Ogłaszasz 115 900.
Na rachunek wpływa 105 202.
Między jednym a drugim nie ma oszustwa, jest osiem pozycji, z których każda osobno jest normalna i legalna.
Między ogłoszoną ceną a pieniędzmi na rachunku stoi osiem pozycji
Dwupokojowe mieszkanie w dzielnicy Vinitsa. Mediana aktywnych ogłoszeń wynosi 115 900 €, przy około 1 654 € za metr kwadratowy, a za tą liczbą stoi 465 ogłoszeń, największa próba dla dwupokojowego w całym mieście.
Sprzedający liczy 115 900. Na jego rachunek przy zupełnie zwykłym dniu wpływa około 105 202 €, a jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką z pozostałym długiem 38 000 €, faktycznie odebrana kwota spada jeszcze bardziej. Różnica to 10 698 € od ceny, którą sam ogłosił.
Tu nie ma oszustwa ani ukrytych opłat. Jest osiem pozycji, z których każda osobno jest normalna, legalna i przewidywalna, i właśnie dlatego nikt ich nie zbiera naraz. Część to procenty, część to stałe kwoty, a dwie z nich są albo zerowe, albo ogromne, i właśnie o te dwie sprzedający pytają z góry najrzadziej.
Ten artykuł przechodzi przez wszystkie osiem. Nie po to, by ich unikać, tylko dlatego, że ich suma rozstrzyga się przed ogłoszeniem, a nie po umowie przedwstępnej.
Zaczynamy od naszej pozycji, bo o nią pyta się zawsze
Najpierw wyjaśniamy pozycję, którą jesteśmy my, żeby nie wisiała na końcu jak niespodzianka.
Nasza prowizja pośrednika to 3 procent od jednej strony. Przy uzgodnionej cenie 108 946 € w podstawowym przykładzie to 3 268 €.
Piszemy to tu, na początku i z liczbą, z jednego prostego powodu. Każde przemilczenie tej pozycji działa przeciwko nam, nie dla nas: sprzedający, który odkryje kwotę w umowie przedwstępnej, przeżywa to jako niespodziankę, a niespodzianka niszczy zaufanie, nie wysokość. Co dokładnie wchodzi w te trzy procent, opisaliśmy w artykule Prowizja pośrednika.
A skoro zaczęliśmy od liczb, oto niewygodne porównanie, które powtórzy się niżej. Prowizja to 3 punkty, o które pyta się zawsze, przed podpisaniem umowy. Rabat przy negocjacjach, o którym będzie mowa w następnej sekcji, to 6 punktów w tym samym przykładzie i przechodzi bez komentarza, bo nie przychodzi z fakturą.
Obie pozycje płaci ta sama osoba, z tej samej kwoty. Spór toczy się jednak tylko o jedną z nich.
Największa pozycja nie ma taryfy i nie jest podatkiem
Rabat przy negocjacjach to około 65 procent całej różnicy między oczekiwaniem a rachunkiem w podstawowym przykładzie. Nie jest opłatą, nie jest podatkiem i nie ma go w niczyim cenniku.
Opublikowane liczby dla rynku są dwie i nie są porównywalne, więc cytuje się je osobno. Według badania „Address Real Estate” z lipca 2026 roku 54 procent sprzedających poszło na kompromis w cenie w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, w wysokości 2 do 10 procent wartości ofertowej. Według odrębnego badania „Imoteka” z 30 lipca 2026 roku około 40 procent udzieliło rabatu do 10 000 €, zwykle między 5 000 a 10 000 €. Różne metodyki, różne wielkości i żadne z dwóch nie publikuje próby i okresu.
Znacznie ważniejsza od procentu jest kwalifikacja, którą autor pierwszej liczby podaje razem z nią: rabaty do 10 procent robi się tylko przy cenach ponadrynkowych i błędnie ukształtowanych, często u sprzedających żyjących euforią poprzednich lat.
Czyli rabat nie jest rynkowym podatkiem od każdej transakcji. To cena błędnie ustawionej ceny wyjściowej.
I ma swój kalendarz. Przewodniczący zarządu Krajowego Stowarzyszenia Nieruchomości (НСНИ) formułuje granicę tak: do czternastego dnia od wejścia na rynek jest szczyt popytu na nieruchomość, a jeśli do tego czasu nie ma zapytań, cena jest ustawiona błędnie i nieruchomość jest przeszacowana. Dla porównania portal Zimoti podaje dla Warny około 33 dni do transakcji w I kwartale 2026 roku, bez opublikowanej metodyki.
