Вы заявляете 115 900.
На счёт приходят 105 202.
Между ними нет обмана, есть восемь строк, каждая из которых по отдельности нормальна и законна.
Между заявленной ценой и деньгами на счёте стоят восемь строк
Двухкомнатная квартира в районе Виница. Медиана активных объявлений составляет 115 900 EUR, при примерно 1 654 EUR за квадратный метр, и за этим числом стоят 465 объявлений, самая большая выборка по двухкомнатным во всём городе.
Продавец считает 115 900. На его счёт в совершенно обычный день приходит около 105 202 EUR, а если на объекте ипотека с остатком долга 38 000 EUR, реально полученная сумма падает ещё. Разница составляет 10 698 EUR от цены, которую он сам и заявил.
Здесь нет обмана и нет скрытых сборов. Есть восемь строк, каждая из которых по отдельности нормальна, законна и предсказуема, и именно поэтому никто не складывает их разом. Часть из них проценты, часть фиксированные суммы, а две из них либо ноль, либо огромны, и именно о них продавцы реже всего спрашивают заранее.
Эта статья проходит по всем восьми. Не для того, чтобы вы их избежали, а потому что их сумма решается до объявления, а не после предварительного договора.
Начинаем со своей строки, потому что о ней спрашивают всегда
Сначала закрываем строку, которая это мы, чтобы она не повисла в финале как сюрприз.
Наша брокерская комиссия составляет 3 процента с одной стороны. При согласованной цене 108 946 EUR в основном примере это 3 268 EUR.
Пишем это здесь, в начале и с числом, по простой причине. Любое умолчание об этой строке работает против нас, а не на нас: продавец, который обнаружит сумму в предварительном договоре, переживает её как сюрприз, а доверие ломает именно сюрприз, а не размер. Что именно входит в эти три процента, мы описали в материале Брокерская комиссия.
И раз уж мы начали с чисел, вот неудобное сравнение, которое повторится ниже. Комиссия это 3 пункта, о которых спрашивают всегда, до подписания договора. Скидка при торге, о которой пойдёт речь в следующем разделе, это 6 пунктов в том же примере, и она проходит без комментариев, потому что не приходит со счётом.
Обе строки платит один и тот же человек, из одной и той же суммы. Спор при этом идёт только об одной.
У самой большой строки нет тарифа и она не сбор
Скидка при торге составляет около 65 процентов всей разницы между ожиданием и счётом в основном примере. Она не сбор, не налог и не значится ни в чьём прайс-листе.
Опубликованных чисел по рынку два, и они несопоставимы, поэтому цитируются по отдельности. По исследованию «Адрес Недвижими имоти» от июля 2026 г. 54 процента продавцов пошли на компромисс по цене за последние шесть месяцев, в размере от 2 до 10 процентов цены предложения. По отдельному исследованию «Имотека» от 30 июля 2026 г. около 40 процентов дали скидку до 10 000 EUR, обычно от 5 000 до 10 000 EUR. Разные методики, разные величины, и ни одно из двух не публикует выборку и период.
Гораздо важнее процента оговорка, которую автор первого числа даёт вместе с ним: скидки до 10 процентов делаются только при завышенных и неправильно сформированных ценах, часто продавцами, живущими эйфорией прошлых лет.
То есть скидка это не рыночный сбор с каждой сделки. Это цена ошибочной стартовой цены.
И у неё есть календарь. Председатель правления НСНИ формулирует границу так: до четырнадцатого дня с выхода на рынок приходится пик спроса на объект, а если к этому моменту запросов нет, цена выставлена неправильно и объект переоценён. Для сравнения, портал Zimoti даёт по Варне около 33 дней до сделки за первый квартал 2026 г., без опубликованной методики.
Арифметика суровая: шесть процентов от 115 900 EUR это 6 954 EUR, а полгода ожидания на переоценённом объявлении стоят тех же денег плюс время. Почему объект остаётся непроданным, мы разбирали в материале Почему объект остаётся непроданным.
Строка, о которой продавец узнаёт у нотариуса
Ст. 186 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) говорит, что расходы по договору и прочие расходы в связи с переходом права собственности идут за счёт покупателя, кроме продажи недвижимости, где расходы оплачиваются сторонами поровну.
То есть по закону половина нотариального сбора на продавце. На практике покупатель берёт его на себя почти всегда, но это договорённость, а не правило, и её место в предварительном договоре. Продавец, который эту статью не читал, входит в переговоры, не зная, что он что-то уступает. Покупатель, который её читал, входит с аргументом.
Сам сбор не обсуждается: он идёт по шкале Тарифа нотариальных сборов, от более высокой из величин между согласованной ценой и налоговой оценкой, плюс НДС. В основном примере половина составляет около 293 EUR.
