Ein Name in der Urkunde
heißt nicht ein Eigentümer.
Der Verkäufer lügt in der Regel nicht. Er vertraut seiner Notarurkunde, und seine Erklärung ist aus Überzeugung wahr und rechtlich falsch.
Der Käufer liest die Notarurkunde, sieht einen Namen und nimmt an, dass ihm ein einziger Eigentümer gegenübersteht. Zwischen diesem Gedanken und dem Recht stehen einige Sätze des Familiengesetzbuchs, die vor der Anzahlung niemand liest.
Schweigen ist auch ein Regime
Art. 18 Abs. 1 des Familiengesetzbuchs (СК) gibt drei Möglichkeiten: das gesetzliche Regime der Gütergemeinschaft, das gesetzliche Regime der Gütertrennung und ein vertragliches Regime. Abs. 2 sagt, welches gilt, wenn die Eheschließenden keines gewählt haben: die Gütergemeinschaft.
Art. 19 schafft ein zentrales elektronisches Register bei der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията), öffentlich, und die Eintragung erfolgt von Amts wegen, auf Mitteilung der Gemeinde, in deren Register die Eheurkunde geführt wird.
Und Art. 20, der wörtlich wiedergegeben zu werden verdient: „Bei einem Geschäft zwischen einem oder beiden Ehegatten und einem Dritten, wenn im Register kein Güterstand eingetragen ist, gilt das gesetzliche Regime der Gütergemeinschaft.“
Der leere Auszug ist kein grünes Licht. Er ist der Hinweis, zwei Unterschriften zu suchen.
Außerdem beantwortet das Register die Frage, welcher Güterstand gilt, nicht die Frage, ob eine Ehe besteht. Es wird auf Mitteilung bei Erstellung oder Änderung der Eheurkunde gefüllt, eine Ehe, in der lange nichts geschehen ist, hat also keine solche Mitteilung erzeugt. Und nach § 4 Abs. 1 der Übergangsbestimmungen gelten die Regeln auch für bereits bestehende Ehen.
„Unabhängig davon, auf wessen Namen
sie erworben wurden.“
Das ist das ganze Thema in einem Satz, und er stammt wörtlich aus Art. 21 Abs. 1 des Familiengesetzbuchs. Abs. 3 fügt hinzu, dass der gemeinsame Beitrag vermutet wird, bis das Gegenteil bewiesen ist. Persönlich sind nur die vor der Ehe erworbenen Rechte, die durch Erbschaft und Schenkung erworbenen (Art. 22) und die vollständig mit persönlichem Vermögen erworbenen (Art. 23).
Daraus ergeben sich die drei Irrtümer, die am teuersten sind.
„Es steht auf meinen Namen.“ Das spielt keine Rolle. Genau das sagt Art. 21 Abs. 1.
„Ich habe es mit einem Kredit gekauft, den ich aufgenommen habe.“ Das Oberste Kassationsgericht (ВКС) nimmt an, dass beim Kauf während der Ehe mit Mitteln aus einem Kredit, den nur ein Ehegatte aufgenommen hat, keine Transformation vorliegt: Die Darlehensmittel gelten als für die Bedürfnisse der Familie aufgenommen, und beide haften gesamtschuldnerisch.
„Meine Eltern haben das Geld gegeben.“ Geschenkte Mittel gelten nur dann als in den Erwerb eingebracht, wenn sie dorthin nachverfolgbar sind, nicht wenn die Schenkung einige Jahre früher liegt und am Tag des Geschäfts einfach Geld auf dem Konto ist.
Und noch eines, das die Tür auch von der anderen Seite schließt: Nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 5/2013 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern (ТР № 5/2013 г. на ОСГТК) kann eine Transformation auch festgestellt werden, wenn die Immobilie auf den Namen beider Ehegatten gekauft wurde. Selbst zwei Unterschriften schließen die Frage der Anteile also nicht.
Das eine hat eine Uhr. Das andere nicht.
Gemeinsame unbewegliche Sache. Die Verfügung erfordert immer die Zustimmung beider. Ohne sie ist das Geschäft nach Art. 24 Abs. 4 des Familiengesetzbuchs innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis anfechtbar, spätestens aber drei Jahre nach seiner Vornahme. Der Umfang ist weiter, als zitiert wird: Der Text spricht von der Verfügung über ein dingliches Recht an einer gemeinsamen unbeweglichen Sache überhaupt, also Haus, Wohnung, Grundstück, Garage oder ideeller Anteil.
Familienwohnung, persönliches Eigentum eines Ehegatten. Hier gilt Art. 26 des Familiengesetzbuchs: Eine Zustimmung wird nur verlangt, wenn die beiden keine andere Wohnung haben, und bei Verweigerung gibt es eine Alternative, die Genehmigung des Rayonrichters. Die Sanktion ist jedoch eine andere und für den Käufer schwerere.
Nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 5/2013, Nr. 2, ist ein solches Geschäft gegenüber dem nicht eigentumsberechtigten Ehegatten relativ unwirksam und kann durch dessen nachträgliche Zustimmung geheilt werden. Zwei Folgen lassen sich dem Gesetzestext nicht entnehmen. Erstens: Es gibt keine Frist: Der Beschluss hat die Analogie zur Sechsmonatsfrist nach Art. 24 Abs. 4 verworfen, und die Klage wird erhoben, solange die Ehe besteht. Zweitens: Das Geschäft wird gerettet, aber nur durch die Unterschrift eines Menschen, der schon einmal Anlass hatte, sie zu verweigern.
Hier trifft man auch auf den verbreitetsten Fehler in den Veröffentlichungen: dass ein Verstoß gegen Art. 26 zur Nichtigkeit führe. Das tut er nicht. Der Unterschied ist nicht akademisch, denn die Nichtigkeit kann von jedem und ohne Frist festgestellt werden, während die relative Unwirksamkeit nur vom nicht eigentumsberechtigten Ehegatten geltend gemacht wird und der Heilung zugänglich ist.
Die Definition lautet: bewohnen.
Nicht die Meldeadresse.
Nach § 1 der Zusatzbestimmungen des Familiengesetzbuchs ist die Familienwohnung diejenige, die von beiden Ehegatten und ihren minderjährigen Kindern bewohnt wird. Ob eine Wohnung eine Familienwohnung ist, wird also mit Tatsachen des Wohnens bewiesen. Sie wird nicht als Bescheinigung beschafft und taucht in keinem Auszug auf.
Die Rechtsnatur der „Anfechtbarkeit“ nach Art. 24 Abs. 4 ist dabei umstritten, und die Praxis kennt drei verschiedene Einordnungen. Die praktische Bedeutung ist eine und unangenehm: Beklagte der Klage sind sowohl der andere Ehegatte als auch der Dritte, also der Käufer.
Der Käufer ist kein Zuschauer im Streit zwischen zwei früheren Ehegatten. Er ist Partei darin, mit Anwalt und Kosten, Jahre nachdem er gezahlt hat.
Fünf Quellen, jede mit einer Lücke
Die Erklärung vor dem Notar nach Art. 25 Abs. 8 des Gesetzes über die Notare und die notarielle Tätigkeit (ЗННД) ist das Hauptdokument und ein Selbstzeugnis. Die Sanktion für eine falsche Erklärung nach Art. 313 Abs. 1 des Strafgesetzbuchs (НК) beginnt bei einer Geldstrafe von 51,13 EUR. Die Untergrenze der Strafe für eine Lüge, die eine ganze Wohnung kosten kann, steht in einem anderen Maßstab als der Verlust.
Die alte Notarurkunde enthält in der Regel den Familienstand, aber nach Erklärung festgehalten, und sie hat eine zeitliche Grenze: Bis zum 22.11.2010 war der Notar nicht verpflichtet, die nationale Datenbank zu prüfen. Ältere Urkunden geben nur wieder, was der Mensch über sich selbst gesagt hat.
Die nationale Datenbank „Bevölkerung“ enthält Familienstand, frühere Ehen und Scheidungen. Zugang hat der Notar, mit Pflicht seit dem 22.11.2010, und er sieht sie am Tag des Geschäfts ein. Die Anzahlung wird Wochen früher gezahlt. Und selbst dann liefert die Datenbank Information, keinen Schluss: Der Schluss verlangt einen Vergleich zwischen dem Erwerbsdatum aus der alten Urkunde und dem Zeitraum der Ehe, und der taucht nicht als Warnung auf.
Die Bescheinigung über den Familienstand kostet in der Gemeinde Varna 2,05 EUR für sieben Tage und wird der Person ausgestellt, auf die sie sich bezieht. Einem Dritten werden die Daten gegeben, wenn sie für seine berechtigten Rechte und Interessen von Bedeutung sind, aber die Beurteilung liegt bei der Verwaltung, und ein Käufer, der noch nichts unterschrieben hat, kann sie schwer nachweisen.
Der Registerauszug nach Art. 19 des Familiengesetzbuchs kostet zwischen 0,51 und 5,11 EUR und zeigt den Güterstand, nicht die Ehe. Was vor einem Geschäft noch geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Und ein sechster Fall, der in Varna keine Exotik ist: Ist einer der Ehegatten Ausländer, wird die Frage nicht nach dem bulgarischen Familiengesetzbuch entschieden. Bis zum 29.01.2019 gilt Art. 79 des Kodex des internationalen Privatrechts (КМЧП), ab diesem Datum die Verordnung (EU) 2016/1103. Ob eine Wohnung, die ein ausländischer Staatsbürger während seiner Ehe gekauft hat, in Gütergemeinschaft fällt, wird also nach fremdem Recht und mit einem Dokument aus einem fremden Staat festgestellt.