Arytmetyka jest surowa: sześć procent z 115 900 € to 6 954 €, a pół roku czekania z przeszacowanym ogłoszeniem kosztuje te same pieniądze plus czas. Dlaczego nieruchomość stoi niesprzedana, omówiliśmy w artykule Dlaczego nieruchomość stoi niesprzedana.
Pozycja, o której sprzedający dowiaduje się u notariusza
Art. 186 ustawy o zobowiązaniach i umowach (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД) mówi, że koszty umowy i inne wydatki związane z przeniesieniem własności ponosi kupujący, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości, przy której koszty płacą strony po równo.
Czyli z mocy prawa połowa opłaty notarialnej należy do sprzedającego. W praktyce kupujący przejmuje ją prawie zawsze, ale to jest ustalenie, nie reguła, i jego miejsce jest w umowie przedwstępnej. Sprzedający, który nie czytał tego artykułu, wchodzi w negocjacje, nie wiedząc, że coś odstępuje. Kupujący, który go czytał, wchodzi z argumentem.
Sama opłata nie podlega negocjacji: jest według skali w Taryfie opłat notarialnych (Тарифа за нотариалните такси), od wyższej z dwóch wartości, uzgodnionej ceny i wyceny podatkowej (данъчна оценка), plus VAT. W podstawowym przykładzie połowa to około 293 €.
I tu jest pozycja, której nie ma w prawie żadnym kalkulatorze online. Jeśli notariusz sporządzi projekt aktu notarialnego (нотариален акт), należna jest druga opłata w pełnej wysokości pierwszej. Według art. 186 ustawy o zobowiązaniach i umowach połowa tego podwojenia także należy do sprzedającego, czyli 293 € staje się 587 €.
Kwota jest mała na tle transakcji i właśnie dlatego jest nieprzyjemna. Spór o nią toczy się w dniu u notariusza, przed wszystkimi, o pieniądze, których nikt nie przewidział.
Do tych pozycji dochodzą też dokumenty: pełny komplet wyciągów i zaświadczeń wychodzi poniżej 30 €. Pomijalne, ale nigdy zero.
Dwie pozycje, które są albo zerowe, albo ogromne a pierwszą jest podatek
Podatek to pozycja, wokół której istnieje najbardziej rozpowszechniony błąd w całym temacie, i jest to jedno słowo.
Art. 13 ust. 1 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, ЗДДФЛ) zwalnia dochód ze sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, jeśli między nabyciem a sprzedażą minęło więcej niż trzy lata. Litera „b” zwalnia do dwóch nieruchomości, jakiegokolwiek rodzaju, przy ponad 5 latach, przy czym rolne i leśne są poza tym liczeniem.
Słowo „jednej” nie znaczy „pierwszej”. Znaczy jednej w roku podatkowym.
Sprzedający, który sprzeda mieszkanie w marcu, trzymane osiem lat, i drugie mieszkanie w listopadzie, trzymane cztery lata, zwykle uważa, że oba są zwolnione, „bo oba mają ponad trzy lata”. Nie są. Pierwsza sprzedaż jest czysta, druga jest opodatkowana w całości, a przy zysku 30 000 € to 2 700 €, odkryte dopiero w kwietniu następnego roku, gdy pieniądze dawno są wydane.
Jest też odwrotna skrajność. Nieruchomość darowana, sprzedana szybko, jest opodatkowana przy zerowej cenie nabycia, czyli podatek liczy się od całej ceny sprzedaży: przy 108 946 € to blisko 9 805 €. Ale ta sama darowana nieruchomość, trzymana ponad trzy lata i jedyna mieszkalna w roku, jest nieopodatkowana dokładnie tak jak kupiona. Darowizna nie jest pułapką sama w sobie, tylko w połączeniu z pośpiechem.
I po trzecie: ust. 5 zdejmuje całe zwolnienie dla dochodów z działalności gospodarczej jako przedsiębiorca. Gdzie przebiega granica między właścicielem, który sprzedaje, a przedsiębiorcą, nie rozstrzyga liczba transakcji, tylko ocena administracji podatkowej i sądu. Dlatego pytanie zadaje się przed drugą transakcją, nie po piątej. Cały mechanizm podatku opisaliśmy w artykule Podatki przy sprzedaży nieruchomości.
