Senetteki tek isim
tek malik anlamına gelmez.
Satıcı genellikle yalan söylemez. Kendi noter senedine inanır; beyanı inanç bakımından doğru, hukuk bakımından yanlıştır.
Alıcı noter senedini okur, bir isim görür ve karşısında tek bir malik olduğunu varsayar. Bu düşünce ile hukuk arasında, kaparodan (avanstan) önce kimsenin okumadığı Aile Kanunu'ndan birkaç cümle durur.
Sessizlik de bir rejimdir
Aile Kanunu'nun (СК) 18. maddesinin 1. fıkrası üç seçenek sunar: yasal ortaklık rejimi, yasal mal ayrılığı rejimi ve sözleşmeyle belirlenen rejim. 2. fıkra, evlenenler seçim yapmadığında hangisinin uygulandığını söyler: ortaklık.
Madde 19, Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) nezdinde merkezî, herkese açık bir elektronik sicil kurar; kayıt resen yapılır, medeni nikâh senedinin kaydının tutulduğu belediyenin bildirimiyle.
Ve kelimesi kelimesine okunmaya değer madde 20: “Eşlerden birinin ya da her ikisinin üçüncü kişiyle yaptığı işlemde, sicilde kayıtlı bir mal rejimi yoksa, yasal ortaklık rejimi uygulanır.”
Boş sorgu yeşil ışık değildir. İki imza aranması gerektiğinin işaretidir.
Ayrıca sicil, rejimin ne olduğu sorusuna cevap verir, evliliğin olup olmadığı sorusuna değil. Evlilik senedinin düzenlenmesi ya da değiştirilmesi sırasında yapılan bildirimle dolar; yani uzun zamandır hiçbir şey olmamış bir evlilik böyle bir bildirim üretmemiştir. Geçiş hükümlerinin § 4, f. 1'ine göre ise kurallar daha önceki evlilikler için de geçerlidir.
“Kimin adına edinilmiş
olursa olsun.”
Konunun tamamı tek cümlede ve kelimesi kelimesine Aile Kanunu m. 21, f. 1'den. 3. fıkra, ortak katkının aksi ispatlanana kadar varsayıldığını ekler. Kişisel olanlar yalnızca evlilikten önce edinilen haklar, miras ve bağış yoluyla edinilenler (m. 22) ve tamamen kişisel mal varlığıyla edinilenlerdir (m. 23).
En pahalıya mal olan üç yanılgı da buradan gelir.
“Benim adıma.” Önemi yok. Madde 21, f. 1 tam olarak bunu söylüyor.
“Yalnızca benim çektiğim bir krediyle satın aldım.” Yüksek Temyiz Mahkemesi (ВКС), evlilik süresince yalnızca bir eşin çektiği kredi tutarıyla yapılan alımda dönüşümün söz konusu olmadığını kabul ediyor: ödünç alınan paranın ailenin ihtiyaçları için üstlenildiği varsayılır ve her ikisi müteselsilen sorumludur.
“Paramı ailem verdi.” Bağışlanan para, yalnızca edinime kadar izlenebiliyorsa yatırılmış sayılır; bağış birkaç yıl önceyse ve işlem günü hesapta yalnızca para duruyorsa sayılmaz.
Bir tane daha var, kapıyı öbür taraftan da kapatan: OSGTK'nın 5/2013 sayılı Yorum Kararı uyarınca dönüşüm, mülkün her iki eşin adına alındığı durumda da tespit edilebilir. Yani iki imza bile payların sorusunu kapatmaz.
Birinin saati var. Diğerinin yok.
Ortak taşınmaz. Tasarruf her zaman her iki eşin rızasını gerektirir. Rıza yoksa işlem, Aile Kanunu m. 24, f. 4 uyarınca öğrenildiği tarihten altı ay içinde, ancak yapılmasından en geç üç yıl sonrasına kadar dava edilebilir. Kapsam, alıntılandığından daha geniştir: metin, ortak bir taşınmaz üzerinde ayni hak tasarrufundan genel olarak söz eder; yani ev, daire, arsa, garaj ya da hisse.