Die Scheidung findet die Immobilie
bezahlt und ungeteilt vor.
Für 2025 gibt es in der Region Varna 1.490 Eheschließungen und 588 Scheidungen, und die durchschnittliche Dauer der Ehe bis zu ihrer Beendigung beträgt für das Land 14,9 Jahre (Nationales Statistikinstitut, НСИ, endgültige Daten). So lang ist auch ungefähr die Laufzeit eines Wohnungsbaukredits.
Mit der Beendigung der Ehe endet die Gütergemeinschaft, und die Anteile sind gleich (Art. 27 und 28 des Familiengesetzbuchs). Von da an ist die Immobilie gewöhnliches Miteigentum, und der Ausstieg daraus ist eine eigene Frage. Inzwischen verpflichtet nichts die früheren Ehegatten zu teilen, und viele teilen jahrelang nicht.
Und eine Einzelheit, die mit der Wohnung mitkommt. Bei einer Scheidung kann das Gericht die Nutzung der Familienwohnung einem der Ehegatten zuweisen, wodurch nach Art. 57 Abs. 1 des Familiengesetzbuchs ein Mietverhältnis entsteht. Die Entscheidung kann im Immobilienregister eingetragen werden, und die Eintragung hat die Wirkung nach Art. 237 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes (ЗЗД): Die Miete bleibt gegenüber dem Erwerber wirksam.
Der Käufer einer solchen Wohnung erhält das Eigentum und zusammen damit einen Bewohner mit gerichtlicher Grundlage, dort zu bleiben. Hat er mit Kredit gekauft, laufen die Raten gegen eine Miete, die ein Gericht festgelegt hat, nicht der Markt. Angrenzendes Thema: die geerbte Immobilie.
Ein Dokument, Preis von 22 bis über 1.200 Euro
Einen Ehevertrag können die Eheschließenden und die Ehegatten während der Ehe schließen (Art. 37 des Familiengesetzbuchs). Der zulässige Inhalt ist in Art. 38 Abs. 1 aufgezählt: Rechte am Erworbenen und am Besessenen, Verwaltung und Verfügung, auch über die Familienwohnung, Kosten, Folgen bei Scheidung, Unterhalt.
Drei Verbote werden regelmäßig übersehen. Vorehelichtes Vermögen einer Seite kann nicht in die Gütergemeinschaft fallen (Abs. 2). Der Vertrag darf keine Verfügungen für den Todesfall enthalten (Abs. 3). Und für das Ungeregelte gilt das gesetzliche Regime der Gütergemeinschaft (Abs. 4), ein unvollständiger Ehevertrag bringt die Gemeinschaft also durch die Hintertür zurück.
Die Form ist schriftlich, mit notarieller Beglaubigung des Inhalts und der Unterschriften, persönlich durch die Parteien (Art. 39). Und mit dem Vertrag können keine Rechte berührt werden, die Dritte vor seinem Abschluss erworben haben (Art. 40 Abs. 2).
Der Preis ist für sich genommen aufschlussreich. Der Tarif der Notargebühren hat keine Position „Ehevertrag“, und die anwendbaren Positionen hängen davon ab, ob der Vertrag ein bestimmtes materielles Interesse hat. Nach unserer Berechnung kostet dasselbe Dokument bei einer Wohnung von 200.000 EUR zwischen etwa 22 EUR und über 1.200 EUR mit MwSt., je nach einer Einordnung, die der Notar vornimmt, nicht die Parteien. Der Unterschied um das Fünfzigfache beim Preis eines Dokuments ist ein guter Indikator dafür, wie unbestimmt die Materie selbst ist.
Vier Szenarien,
in denen der Käufer Beklagter ist.
Der geschiedene Verkäufer mit einer Urkunde auf seinen Namen. Eine während der Ehe gekaufte Wohnung, die Urkunde läuft auf einen. Scheidung, Teilung wurde nie vorgenommen. Die Anteile sind gleich, der Verkäufer verkauft also seine Hälfte und eine fremde. Bei einem Median für eine Dreizimmerwohnung im Zentrum von Varna in der Größenordnung von 280.000 EUR beträgt der Preis des Fehlers 140.000 EUR, plus ein Eigentumsprozess.
