Inzerujete za 115 900.
Na účet vám přijde 105 202.
Mezi oběma částkami není žádný podvod, jen osm řádků, z nichž každý je sám o sobě normální a zákonný.
Mezi inzerovanou cenou a penězi na účtu stojí osm řádků
Dvoupokojový byt ve čtvrti Vinitsa. Medián aktivních inzerátů je 115 900 € při zhruba 1 654 € za metr čtvereční a za tímto číslem stojí 465 inzerátů, největší vzorek pro dvoupokojový byt v celém městě.
Prodávající počítá s 115 900. Při zcela běžném průběhu mu na účet přijde zhruba 105 202 € a pokud je nemovitost zatížena hypotékou se zbývajícím dluhem 38 000 €, skutečně získaná částka klesne ještě níž. Rozdíl činí 10 698 € z ceny, kterou si sám stanovil.
Žádný podvod ani skryté poplatky tu nejsou. Je tu osm řádků, z nichž každý je sám o sobě normální, zákonný a předvídatelný, a právě proto je nikdo nesčítá najednou. Část z nich jsou procenta, část pevné částky a dva z nich jsou buď nulové, nebo obrovské, a právě na ně se prodávající předem ptají nejméně často.
Tento článek projde všech osm. Ne proto, abyste se jim vyhnuli, ale protože jejich součet se rozhoduje před inzerátem, ne po předběžné smlouvě (предварителен договор).
Začneme naším řádkem, protože na ten se ptají vždy
Nejprve si vyjasníme řádek, který jsme my, aby na konci nevisel ve vzduchu jako překvapení.
Naše makléřská provize činí 3 procenta od jedné strany. Z dohodnuté ceny 108 946 € v hlavním příkladu je to 3 268 €.
Píšeme to sem, na začátek a s číslem, z jednoho prostého důvodu. Každé zamlčení tohoto řádku pracuje proti nám, ne pro nás: prodávající, který částku objeví až v předběžné smlouvě, to prožije jako překvapení, a důvěru rozbíjí právě překvapení, ne výše. Co přesně se skrývá v těch třech procentech, jsme popsali v textu Makléřská provize.
A protože jsme začali čísly, tady je nepříjemné srovnání, které se níže bude opakovat. Provize jsou 3 procentní body, na které se ptají vždy, ještě před podpisem smlouvy. Sleva při vyjednávání, o které bude řeč v další části, je ve stejném příkladu 6 procentních bodů a projde bez komentáře, protože nepřichází s fakturou.
Oba řádky platí tentýž člověk, ze stejné částky. Spor se však vede jen o jeden z nich.
Největší řádek nemá sazebník a není to odvod
Sleva při vyjednávání činí v hlavním příkladu zhruba 65 procent celého rozdílu mezi očekáváním a výslednou částkou. Není to poplatek, není to daň a není v ničím ceníku.
Zveřejněná čísla o trhu jsou dvě a nejsou srovnatelná, proto se uvádějí zvlášť. Podle průzkumu společnosti Address Real Estate (Адрес Недвижими имоти) z července 2026 udělalo 54 procent prodávajících za posledních šest měsíců ústupek v ceně, a to ve výši 2 až 10 procent nabídkové hodnoty. Podle samostatného průzkumu společnosti Imoteka z 30. 7. 2026 dalo slevu až 10 000 € asi 40 procent, obvykle mezi 5 000 a 10 000 €. Různé metodiky, různé veličiny a ani jeden z průzkumů nezveřejňuje vzorek a období.
Mnohem důležitější než procento je upřesnění, které autor prvního čísla uvádí spolu s ním: slevy do 10 procent se dělají jen u cen nad úrovní trhu a nesprávně stanovených cen, často u prodávajících, kteří žijí v euforii z předchozích let.
Jinými slovy, sleva není tržní odvod z každého obchodu. Je to cena za chybně stanovenou výchozí cenu.
A má svůj kalendář. Předseda správní rady Národního sdružení nemovitostí (НСНИ) vymezuje hranici takto: do čtrnáctého dne od uvedení na trh je vrchol poptávky po nemovitosti, a pokud do té doby nejsou žádné dotazy, je cena nastavena špatně a nemovitost je nadhodnocená. Pro srovnání, portál Zimoti uvádí pro Varnu zhruba 33 dnů do uzavření obchodu za první čtvrtletí 2026, bez zveřejněné metodiky.
