Wo in Varna wohnen: sechs Stadtteile, in Zahlen gemessen

Vom Zentrum des Griechischen Viertels sind es 27 Meter bis zur nächsten Schule, 34 Meter bis zu einem Laden, 39 Meter bis zu einem Geldautomaten und 176 Meter bis zum Meeresgarten. Der Zentralstrand liegt 376 Meter entfernt. Im Umkreis von 1.200 Metern fand die Messung 229 Lokale und Freizeitorte, 77 Objekte für Gesundheit und Bildung und 81 Läden. Das ist die höchste Gesamtbewertung der sechs: 95.

Der Preis spiegelt das wider. Der Median liegt bei 3.277 EUR pro m² für eine Zweizimmerwohnung aus 44 Inseraten und bei 3.046 EUR pro m² für eine Dreizimmerwohnung aus 42 Inseraten, also etwa doppelt so hoch wie in Mladost und Asparuhovo.

Beachten Sie, was man hier tatsächlich kauft: nicht Aussicht und nicht Prestige, sondern einen Radius. Alles ist eine Minute zu Fuß entfernt. Was die Messung nicht zeigt, ist, was es kostet, eine solche Adresse zu unterhalten: Alter des Gebäudes, Regelung der Gemeinschaftsflächen und Parken fließen in keine der Zahlen oben ein.

Der Meeresgarten liegt 255 Meter vom Zentrum von Chaika entfernt, der Strand Bunite 597 Meter, die Grundschule „Zahari Stoyanov“ 133 Meter. Die Gesamtbewertung beträgt 91. Die Schwachstelle ist der Verkehr: Die nächste Haltestelle (Delfinariuma-2) ist 207 Meter entfernt, und die Kategorie erreicht 79, ihren niedrigsten Wert unter den ersten vier Stadtteilen der Tabelle.

Preislich holt Chaika bei den Dreizimmerwohnungen das Griechische Viertel fast ein: 3.028 gegenüber 3.046 EUR pro m², bei 54 gegenüber 42 Inseraten. Bei den Zweizimmerwohnungen ist der Abstand deutlicher, 2.968 gegenüber 3.277.

Und eine Falle in der Tabelle selbst, die nicht in ihr steht. Der Median für eine Einzimmerwohnung in Chaika beträgt 1.733 EUR pro m², wurde aber aus 5 Inseraten berechnet, und die Quelle selbst setzt bei solchen Zellen eine Warnung. Die Zahl ist nicht falsch. Sie gilt nur nicht für einen Stadtteil, sondern für fünf Wohnungen.

Briz ist der Stadtteil, bei dem Name und Messung am stärksten auseinanderklaffen.

Die Gesamtbewertung beträgt 77, die niedrigste der sechs und die einzige, die nicht in der obersten Kategorie liegt. Die nächste Haltestelle ist 445 Meter entfernt, das nächste Lokal 527 Meter, die nächste Postfiliale 594 Meter. Der Meeresgarten, den der Name verspricht, liegt 742 Meter entfernt, also etwa 9 Minuten zu Fuß. Das Gymnasium ist 315 Meter entfernt.

Dennoch liegt der Median bei 2.432 EUR pro m² für eine Zweizimmerwohnung aus 180 Inseraten und bei 2.488 für eine Dreizimmerwohnung aus 218 Inseraten, also über Levski, Mladost und Asparuhovo.

Eine Zahl, die man sich merken sollte: Der Medianpreis einer Dreizimmerwohnung in Briz (285.500 EUR) und im Griechischen Viertel (286.664 EUR) unterscheidet sich um 1.164 EUR, etwa 0,4 Prozent. Pro Quadratmeter beträgt der Unterschied jedoch 558 EUR. Für dasselbe Geld bekommt man in Briz spürbar mehr Fläche, weiter von allem entfernt.

Das nächste Objekt vom Zentrum von Levski aus ist das zweite Gebäude der Wirtschaftsuniversität, 105 Meter entfernt. Die Gesamtbewertung beträgt 88, und die Kategorie Gesundheit und Bildung stößt mit 94 Objekten im Umkreis an die Obergrenze.

