Одне імʼя в акті
не означає одного власника.
Продавець зазвичай не бреше. Він вірить своєму нотаріальному акту, а його декларація правдива за переконанням і неправдива за правом.
Покупець читає нотаріальний акт, бачить одне імʼя і приймає, що навпроти один власник. Між цією думкою і правом стоять кілька речень із Сімейного кодексу (СК), яких ніхто не читає перед капаро.
Мовчання теж є режимом
Ст. 18, ч. 1 СК дає три можливості: законний режим спільності, законний режим роздільності і договірний режим. Частина 2 каже, який застосовується, коли ті, хто вступає в шлюб, не обрали: спільність.
Ст. 19 створює центральний електронний реєстр при Агенції з реєстрації, публічний, а реєстрація є службовою, за повідомленням від громади, у реєстрі якої зберігається акт про цивільний шлюб.
І ст. 20, яку варто навести дослівно: «За угоди між одним або обома з подружжя і третьою особою, коли в реєстрі немає внесеного режиму майнових відносин, застосовується законний режим спільності.»
Порожня довідка не є зеленим світлом. Вона є вказівкою шукати два підписи.
Окремо реєстр відповідає на питання, який режим, а не на питання, чи є шлюб. Він наповнюється за повідомленням при складанні або зміні акта про шлюб, тобто шлюб, у якому давно нічого не відбувалося, такого повідомлення не породив. А за § 4, ч. 1 перехідних положень правила діють і для шлюбів, укладених раніше.
«Незалежно від того, на чиє імʼя
їх набуто.»
Це вся тема в одному реченні, і воно дослівне зі ст. 21, ч. 1 СК. Частина 3 додає, що спільний внесок презюмується до доведення протилежного. Особистими є лише права, набуті до шлюбу, набуті у спадок і в дарунок (ст. 22) і набуті цілком за особисте майно (ст. 23).
Звідти походять і три оманливі уявлення, які коштують найдорожче.
«Воно на моє імʼя.» Не має значення. Саме це каже ст. 21, ч. 1.
«Я купив його за кредит, який узяв я.» Верховний касаційний суд приймає, що за купівлі під час шлюбу коштами з кредиту, взятого лише одним із подружжя, трансформації немає: позичені кошти презюмуються взятими на потреби сімʼї і обоє відповідають солідарно.
«Гроші дали мої батьки.» Подаровані кошти вважаються вкладеними в набуття лише тоді, коли вони простежувані до нього, а не коли дарунок був кілька років раніше і в день угоди на рахунку просто є гроші.
І ще одне, що зачиняє двері і з іншого боку: за Тлумачним рішенням № 5/2013 ОСГТК трансформація може встановлюватися і тоді, коли обʼєкт куплений на імʼя обох з подружжя. Тобто навіть два підписи не закривають питання про частки.
Один має годинник. Другий не має.
Спільна нерухома річ. Розпорядження вимагає згоди обох, завжди. Без неї угода є оспорюваною за ст. 24, ч. 4 СК протягом шести місяців від дізнання, але не пізніше трьох років від її вчинення. Обсяг ширший, ніж його цитують: текст говорить про розпорядження речовим правом на спільну нерухому річ узагалі, тобто будинок, квартиру, ділянку, гараж або ідеальну частку.
Сімейне житло, особиста власність одного з подружжя. Тут діє ст. 26 СК: згода потрібна лише тоді, коли обоє не мають іншого житла, а за відмови є альтернатива, дозвіл районного судді. Санкція, однак, інша і важча для покупця.
За Тлумачним рішенням № 5/2013, п. 2 така угода є відносно недійсною щодо того з подружжя, хто не є власником, і може бути оздоровлена його наступною згодою. Два наслідки не читаються з тексту закону. Перше, строку немає: рішення закрило аналогію з шестимісячним строком за ст. 24, ч. 4, і позов подається, доки триває шлюб. Друге, угода рятується, але лише підписом людини, яка вже мала привід відмовити один раз.
Тут трапляється і найпоширеніша помилка в публікаціях: що порушення ст. 26 веде до нікчемності. Не веде. Різниця не академічна, бо нікчемність встановлює будь-хто і без строку, тоді як відносну недійсність заявляє лише той з подружжя, хто не є власником, і вона підлягає оздоровленню.
Визначенням є проживання.
Не реєстрація за адресою.
За § 1 додаткових положень СК сімейним житлом є те, у якому проживають обоє з подружжя і їхні неповнолітні діти. Тобто те, чи є квартира сімейним житлом, доводиться фактами проживання. Це не береться як довідка і не випливає з жодного витягу.