„Ich habe es mit dem Geld meiner Mutter gekauft.“ Bargeld von vor sechs Jahren, Kontoauszug, kein Schenkungsvertrag. Die Vermutung des gemeinsamen Beitrags wird nicht durch eine Erinnerung umgekehrt. Bei misslungenem Beweis war die Immobilie gemeinsam, der Verkauf erfolgt durch einen Ehegatten und ist anfechtbar.
Die Familienwohnung ohne Uhr. Eine vom Ehegatten geerbte Wohnung, also persönliches Vermögen. Die Familie lebt darin, eine andere Wohnung gibt es nicht. In den Dokumenten ist alles sauber: Es gibt einen Eigentümer, die Urkunde ist unstrittig, die Erklärung ist wahr. Anwendbar ist Art. 26, es gibt keine Frist für die Klage, und das Geschäft wird nur durch eine Unterschrift gerettet, die vielleicht nie gegeben wird.
Die frühere Ehefrau, die mit der Wohnung mitkommt. Die Nutzung wurde durch Gerichtsurteil zugewiesen, das Urteil ist eingetragen, das Mietverhältnis wirkt gegenüber dem Käufer. Eine Immobilie, die zum Wohnen gekauft wurde und nicht bewohnt werden kann, solange die Grundlage besteht. Was vor der Urkunde unterschrieben wird: der Vorvertrag.
Häufig gestellte Fragen
Die Immobilie läuft auf meinen Namen. Heißt das, sie gehört nur mir?
Nicht unbedingt. Nach Art. 21 Abs. 1 des Familiengesetzbuchs gehören Rechte, die während der Ehe infolge eines gemeinsamen Beitrags erworben wurden, beiden Ehegatten gemeinsam, unabhängig davon, auf wessen Namen sie erworben wurden. Der gemeinsame Beitrag wird vermutet, bis das Gegenteil bewiesen ist. Persönlich sind nur die vor der Ehe erworbenen Rechte, die durch Erbschaft und Schenkung erworbenen und die vollständig mit persönlichem Vermögen erworbenen.
Ich habe die Immobilie mit einem Kredit gekauft, den nur ich aufgenommen habe. Macht sie das persönlich?
Nein. Das Oberste Kassationsgericht nimmt an, dass beim Kauf während der Ehe mit Mitteln aus einem Kredit, den nur ein Ehegatte aufgenommen hat, keine Transformation vorliegt: Die Darlehensmittel gelten als für die Bedürfnisse der Familie aufgenommen, und beide Ehegatten haften gesamtschuldnerisch. Dasselbe gilt, wenn das Geld von den Eltern kommt: Geschenkte Mittel gelten nur dann als in den Kauf eingebracht, wenn sie dorthin nachverfolgbar sind.
Was zeigt das Register der Güterstände der Ehegatten?
Es zeigt, welcher Güterstand gilt, falls einer eingetragen ist, nicht ob die Person überhaupt verheiratet ist. Die Eintragung erfolgt von Amts wegen, auf Mitteilung der Gemeinde, in deren Register die Eheurkunde geführt wird. Nach Art. 20 des Familiengesetzbuchs gilt bei einem Geschäft mit einem Dritten das gesetzliche Regime der Gütergemeinschaft, wenn im Register kein Güterstand eingetragen ist. Der leere Auszug schließt die Gütergemeinschaft also nicht aus, sondern setzt sie voraus.
Kann ein Geschäft ohne Zustimmung des Ehegatten angefochten werden, und in welcher Frist?
Das hängt davon ab, welcher Text anwendbar ist. Bei der Verfügung über eine gemeinsame unbewegliche Sache ist das Geschäft nach Art. 24 Abs. 4 des Familiengesetzbuchs innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis anfechtbar, spätestens aber drei Jahre nach seiner Vornahme. Bei einer Familienwohnung, die persönliches Eigentum eines Ehegatten ist und für die die Familie keine andere Wohnung hat, gilt Art. 26, und nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 5/2013 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern ist das Geschäft gegenüber dem nicht eigentumsberechtigten Ehegatten relativ unwirksam, ohne gesetzliche Frist, und kann nur durch dessen nachträgliche Zustimmung geheilt werden.
Zwei Daten, vor der Anzahlung
Öffnen Sie die alte Notarurkunde und sehen Sie nach, wann die Immobilie erworben wurde. Fragen Sie dann den Verkäufer, von wann bis wann er verheiratet war. Überschneiden sich beide, ist das Thema nicht mit einem Namen in der Urkunde erledigt, und der Notar sieht das erst am Tag des Geschäfts.
Schicken Sie uns das Erwerbsjahr und den Familienstand des Verkäufers. Wir senden zurück, welche Unterschrift fehlt, nach welchem Text das Geschäft angefochten wird und ob es überhaupt eine Frist gibt.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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