Sie inserieren für 115.900.
Auf dem Konto landen 105.202.
Zwischen beiden liegt kein Betrug, sondern acht Posten, von denen jeder für sich normal und rechtmäßig ist.
Zwischen dem Angebotspreis und dem Geld auf dem Konto liegen acht Posten
Eine Zweizimmerwohnung im Stadtteil Vinitsa. Der Median der aktiven Inserate liegt bei 115.900 EUR, bei etwa 1.654 EUR pro Quadratmeter, und hinter dieser Zahl stehen 465 Inserate, die größte Stichprobe für eine Zweizimmerwohnung in der ganzen Stadt.
Der Verkäufer rechnet mit 115.900. Auf seinem Konto landen an einem ganz normalen Tag etwa 105.202 EUR, und ist die Immobilie mit einer Hypothek und einer Restschuld von 38.000 EUR belastet, sinkt der tatsächlich eingenommene Betrag noch weiter. Die Differenz beträgt 10.698 EUR auf einen Preis, den er selbst genannt hat.
Hier gibt es keinen Betrug und keine versteckten Gebühren. Es gibt acht Posten, von denen jeder für sich normal, rechtmäßig und vorhersehbar ist, und genau deshalb addiert sie niemand auf einmal. Ein Teil davon sind Prozentsätze, ein Teil feste Beträge, und zwei davon sind entweder null oder riesig, und genau nach diesen beiden fragen Verkäufer vorab am seltensten.
Dieser Artikel geht alle acht durch. Nicht, damit Sie sie vermeiden, sondern weil ihre Summe vor dem Inserat geklärt wird und nicht erst nach dem Vorvertrag.
Wir beginnen mit unserem eigenen Posten, weil nach ihm immer gefragt wird
Zuerst räumen wir den Posten aus dem Weg, der wir selbst sind, damit er am Ende nicht als Überraschung auftaucht.
Unsere Maklerprovision beträgt 3 Prozent von einer Seite. Beim vereinbarten Preis von 108.946 EUR im Hauptbeispiel sind das 3.268 EUR.
Wir schreiben es hier, am Anfang und mit der Zahl, aus einem einfachen Grund. Jedes Verschweigen dieses Postens arbeitet gegen uns, nicht für uns: Ein Verkäufer, der den Betrag im Vorvertrag entdeckt, erlebt ihn als Überraschung, und die Überraschung zerstört das Vertrauen, nicht die Höhe. Was genau in diesen drei Prozent enthalten ist, haben wir in Die Maklerprovision beschrieben.
Und weil wir mit den Zahlen angefangen haben, hier der unbequeme Vergleich, der weiter unten wiederkehrt. Die Provision sind 3 Punkte, nach denen immer gefragt wird, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Der Preisnachlass beim Verhandeln, um den es im nächsten Abschnitt geht, sind im selben Beispiel 6 Punkte und geht ohne Kommentar durch, weil er nicht mit einer Rechnung kommt.
Beide Posten zahlt dieselbe Person, aus demselben Betrag. Gestritten wird aber nur über den einen.
Der größte Posten hat keinen Tarif und ist keine Abgabe
Der Preisnachlass beim Verhandeln macht im Hauptbeispiel etwa 65 Prozent der gesamten Differenz zwischen Erwartung und Rechnung aus. Er ist keine Gebühr, keine Steuer und steht in keiner Preisliste.
Veröffentlicht sind zwei Marktzahlen, und sie sind nicht vergleichbar, deshalb werden sie getrennt zitiert. Nach einer Untersuchung von „Adres Nedvizhimi Imoti“ vom Juli 2026 haben 54 Prozent der Verkäufer in den letzten sechs Monaten beim Preis nachgegeben, in Höhe von 2 bis 10 Prozent des Angebotspreises. Nach einer gesonderten Untersuchung von „Imoteka“ vom 30.07.2026 haben etwa 40 Prozent einen Nachlass von bis zu 10.000 EUR gewährt, meist zwischen 5.000 und 10.000 EUR. Verschiedene Methoden, verschiedene Größen, und keine der beiden veröffentlicht Stichprobe und Zeitraum.
