geöffnet sind. Mit ihr wird die Rechnung zu 288 bis 520 Euro pro m². Von hier an wird mit dieser Zahl gerechnet, nicht mit dem Angebot.
Die Rechnung entscheidet sich
an zwei Stellen.
Die Elektroinstallation. Für eine Zweizimmerwohnung von 60 bis 70 m² werden 35 bis 55 Punkte gerechnet. Mit Grundmaterialien sind das 1.400 bis 2.600 EUR für Varna und Plovdiv, zuzüglich der Schalttafel für 200 bis 500 EUR (TvoiteUslugi.bg, 16. Juni 2026). Nicht enthalten sind die Endschalter, die Steckdosen und die Beleuchtungskörper.
Das Badezimmer. Hier ist die Abweichung am größten, weil „Bad“ bei den einen Arbeit bedeutet, bei anderen einen fertigen Raum mit Sanitärausstattung. Remonti PRO nennt 33,75 €/m² nur für die Arbeit. Daibau nennt 459 bis 765 €/m² mit Material, ein Bad von 5 m² kommt also auf 2.295 bis 3.825 EUR. Chimpstroy nennt 2.800 bis 4.600 EUR für ein Standardbad und 4.600 bis 7.500 EUR aufwärts für die gehobene Klasse.
Drei Angebote für eine „Badrenovierung“ können um das Vierfache auseinanderliegen, ohne dass eines unehrlich wäre. Der Unterschied liegt darin, was enthalten ist, und das steht selten in der ersten Zeile.
Dasselbe gilt für die Bodenbeläge. Feinsteinzeug kostet 35,79 €/m² nur für die Arbeit, Laminatparkett 3,07 €/m², Zementestrich 15,34 €/m². Die Fliese für 8 Euro und die Fliese für über 50 Euro pro Quadratmeter stehen im Angebot in derselben Zeile.
Der Posten, der in keinem Angebot steht
Für eine Zweizimmerwohnung zwischen 45 und 70 m² nennen manche Quellen 4 bis 6 Wochen (Chichi), andere 45 bis 90 Tage für eine Komplettrenovierung (Luxremont), wieder andere sprechen von 2 bis 4 Monaten bei einer Grundsanierung (Aquaem, Remont S). Der Unterschied zwischen vier Wochen und vier Monaten ist vierfach und hängt von Dingen ab, die erst nach dem Abbruch sichtbar werden.
In dieser Zeit wohnt der Käufer irgendwo. Nach unserem Varnaer Satz für eine Zweizimmerwohnung im Zentrum sind das 490 Euro pro Monat. Drei Monate Renovierung bedeuten 1.470 Euro Miete, gezahlt parallel zur Hypothekenrate, die bereits läuft. Sechs Monate sind 2.940.
Dieser Posten geht fast nie in die Rechnung ein, weil er in keinem Angebot steht und ihn niemand per E-Mail schickt.
Die teuerste Reihenfolge:
erst Optik, dann Grundlagen.
Laut einem Beitrag von DUNAVMOST.com vom 13. April 2026 beginnen 85 % im ersten Jahr mit der Renovierung, 57 % fangen mit dem Streichen an, und nur ein Fünftel packt die Installationen gleich nach dem Kaufabschluss an.
Der Preis dieser Reihenfolge ist messbar. Die neue Installation kostet 1.400 bis 2.600 EUR für eine Zweizimmerwohnung in Varna, doch wenn sie nach den Bodenbelägen erfolgt, kommen obendrauf das Aufstemmen des Estrichs (5,11 €/m² Arbeit), das Stemmen eines Kanals, ein neuer Estrich (15,34 €/m²) und ein neuer Belag (Feinsteinzeug 35,79 €/m² nur Arbeit). Dieselben Quadratmeter werden zweimal bezahlt.
Für die Budgetüberschreitung kursiert die Zahl 39 %, doch sie stammt vom amerikanischen NAR, wurde ohne Methodik weitererzählt und steht hier nur mit dieser Einschränkung. Die bulgarische Seite desselben ist die Empfehlung einer Reserve von 15 bis 30 %: Bei einer Zweizimmerwohnung von 70 m² sind das 2.600 bis 8.400 EUR allein an Reserve.
Und das Dritte: die Mehrwertsteuer. Die veröffentlichten realen Objekte von Chimpstroy sind ausdrücklich „ohne MwSt.“ angegeben. Ein Objekt für 5.580 EUR ohne MwSt. kostet mit ihr 6.696. Zwei Angebote, das eine mit und das andere ohne, werden verglichen, als wären sie dieselbe Zahl.
Das Rohr, das Sie nicht austauschen dürfen
Die Steigleitungen, die Dachabdichtung und die Elektroinstallation in den Gemeinschaftsbereichen werden nicht vom einzelnen Eigentümer repariert. Darüber entscheidet die Eigentümerversammlung: 67 % der ideellen Anteile für eine Grundsanierung oder Erneuerung, 50 % für eine notwendige oder dringende.
Der Zugang zu den senkrechten Steigleitungen führt dabei oft durch eine fremde Wohnung. Der Käufer kann innen alles ausgetauscht haben und trotzdem von einem Rohr abhängen, das ihm nicht gehört und dessen Anfassen die Nachbarn nicht beschlossen haben.