Eşlerden birinin kişisel mülkiyetindeki aile konutu. Burada Aile Kanunu m. 26 geçerlidir: rıza yalnızca ikisinin başka konutu yoksa istenir; reddedilirse bir alternatif vardır, ilçe mahkemesi hâkiminin izni. Yaptırım ise farklı ve alıcı için daha ağırdır.
5/2013 sayılı Yorum Kararı, t. 2 uyarınca böyle bir işlem, mal sahibi olmayan eşe karşı göreli olarak geçersizdir ve onun sonradan vereceği rızayla geçerli hâle getirilebilir. Kanun metninden okunmayan iki sonuç var. Birincisi, süre yok: karar, m. 24, f. 4'teki altı aylık süreyle kıyası kapattı ve dava, evlilik sürdüğü sürece açılabilir. İkincisi, işlem kurtarılır ama yalnızca, bir kez reddetme nedeni zaten bulmuş birinin imzasıyla.
Yayınlarda en yaygın hata da burada karşılaşılır: m. 26'nın ihlalinin butlana yol açtığı. Açmıyor. Fark akademik değil, çünkü butlan herkes tarafından ve süresiz ileri sürülebilirken, göreli geçersizlik yalnızca mal sahibi olmayan eş tarafından ileri sürülür ve geçerli hâle getirilebilir.
Tanım oturmaktır.
Adres kaydı değil.
Aile Kanunu'nun ek hükümlerinin § 1'ine göre aile konutu, her iki eşin ve reşit olmayan çocuklarının oturduğu konuttur. Yani bir dairenin aile konutu olup olmadığı, yaşama olgularıyla ispatlanır. Belge olarak alınmaz ve hiçbir sorgudan çıkmaz.
m. 24, f. 4 kapsamındaki “iptal edilebilirliğin” hukuki niteliği ise tartışmalıdır ve uygulama üç farklı nitelendirme veriyor. Pratik anlamı tektir ve hoş değildir: davanın davalıları hem diğer eş hem de üçüncü kişi, yani alıcıdır.
Alıcı, iki eski eş arasındaki uyuşmazlığın seyircisi değildir. O, parayı ödedikten yıllar sonra, avukatı ve masraflarıyla, bunun bir tarafıdır.
Beş kaynak, her birinin bir deliği var
Notere verilen beyan, Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu (ZNND) m. 25, f. 8 uyarınca temel belgedir ve bir ikrardır. Ceza Kanunu (NK) m. 313, f. 1 uyarınca yanlış beyanın yaptırımı 51,13 EUR para cezasından başlar. Bir dairenin tamamına mal olabilecek bir yalanın cezasının alt sınırı, kaybın ölçeğinden başka bir ölçektedir.
Eski noter senedi genellikle medeni durumu içerir, ancak beyana göre yazılmıştır ve zamanla sınırlıdır: 22 Kasım 2010'a kadar noterin ulusal veri tabanını kontrol etme yükümlülüğü yoktu. Daha eski senetler yalnızca kişinin kendisi hakkında söylediğini yansıtır.
“Nüfus” ulusal veri tabanı medeni durumu, önceki evlilikleri ve boşanmaları içerir. Ona erişim, 22 Kasım 2010'dan itibaren yükümlülük olarak noterdedir ve işlem gününde bakar. Kaparo (avans) haftalar önce verilir. O zaman bile veri tabanı bilgi verir, sonuç değil: sonuç, eski senetteki edinim tarihi ile evlilik dönemi arasında bir karşılaştırma ister ve bu bir uyarı olarak karşınıza çıkmaz.
Medeni durum belgesi Varna Belediyesi'nde yedi gün için 2,05 EUR tutar ve ilgili kişiye verilir. Üçüncü kişiye, verilerin onun yasal hak ve çıkarları açısından önem taşıdığı durumda verilir; ancak değerlendirme idareye aittir ve henüz hiçbir şey imzalamamış bir alıcının bunu ispatlaması zordur.
Aile Kanunu m. 19 uyarınca sicildeki sorgu 0,51 ile 5,11 EUR arasındadır ve rejimi gösterir, evliliği değil. İşlemden önce başka neyin kontrol edildiği: mülkün kontrolü.