Drugą jest hipoteka
i ma dwie osobne pułapki
Pierwsza pułapka jest czysto księgowa. Pozostały dług wobec banku nie jest kosztem transakcji. To cudze pieniądze, które nigdy nie były sprzedającego. Stoi na rachunku tylko dlatego, że jest największy w wartości bezwzględnej i że sprzedający regularnie traktują go jak obniżenie ceny. Dlatego rachunek czyta się na dwóch piętrach: najpierw netto z transakcji, potem co zostaje po banku.
Druga pułapka jest droższa, bo jest kalendarzowa. Spłata długu nie wykreśla wpisu. Sprzedający, który spłacił kredyt cztery lata temu, zwykle jest przekonany, że nieruchomość jest czysta. Hipoteka stoi wpisana, a wykreślenie jest osobną czynnością, która wymaga zgody banku.
Samo wykreślenie kosztuje poniżej 200 €. Cena błędu nie leży w taryfie, tylko w dniach: poszukiwanie pracownika, który podpisze zgodę przy kredycie zamkniętym przed laty, notarialne poświadczenie, złożenie, termin. W tym czasie kupujący z kredytem hipotecznym nie może uruchomić środków, bo zaświadczenie o obciążeniach (удостоверение за тежести) musi pokazywać tylko jego hipotekę. Transakcja nie upada, tylko się przesuwa, a zaliczka ma termin. Jak przebiega transakcja z wpisaną hipoteką, opisaliśmy w artykule Sprzedaż z hipoteką.
Remont „na sprzedaż” to koszt od razu a przychód z niego jest niepotwierdzony
Ostatnia pozycja jest też najczęściej dobrowolna.
Według warneńskich cenników na 2026 rok remont odświeżający wychodzi około 120 do 220 € za metr kwadratowy, czyli rząd wielkości dla 70 m² to od 8 400 do 15 400 €. Na drugim końcu, samo malowanie farbą lateksową i sama robocizna, to około 1 000 €, a z drobną szpachlą ponad 2 600 €, przed materiałami.
Problemem nie jest kwota. Problemem jest to, że nikt nie potrafi powiedzieć, ile z niej wraca.
Nie ma bułgarskiego badania z opisaną metodyką dotyczącego zwrotu z remontu przy odsprzedaży. Liczby, które krążą po artykułach na ten temat, pochodzą z obcych rynków i są powtarzane bez metodyki, czyli nie mają zastosowania do mieszkania w Warnie.
To, co pewne, to kierunek przepływu pieniędzy. Włożone środki wchodzą do rachunku jako koszt od razu i w całości. Do ceny wchodzą tylko w tym stopniu, w jakim uznają je dwie osoby: kupujący i rzeczoznawca bankowy, który patrzy na stan, a nie na faktury. Kiedy się opłaca, a kiedy nie, omówiliśmy w artykule Remont czy gotowa nieruchomość.
Rachunek nie zależy od dzielnicy
i to jest dobra wiadomość
Jeśli przepuścimy te same pozycje przez pięć różnych przekrojów warneńskiego rynku, przy jednakowych założeniach (rabat 6 procent, prowizja 3 procent bez VAT, połowa opłaty notarialnej z VAT, dokumenty, bez podatku, bez remontu, bez hipoteki), wychodzi coś nieoczekiwanie uporządkowanego.
Dwupokojowe w Kaysieva Gradina przy ogłoszonych 103 000 €: zostaje 90,9 procent. Dwupokojowe w Vinitsa przy 115 900 €: 90,9 procent. Trzypokojowe we Vladislavovo przy 129 990 €: 90,9 procent. Trzypokojowe w Chaika przy 259 000 €: 91,0 procent. Trzypokojowe w Centrum przy 280 000 €: 91,0 procent.
Ceny różnią się 2,7 raza, a kolumna po prawej prawie się nie rusza. Powód jest mechaniczny: dwie duże pozycje to procenty, a stałe są tak małe, że nie widać ich.
Czyli podstawowy rachunek sprzedającego jest przewidywalny i liczy się go z góry. Nieprzewidywalne są dwie pozostałe: podatek i hipoteka, czyli właśnie te, które zależą od daty nabycia, od liczby transakcji w roku i od stanu wpisu nieruchomości, a nie od dzielnicy.
I jeszcze jedna liczba dla tej samej pozycji. Bez rabatu pięć przekrojów daje między 96,7 a 96,8 procent. Cały spór o „wysoką prowizję” toczy się o nieco ponad trzy punkty procentowe, podczas gdy sześć punktów rabatu przechodzi bez komentarza.