Viel wichtiger als der Prozentsatz ist die Einschränkung, die der Autor der ersten Zahl gleich mitliefert: Nachlässe von bis zu 10 Prozent werden nur bei überhöhten und falsch gebildeten Preisen gemacht, oft von Verkäufern, die noch in der Euphorie der Vorjahre leben.
Das heißt: Der Nachlass ist keine Marktabgabe auf jedes Geschäft. Er ist der Preis für einen falschen Startpreis.
Und er hat einen Kalender. Der Vorsitzende des Vorstands des NSNI (НСНИ) formuliert die Grenze so: Bis zum vierzehnten Tag nach dem Markteintritt liegt der Höhepunkt der Nachfrage nach der Immobilie, und wenn es bis dahin keine Anfragen gibt, ist der Preis falsch angesetzt und die Immobilie überbewertet. Zum Vergleich: Das Portal Zimoti nennt für Varna etwa 33 Tage bis zum Geschäftsabschluss im ersten Quartal 2026, ohne veröffentlichte Methodik.
Die Rechnung ist nüchtern: Sechs Prozent von 115.900 EUR sind 6.954 EUR, und ein halbes Jahr Warten mit einem überteuerten Inserat kostet dasselbe Geld plus die Zeit. Warum eine Immobilie unverkauft bleibt, haben wir in Warum die Immobilie unverkauft bleibt behandelt.
Ein Posten, von dem der Verkäufer erst beim Notar erfährt
Art. 186 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) besagt, dass die Kosten des Vertrags und andere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung zulasten des Käufers gehen, außer beim Verkauf von Immobilien, bei denen die Kosten von den Parteien je zur Hälfte getragen werden.
Das heißt: Nach dem Gesetz trägt der Verkäufer die halbe Notargebühr. In der Praxis übernimmt sie fast immer der Käufer, aber das ist eine Vereinbarung, keine Regel, und ihr Platz ist im Vorvertrag. Ein Verkäufer, der diesen Artikel nicht gelesen hat, geht in die Verhandlung, ohne zu wissen, dass er etwas abgibt. Ein Käufer, der ihn gelesen hat, geht mit einem Argument hinein.
Die Gebühr selbst ist nicht verhandelbar: Sie richtet sich nach einer Staffel im Tarif der Notargebühren, auf den höheren Wert von vereinbartem Preis und Steuerbewertung, zuzüglich MwSt. Im Hauptbeispiel beträgt die Hälfte etwa 293 EUR.
Und hier gibt es einen Posten, der in fast keinem Online-Rechner vorkommt. Wenn der Notar den Entwurf der notariellen Urkunde erstellt, fällt eine zweite Gebühr in voller Höhe der ersten an. Nach Art. 186 desselben Gesetzes trägt der Verkäufer die Hälfte dieser Verdoppelung ebenfalls, aus 293 EUR werden also 587 EUR.
Der Betrag ist klein im Verhältnis zum Geschäft, und genau deshalb ist er unangenehm. Der Streit darüber findet am Tag beim Notar statt, vor allen, um Geld, das niemand eingeplant hat.
Dazu kommen die Dokumente: Der vollständige Satz an Auskünften und Bescheinigungen kostet unter 30 EUR. Vernachlässigbar, aber nie null.
Zwei Posten, die entweder null oder riesig sind und der erste ist die Steuer
Bei der Steuer gibt es den verbreitetsten Fehler des ganzen Themas, und er besteht aus einem einzigen Wort.
Art. 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe „a“ des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen (ЗДДФЛ) befreit den Erlös aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als drei Jahre vergangen sind. Buchstabe „b“ befreit bis zu zwei Immobilien, gleich welcher Art, bei mehr als 5 Jahren, wobei land- und forstwirtschaftliche Flächen aus dieser Zählung ausgenommen sind.
