Оголошуєш 115 900.
На рахунок надходить 105 202.
Між ними немає обману, а є вісім рядків, кожен з яких окремо нормальний і законний.
Між оголошеною ціною і грошима на рахунку стоять вісім рядків
Двокімнатна квартира в районі Виница. Медіана активних оголошень становить 115 900 EUR, за приблизно 1 654 EUR за квадратний метр, і за цим числом стоять 465 оголошень, найбільша вибірка для двокімнатної в усьому місті.
Продавець рахує 115 900. На його рахунок у цілком звичайний день надходить близько 105 202 EUR, а якщо обʼєкт з іпотекою із залишком боргу 38 000 EUR, реально отримана сума падає ще більше. Різниця становить 10 698 EUR від ціни, яку він сам і оголосив.
Тут немає обману і немає прихованих зборів. Є вісім рядків, кожен з яких окремо нормальний, законний і передбачуваний, і саме тому ніхто не складає їх разом. Частина з них це відсотки, частина фіксовані суми, а два з них це або нуль, або величезні, і саме про ці два продавці питають наперед найрідше.
Ця стаття проходить усі вісім. Не для того, щоб ви їх уникнули, а тому що їхня сума вирішується перед оголошенням, а не після попереднього договору.
Починаємо з нашого рядка, бо про нього питають завжди
Спершу закриваємо рядок, який є ми, щоб він не завис у фіналі як несподіванка.
Наша брокерська комісія становить 3 відсотки з однієї сторони. За узгодженої ціни 108 946 EUR в основному прикладі це 3 268 EUR.
Пишемо це тут, на початку і з числом, з однієї простої причини. Будь-яке замовчування цього рядка працює проти нас, а не на нас: продавець, який виявить суму в попередньому договорі, переживає її як несподіванку, а саме несподіванка ламає довіру, а не розмір. Що саме входить у ці три відсотки, ми описали в Брокерська комісія.
І оскільки ми почали з чисел, ось і незручне порівняння, яке повториться нижче. Комісія це 3 пункти, про які питають завжди, перед підписанням договору. Знижка під час переговорів, про яку йтиметься в наступному розділі, це 6 пунктів у тому самому прикладі, і вона проходить без коментарів, бо не приходить із рахунком.
Обидва рядки сплачує та сама людина, з тієї самої суми. Суперечка, однак, точиться лише про один.
Найбільший рядок не має тарифу і не є платежем
Знижка під час переговорів становить близько 65 відсотків усієї різниці між очікуванням і розрахунком в основному прикладі. Вона не збір, не податок і її немає в жодному прайсі.
Опублікованих чисел про ринок два, і вони не є зіставними, тому цитуються окремо. За дослідженням «Адрес Недвижими имоти» від липня 2026 року 54 відсотки продавців пішли на компроміс щодо ціни за останні шість місяців, у розмірі від 2 до 10 відсотків оголошеної вартості. За окремим дослідженням «Имотека» від 30.07.2026 року близько 40 відсотків дали знижку до 10 000 EUR, зазвичай від 5 000 до 10 000 EUR. Різні методики, різні величини, і жодне з двох не публікує вибірку і період.
Набагато важливішим за відсоток є застереження, яке автор першого числа дає разом із ним: знижки до 10 відсотків роблять лише за надринкових і неправильно сформованих цін, часто продавці, які живуть ейфорією попередніх років.
Тобто знижка не є ринковим платежем на кожну угоду. Вона є ціною помилкової початкової ціни.
І вона має календар. Голова правління НСНІ формулює межу так: до чотирнадцятого дня від виходу на ринок настає пік попиту на обʼєкт, а якщо доти запитів немає, ціна поставлена неправильно і обʼєкт переоцінений. Для порівняння, портал Zimoti дає для Варни близько 33 днів до угоди за перший квартал 2026 року, без опублікованої методики.
Арифметика сувора: шість відсотків від 115 900 EUR це 6 954 EUR, а півроку очікування на переоцінене оголошення коштує тих самих грошей плюс час. Чому обʼєкт залишається непроданим, ми розглядали в Чому обʼєкт залишається непроданим.
Рядок, про який продавець дізнається в нотаріуса
Ст. 186 Закону про зобовʼязання і договори каже, що витрати на договір та інші витрати у звʼязку з переходом власності покладаються на покупця, крім продажу нерухомості, за якого витрати сплачуються сторонами порівну.
Тобто за законом половина нотаріального збору на продавцеві. На практиці покупець бере її на себе майже завжди, але це домовленість, а не правило, і її місце в попередньому договорі. Продавець, який не читав цієї статті, вступає в переговори, не знаючи, що щось поступається. Покупець, який її читав, вступає з аргументом.
Сам збір не обговорюється: він за шкалою в Тарифі нотаріальних зборів, від вищої з двох величин, узгодженої ціни і податкової оцінки, плюс ПДВ. В основному прикладі половина становить близько 293 EUR.