Ve Varna'da egzotik olmayan altıncı bir durum: eşlerden biri yabancı olduğunda sorun Bulgar Aile Kanunu'na göre çözülmez. 29 Ocak 2019'a kadar Uluslararası Özel Hukuk Kodeksi m. 79 uygulanır, o tarihten sonra (AB) 2016/1103 sayılı Tüzük. Yani bir yabancı vatandaşın evliliği süresince satın aldığı dairenin ortaklıkta olup olmadığı, yabancı hukuka göre ve yabancı bir ülkenin belgesiyle tespit edilir.
Boşanma mülkü
ödenmiş ve paylaşılmamış bulur.
2025 için Varna ilinde 1 490 evlilik ve 588 boşanma var; ülke genelinde bir evliliğin sona ermesine kadar geçen ortalama süre ise 14,9 yıl (NSI, kesin veriler). Bir konut kredisinin yaklaşık süresi de bu kadar.
Evliliğin sona ermesiyle SIO da sona erer ve paylar eşittir (m. 27 ve 28). Bundan sonra mülk sıradan bir paylı mülkiyettir ve ondan çıkmak ayrı bir meseledir. Bu arada eski eşleri paylaşmaya zorlayan hiçbir şey yoktur ve çoğu yıllarca paylaşmaz.
Daireyle birlikte gelen bir ayrıntı daha. Boşanmada mahkeme aile konutunun kullanımını eşlerden birine verebilir; bu durumda Aile Kanunu m. 57, f. 1 uyarınca bir kira ilişkisi doğar. Karar mülkiyet siciline kaydedilebilir ve kayıt, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ZZD) m. 237, f. 1 uyarınca bir etki doğurur: kira, iktisap edene karşı da geçerli kalır.
Böyle bir dairenin alıcısı mülkiyeti ve onunla birlikte kalmak için mahkeme dayanağı olan bir sakini alır. Krediyle almışsa, taksitler piyasa tarafından değil, mahkemece belirlenen bir kiraya karşı işler. Komşu bir konu: miras mülk.
Tek belge, fiyatı 22 ile 1 200 avronun üzeri arasında
Evlilik sözleşmesini evlenecekler ve evlilik süresince eşler yapabilir (m. 37). Kabul edilebilir içerik m. 38, f. 1'de sayılmıştır: edinilen ve sahip olunan üzerindeki haklar, aile konutu dahil yönetim ve tasarruf, giderler, boşanma sonuçları, nafaka.
Üç yasak düzenli olarak atlanıyor. Bir tarafın evlilik öncesi mal varlığı SIO olamaz (f. 2). Sözleşme ölüm hâli için tasarruflar içeremez (f. 3). Düzenlenmeyen konuda ise yasal ortaklık rejimi uygulanır (f. 4); yani eksik bir evlilik sözleşmesi ortaklığı arka kapıdan geri getirir.
Şekil yazılıdır; içeriğin ve imzaların noter tarafından onaylanması ve tarafların şahsen bulunması gerekir (m. 39). Sözleşmeyle, yapılmasından önce üçüncü kişilerin edindiği haklara dokunulamaz (m. 40, f. 2).
Fiyat kendi başına göstergedir. Noter harçları tarifesinde “evlilik sözleşmesi” diye bir madde yok; uygulanabilir maddeler sözleşmenin belirli bir maddi çıkarı olup olmadığına bağlı. Bizim hesabımıza göre 200 000 EUR'luk bir daire için aynı belge, tarafların değil noterin yaptığı nitelendirmeye göre KDV dahil yaklaşık 22 EUR ile 1 200 EUR'nun üzeri arasında çıkıyor. Tek bir belgenin fiyatında elli katlık fark, konunun kendisinin ne kadar belirsiz olduğunun iyi bir göstergesi.
Dört senaryo,
alıcının davalı olduğu.
Senedi kendi adına olan boşanmış satıcı. Evlilik süresince satın alınan daire, senet eşlerden birinin adına. Boşanma, paylaşım hiç yapılmamış. Paylar eşit, yani satıcı kendi yarısını ve başkasına ait bir yarıyı satıyor. Varna Merkez'de üç odalı dairelerin medyanı 280 000 EUR mertebesinde olduğunda hatanın bedeli 140 000 EUR, artı bir mülkiyet davası.