Das Wort „eine“ heißt nicht „die erste“. Es heißt eine pro Steuerjahr.
Ein Verkäufer, der im März seine Wohnung verkauft, die er acht Jahre gehalten hat, und im November eine zweite Wohnung, die er vier Jahre gehalten hat, glaubt meist, beide seien befreit, „weil beide über drei Jahre liegen“. Das sind sie nicht. Der erste Verkauf ist steuerfrei, der zweite voll steuerpflichtig, und bei einem Gewinn von 30.000 EUR sind das 2.700 EUR, die erst im April des Folgejahres auffallen, wenn das Geld längst ausgegeben ist.
Es gibt auch das umgekehrte Extrem. Eine geschenkte Immobilie, die schnell verkauft wird, wird mit einem Anschaffungspreis von null besteuert, die Steuer wird also auf den gesamten Verkaufspreis berechnet: Bei 108.946 EUR sind das knapp 9.805 EUR. Dieselbe geschenkte Immobilie, länger als drei Jahre gehalten und im Jahr die einzige Wohnimmobilie, ist aber genauso steuerfrei wie eine gekaufte. Die Schenkung ist nicht an sich eine Falle, sondern in Kombination mit Eile.
Und drittens: Abs. 5 hebt die gesamte Befreiung für Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit als Kaufmann auf. Wo die Grenze zwischen einem Eigentümer, der verkauft, und einem Kaufmann verläuft, entscheidet nicht die Zahl der Geschäfte, sondern die Beurteilung durch die Steuerverwaltung und das Gericht. Deshalb wird die Frage vor dem zweiten Geschäft gestellt, nicht nach dem fünften. Den gesamten Steuermechanismus haben wir in Steuern beim Immobilienverkauf beschrieben.
Der zweite ist die Hypothek
und sie hat zwei getrennte Fallen
Die erste Falle ist rein buchhalterisch. Die Restschuld bei der Bank ist keine Ausgabe des Geschäfts. Es ist fremdes Geld, das dem Verkäufer nie gehört hat. Sie steht nur deshalb in der Rechnung, weil sie dem absoluten Betrag nach der größte Posten ist und weil Verkäufer sie regelmäßig als Preisminderung behandeln. Deshalb liest man die Rechnung auf zwei Ebenen: zuerst den Nettoerlös aus dem Geschäft, dann, was nach der Bank bleibt.
Die zweite Falle ist teurer, weil sie vom Kalender abhängt. Die Tilgung der Schuld löscht die Eintragung nicht. Ein Verkäufer, der den Kredit vor vier Jahren zurückgezahlt hat, ist meist überzeugt, die Immobilie sei lastenfrei. Die Hypothek bleibt eingetragen, und die Löschung ist ein eigener Vorgang, der die Zustimmung der Bank verlangt.
Die Löschung selbst kostet unter 200 EUR. Der Preis des Fehlers liegt nicht im Tarif, sondern in den Tagen: einen Mitarbeiter finden, der die Zustimmung zu einem vor Jahren geschlossenen Kredit unterschreibt, notarielle Beglaubigung, Einreichung, Frist. In dieser Zeit kann ein Käufer mit Hypothekenkredit nicht auszahlen lassen, weil die Belastungsbescheinigung nur seine Hypothek zeigen darf. Das Geschäft platzt nicht, sondern verschiebt sich, und die Anzahlung hat eine Frist. Wie ein Geschäft mit eingetragener Hypothek abläuft, haben wir in Verkauf mit Hypothek beschrieben.
Die Renovierung „für den Verkauf“ ist sofort eine Ausgabe und der Ertrag daraus ist unbestätigt
Der letzte Posten ist auch der am häufigsten freiwillige.