І тут є рядок, який не потрапляє майже в жоден онлайн-калькулятор. Якщо нотаріус готує проєкт нотаріального акта, стягується другий збір у повному розмірі першого. За ст. 186 ЗЗД половина цього подвоєння знову на продавцеві, тобто 293 EUR стають 587 EUR.
Сума мала на тлі угоди, і саме тому вона неприємна. Суперечка про неї точиться в день у нотаріуса, перед усіма, за гроші, яких ніхто не передбачив.
До цих рядків додаються і документи: повний комплект витягів і довідок виходить менше ніж 30 EUR. Знехтувано мало, але ніколи не нуль.
Два рядки, які або нуль, або величезні і перший з них податок
Податок це рядок, довкола якого існує найпоширеніша помилка в усій темі, і вона в одному слові.
Ст. 13, ч. 1, п. 1, літера «а» Закону про податки на доходи фізичних осіб звільняє дохід від продажу одного житлового обʼєкта нерухомості, якщо між набуттям і продажем минуло понад три роки. Літера «б» звільняє до двох обʼєктів нерухомості, хоч би якого вони були виду, за понад 5 років, причому сільськогосподарські і лісові поза цим підрахунком.
Слово «один» не означає «перший». Воно означає один за податковий рік.
Продавець, який продасть своє житло в березні, утримуване вісім років, і другу квартиру в листопаді, утримувану чотири роки, зазвичай вважає, що обидва звільнені, «бо обидва понад три роки». Не звільнені. Перший продаж чистий, другий оподатковується повністю, а за прибутку 30 000 EUR це 2 700 EUR, виявлені аж у квітні наступного року, коли гроші давно витрачені.
Є і протилежна крайність. Подарований обʼєкт, проданий швидко, оподатковується за нульової ціни набуття, тобто податок рахується від усієї ціни продажу: за 108 946 EUR це близько 9 805 EUR. Але той самий подарований обʼєкт, утримуваний понад три роки і єдиний житловий за рік, не оподатковується так само, як і куплений. Дарунок не є пасткою сам по собі, а в поєднанні з поспіхом.
І третє: частина 5 знімає все звільнення для доходів від господарської діяльності як торговця. Де проходить межа між власником, який продає, і торговцем, вирішується не кількістю угод, а оцінкою податкової адміністрації і суду. Тому питання ставиться перед другою угодою, а не після пʼятої. Весь механізм податку ми описали в Податки при продажу нерухомості.
Другий це іпотека
і вона має дві окремі пастки
Перша пастка суто бухгалтерська. Залишок боргу перед банком не є витратою за угодою. Це чужі гроші, які ніколи не належали продавцеві. Він стоїть у розрахунку лише тому, що найбільший за абсолютною величиною, і тому що продавці регулярно трактують його як зниження ціни. Тому розрахунок читається на двох поверхах: спершу нетто від угоди, потім що залишається після банку.
Друга пастка дорожча, бо вона календарна. Погашення боргу не знімає запису. Продавець, який виплатив кредит чотири роки тому, зазвичай переконаний, що обʼєкт чистий. Іпотека залишається внесеною, а зняття це окрема дія, яка потребує згоди банку.
Саме зняття коштує менше ніж 200 EUR. Ціна помилки не в тарифі, а в днях: розшук працівника, який підпише згоду за кредитом, закритим кілька років тому, нотаріальне посвідчення, подання, строк. За цей час покупець з іпотечним кредитом не може його отримати, бо довідка про обтяження має показувати лише його іпотеку. Угода не зривається, а зсувається, а капаро має строк. Як рухається угода з внесеною іпотекою, ми описали в Продаж з іпотекою.
Ремонт «на продаж» це витрата одразу а дохід від нього непідтверджений
Останній рядок є і найчастіше добровільним.
За варненськими прайсами на 2026 рік освіжувальний ремонт виходить близько від 120 до 220 EUR за квадратний метр, тобто порядок для 70 кв. м становить від 8 400 до 15 400 EUR. На іншому краю, лише фарбування латексом і лише робота, це близько 1 000 EUR, а з фінішною шпаклівкою понад 2 600 EUR, до матеріалів.
Проблема не в сумі. Проблема в тому, що ніхто не може сказати, скільки з неї повертається.
Немає болгарського дослідження з описаною методикою щодо окупності ремонту при перепродажу. Числа, які ходять по статтях на цю тему, походять з іноземних ринків і переказуються без методики, тобто не застосовні до квартири у Варні.
Що напевно, то це напрям грошового потоку. Вкладені кошти входять у розрахунок як витрата одразу і повністю. У ціну вони входять лише настільки, наскільки їх визнають двоє людей: покупець і банківський оцінювач, який дивиться на стан, а не на рахунки. Коли це варто і коли ні, ми розглядали в Ремонт чи готовий обʼєкт.
Розрахунок не залежить від району
і це хороша новина
Якщо провести ті самі рядки через пʼять різних зрізів варненського ринку, за однакових припущень (знижка 6 відсотків, комісія 3 відсотки без ПДВ, половина нотаріального збору з ПДВ, документи, без податку, без ремонту, без іпотеки), виходить щось несподівано впорядковане.