И здесь есть строка, которая не попадает почти ни в один онлайн калькулятор. Если нотариус готовит проект нотариального акта, причитается второй сбор в полном размере первого. По ст. 186 ЗЗД половина этого удвоения снова на продавце, то есть 293 EUR превращаются в 587 EUR.
Сумма мала на фоне сделки, и именно поэтому она неприятна. Спор о ней идёт в день у нотариуса, при всех, из-за денег, которых никто не предусмотрел.
К этим строкам добавляются и документы: полный комплект справок и свидетельств выходит менее 30 EUR. Пренебрежимо, но никогда не ноль.
Две строки, которые либо ноль, либо огромны и первая это налог
Налог это строка, вокруг которой существует самая распространённая ошибка во всей теме, и она в одном слове.
Ст. 13, ч. 1, п. 1, буква «а» Закона о налогах на доходы физических лиц (ЗДДФЛ) освобождает доход от продажи одного жилого объекта недвижимости, если между приобретением и продажей прошло более трёх лет. Буква «б» освобождает до двух объектов недвижимости, какого бы вида они ни были, при сроке более 5 лет, причём сельскохозяйственные и лесные в этот счёт не входят.
Слово «один» не значит «первый». Оно значит один за налоговый год.
Продавец, который продал своё жильё в марте, пробыв его собственником восемь лет, и вторую квартиру в ноябре, пробыв её собственником четыре года, обычно считает, что освобождены обе, «потому что обе больше трёх лет». Это не так. Первая продажа чистая, вторая облагается полностью, а при прибыли в 30 000 EUR это 2 700 EUR, обнаруженные только в апреле следующего года, когда деньги давно потрачены.
Есть и обратная крайность. Подаренный объект, проданный быстро, облагается при нулевой цене приобретения, то есть налог считается от всей продажной цены: при 108 946 EUR это почти 9 805 EUR. Но тот же подаренный объект, пробывший в собственности более трёх лет и единственный жилой за год, не облагается ровно так же, как купленный. Дарение само по себе не ловушка, ловушка это дарение в сочетании со спешкой.
И третье: часть 5 снимает всё освобождение для доходов от хозяйственной деятельности в качестве коммерсанта. Где проходит граница между собственником, который продаёт, и коммерсантом, решается не числом сделок, а оценкой налоговой администрации и суда. Поэтому вопрос задаётся до второй сделки, а не после пятой. Весь механизм налога мы описали в материале Налоги при продаже недвижимости.
Вторая это ипотека
и у неё две отдельные ловушки
Первая ловушка чисто бухгалтерская. Остаток долга банку не является расходом по сделке. Это чужие деньги, которые никогда не были деньгами продавца. В счёте он стоит только потому, что он самый крупный по абсолютной величине, и потому, что продавцы регулярно трактуют его как снижение цены. Поэтому счёт читается на двух этажах: сначала нетто от сделки, потом что остаётся после банка.
Вторая ловушка дороже, потому что она календарная. Погашение долга не снимает запись. Продавец, выплативший кредит четыре года назад, обычно уверен, что объект чист. Ипотека остаётся записанной, а её снятие это отдельное действие, требующее согласия банка.
Само снятие записи стоит менее 200 EUR. Цена ошибки не в тарифе, а в днях: поиск сотрудника, который подпишет согласие по кредиту, закрытому годы назад, нотариальное заверение, подача, срок. За это время покупатель с ипотечным кредитом не может получить средства, потому что справка об обременениях должна показывать только его ипотеку. Сделка не срывается, а сдвигается, а у капаро есть срок. Как движется сделка с записанной ипотекой, мы описали в материале Продажа с ипотекой.
Ремонт «под продажу» это расход сразу а доход от него не подтверждён
Последняя строка чаще всего и самая добровольная.
По варненским прайс-листам на 2026 г. освежающий ремонт выходит примерно в от 120 до 220 EUR за квадратный метр, то есть порядок для 70 кв. м составляет от 8 400 до 15 400 EUR. На другом краю, только покраска латексом и только работа, это около 1 000 EUR, а с тонкой шпаклёвкой более 2 600 EUR, до материалов.
Проблема не в сумме. Проблема в том, что никто не может сказать, сколько из неё возвращается.
Болгарского исследования с описанной методикой по окупаемости ремонта при перепродаже нет. Числа, которые ходят по статьям на эту тему, приходят с чужих рынков и пересказываются без методики, то есть к квартире во Варне неприменимы.
Что известно точно, так это направление денежного потока. Вложенные средства входят в счёт как расход сразу и целиком. В цену они входят лишь настолько, насколько их признают два человека: покупатель и банковский оценщик, который смотрит на состояние, а не на счета. Когда это оправдано, а когда нет, мы разбирали в материале Ремонт или готовый объект.
Счёт не зависит от района
и это хорошая новость
Если прогнать те же строки через пять разных срезов варненского рынка при одинаковых допущениях (скидка 6 процентов, комиссия 3 процента без НДС, половина нотариального сбора с НДС, документы, без налога, без ремонта, без ипотеки), получается неожиданно ровная картина.
