Un singur nume în act
nu înseamnă un singur proprietar.
Vânzătorul de obicei nu minte. El crede în actul său notarial, iar declarația lui este sinceră ca intenție și greșită ca drept.
Cumpărătorul citește actul notarial, vede un singur nume și presupune că în fața lui se află un singur proprietar. Între această presupunere și drept se află câteva propoziții din Codul familiei (Семеен кодекс, СК) pe care nimeni nu le citește înainte de avans (arvună).
Tăcerea este și ea un regim
Art. 18 alin. 1 din Codul familiei oferă trei posibilități: regimul legal al comunității, regimul legal al separației și regimul convențional. Alin. 2 spune care se aplică atunci când cei care se căsătoresc nu au ales: comunitatea.
Art. 19 instituie un registru electronic central la Agenția de Înregistrări (Агенция по вписванията), public, iar înregistrarea se face din oficiu, pe baza notificării primăriei în a cărei evidență se păstrează actul de căsătorie civilă.
Și art. 20, care merită citat cuvânt cu cuvânt: „La o tranzacție între unul sau ambii soți și o terță persoană, când în registru nu este înscris un regim al raporturilor patrimoniale, se aplică regimul legal al comunității.”
Extrasul gol nu este lumină verde. Este o indicație să se caute două semnături.
Separat, registrul răspunde la întrebarea ce regim există, nu la întrebarea dacă există căsătorie. Se completează pe baza notificării la întocmirea sau modificarea actului de căsătorie, adică o căsătorie la care de mult nu s-a mai întâmplat nimic nu a generat o asemenea notificare. Iar conform § 4 alin. 1 din dispozițiile tranzitorii, regulile se aplică și căsătoriilor existente.
„Indiferent pe numele cui
au fost dobândite.”
Aceasta este întreaga temă într-o propoziție și este cuvânt cu cuvânt din art. 21 alin. 1 din Codul familiei. Alin. 3 adaugă că aportul comun se prezumă până la proba contrară. Sunt personale doar drepturile dobândite înainte de căsătorie, cele dobândite prin moștenire și donație (art. 22) și cele dobândite integral cu bunuri personale (art. 23).
De aici provin și cele trei idei greșite care costă cel mai scump.
„Este pe numele meu.” Nu contează. Exact asta spune art. 21 alin. 1.
„L-am cumpărat cu un credit pe care l-am luat eu.” Curtea Supremă de Casație admite că la o achiziție în timpul căsătoriei cu fonduri dintr-un credit contractat doar de unul dintre soți nu există transformare: fondurile împrumutate se prezumă asumate pentru nevoile familiei, iar ambii răspund solidar.
„Părinții mei mi-au dat banii.” Fondurile donate se consideră investite în achiziție doar dacă pot fi urmărite până la ea, nu atunci când donația a fost făcută cu câțiva ani înainte, iar în ziua tranzacției în cont există pur și simplu bani.
Și încă una, care închide ușa și din cealaltă parte: conform Hotărârii interpretative nr. 5/2013 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial (ТР № 5/2013 г. на ОСГТК), transformarea poate fi stabilită și atunci când imobilul a fost cumpărat pe numele ambilor soți. Adică nici două semnături nu închid chestiunea cotelor.
Unul are ceas. Celălalt nu are.
Imobil comun. Dispoziția cere consimțământul ambilor, întotdeauna. Fără el, tranzacția poate fi atacată conform art. 24 alin. 4 din Codul familiei în șase luni de la luarea la cunoștință, dar nu mai târziu de trei ani de la încheierea ei. Sfera este mai largă decât se citează: textul vorbește despre dispoziția asupra unui drept real pe un imobil comun în general, adică o casă, un apartament, un teren, un garaj sau o cotă ideală.
Locuință familială, proprietate personală a unuia dintre soți. Aici se aplică art. 26 din Codul familiei: consimțământul se cere doar dacă soții nu au altă locuință, iar în caz de refuz există o alternativă, autorizarea judecătorului de la judecătoria de district. Sancțiunea este însă alta și mai grea pentru cumpărător.
Conform Hotărârii interpretative nr. 5/2013, pct. 2, o asemenea tranzacție este relativ ineficace față de soțul neproprietar și poate fi confirmată prin consimțământul său ulterior. Două consecințe nu se citesc din textul legii. În primul rând, nu există termen: hotărârea a închis analogia cu termenul de șase luni din art. 24 alin. 4, iar acțiunea se introduce cât timp durează căsătoria. În al doilea rând, tranzacția este salvată, dar doar cu semnătura unei persoane care a avut deja un motiv să refuze o dată.
Aici se întâlnește și cea mai răspândită greșeală din publicații: că încălcarea art. 26 duce la nulitate. Nu duce. Diferența nu este academică, pentru că nulitatea poate fi invocată de oricine și fără termen, în timp ce ineficacitatea relativă poate fi invocată doar de soțul neproprietar și poate fi confirmată.
Definiția este locuirea.
Nu domiciliul înscris.