Aritmetika je tvrdá: šest procent ze 115 900 € je 6 954 € a půl roku čekání s nadhodnoceným inzerátem stojí stejné peníze plus čas. Proč nemovitost zůstává neprodaná, jsme rozebírali v textu Proč nemovitost zůstává neprodaná.
Řádek, o kterém se prodávající dozví u notáře
Čl. 186 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД) říká, že náklady na smlouvu a ostatní výdaje spojené s převodem vlastnictví nese kupující, s výjimkou prodeje nemovitostí, kde se náklady hradí stranami rovným dílem.
Podle zákona tedy polovina notářského poplatku připadá na prodávajícího. V praxi ji kupující přebírá téměř vždy, ale je to dohoda, ne pravidlo, a její místo je v předběžné smlouvě. Prodávající, který tento článek nečetl, vstupuje do jednání, aniž by věděl, že něco přenechává. Kupující, který ho četl, přichází s argumentem.
Samotný poplatek se nevyjednává: řídí se stupnicí v Tarifu notářských poplatků (Тарифа за нотариалните такси), počítá se z vyšší hodnoty z dohodnuté ceny a daňového ocenění (данъчна оценка), plus DPH. V hlavním příkladu je polovina zhruba 293 €.
A tady je jeden řádek, který se nevejde téměř do žádné online kalkulačky. Pokud notář vypracuje návrh notářského zápisu (нотариален акт), je splatný druhý poplatek v plné výši prvního. Podle čl. 186 zákona o závazcích a smlouvách připadá polovina tohoto zdvojení opět na prodávajícího, takže 293 € se mění na 587 €.
Částka je na pozadí obchodu malá, a právě proto je nepříjemná. Spor o ni se vede v den u notáře, před všemi, o peníze, se kterými nikdo nepočítal.
K těmto řádkům se přidávají i dokumenty: kompletní sada výpisů a osvědčení vyjde pod 30 €. Zanedbatelné, ale nikdy nulové.
Dva řádky, které jsou buď nulové, nebo obrovské a první je daň
Daň je řádek, u kterého existuje nejrozšířenější omyl v celém tématu, a ten je v jednom slově.
Čl. 13 odst. 1 bod 1 písm. a) zákona o daních z příjmů fyzických osob (ЗДДФЛ) osvobozuje příjem z prodeje jedné bytové nemovitosti, pokud mezi nabytím a prodejem uplynuly více než tři roky. Písmeno b) osvobozuje až dvě nemovitosti jakéhokoli druhu při době delší než 5 let, přičemž zemědělské a lesní pozemky se do tohoto počtu nezapočítávají.
Slovo „jedna“ neznamená „první“. Znamená jedna za daňový rok.
Prodávající, který v březnu prodá byt, který vlastnil osm let, a v listopadu druhý byt, který vlastnil čtyři roky, obvykle předpokládá, že osvobozené jsou oba, „protože oba jsou nad tři roky“. Nejsou. První prodej je čistý, druhý je zdanitelný celý a při zisku 30 000 € je to 2 700 €, zjištěných až v dubnu příštího roku, kdy jsou peníze dávno utracené.
Existuje i opačný extrém. Darovaná nemovitost prodaná rychle se zdaňuje při nulové pořizovací ceně, tedy daň se počítá z celé prodejní ceny: při 108 946 € je to téměř 9 805 €. Ale tatáž darovaná nemovitost, držená déle než tři roky a jediná bytová za daný rok, je nezdanitelná přesně jako koupená. Darování samo o sobě past není, past je v kombinaci se spěchem.
A za třetí: odst. 5 ruší celé osvobození u příjmů z podnikatelské činnosti obchodníka. Kde vede hranice mezi vlastníkem, který prodává, a obchodníkem, se nerozhoduje počtem obchodů, ale posouzením daňové správy a soudu. Proto se otázka klade před druhým obchodem, ne po pátém. Celý mechanismus daně jsme popsali v textu Daně při prodeji nemovitosti.