Правова природа «оспорюваності» за ст. 24, ч. 4 при цьому є спірною, і практика дає три різні кваліфікації. Практичне значення одне і воно неприємне: відповідачами за позовом є і другий з подружжя, і третя особа, тобто покупець.
Покупець не глядач у спорі між колишнім подружжям. Він сторона в ньому, з адвокатом і витратами, через роки після того, як заплатив.
Пʼять джерел, кожне з дірою
Декларація перед нотаріусом за ст. 25, ч. 8 Закону про нотаріусів і нотаріальну діяльність (ЗННД) є основним документом і є самовизнанням. Санкція за неправдиву декларацію за ст. 313, ч. 1 Кримінального кодексу починається зі штрафу 51,13 EUR. Нижня межа покарання за брехню, яка може коштувати цілої квартири, має інший масштаб, ніж сама втрата.
Старий нотаріальний акт зазвичай містить сімейний стан, але записаний за декларацією, і має межу в часі: до 22.11.2010 року нотаріус не був зобовʼязаний перевіряти національну базу даних. Старіші акти відображають лише те, що людина сказала про себе.
Національна база даних «Населення» містить сімейний стан, попередні шлюби і розлучення. Доступ до неї має нотаріус, за обовʼязком від 22.11.2010 року, і дивиться її в день угоди. Капаро дається на тижні раніше. І навіть тоді база дає інформацію, а не висновок: висновок вимагає порівняння між датою набуття зі старого акта і періодом шлюбу, а воно не вискакує як попередження.
Довідка про сімейний стан коштує 2,05 EUR за сім днів у громаді Варна і видається особі, якої вона стосується. Третій особі дані надаються, коли вони мають значення для її законних прав та інтересів, але оцінку робить адміністрація, а покупець, який ще нічого не підписав, важко це доводить.
Витяг з реєстру за ст. 19 СК коштує від 0,51 до 5,11 EUR і показує режим, а не шлюб. Що ще перевіряється перед угодою: перевірка обʼєкта.
І шостий випадок, який у Варні не екзотика: коли один із подружжя іноземець, питання не вирішується за болгарським Сімейним кодексом. До 29.01.2019 року застосовується ст. 79 Кодексу міжнародного приватного права, а від цієї дати Регламент (ЄС) 2016/1103. Тобто чи є квартира, куплена іноземним громадянином під час його шлюбу, у спільності, встановлюється за іноземним правом і документом з іноземної держави.
Розлучення застає обʼєкт
сплаченим і неподіленим.
За 2025 рік в області Варна є 1 490 шлюбів і 588 розлучень, а середня тривалість шлюбу до його припинення по країні становить 14,9 року (НСІ, остаточні дані). Приблизно стільки триває і житловий кредит.
З припиненням шлюбу спільна власність подружжя припиняється і частки є рівними (ст. 27 і 28 СК). Далі обʼєкт є звичайною спільною власністю, а вихід з неї це окреме питання. Тим часом ніщо не зобовʼязує колишнє подружжя ділити, і багато хто не ділить роками.
І одна подробиця, яка приходить разом із квартирою. За розлучення суд може надати користування сімейним житлом одному з подружжя, при цьому за ст. 57, ч. 1 СК виникають орендні відносини. Рішення може бути внесене до майнового реєстру, а внесення має дію за ст. 237, ч. 1 ЗЗД: оренда залишається чинною щодо набувача.
Покупець такої квартири отримує власність і разом з нею мешканця із судовою підставою залишитися. Якщо він купив за кредит, платежі йдуть проти оренди, визначеної судом, а не ринком. Сусідня тема: успадкована нерухомість.
Один документ, ціна від 22 до понад 1 200 євро
Шлюбний договір можуть укласти ті, хто вступає в шлюб, і подружжя під час шлюбу (ст. 37 СК). Допустимий зміст перелічено у ст. 38, ч. 1: права на те, що набувається і чим володіють, управління і розпорядження, включно із сімейним житлом, витрати, наслідки за розлучення, утримання.
Три заборони пропускають регулярно. Дошлюбне майно однієї сторони не може стати спільною власністю подружжя (ч. 2). Договір не може містити розпоряджень на випадок смерті (ч. 3). А до неврегульованого застосовується законний режим спільності (ч. 4), тобто неповний шлюбний договір повертає спільність через задні двері.
Форма письмова, з нотаріальним посвідченням змісту і підписів, особисто сторонами (ст. 39). І договором не можна зачіпати права, набуті третіми особами до його укладення (ст. 40, ч. 2).