Conform § 1 din dispozițiile suplimentare ale Codului familiei, locuință familială este cea locuită de ambii soți și de copiii lor minori. Adică dacă un apartament este locuință familială se dovedește cu fapte de locuire. Nu se scoate ca adeverință și nu apare dintr-o situație oarecare.
Natura juridică a „anulabilității” conform art. 24 alin. 4 este, de altfel, controversată, iar practica oferă trei calificări diferite. Semnificația practică este una singură și neplăcută: pârâți în acțiune sunt și celălalt soț, și terța persoană, adică cumpărătorul.
Cumpărătorul nu este spectator în disputa dintre doi foști soți. El este parte în ea, cu avocat și cheltuieli, ani după ce a plătit.
Cinci surse, fiecare cu o lacună
Declarația în fața notarului conform art. 25 alin. 8 din Legea privind notarii și activitatea notarială (ЗННД) este documentul principal și este o recunoaștere proprie. Sancțiunea pentru declarație falsă conform art. 313 alin. 1 din Codul penal începe de la o amendă de 51,13 EUR. Limita inferioară a pedepsei pentru o minciună care poate costa un apartament întreg este la o altă scară decât pierderea.
Vechiul act notarial conține de obicei starea civilă, dar consemnată după declarație, și are o limită în timp: până la 22.11.2010 notarul nu era obligat să verifice baza națională de date. Actele mai vechi reflectă doar ce a spus omul despre sine.
Baza națională de date „Populația” conține starea civilă, căsătoriile anterioare și divorțurile. Acces la ea are notarul, ca obligație din 22.11.2010, și o consultă în ziua tranzacției. Avansul se dă cu săptămâni mai devreme. Și chiar atunci baza oferă informație, nu concluzie: concluzia cere o comparație între data dobândirii din actul vechi și perioada căsătoriei, iar aceasta nu apare ca avertisment.
Certificatul de stare civilă costă 2,05 EUR pentru șapte zile la Municipalitatea Varna și se eliberează persoanei la care se referă. Unei terțe persoane datele i se dau când sunt relevante pentru drepturi și interese legitime ale sale, dar aprecierea aparține administrației, iar un cumpărător care încă nu a semnat nimic o dovedește greu.
Extrasul din registrul conform art. 19 din Codul familiei costă între 0,51 și 5,11 EUR și arată regimul, nu căsătoria. Ce se mai verifică înainte de tranzacție: verificarea imobilului.
Și un al șaselea caz, care în Varna nu este exotic: când unul dintre soți este străin, chestiunea nu se rezolvă după Codul familiei bulgar. Până la 29.01.2019 se aplică art. 79 din Codul de drept internațional privat (КМЧП), iar de la acea dată Regulamentul (UE) 2016/1103. Adică dacă un apartament cumpărat de un cetățean străin în timpul căsătoriei sale se află în comunitate se stabilește după legea străină și cu un document dintr-o țară străină.
Divorțul găsește imobilul
plătit și neîmpărțit.
Pentru 2025, în regiunea Varna au fost 1 490 de căsătorii și 588 de divorțuri, iar durata medie a căsătoriei până la desfacerea ei pentru țară este de 14,9 ani (INS, date definitive). Aproximativ aceeași este și durata unui credit locativ.
Odată cu desfacerea căsătoriei, comunitatea de bunuri (СИО) încetează, iar cotele sunt egale (art. 27 și 28 din Codul familiei). De acolo înainte imobilul este în coproprietate obișnuită, iar ieșirea din ea este o chestiune separată. Între timp nimic nu obligă foștii soți să împartă, iar mulți dintre ei nu împart ani de zile.
Și un detaliu care vine odată cu apartamentul. La divorț, instanța poate atribui folosința locuinței familiale unuia dintre soți, caz în care conform art. 57 alin. 1 din Codul familiei apare un raport de locațiune. Hotărârea poate fi înscrisă în registrul imobiliar, iar înscrierea are efectul din art. 237 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД): locațiunea rămâne valabilă față de dobânditor.
Cumpărătorul unui astfel de apartament primește proprietatea și, odată cu ea, un locuitor cu temei judecătoresc să rămână. Dacă a cumpărat cu credit, ratele curg în fața unei chirii stabilite de instanță, nu de piață. Un subiect învecinat: imobilul moștenit.
Un singur document, preț de la 22 până la peste 1 200 euro
Contractul matrimonial pot să-l încheie cei care se căsătoresc și soții în timpul căsătoriei (art. 37 din Codul familiei). Conținutul permis este enumerat în art. 38 alin. 1: drepturi asupra a ceea ce se dobândește și se deține, administrare și dispoziție inclusiv asupra locuinței familiale, cheltuieli, consecințe la divorț, întreținere.
Trei interdicții se omit în mod regulat. În cazul bunurilor premaritale ale unei părți, nu este permis ca ele să devină SIO (alin. 2). În cazul contractului, nu este permis să conțină dispoziții pentru cazul morții (alin. 3). Iar pentru ceea ce nu este reglementat se aplică regimul legal al comunității (alin. 4), adică un contract matrimonial incomplet readuce comunitatea pe ușa din spate.