Nach den Varnaer Preislisten für 2026 kostet eine Auffrischungsrenovierung etwa 120 bis 220 EUR pro Quadratmeter, bei 70 m² also zwischen 8.400 und 15.400 EUR. Am anderen Ende liegt reines Streichen mit Latexfarbe, nur Arbeit, bei etwa 1.000 EUR, mit feinem Spachteln über 2.600 EUR, vor dem Material.
Das Problem ist nicht der Betrag. Das Problem ist, dass niemand sagen kann, wie viel davon zurückkommt.
Es gibt keine bulgarische Untersuchung mit beschriebener Methodik zur Rendite einer Renovierung beim Weiterverkauf. Die Zahlen, die in Artikeln zum Thema kursieren, stammen von fremden Märkten und werden ohne Methodik nacherzählt, sind also auf eine Wohnung in Varna nicht übertragbar.
Sicher ist die Richtung des Geldflusses. Das eingesetzte Geld geht sofort und vollständig als Ausgabe in die Rechnung ein. In den Preis fließt es nur so weit ein, wie es zwei Personen anerkennen: der Käufer und der Bankgutachter, der den Zustand ansieht, nicht die Rechnungen. Wann es sich lohnt und wann nicht, haben wir in Renovierung oder fertige Immobilie behandelt.
Die Rechnung hängt nicht vom Stadtteil ab
und das ist die gute Nachricht
Wenn wir dieselben Posten durch fünf verschiedene Schnitte des Varnaer Marktes laufen lassen, bei gleichen Annahmen (Nachlass 6 Prozent, Provision 3 Prozent ohne MwSt., halbe Notargebühr mit MwSt., Dokumente, keine Steuer, keine Renovierung, keine Hypothek), ergibt sich etwas unerwartet Geordnetes.
Zweizimmerwohnung in Kaysieva gradina bei 103.000 EUR Angebotspreis: Es bleiben 90,9 Prozent. Zweizimmerwohnung in Vinitsa bei 115.900 EUR: 90,9 Prozent. Dreizimmerwohnung in Vladislavovo bei 129.990 EUR: 90,9 Prozent. Dreizimmerwohnung in Chaika bei 259.000 EUR: 91,0 Prozent. Dreizimmerwohnung im Zentrum bei 280.000 EUR: 91,0 Prozent.
Die Preise unterscheiden sich um das 2,7-Fache, und die Spalte rechts bewegt sich kaum. Der Grund ist mechanisch: Die beiden großen Posten sind Prozentsätze, und die festen sind so klein, dass sie nicht auffallen.
Das heißt: Die Basisrechnung des Verkäufers ist vorhersehbar und lässt sich vorab berechnen. Unvorhersehbar sind die anderen zwei: die Steuer und die Hypothek, also genau die, die vom Erwerbsdatum, von der Zahl der Geschäfte im Jahr und vom Zustand des Registerblatts abhängen, nicht vom Stadtteil.
Und noch eine Zahl zu demselben Posten. Ohne den Nachlass ergeben die fünf Schnitte zwischen 96,7 und 96,8 Prozent. Der ganze Streit um die „hohe Provision“ wird über etwas mehr als drei Prozentpunkte geführt, während die sechs Punkte Nachlass ohne Kommentar durchgehen.
Deshalb endet das Thema nicht mit einem Rechner. Es endet mit einem Datum und einer Frage: Wann wurde die Immobilie erworben, und wurde im selben Jahr eine andere Immobilie verkauft? Die Antwort auf diese Frage bewegt mehr Geld als alles andere auf der Liste.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel bleibt dem Verkäufer vom Angebotspreis?
Bei gleichen Annahmen (Nachlass beim Verhandeln 6 Prozent, Maklerprovision 3 Prozent ohne MwSt., halbe Notargebühr mit MwSt. nach Art. 186 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge und Dokumente, ohne Steuer und ohne Hypothek) bleiben zwischen 90,9 und 91,0 Prozent des Angebotspreises. Geprüft wurde dies an fünf Schnitten des Varnaer Marktes mit Preisen von 103.000 bis 280.000 EUR, die Rechnung hängt also kaum vom Stadtteil und von der Größe des Geschäfts ab. Der Grund ist mechanisch: Die beiden großen Posten sind Prozentsätze, und die festen sind zu klein, um aufzufallen. Ohne den Nachlass ergeben dieselben Posten zwischen 96,7 und 96,8 Prozent.
