Gdzie mieszkać w Warnie: sześć dzielnic, zmierzonych liczbami

Od centrum Greckiej Mahali do najbliższej szkoły jest 27 metrów, do sklepu 34 metry, do bankomatu 39 metrów, do Ogrodu Morskiego 176 metrów. Plaża Centralna jest 376 metrów dalej. W promieniu 1200 metrów pomiar znalazł 229 lokali gastronomicznych i miejsc rozrywki, 77 obiektów zdrowia i edukacji oraz 81 sklepów. To najwyższa ocena łączna z sześciu: 95.

Cena to odzwierciedla. Mediana wynosi 3 277 EUR za m² dla dwupokojowego z 44 ogłoszeń i 3 046 EUR za m² dla trzypokojowego z 42 ogłoszeń, czyli około dwa razy więcej niż w Mladost i Asparuhovo.

Zwróć uwagę, co naprawdę się kupuje: nie widok i nie prestiż, lecz promień. Wszystko jest o minutę pieszo. Pomiar nie pokazuje, ile kosztuje utrzymanie takiego adresu: wiek budynku, reżim części wspólnych i parkowanie nie wchodzą do żadnej z powyższych liczb.

Ogród Morski jest 255 metrów od centrum Chaika, plaża Bunite 597 metrów, szkoła podstawowa „Zahari Stojanow” 133 metry. Ocena łączna wynosi 91. Słabym miejscem jest transport: najbliższy przystanek (Delfinarium-2) jest 207 metrów dalej, a kategoria dostaje 79, czyli najniższą wartość wśród pierwszych czterech dzielnic w tabeli.

Pod względem ceny Chaika prawie dogania Greckę Mahalę przy trzypokojowych: 3 028 wobec 3 046 EUR za m², przy 54 wobec 42 ogłoszeń. Przy dwupokojowych różnica jest wyraźniejsza, 2 968 wobec 3 277.

I jedna pułapka w samej tabeli, której w niej nie ma. Mediana dla kawalerki w Chaice wynosi 1 733 EUR za m², ale jest policzona z 5 ogłoszeń, a źródło samo umieszcza ostrzeżenie przy takich komórkach. Liczba nie jest błędna. Po prostu nie dotyczy dzielnicy, tylko pięciu mieszkań.

Briz to dzielnica, w której nazwa i pomiar rozchodzą się najmocniej.

Ocena łączna wynosi 77, najniższa z sześciu i jedyna, która nie jest w górnej kategorii. Najbliższy przystanek jest 445 metrów dalej, najbliższy lokal 527 metrów, najbliższa poczta 594 metry. Ogród Morski, który obiecuje nazwa, jest 742 metry stąd, czyli około 9 minut pieszo. Liceum jest 315 metrów dalej.

Mimo to mediana wynosi 2 432 EUR za m² dla dwupokojowego ze 180 ogłoszeń i 2 488 dla trzypokojowego z 218 ogłoszeń, czyli więcej niż w Levski, Mladost i Asparuhovo.

Liczba, którą warto zapamiętać: mediana ceny trzypokojowego w Briz (285 500 EUR) i w Greckiej Mahali (286 664 EUR) różni się o 1 164 EUR, około 0,4 procent. Za metr kwadratowy różnica wynosi jednak 558 EUR. Za te same pieniądze w Briz kupuje się wyraźnie więcej powierzchni, dalej od wszystkiego.

Najbliższym obiektem od centrum Levski jest drugi budynek Uniwersytetu Ekonomicznego, 105 metrów dalej. Ocena łączna wynosi 88, a kategoria zdrowia i edukacji osiąga pułap z 94 obiektami w promieniu.

Kategorii plaży i morza w ogóle brak. Nie ma niskiej oceny, tylko jej nie ma: w promieniu 1200 metrów pomiar nie znalazł ani plaży, ani linii brzegowej, ani parku nadmorskiego.

Mediana wynosi 2 000 EUR za m² dla dwupokojowego ze 134 ogłoszeń i 2 035 dla trzypokojowego ze 130 ogłoszeń.

Przedszkole 34 metry stąd, sklep 76, park „Mladost” 59. Ocena łączna wynosi 91, na równi z Chaiką. Transport jest dobry: 49 obiektów w promieniu i najbliższy przystanek 209 metrów dalej.

Jedna liczba wypada z rzędu. Najbliższy plac zabaw jest 689 metrów dalej, czyli około 9 minut pieszo. W pozostałych pięciu dzielnicach jest od 124 do 607 metrów.

Pod względem ceny Mladost jest najtańszy z sześciu przy dwupokojowych: 1 660 EUR za m² ze 189 ogłoszeń, przy medianie ceny 121 900 EUR.

I tu jest kontrast, który zasługuje na uwagę. Levski i Mladost są podobne pod jednym względem, mianowicie w żadnej z nich pomiar nie znalazł morza w promieniu 1200 metrów, a mimo to różnią się o około 20 procent za metr kwadratowy. Morze nie wyjaśnia różnicy.

Przystanek 22 metry stąd. Sklep 25. Szkoła 86. Poczta 95. Linia brzegowa 409 metrów. Ocena łączna wynosi 88, tak samo jak w Levski, przy najlepszym transporcie z sześciu.