Druhým je hypotéka
a má dvě oddělené pasti
První past je čistě účetní. Zbývající dluh vůči bance není náklad obchodu. Jsou to cizí peníze, které nikdy nepatřily prodávajícímu. V kalkulaci stojí jen proto, že je nejvyšší v absolutní hodnotě a že ho prodávající pravidelně považují za snížení ceny. Proto se kalkulace čte ve dvou patrech: nejprve čistá částka z obchodu, potom to, co zbyde po bance.
Druhá past je dražší, protože je kalendářní. Splacení dluhu nevymaže zápis. Prodávající, který úvěr splatil před čtyřmi lety, bývá obvykle přesvědčen, že nemovitost je čistá. Hypotéka zůstává zapsaná a výmaz je samostatný úkon, který vyžaduje souhlas banky.
Samotný výmaz stojí pod 200 €. Cena chyby není v sazebníku, ale ve dnech: dohledání zaměstnance, který podepíše souhlas k úvěru uzavřenému před lety, notářské ověření, podání, lhůta. Po tu dobu kupující s hypotečním úvěrem nemůže čerpat, protože potvrzení o zatíženích (удостоверение за тежести) musí ukazovat jen jeho hypotéku. Obchod nepadá, ale posouvá se, a záloha (капаро) má lhůtu. Jak probíhá obchod se zapsanou hypotékou, jsme popsali v textu Prodej s hypotékou.
Rekonstrukce „na prodej“ je výdaj hned a příjem z ní je nepotvrzený
Poslední řádek je také nejčastěji dobrovolný.
Podle varnenských ceníků na rok 2026 vychází osvěžující rekonstrukce zhruba na 120 až 220 € za metr čtvereční, tedy u 70 m² řádově mezi 8 400 a 15 400 €. Na opačném konci, jen malování latexem a jen práce, je to asi 1 000 €, s jemným štukováním přes 2 600 €, před materiálem.
Problém není v částce. Problém je, že nikdo nedokáže říct, kolik z ní se vrátí.
Neexistuje bulharská studie s popsanou metodikou o návratnosti rekonstrukce při dalším prodeji. Čísla, která kolují v článcích na toto téma, pocházejí ze zahraničních trhů a převyprávějí se bez metodiky, takže se nedají použít na byt ve Varně.
Jisté je jen směřování peněžního toku. Vložené prostředky vstupují do kalkulace jako výdaj okamžitě a celé. Do ceny vstupují jen natolik, nakolik je uznají dva lidé: kupující a bankovní odhadce, který hodnotí stav, ne faktury. Kdy se to vyplatí a kdy ne, jsme rozebírali v textu Rekonstrukce, nebo hotová nemovitost.
Kalkulace nezávisí na čtvrti
a to je dobrá zpráva
Když stejné řádky provedeme pěti různými řezy varnenského trhu při stejných předpokladech (sleva 6 procent, provize 3 procenta bez DPH, polovina notářského poplatku s DPH, dokumenty, bez daně, bez rekonstrukce, bez hypotéky), vyjde něco nečekaně uspořádaného.
Dvoupokojový byt, čtvrť Kaysieva gradina, při inzerovaných 103 000 €: zbývá 90,9 procenta. Dvoupokojový byt, čtvrť Vinitsa, při 115 900 €: 90,9 procenta. Třípokojový byt, čtvrť Vladislavovo, při 129 990 €: 90,9 procenta. Třípokojový byt, čtvrť Chaika, při 259 000 €: 91,0 procenta. Třípokojový byt, centrum, při 280 000 €: 91,0 procenta.
Ceny se liší 2,7krát, a sloupec vpravo se téměř nehýbe. Důvod je mechanický: dva velké řádky jsou procenta a pevné jsou tak malé, že nejsou vidět.
Základní kalkulace prodávajícího je tedy předvídatelná a dá se spočítat předem. Nepředvídatelné jsou ty další dva: daň a hypotéka, tedy právě ty, které závisejí na datu nabytí, na počtu obchodů za rok a na stavu záznamu nemovitosti (партида), ne na čtvrti.
A ještě jedno číslo ke stejnému řádku. Bez slevy dávají těch pět řezů mezi 96,7 a 96,8 procenta. Celý spor o „vysokou provizi“ se vede o něco málo přes tři procentní body, zatímco šest bodů slevy projde bez komentáře.
