Одно имя в акте
не значит, что собственник один.
Продавец обычно не лжёт. Он верит своему нотариальному акту, а его декларация верна по убеждению и неверна по праву.
Покупатель читает нотариальный акт, видит одно имя и принимает, что напротив него один собственник. Между этой мыслью и правом стоят несколько предложений Семейного кодекса (СК), которые никто не читает перед капаро (задатком).
Молчание тоже режим
Ст. 18, ч. 1 СК даёт три возможности: законный режим общности, законный режим раздельности и договорный режим. Часть 2 говорит, какой применяется, когда вступающие в брак не выбрали: общность.
Ст. 19 создаёт центральный электронный реестр при Агентстве по вписванията (регистрационном агентстве), публичный, а регистрация служебная, по уведомлению от муниципалитета, в реестре которого хранится акт о гражданском браке.
И ст. 20, которую стоит привести дословно: «При сделке одного или обоих супругов с третьим лицом, когда в реестре нет внесённого режима имущественных отношений, применяется законный режим общности.»
Пустая справка не зелёный свет. Она указание искать две подписи.
Отдельно: реестр отвечает на вопрос, каков режим, а не на вопрос, есть ли брак. Он заполняется по уведомлению при составлении или изменении акта о браке, то есть брак, по которому давно ничего не происходило, такого уведомления не породил. А по § 4, ч. 1 переходных положений правила действуют и для ранее заключённых браков.
«Независимо от того, на чьё имя
они приобретены.»
Это вся тема в одном предложении, и оно дословно из ст. 21, ч. 1 СК. Часть 3 добавляет, что совместный вклад предполагается до доказательства обратного. Личными являются только права, приобретённые до брака, приобретённые по наследству и дарению (ст. 22) и приобретённые целиком за счёт личного имущества (ст. 23).
Отсюда и три заблуждения, которые обходятся дороже всего.
«Оно на моё имя.» Не имеет значения. Именно это говорит ст. 21, ч. 1.
«Я купил его в кредит, который взял я.» ВКС (Верховный кассационный суд) считает, что при покупке во время брака за счёт средств кредита, взятого только одним супругом, трансформации нет: заёмные средства презюмируются принятыми на нужды семьи, и оба отвечают солидарно.
«Деньги дали мои родители.» Подаренные средства считаются вложенными в приобретение только если они прослеживаются до него, а не когда дарение сделано несколькими годами раньше и в день сделки на счёте просто есть деньги.
И ещё одно, которое закрывает дверь и с другой стороны: по ТР № 5/2013 г. ОСГТК трансформация может устанавливаться и тогда, когда объект куплен на имя обоих супругов. То есть даже две подписи не закрывают вопрос о долях.
У одного есть часы. У другого нет.
Общая недвижимая вещь. Распоряжение требует согласия обоих, всегда. Без него сделка оспорима по ст. 24, ч. 4 СК в течение шести месяцев с момента, когда стало известно, но не позднее трёх лет с момента её совершения. Охват шире, чем принято цитировать: текст говорит о распоряжении вещным правом на общую недвижимую вещь вообще, то есть дом, квартира, участок, гараж или идеальная часть (доля в общем имуществе).
Семейное жильё, личная собственность одного из супругов. Здесь действует ст. 26 СК: согласие требуется только если у обоих нет другого жилья, а при отказе есть альтернатива, разрешение районного судьи. Но санкция другая и более тяжёлая для покупателя.
По ТР № 5/2013 г., п. 2 такая сделка относительно недействительна в отношении супруга, не являющегося собственником, и может быть оздоровлена его последующим согласием. Два последствия из текста закона не читаются. Первое, срока нет: решение закрыло аналогию с шестимесячным сроком по ст. 24, ч. 4, и иск предъявляется, пока длится брак. Второе, сделка спасается, но только подписью человека, у которого уже был повод отказать однажды.
Здесь же встречается и самая распространённая ошибка в публикациях: будто нарушение ст. 26 ведёт к ничтожности. Не ведёт. Разница не академическая, потому что ничтожность устанавливается любым лицом и без срока, а относительная недействительность заявляется только супругом, не являющимся собственником, и подлежит оздоровлению.
Определяет проживание.
Не регистрация по адресу.