“Annemin parasıyla aldım.” Altı yıl öncesinden nakit para, banka ekstresi, bağış sözleşmesi yok. Ortak katkı karinesi bir anıyla tersine çevrilmez. İspat başarısız olursa mülk ortaktı, satış tek bir eşten yapıldı ve dava edilebilir.
Saati olmayan aile konutu. Eşin miras aldığı daire, yani kişisel mal. Aile içinde oturuyor, başka konut yok. Belgelerde her şey temiz: malik tek, senet tartışmasız, beyan doğru. m. 26 uygulanır, dava için süre yok ve işlem yalnızca hiç verilmeyebilecek bir imzayla kurtarılır.
Daireyle birlikte gelen eski eş. Kullanım mahkeme kararıyla verilmiş, karar kaydedilmiş, kira ilişkisi alıcıya karşı ileri sürülebilir. Oturmak için alınmış ama dayanak sürdüğü sürece oturulamayan bir mülk. Senetten önce ne imzalanır: ön sözleşme.
Sık sorulan sorular
Mülk benim adıma. Bu, yalnızca benim olduğu anlamına mı gelir?
Zorunlu olarak değil. Aile Kanunu'nun 21. maddesinin 1. fıkrasına göre, evlilik süresince ortak katkı sonucu edinilen haklar, kimin adına edinilmiş olursa olsun, her iki eşe ortaktır. Ortak katkı, aksi ispatlanana kadar varsayılır. Kişisel olanlar yalnızca evlilikten önce edinilen haklar, miras ve bağış yoluyla edinilenler ve tamamen kişisel mal varlığıyla edinilenlerdir.
Mülkü yalnızca benim çektiğim bir krediyle satın aldım. Bu onu kişisel yapar mı?
Hayır. Yüksek Temyiz Mahkemesi, evlilik süresince yalnızca bir eşin çektiği kredi ile yapılan alımda dönüşümün söz konusu olmadığını kabul ediyor: ödünç alınan paranın ailenin ihtiyaçları için üstlenildiği varsayılır ve her iki eş müteselsilen sorumludur. Aynısı paranın ebeveynlerden geldiği durumda da geçerli: bağışlanan paranın alıma yatırıldığı, yalnızca ona kadar izlenebilirse kabul edilir.
Eşlerin mal rejimleri sicili ne gösteriyor?
Kayıtlıysa rejimin ne olduğunu gösterir, kişinin evli olup olmadığını değil. Kayıt resen yapılır; medeni nikâh senedinin kaydının tutulduğu belediyenin bildirimiyle. Aile Kanunu'nun 20. maddesine göre, sicilde kayıtlı bir rejim yoksa, üçüncü kişiyle yapılan işlemde yasal ortaklık rejimi uygulanır. Yani boş bir sorgu ortaklığı dışlamaz, tam tersine varsayar.
Eşin rızası olmadan yapılan işlem dava edilebilir mi ve hangi süre içinde?
Hangi hükmün uygulanacağına bağlı. Ortak bir taşınmaz üzerinde tasarrufta, işlem Aile Kanunu'nun 24. maddesinin 4. fıkrasına göre öğrenildiği tarihten altı ay içinde, ancak yapılmasından en geç üç yıl sonrasına kadar dava edilebilir. Eşlerden birinin kişisel mülkiyetinde olan ve ailenin başka konutu bulunmayan aile konutunda m. 26 geçerlidir ve OSGTK'nın 5/2013 sayılı Yorum Kararı uyarınca işlem, mal sahibi olmayan eşe karşı göreli olarak geçersizdir; yasal bir süre yoktur ve yalnızca onun sonradan vereceği rızayla geçerli hâle getirilebilir.
İki tarih, kaparodan (avanstan) önce
Eski noter senedini açın ve mülkün ne zaman edinildiğine bakın. Sonra satıcıya hangi tarihten hangi tarihe kadar evli olduğunu sorun. İkisi örtüşüyorsa, konu senetteki tek isimle kapanmamıştır ve noter bunu ancak işlem gününde görecektir.
Bize edinim yılını ve satıcının medeni durumunu gönderin. Hangi imzanın eksik olduğunu, işlemin hangi metne göre dava edilebileceğini ve bir süre olup olmadığını geri bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut durumu bir avukat kontrol eder.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.