Dlatego temat nie kończy się na kalkulatorze. Kończy się na jednej dacie i jednym pytaniu: kiedy nabyto nieruchomość i czy sprzedawano inną nieruchomość w tym samym roku. Odpowiedź na to pytanie przesuwa więcej pieniędzy niż wszystko inne na liście.
Często zadawane pytania
Ile zostaje sprzedającemu z ogłoszonej ceny?
Przy jednakowych założeniach (rabat przy negocjacjach 6 procent, prowizja pośrednika 3 procent bez VAT, połowa opłaty notarialnej z VAT według art. 186 ustawy o zobowiązaniach i umowach oraz dokumenty, bez podatku i bez hipoteki) zostaje między 90,9 a 91,0 procent ogłoszonej ceny. Sprawdzono to w pięciu przekrojach warneńskiego rynku z cenami od 103 000 do 280 000 €, czyli rachunek prawie nie zależy od dzielnicy i od wielkości transakcji. Powód jest mechaniczny: dwie duże pozycje to procenty, a stałe są zbyt małe, by je było widać. Bez rabatu te same pozycje dają między 96,7 a 96,8 procent.
Kto płaci opłatę notarialną przy sprzedaży nieruchomości?
Według art. 186 ustawy o zobowiązaniach i umowach koszty umowy przy sprzedaży nieruchomości płacą strony po równo. W praktyce kupujący prawie zawsze przejmuje całą opłatę, ale to jest ustalenie, a nie reguła, i jego miejsce jest w umowie przedwstępnej. Sama opłata nie podlega negocjacji, bo jest według skali w Taryfie opłat notarialnych, od wyższej z dwóch wartości, uzgodnionej ceny i wyceny podatkowej, plus VAT. Jeśli notariusz sporządzi projekt aktu notarialnego, należna jest druga opłata w pełnej wysokości pierwszej, a według tego samego artykułu połowa podwojenia także należy do sprzedającego.
Kiedy sprzedający nie płaci podatku od sprzedaży?
Według art. 13 ust. 1 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlega opodatkowaniu dochód ze sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, jeśli między nabyciem a sprzedażą minęło więcej niż trzy lata, a według lit. „b” do dwóch nieruchomości przy ponad pięciu latach. Słowo „jednej” oznacza jednej w roku podatkowym, a nie pierwszej w ogóle, czyli druga sprzedaż nieruchomości mieszkalnej w tym samym roku kalendarzowym jest opodatkowana, choćby nieruchomość była trzymana bardzo długo. Osobno nie podlegają opodatkowaniu dochody ze sprzedaży mienia nabytego w drodze dziedziczenia i zapisu, a także mienia zwróconego w restytucji. Zwolnienie nie dotyczy dochodów z działalności gospodarczej jako przedsiębiorca.
Ile kosztuje wykreślenie starej hipoteki i dlaczego to ważne?
Samo wykreślenie kosztuje poniżej 200 €. Jest ważne, bo spłata długu nie wykreśla wpisu: hipoteka pozostaje wpisana przy nieruchomości, dopóki nie zostanie dokonana osobna czynność za zgodą banku. Dopóki stoi wpisana, kupujący z kredytem hipotecznym nie może uruchomić środków, bo zaświadczenie o obciążeniach musi pokazywać tylko jego hipotekę. Koszt jest mały, ale termin nie: poszukiwanie pracownika, który podpisze zgodę przy kredycie zamkniętym przed laty, notarialne poświadczenie i złożenie wniosku zabierają czas, a zaliczka z umowy przedwstępnej ma termin.
Ogłaszasz nieruchomość tej jesieni?
Zacznij od jednej daty.
Sprawdź, kiedy nieruchomość została nabyta i czy sprzedawano inną nieruchomość w tym samym roku kalendarzowym. Otwórz też wpis nieruchomości: spłacony kredyt nie znaczy wykreślonej hipoteki. Te dwa sprawdzenia przesuwają więcej pieniędzy niż wszystkie pozostałe pozycje razem wzięte.
Prześlij nam akt notarialny i pozostałą kwotę kredytu. Odeślemy osiem pozycji z liczbami dla twojego przypadku, w tym naszą prowizję 3 procent, i liczbę, która faktycznie wpływa na twój rachunek. Jeśli pozycja podatkowa jest graniczna, powiemy, że odpowiedź należy do księgowego, a nie do pośrednika.
Materiał ma charakter informacji ogólnej na grudzień 2026 roku, nie jest poradą podatkową ani prawną. Rachunki są przykładowe, przy wyraźnie podanych założeniach, i nie są ofertą.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.