Das Inserat sagt nicht, in welchem Stadium dieser Beschluss ist. Wie die Eigentümerversammlung funktioniert und was den neuen Eigentümer bindet: das Wohnungseigentum. Und was vor dem Kauf überhaupt geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Niemand kann Ihnen sagen,
wie viel zurückkommt.
Hier endet die Recherche mit einer Leerstelle, und das ist die ehrliche Antwort. Für Bulgarien gibt es keine Studie mit beschriebener Methodik, die einen Prozentsatz der Rendite einer Renovierung beim Weiterverkauf angibt. Die Zahlen, die in bulgarischen Veröffentlichungen kursieren, stammen von Zoopla, HIRI, NAR und Hemnet, wurden ohne Methodik weitererzählt und in anderen Märkten gemessen.
Was sich behaupten lässt, ist Folgendes. Die Bankbewertung ist der einzige Maßstab mit Folgen, denn der Kredit beträgt 85 % davon, und sie wird nach dem Zustand erstellt. Die Renovierung hebt sie, doch um wie viel, entscheidet der Gutachter, nicht die Rechnungen. Mehr dazu, wie die Bank schaut: der Hypothekenkredit.
Und die Arithmetik funktioniert auch umgekehrt. Wird die Immobilie beim Weiterverkauf nach dem Median des Viertels bewertet und hat die Renovierung 288 bis 520 Euro pro m² gekostet, kommt das Investierte nur zurück, wenn das Viertel die gesamte Summe übernommen hat. In einem Viertel mit 1.556 Euro pro m² ist das ein Drittel des Preises.
Daher kommt auch die einzige Schlussfolgerung, die Bestand hat: Der Preisunterschied beim Kauf ist die Zahl, die Sie tatsächlich kontrollieren. Wenn Sie auch zwischen Gebäudetypen wählen, beginnen Sie bei Plattenbau oder Neubau.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet eine Komplettrenovierung einer Wohnung in Varna?
Die Arbeitsspanne, in der sich die Quellen aus Varna und aus dem ganzen Land für 2026 überschneiden, liegt bei 250 bis 400 Euro pro m² für die Komplettrenovierung einer alten Wohnung. Mit der empfohlenen Reserve von 15 bis 30 % wird die Rechnung zu 288 bis 520 Euro pro m². Zahlen unterhalb dieser Spanne bedeuten fast immer einen anderen Leistungsumfang, kein besseres Angebot: Preislisten von 30 bis 60 Euro pro m² gelten nur für die Arbeit, ohne Material und Organisation.
Warum verlangt eine Renovierungsimmobilie mehr Eigenkapital als eine fertige?
Weil der Hypothekenkredit den Kauf deckt, nicht die Renovierung. Die Obergrenze von 85 % wird auf die Marktbewertung eines lizenzierten Gutachters berechnet, und eine Renovierungsimmobilie wird in dem Zustand bewertet, in dem sie ist, nicht in dem, in den der Käufer sie bringen will. Die Renovierung muss aus eigener Tasche oder mit einem Verbraucherkredit bezahlt werden, dessen effektiver Jahreszins für Juli 2026 bei 9,42 % liegt, gegenüber 2,77 % beim Wohnungsbaukredit.
Braucht jede Renovierung eine Baugenehmigung?
Nein. Die Grenze verläuft zwischen laufender Instandhaltung und grundlegender Renovierung und wird von der Gemeindeverwaltung im Einzelfall beurteilt, nicht vom Eigentümer. Die Gebühr für eine Baugenehmigung ohne Genehmigung von Investitionsprojekten beträgt in der Gemeinde Varna 102,26 Euro, und die Geldbuße für illegales Bauen liegt zwischen 511 und 5.113 Euro nach Art. 232 Abs. 2 des Raumordnungsgesetzes. Eine tragende Wand wird unter keinen Umständen ohne ein konstruktives Gutachten angefasst.
Wie viel des in die Renovierung Investierten kommt beim Verkauf zurück?
Für Bulgarien gibt es keine Studie mit beschriebener Methodik, die einen solchen Prozentsatz angibt. Die kursierenden Zahlen stammen von britischen, amerikanischen und schwedischen Plattformen und sind nicht übertragbar. Der einzige Maßstab mit Folgen ist die Bankbewertung beim nächsten Geschäft, und wie viel von der Renovierung sie anerkennt, entscheidet der Gutachter, nicht die Rechnungen.
Zwei Inserate, eine Rechnung
Nehmen Sie die Quadratmeterzahl aus beiden Inseraten und multiplizieren Sie sie mit 288 und mit 520. Deckt der Preisunterschied die größere Zahl nicht, geht die Rechnung nicht auf. Das ist eine Prüfung von fünf Minuten und sie erfolgt vor der Besichtigung, nicht nach der Anzahlung (капаро).
Schicken Sie uns die beiden Inserate und das Viertel. Wir melden zurück, bei welchem Preis die Rechnung null ergibt und wie viel Eigenkapital jede der beiden Optionen beim Geschäft selbst verlangt.
Die Preise sind Richtwerte und ändern sich. Die konkrete Rechnung erfolgt für die konkrete Immobilie und das konkrete Angebot.
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