По § 1 дополнительных положений СК семейное жильё это то, в котором проживают оба супруга и их несовершеннолетние дети. То есть является ли квартира семейным жильём, доказывается фактами проживания. Это не берётся как справка и не всплывает ни в какой выписке.
Правовая природа «оспоримости» по ст. 24, ч. 4 при этом спорна, и практика даёт три разные квалификации. Практическое значение одно и оно неприятное: ответчиками по иску являются и другой супруг, и третье лицо, то есть покупатель.
Покупатель не зритель в споре двух бывших супругов. Он сторона в нём, с адвокатом и расходами, спустя годы после того, как заплатил.
Пять источников, у каждого пробел
Декларация перед нотариусом по ст. 25, ч. 8 ЗННД основной документ и является самопризнанием. Санкция за ложную декларацию по ст. 313, ч. 1 НК начинается со штрафа 51,13 EUR. Нижняя граница наказания за ложь, которая может стоить целой квартиры, в другом масштабе, чем сама потеря.
Старый нотариальный акт обычно содержит семейное положение, но записанное по декларации, и имеет границу во времени: до 22 ноября 2010 г. нотариус не был обязан проверять национальную базу данных. Более старые акты отражают только то, что человек сказал о себе.
Национальная база данных «Население» содержит семейное положение, прежние браки и разводы. Доступ к ней есть у нотариуса, по обязанности с 22 ноября 2010 г., и он смотрит её в день сделки. Капаро (задаток) даётся неделями раньше. И даже тогда база даёт информацию, а не вывод: вывод требует сравнения между датой приобретения из старого акта и периодом брака, а оно не всплывает как предупреждение.
Справка о семейном положении стоит 2,05 EUR за семь дней в муниципалитете Варны и выдаётся лицу, которого она касается. Третьему лицу данные предоставляются, когда они имеют значение для его законных прав и интересов, но оценка за администрацией, а покупатель, который ещё ничего не подписал, с трудом её обосновывает.
Выписка из реестра по ст. 19 СК стоит от 0,51 до 5,11 EUR и показывает режим, а не брак. Что ещё проверяется перед сделкой: проверка объекта.
И шестой случай, который в Варне не экзотика: когда один из супругов иностранец, вопрос решается не по болгарскому Семейному кодексу. До 29 января 2019 г. применяется ст. 79 КМЧП, а с этой даты Регламент (ЕС) 2016/1103. То есть находится ли квартира, купленная иностранным гражданином во время его брака, в общности, устанавливается по иностранному праву и документом иностранного государства.
Развод застаёт объект
оплаченным и неразделённым.
За 2025 г. в области Варна 1 490 браков и 588 разводов, а средняя продолжительность брака до его прекращения по стране 14,9 года (НСИ, окончательные данные). Примерно таков и срок одного жилищного кредита.
С прекращением брака СИО прекращается, и доли равны (ст. 27 и 28 СК). Дальше объект становится обычной общей собственностью, а выход из неё отдельный вопрос. Между тем ничто не обязывает бывших супругов делить, и многие из них не делят годами.
И одна подробность, которая приходит вместе с квартирой. При разводе суд может предоставить пользование семейным жильём одному из супругов, при этом по ст. 57, ч. 1 СК возникает отношение аренды. Решение может быть внесено в Имотный регистр (реестр недвижимости), а внесение имеет действие по ст. 237, ч. 1 ЗЗД: аренда остаётся в силе в отношении приобретателя.
Покупатель такой квартиры получает собственность и вместе с ней жильца с судебным основанием остаться. Если он купил в кредит, платежи идут против аренды, определённой судом, а не рынком. Соседняя тема: наследственный объект.
Один документ, цена от 22 до более 1 200 евро
Брачный договор могут заключить вступающие в брак и супруги во время брака (ст. 37 СК). Допустимое содержание перечислено в ст. 38, ч. 1: права на приобретаемое и на имеющееся, управление и распоряжение, включая семейное жильё, расходы, последствия при разводе, содержание.
Три запрета пропускают регулярно. Добрачное имущество одной из сторон не может стать СИО (ч. 2). Договор не может содержать распоряжения на случай смерти (ч. 3). А к неурегулированному применяется законный режим общности (ч. 4), то есть неполный брачный договор возвращает общность через заднюю дверь.