Proto téma nekončí kalkulačkou. Končí jedním datem a jednou otázkou: kdy byla nemovitost nabyta a prodávala se ve stejném roce jiná nemovitost. Odpověď na tuto otázku hýbe větším množstvím peněz než všechno ostatní na seznamu.
Často kladené otázky
Kolik z inzerované ceny prodávajícímu zbude?
Při stejných předpokladech (sleva při vyjednávání 6 procent, makléřská provize 3 procenta bez DPH, polovina notářského poplatku s DPH podle čl. 186 zákona o závazcích a smlouvách a dokumenty, bez daně a bez hypotéky) zbývá mezi 90,9 a 91,0 procenta inzerované ceny. Ověřeno u pěti řezů varnenského trhu s cenami od 103 000 do 280 000 €, takže kalkulace téměř nezávisí na čtvrti ani na velikosti obchodu. Důvod je mechanický: dva velké řádky jsou procenta a pevné jsou příliš malé na to, aby byly vidět. Bez slevy dávají stejné řádky mezi 96,7 a 96,8 procenta.
Kdo platí notářský poplatek při prodeji nemovitosti?
Podle čl. 186 zákona o závazcích a smlouvách se náklady na smlouvu při prodeji nemovitostí hradí stranami rovným dílem. V praxi kupující téměř vždy přebírá celý poplatek, ale je to dohoda, ne pravidlo, a její místo je v předběžné smlouvě. Samotný poplatek se nevyjednává, protože se řídí stupnicí v Tarifu notářských poplatků, z vyšší hodnoty z dohodnuté ceny a daňového ocenění, plus DPH. Pokud notář vypracuje návrh notářského zápisu, je splatný druhý poplatek v plné výši prvního a podle téhož článku připadá polovina zdvojení opět na prodávajícího.
Kdy prodávající z prodeje daň neplatí?
Podle čl. 13 odst. 1 bod 1 písm. a) zákona o daních z příjmů fyzických osob se nezdaňuje příjem z prodeje jedné bytové nemovitosti, pokud mezi nabytím a prodejem uplynuly více než tři roky, a podle písmene b) u až dvou nemovitostí při době delší než pět let. Slovo „jedna“ znamená jedna za daňový rok, ne první vůbec, takže druhý prodej bytové nemovitosti ve stejném kalendářním roce je zdanitelný, ať je nemovitost držena jakkoli dlouho. Odděleně se nezdaňují příjmy z prodeje majetku nabytého děděním a odkazem, ani restituovaný majetek. Osvobození neplatí pro příjmy z podnikatelské činnosti obchodníka.
Kolik stojí výmaz staré hypotéky a proč na něm záleží?
Samotný výmaz stojí pod 200 €. Záleží na něm, protože splacení dluhu zápis nevymaže: hypotéka zůstává na záznamu nemovitosti, dokud se neprovede samostatný úkon se souhlasem banky. Dokud je zapsaná, kupující s hypotečním úvěrem nemůže čerpat, protože potvrzení o zatíženích musí ukazovat jen jeho hypotéku. Náklad je malý, ale lhůta ne: dohledání zaměstnance, který podepíše souhlas k úvěru uzavřenému před lety, notářské ověření a podání zaberou čas, a záloha podle předběžné smlouvy má lhůtu.
Inzerujete nemovitost letos na podzim?
Začněte jedním datem.
Zkontrolujte, kdy jste nemovitost nabyli a zda jste ve stejném kalendářním roce neprodávali jinou nemovitost. Otevřete také záznam nemovitosti: splacený úvěr neznamená vymazanou hypotéku. Tyto dvě kontroly hýbou větším množstvím peněz než všechny ostatní řádky dohromady.
Pošlete nám notářský zápis a zbývající částku úvěru. Vrátíme vám osm řádků s čísly pro váš případ, včetně naší provize 3 procenta, a číslo, které vám skutečně přijde na účet. Pokud je daňový řádek hraniční, řekneme vám, že odpověď patří účetnímu, ne makléři.
Materiál je obecná informace k prosinci 2026, nikoli daňové ani právní poradenství. Kalkulace jsou příkladové, při výslovně uvedených předpokladech, a nejsou nabídkou.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.