Двухкомнатная в Кайсиевой градине при заявленных 103 000 EUR: остаётся 90,9 процента. Двухкомнатная в Винице при 115 900 EUR: 90,9 процента. Трёхкомнатная во Владиславово при 129 990 EUR: 90,9 процента. Трёхкомнатная в Чайке при 259 000 EUR: 91,0 процента. Трёхкомнатная в Центре при 280 000 EUR: 91,0 процента.
Цены различаются в 2,7 раза, а колонка справа почти не двигается. Причина механическая: две большие строки это проценты, а фиксированные настолько малы, что незаметны.
То есть базовый счёт продавца предсказуем и считается заранее. Непредсказуемы другие две строки: налог и ипотека, то есть ровно те, что зависят от даты приобретения, от числа сделок за год и от состояния партиды в регистре, а не от района.
И ещё одно число по той же строке. Без скидки пять срезов дают от 96,7 до 96,8 процента. Весь спор о «высокой комиссии» идёт вокруг чуть более трёх процентных пунктов, тогда как шесть пунктов скидки проходят без комментариев.
Поэтому тема не заканчивается калькулятором. Она заканчивается одной датой и одним вопросом: когда был приобретён объект и продавался ли другой объект недвижимости в том же году. Ответ на этот вопрос двигает больше денег, чем всё остальное в списке.
Часто задаваемые вопросы
Сколько остаётся продавцу от заявленной цены?
При одинаковых допущениях (скидка при торге 6 процентов, брокерская комиссия 3 процента без НДС, половина нотариального сбора с НДС по ст. 186 ЗЗД и документы, без налога и без ипотеки) остаётся от 90,9 до 91,0 процента заявленной цены. Проверено на пяти срезах варненского рынка с ценами от 103 000 до 280 000 EUR, то есть счёт почти не зависит от района и от размера сделки. Причина механическая: две большие строки это проценты, а фиксированные слишком малы, чтобы быть заметными. Без скидки те же строки дают от 96,7 до 96,8 процента.
Кто платит нотариальный сбор при продаже недвижимости?
По ст. 186 Закона об обязательствах и договорах расходы по договору при продаже недвижимости оплачиваются сторонами поровну. На практике покупатель почти всегда берёт на себя весь сбор, но это договорённость, а не правило, и её место в предварительном договоре. Сам сбор не обсуждается, потому что идёт по шкале Тарифа нотариальных сборов, от более высокой из величин между согласованной ценой и налоговой оценкой, плюс НДС. Если нотариус готовит проект нотариального акта, причитается второй сбор в полном размере первого, а по той же статье половина этого удвоения снова на продавце.
Когда продавец не должен платить налог с продажи?
По ст. 13, ч. 1, п. 1, букве «а» ЗДДФЛ не облагается доход от продажи одного жилого объекта недвижимости, если между приобретением и продажей прошло более трёх лет, а по букве «б» до двух объектов недвижимости при сроке более пяти лет. Слово «один» означает один за налоговый год, а не первый вообще, то есть вторая продажа жилого объекта в том же календарном году облагается, как бы долго объект ни находился в собственности. Отдельно не облагаются доходы от продажи имущества, приобретённого по наследству и завещательному отказу, а также реституированного имущества. Освобождение не действует для доходов от хозяйственной деятельности в качестве коммерсанта.
Сколько стоит погашение старой ипотеки в регистре и почему это важно?
Само погашение записи стоит менее 200 EUR. Это важно, потому что погашение долга не снимает запись: ипотека остаётся в партиде (учётной записи в регистре), пока не будет совершено отдельное действие с согласия банка. Пока она записана, покупатель с ипотечным кредитом не может получить средства, потому что справка об обременениях должна показывать только его ипотеку. Расход небольшой, а срок нет: поиск сотрудника, который подпишет согласие по закрытому много лет назад кредиту, нотариальное заверение и подача занимают время, а у капаро по предварительному договору есть срок.
Выставляете объект этой осенью?
Начните с одной даты.
Проверьте, когда вы приобрели объект и продавали ли другой объект недвижимости в том же календарном году. Откройте и партиду в регистре: погашенный кредит не значит снятая ипотека. Эти две проверки двигают больше денег, чем все остальные строки вместе взятые.
Пришлите нам нотариальный акт и остаток по кредиту. В ответ дадим восемь строк с числами по вашему случаю, включая нашу комиссию в 3 процента, и число, которое реально придёт вам на счёт. Если налоговая строка пограничная, мы скажем, что ответ за бухгалтером, а не за брокером.
Материал это общая информация на декабрь 2026 г., он не является налоговой или юридической консультацией. Расчёты примерные, при прямо указанных допущениях, и не являются офертой.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.