Форма письменная, с нотариальным заверением содержания и подписей, лично сторонами (ст. 39). И договором нельзя затрагивать права, приобретённые третьими лицами до его заключения (ст. 40, ч. 2).
Цена показательна сама по себе. В тарифе нотариальных сборов нет пункта «брачный договор», а применимые пункты зависят от того, имеет ли договор определённый материальный интерес. По нашему расчёту для квартиры в 200 000 EUR тот же документ выходит от примерно 22 EUR до более 1 200 EUR с НДС, в зависимости от квалификации, которую делает нотариус, а не стороны. Разница в пятьдесят раз в цене одного документа хороший индикатор того, насколько неопределённа сама материя.
Четыре сценария,
в которых покупатель ответчик.
Разведённый продавец с актом на своё имя. Квартира, купленная во время брака, акт на одного из супругов. Развод, раздел никогда не делался. Доли равны, то есть продавец продаёт свою половину и одну чужую. При медиане для трёхкомнатной в Центре Варны порядка 280 000 EUR цена ошибки 140 000 EUR, плюс дело о собственности.
«Я купил его на деньги моей матери.» Наличные шестилетней давности, банковской выписки нет, договора дарения нет. Презумпция совместного вклада не опровергается воспоминанием. При неудавшемся доказывании объект был общим, продажа исходит от одного супруга и оспорима.
Семейное жильё без часов. Квартира, унаследованная супругом, то есть личное имущество. Семья живёт в ней, другого жилья нет. В документах всё чисто: собственник один, акт бесспорен, декларация верна. Применима ст. 26, срока для иска нет, и сделка спасается только подписью, которая может никогда не быть дана.
Бывшая супруга, которая приходит вместе с квартирой. Пользование предоставлено судебным решением, решение внесено в реестр, отношение аренды противопоставимо покупателю. Объект, купленный для проживания, в котором нельзя жить, пока длится основание. Что подписывается до акта: предварительный договор.
Часто задаваемые вопросы
Объект на моё имя. Значит ли это, что он только мой?
Не обязательно. По ст. 21, ч. 1 Семейного кодекса права, приобретённые во время брака в результате совместного вклада, принадлежат обоим супругам совместно, независимо от того, на чьё имя они приобретены. Совместный вклад предполагается до доказательства обратного. Личными являются только права, приобретённые до брака, приобретённые по наследству и дарению, и приобретённые целиком за счёт личного имущества.
Я купил объект в кредит, который взял только я. Делает ли это его личным?
Нет. Верховный кассационный суд считает, что при покупке во время брака за счёт средств кредита, взятого только одним супругом, трансформации нет: заёмные средства презюмируются принятыми на нужды семьи, и оба супруга отвечают солидарно. То же действует и когда деньги приходят от родителей: подаренные средства считаются вложенными в покупку только если они прослеживаются до неё.
Что показывает реестр имущественных отношений супругов?
Показывает, каков режим, если такой внесён, а не состоит ли лицо вообще в браке. Регистрация служебная, по уведомлению от муниципалитета, в реестре которого хранится акт о гражданском браке. По ст. 20 Семейного кодекса, когда в реестре нет внесённого режима, при сделке с третьим лицом применяется законный режим общности. То есть пустая справка не исключает общность, а предполагает её.
Может ли сделка без согласия супруга быть оспорена, и в какой срок?
Зависит от того, какой текст применим. При распоряжении общей недвижимой вещью сделка оспорима по ст. 24, ч. 4 Семейного кодекса в течение шести месяцев с момента, когда стало известно, но не позднее трёх лет с момента её совершения. При семейном жилье, которое является личной собственностью одного супруга и у семьи нет другого жилья, действует ст. 26, и по Толковательному решению № 5/2013 г. ОСГТК сделка относительно недействительна в отношении супруга, не являющегося собственником, без установленного законом срока, и может быть оздоровлена только его последующим согласием.
Две даты, до капаро (задатка)
Откройте старый нотариальный акт и посмотрите, когда объект был приобретён. Затем спросите продавца, с какого по какое время он был в браке. Если эти периоды пересекаются, тема не закрыта одним именем в акте, а нотариус увидит это только в день сделки.
Пришлите нам год приобретения и семейное положение продавца. Возвращаем, какой подписи не хватает, по какому тексту оспаривается сделка и есть ли вообще срок.
Этот материал не является юридической консультацией. Конкретный случай проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.