Mediana wynosi 1 703 EUR za m² dla dwupokojowego ze 188 ogłoszeń i 1 527 dla trzypokojowego ze 180 ogłoszeń. Trzypokojowe w Asparuhovo jest najtańsze za metr kwadratowy z sześciu, i to z prawie dwukrotnie większą liczbą ogłoszeń za tą liczbą niż Grecka Mahala i Chaika razem wzięte.

Czyli dzielnica z najniższą ceną za metr kwadratowy wypada w codziennych odległościach lepiej niż Briz, który jest o około 63 procent droższy przy trzypokojowym.

Ułożone według zmierzonej oceny sześć dzielnic wygląda tak: Grecka Mahala 95, Chaika 91, Mladost 91, Levski 88, Asparuhovo 88, Briz 77.

Ułożone według mediany ceny za metr kwadratowy dla trzypokojowego, kolejność jest inna: Grecka Mahala 3 046, Chaika 3 028, Briz 2 488, Levski 2 035, Mladost 1 641, Asparuhovo 1 527.

Zgadzają się tylko dwa pierwsze miejsca. Dalej obie listy się rozchodzą, a najwyraźniejszą różnicą jest Briz: ostatni w pomiarze, trzeci w cenie.

Przyczyna nie leży w tym, że jedna lista kłamie. Przyczyna leży w tym, że mierzą różne rzeczy. Pierwsza opisuje, co jest wokół adresu dzisiaj. Druga opisuje, czego dziś chcą sprzedający, a to funkcja i oczekiwań, i mody, i tego, kto budował tam w ostatnich latach.

Obie tabele dotyczą dzielnicy. Nikt nie kupuje dzielnicy.

Oto krótka lista rzeczy, które nie wchodzą do żadnej z powyższych liczb, a każda z nich może kosztować więcej niż cała różnica między dwiema dzielnicami:

• Osuwiska. Część północnego wybrzeża Warny leży w zarejestrowanych rejonach osuwiskowych. To nie jest techniczny przypis: bank może tam odmówić lub mocno ograniczyć kredyt, a transakcja upada na etapie wyceny, nawet jeśli nieruchomość już Ci się spodobała. Czy konkretny adres się w nich mieści, sprawdza się imiennie, a nie po nazwie dzielnicy.
• Piętro i ekspozycja. W tym samym budynku różnica między drugim piętrem od północy a piątym od południa jest realna i nie widać jej w żadnej średniej cenie.
• Rok budowy i stan części wspólnych. Zbliżający się remont dachu lub windy to koszt, który nowy właściciel dziedziczy razem z kluczem.
• Parkowanie. Pomiar nie liczy miejsc parkingowych, a to jedna z niewielu rzeczy odczuwanych codziennie.
• Kto tam kupuje. Od tego zależy, jak szybko wyjdziesz z nieruchomości z powrotem, jeśli zajdzie potrzeba.

Samo źródło cen mówi to własnymi słowami. Pod tabelą alo.bg pisze, że średnie ceny według dzielnic są orientacyjne i nie są gwarancją rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, i zaleca profesjonalną wycenę.

Czyli tabela odpowiada na pytanie, w jakim przedziale porusza się dzielnica. Nie odpowiada na pytanie, czy to mieszkanie jest warte te pieniądze, i nie jest po to pomyślana. Różnicę między tymi dwoma pytaniami płaci kupujący, zwykle raz i naraz.

Jeśli jesteś na tym etapie, najbardziej pomocne jest wycena konkretnego adresu, a nie jeszcze jedna średnia. Powiązane materiały: dostępność mieszkań w Warnie, czego kupujący nie sprawdzają przed wpłatą zaliczki i oprocentowanie kredytów hipotecznych po decyzji EBC.

Odległości. Zmierzone 22.08.2026 własnym skryptem BulGhar Homes. Źródłem obiektów jest OpenStreetMap przez Overpass API, promień wynosi 1200 metrów, a punktem wyjścia jest oficjalny wpis dzielnicy w OpenStreetMap, a nie dowolny adres. Odległość do obiektów powierzchniowych (parki, plaże, linia brzegowa) mierzy się do najbliższego punktu ich obrysu, a nie do środka: Ogród Morski ma kilka kilometrów długości i jego środek daje błąd ponad jednego kilometra. Czasy w minutach liczone są przy 80 metrach na minutę.

Co to oznacza w praktyce. Liczby opisują centrum dzielnicy, a nie Twoje wejście. Mieszkanie na północnym krańcu Chaiki i mieszkanie na jej południowym krańcu nie mają tej samej odległości do Ogrodu Morskiego, a różnica między nimi może być większa niż różnica między dwiema dzielnicami w tabeli.

Ceny. Mediana aktywnych ogłoszeń na alo.bg dla miasta Warna według dzielnic, na 21.08.2026. Liczba ogłoszeń za każdą medianą jest wypisana obok niej, bo mediana z 5 ogłoszeń i mediana z 218 ogłoszeń nie są tym samym twierdzeniem.

Jedno wyjaśnienie dotyczące nazw. Źródło cen prowadzi dzielnicę jako „Grecki Kwartał”, a mapa jako „Grecka Mahala”. Chodzi o to samo miejsce.

Nasze aktualne ogłoszenia w Warnie, z filtrami według dzielnicy, typu, powierzchni i ceny, są w liście nieruchomości.