Ціна показова сама по собі. Тариф нотаріальних зборів не має пункту «шлюбний договір», а застосовні пункти залежать від того, чи має договір визначений матеріальний інтерес. За нашим розрахунком для квартири за 200 000 EUR той самий документ виходить від приблизно 22 EUR до понад 1 200 EUR з ПДВ, залежно від кваліфікації, яку робить нотаріус, а не сторони. Різниця в пʼятдесят разів у ціні одного документа є добрим показником того, наскільки невизначеною є сама матерія.
Чотири сценарії,
у яких покупець є відповідачем.
Розлучений продавець з актом на своє імʼя. Квартира, куплена під час шлюбу, акт на одного. Розлучення, поділу ніколи не робили. Частки рівні, тобто продавець продає свою половину і одну чужу. За медіани для трикімнатної в Центрі Варни порядку 280 000 EUR ціна помилки становить 140 000 EUR, плюс справа про власність.
«Я купив його за гроші моєї матері.» Готівка шестирічної давнини, банківської виписки і договору дарування немає. Презумпція спільного внеску не перевертається спогадом. За невдалого доведення обʼєкт був спільним, продаж від одного з подружжя і є оспорюваним.
Сімейне житло без годинника. Квартира, успадкована одним із подружжя, тобто особисте майно. Сімʼя живе в ній, іншого житла немає. У документах усе чисто: власник один, акт безспірний, декларація правдива. Застосовна ст. 26, строку для позову немає, і угода рятується лише підписом, який може ніколи не бути даний.
Колишня дружина, яка приходить разом із квартирою. Користування надане судовим рішенням, рішення внесене, орендні відносини є протиставними покупцеві. Обʼєкт, куплений для життя, у якому не можна жити, доки триває підстава. Що підписується перед актом: попередній договір.
Поширені запитання
Обʼєкт на моє імʼя. Чи означає це, що він лише мій?
Не обовʼязково. За ст. 21, ч. 1 Сімейного кодексу права, набуті під час шлюбу внаслідок спільного внеску, належать спільно обом з подружжя, незалежно від того, на чиє імʼя вони набуті. Спільний внесок презюмується до доведення протилежного. Особистими є лише права, набуті до шлюбу, набуті у спадок і в дарунок, і набуті цілком за особисте майно.
Я купив обʼєкт за кредит, який узяв лише я. Чи робить це його особистим?
Ні. Верховний касаційний суд приймає, що за купівлі під час шлюбу коштами з кредиту, взятого лише одним із подружжя, трансформації немає: позичені кошти презюмуються взятими на потреби сімʼї і обоє з подружжя відповідають солідарно. Те саме діє і коли гроші надходять від батьків: подаровані кошти вважаються вкладеними в купівлю лише тоді, коли вони простежувані до неї.
Що показує реєстр майнових відносин подружжя?
Показує, який режим, якщо такий внесений, а не те, чи особа взагалі перебуває у шлюбі. Реєстрація є службовою, за повідомленням від громади, у реєстрі якої зберігається акт про цивільний шлюб. За ст. 20 Сімейного кодексу, коли в реєстрі немає внесеного режиму, за угоди з третьою особою застосовується законний режим спільності. Тобто порожня довідка не виключає спільності, а її передбачає.
Чи можна оспорити угоду без згоди другого з подружжя, і в який строк?
Залежить від того, який текст застосовний. За розпорядження спільною нерухомою річчю угода є оспорюваною за ст. 24, ч. 4 Сімейного кодексу протягом шести місяців від дізнання, але не пізніше трьох років від її вчинення. Для сімейного житла, яке є особистою власністю одного з подружжя і сімʼя не має іншого житла, діє ст. 26, і за Тлумачним рішенням № 5/2013 ОСГТК угода є відносно недійсною щодо того з подружжя, хто не є власником, без встановленого законом строку, і може бути оздоровлена лише його наступною згодою.
Дві дати, перед капаро
Відкрийте старий нотаріальний акт і подивіться, коли обʼєкт було набуто. Потім запитайте продавця, від коли до коли він був у шлюбі. Якщо ці два періоди перекриваються, тема не закінчилася одним імʼям в акті, а нотаріус побачить це аж у день угоди.
Надішліть нам рік набуття і сімейний стан продавця. Повертаємо, якого підпису бракує, за яким текстом оспорюється угода і чи є взагалі строк.
Цей матеріал не є правовою порадою. Конкретний випадок перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.