Двокімнатна в Кайсієва градина за оголошених 103 000 EUR: залишається 90,9 відсотка. Двокімнатна у Виница за 115 900 EUR: 90,9 відсотка. Трикімнатна у Владиславово за 129 990 EUR: 90,9 відсотка. Трикімнатна в Чайка за 259 000 EUR: 91,0 відсотка. Трикімнатна в Центрі за 280 000 EUR: 91,0 відсотка.
Ціни різняться в 2,7 раза, а колонка праворуч майже не рухається. Причина механічна: два великі рядки це відсотки, а фіксовані настільки малі, що їх не видно.
Тобто базовий розрахунок продавця передбачуваний і рахується наперед. Непередбачуваними є інші два: податок і іпотека, тобто саме ті, що залежать від дати набуття, від кількості угод за рік і від стану партиди, а не від району.
І ще одне число про той самий рядок. Без знижки пʼять зрізів дають від 96,7 до 96,8 відсотка. Уся суперечка про «високу комісію» точиться навколо трохи більш ніж трьох відсоткових пунктів, тоді як шість пунктів знижки проходять без коментарів.
Тому тема не закінчується калькулятором. Вона закінчується однією датою і одним питанням: коли обʼєкт було набуто і чи продавався інший обʼєкт нерухомості того самого року. Відповідь на це питання рухає більше грошей, ніж усе інше в списку.
Поширені запитання
Скільки залишається продавцеві від оголошеної ціни?
За однакових припущень (знижка під час переговорів 6 відсотків, брокерська комісія 3 відсотки без ПДВ, половина нотаріального збору з ПДВ за ст. 186 ЗЗД і документи, без податку і без іпотеки) залишається від 90,9 до 91,0 відсотка оголошеної ціни. Перевірено на пʼяти зрізах варненського ринку з цінами від 103 000 до 280 000 EUR, тобто розрахунок майже не залежить від району і від розміру угоди. Причина механічна: два великі рядки це відсотки, а фіксовані надто малі, щоб їх було видно. Без знижки ті самі рядки дають від 96,7 до 96,8 відсотка.
Хто платить нотаріальний збір при продажу нерухомості?
За ст. 186 Закону про зобовʼязання і договори витрати на договір при продажу нерухомості сплачуються сторонами порівну. На практиці покупець майже завжди бере на себе весь збір, але це домовленість, а не правило, і її місце в попередньому договорі. Сам збір не обговорюється, бо він за шкалою в Тарифі нотаріальних зборів, від вищої з двох величин, узгодженої ціни і податкової оцінки, плюс ПДВ. Якщо нотаріус готує проєкт нотаріального акта, стягується другий збір у повному розмірі першого, а за тією самою статтею половина цього подвоєння знову на продавцеві.
Коли продавець не сплачує податок з продажу?
За ст. 13, ч. 1, п. 1, літера «а» Закону про податки на доходи фізичних осіб не оподатковується дохід від продажу одного житлового обʼєкта нерухомості, якщо між набуттям і продажем минуло понад три роки, а за літерою «б» до двох обʼєктів нерухомості за понад пʼять років. Слово «один» означає один за податковий рік, а не перший узагалі, тобто другий продаж житлового обʼєкта в тому самому календарному році є оподатковуваним, хоч би як довго обʼєкт утримувався. Окремо не оподатковуються доходи від продажу майна, набутого у спадок і за заповітом, а також реституйованого майна. Звільнення не діє для доходів від господарської діяльності як торговця.
Скільки коштує зняття старої іпотеки і чому це важливо?
Саме зняття коштує менше ніж 200 EUR. Це важливо, бо погашення боргу не знімає запису: іпотека залишається на партиді, доки не буде вчинена окрема дія за згодою банку. Доки вона внесена, покупець з іпотечним кредитом не може його отримати, бо довідка про обтяження має показувати лише його іпотеку. Витрата невелика, а строк ні: розшук працівника, який підпише згоду за закритим кілька років тому кредитом, нотаріальне посвідчення і подання забирають час, а капаро за попереднім договором має строк.
Оголошуєте нерухомість цієї осені?
Почніть з однієї дати.
Перевірте, коли ви набули обʼєкт і чи продавали інший обʼєкт нерухомості того самого календарного року. Відкрийте і партиду: погашений кредит не означає знятої іпотеки. Ці дві перевірки рухають більше грошей, ніж усі інші рядки разом узяті.
Надішліть нам нотаріальний акт і залишок за кредитом. Повертаємо вісім рядків з числами для вашого випадку, включно з нашою комісією 3 відсотки, і число, яке реально надходить на ваш рахунок. Якщо податковий рядок граничний, ми скажемо, що відповідь за бухгалтером, а не за брокером.
Матеріал є загальною інформацією станом на грудень 2026 року, не є податковою чи правовою порадою. Розрахунки є прикладами, за прямо зазначених припущень, і не є пропозицією.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.