Wer zahlt die Notargebühr beim Immobilienverkauf?
Nach Art. 186 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge werden die Vertragskosten beim Verkauf von Immobilien von den Parteien je zur Hälfte getragen. In der Praxis übernimmt der Käufer fast immer die gesamte Gebühr, aber das ist eine Vereinbarung und keine Regel, und ihr Platz ist im Vorvertrag. Die Gebühr selbst ist nicht verhandelbar, weil sie sich nach einer Staffel im Tarif der Notargebühren richtet, auf den höheren Wert von vereinbartem Preis und Steuerbewertung, zuzüglich MwSt. Erstellt der Notar den Entwurf der notariellen Urkunde, fällt eine zweite Gebühr in voller Höhe der ersten an, und nach demselben Artikel trägt der Verkäufer auch die Hälfte der Verdoppelung.
Wann schuldet der Verkäufer keine Steuer auf den Verkauf?
Nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe „a“ des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen wird der Erlös aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie nicht besteuert, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als drei Jahre vergangen sind, und nach Buchstabe „b“ der aus dem Verkauf von bis zu zwei Immobilien bei mehr als fünf Jahren. Das Wort „eine“ bedeutet eine pro Steuerjahr und nicht die erste überhaupt, ein zweiter Verkauf einer Wohnimmobilie im selben Kalenderjahr ist also steuerpflichtig, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde. Gesondert nicht besteuert werden Einkünfte aus dem Verkauf von Vermögen, das durch Erbschaft und Testament erworben wurde, sowie von rückübertragenem Vermögen. Die Befreiung gilt nicht für Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit als Kaufmann.
Wie viel kostet die Löschung einer alten Hypothek, und warum ist sie wichtig?
Die Löschung selbst kostet unter 200 EUR. Wichtig ist sie, weil die Tilgung der Schuld die Eintragung nicht löscht: Die Hypothek bleibt im Registerblatt, bis ein gesonderter Vorgang mit Zustimmung der Bank erfolgt. Solange sie eingetragen ist, kann ein Käufer mit Hypothekenkredit nicht auszahlen lassen, weil die Belastungsbescheinigung nur seine Hypothek zeigen darf. Der Aufwand ist gering, die Frist aber nicht: Einen Mitarbeiter zu finden, der die Zustimmung zu einem vor Jahren geschlossenen Kredit unterschreibt, die notarielle Beglaubigung und die Einreichung brauchen Zeit, und die Anzahlung im Vorvertrag hat eine Frist.
Inserieren Sie diesen Herbst eine Immobilie?
Beginnen Sie mit einem Datum.
Prüfen Sie, wann Sie die Immobilie erworben haben und ob Sie im selben Kalenderjahr eine andere Immobilie verkauft haben. Schauen Sie auch in das Registerblatt: Ein getilgter Kredit bedeutet keine gelöschte Hypothek. Diese zwei Prüfungen bewegen mehr Geld als alle übrigen Posten zusammen.
Schicken Sie uns die notarielle Urkunde und die Restschuld des Kredits. Wir schicken die acht Posten mit Zahlen für Ihren Fall zurück, einschließlich unserer Provision von 3 Prozent, und die Zahl, die tatsächlich auf Ihrem Konto landet. Ist der Steuerposten ein Grenzfall, sagen wir Ihnen, dass die Antwort Sache eines Buchhalters ist und nicht eines Maklers.
Das Material ist eine allgemeine Information mit Stand Dezember 2026 und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnungen sind Beispiele mit ausdrücklich genannten Annahmen und kein Angebot.
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