Forma este scrisă, cu legalizarea notarială a conținutului și a semnăturilor, personal de către părți (art. 39). Iar prin contract nu pot fi afectate drepturile dobândite de terți înainte de încheierea lui (art. 40 alin. 2).
Prețul este revelator în sine. Tariful taxelor notariale nu are un punct „contract matrimonial”, iar punctele aplicabile depind de dacă contractul are un interes material determinat. Conform calculului nostru, pentru un apartament de 200 000 EUR același document iese între aproximativ 22 EUR și peste 1 200 EUR cu TVA, după o calificare pe care o face notarul, nu părțile. O diferență de cincizeci de ori în prețul unui singur document este un bun indicator al cât de nedeterminată este materia însăși.
Patru scenarii,
în care cumpărătorul este pârât.
Vânzătorul divorțat cu act pe numele lui. Apartament cumpărat în timpul căsătoriei, actul este pe numele unuia. Divorț, partaj niciodată făcut. Cotele sunt egale, adică vânzătorul vinde jumătatea sa și una străină. La o mediană pentru un apartament cu trei camere în Centrul Varnei de ordinul a 280 000 EUR, prețul greșelii este de 140 000 EUR, plus un proces de proprietate.
„L-am cumpărat cu banii mamei mele.” Bani în numerar de acum șase ani, extras bancar, fără contract de donație. Prezumția aportului comun nu se răstoarnă cu o amintire. Dacă dovada eșuează, imobilul a fost comun, vânzarea este făcută de un singur soț și poate fi atacată.
Locuința familială fără ceas. Apartament moștenit de soț, adică bun personal. Familia locuiește în el, altă locuință nu există. În documente totul este curat: proprietarul este unul, actul este incontestabil, declarația este sinceră. Se aplică art. 26, nu există termen pentru acțiune, iar tranzacția se salvează doar cu o semnătură care poate să nu fie dată niciodată.
Fosta soție care vine odată cu apartamentul. Folosința a fost atribuită prin hotărâre judecătorească, hotărârea este înscrisă, raportul de locațiune este opozabil cumpărătorului. Un imobil cumpărat pentru locuit, care nu poate fi locuit cât timp durează temeiul. Ce se semnează înainte de act: antecontractul.
Întrebări frecvente
Imobilul este pe numele meu. Înseamnă că este doar al meu?
Nu neapărat. Conform art. 21 alin. 1 din Codul familiei, drepturile dobândite în timpul căsătoriei ca rezultat al unui aport comun aparțin în comun ambilor soți, indiferent pe numele cui au fost dobândite. Aportul comun se prezumă până la proba contrară. Sunt personale doar drepturile dobândite înainte de căsătorie, cele dobândite prin moștenire și donație și cele dobândite integral cu bunuri personale.
Am cumpărat imobilul cu un credit luat doar de mine. Îl face asta personal?
Nu. Curtea Supremă de Casație admite că la o achiziție în timpul căsătoriei cu fonduri dintr-un credit contractat doar de unul dintre soți nu există transformare: fondurile împrumutate se prezumă asumate pentru nevoile familiei, iar ambii soți răspund solidar. Același lucru este valabil și când banii vin de la părinți: fondurile donate se consideră investite în achiziție doar dacă pot fi urmărite până la ea.
Ce arată registrul raporturilor patrimoniale ale soților?
Arată ce regim există, dacă unul este înscris, nu dacă persoana este în general căsătorită. Înregistrarea se face din oficiu, pe baza notificării primăriei în a cărei evidență se păstrează actul de căsătorie civilă. Conform art. 20 din Codul familiei, când în registru nu este înscris un regim, la o tranzacție cu o terță persoană se aplică regimul legal al comunității. Adică un extras gol nu exclude comunitatea, ci o presupune.
Poate fi atacată o tranzacție fără consimțământul soțului și în ce termen?
Depinde ce text este aplicabil. La dispoziția asupra unui imobil comun, tranzacția poate fi atacată conform art. 24 alin. 4 din Codul familiei în șase luni de la luarea la cunoștință, dar nu mai târziu de trei ani de la încheierea ei. La o locuință familială care este proprietate personală a unuia dintre soți, iar familia nu are altă locuință, se aplică art. 26 și conform Hotărârii interpretative nr. 5/2013 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial tranzacția este relativ ineficace față de soțul neproprietar, fără termen stabilit prin lege, și poate fi confirmată doar cu consimțământul său ulterior.
Două date, înainte de avans
Deschideți vechiul act notarial și vedeți când a fost dobândit imobilul. Apoi întrebați vânzătorul de când până când a fost căsătorit. Dacă cele două se suprapun, subiectul nu s-a încheiat cu un singur nume în act, iar notarul va vedea acest lucru abia în ziua tranzacției.
Trimiteți-ne anul dobândirii și starea civilă a vânzătorului. Vă returnăm ce semnătură lipsește, după ce text se atacă tranzacția și dacă există în general un termen.
Acest material nu este consultanță juridică. Cazul concret este verificat de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.