Die Kategorie Strand und Meer fehlt ganz. Sie hat keine niedrige Bewertung, sie ist schlicht nicht vorhanden: Im Umkreis von 1.200 Metern fand die Messung weder Strand noch Küstenlinie noch Küstenpark.

Der Median liegt bei 2.000 EUR pro m² für eine Zweizimmerwohnung aus 134 Inseraten und bei 2.035 für eine Dreizimmerwohnung aus 130 Inseraten.

Kindergarten in 34 Metern, Laden in 76, Park „Mladost“ in 59. Die Gesamtbewertung beträgt 91, gleichauf mit Chaika. Der Verkehr ist gut: 49 Objekte im Umkreis und die nächste Haltestelle in 209 Metern.

Eine Zahl fällt aus der Reihe. Der nächste Kinderspielplatz ist 689 Meter entfernt, also etwa 9 Minuten zu Fuß. In den übrigen fünf Stadtteilen liegt er zwischen 124 und 607 Metern.

Preislich ist Mladost bei Zweizimmerwohnungen der günstigste der sechs: 1.660 EUR pro m² aus 189 Inseraten, bei einem Medianpreis von 121.900 EUR.

Und hier steht der Kontrast, der Aufmerksamkeit verdient. Levski und Mladost ähneln sich in einem Punkt, nämlich darin, dass die Messung in keinem von beiden Meer im Umkreis von 1.200 Metern fand, und dennoch liegen sie pro Quadratmeter etwa 20 Prozent auseinander. Das Meer erklärt den Unterschied nicht.

Haltestelle in 22 Metern. Laden in 25. Schule in 86. Postfiliale in 95. Küstenlinie in 409 Metern. Die Gesamtbewertung beträgt 88, wie in Levski, bei dem besten Verkehr der sechs.

Der Median liegt bei 1.703 EUR pro m² für eine Zweizimmerwohnung aus 188 Inseraten und bei 1.527 für eine Dreizimmerwohnung aus 180 Inseraten. Die Dreizimmerwohnung in Asparuhovo ist pro Quadratmeter die günstigste der sechs, und das bei fast doppelt so vielen Inseraten hinter der Zahl wie im Griechischen Viertel und in Chaika zusammen.

Der Stadtteil mit dem niedrigsten Quadratmeterpreis schneidet bei den täglichen Entfernungen also besser ab als Briz, das bei einer Dreizimmerwohnung etwa 63 Prozent teurer ist.

Nach gemessener Bewertung geordnet, liegen die sechs Stadtteile so: Griechisches Viertel 95, Chaika 91, Mladost 91, Levski 88, Asparuhovo 88, Briz 77.

Nach dem Median des Quadratmeterpreises einer Dreizimmerwohnung geordnet, ist die Reihenfolge eine andere: Griechisches Viertel 3.046, Chaika 3.028, Briz 2.488, Levski 2.035, Mladost 1.641, Asparuhovo 1.527.

Nur die ersten beiden Plätze stimmen überein. Von da an gehen die beiden Listen auseinander, und der deutlichste Unterschied ist Briz: bei der Messung Letzter, beim Preis Dritter.

Der Grund ist nicht, dass eine der Listen lügt. Der Grund ist, dass sie Verschiedenes messen. Die erste beschreibt, was es heute rund um die Adresse gibt. Die zweite beschreibt, was die Verkäufer heute verlangen, und das hängt ebenso von Erwartungen und Moden ab wie davon, wer dort in den letzten Jahren gebaut hat.

Beide Tabellen gelten für einen Stadtteil. Niemand kauft einen Stadtteil.

Hier eine kurze Liste von Dingen, die in keiner der Zahlen oben stehen und von denen jedes mehr kosten kann als der gesamte Unterschied zwischen zwei Stadtteilen:

• Erdrutsche. Ein Teil der nördlichen Küste Varnas liegt in registrierten Rutschungsgebieten. Das ist keine technische Fußnote: Eine Bank kann dort einen Kredit ablehnen oder stark begrenzen, und das Geschäft scheitert bei der Bewertung, selbst wenn Ihnen die Immobilie längst gefällt. Ob eine konkrete Adresse betroffen ist, prüft man für die Adresse einzeln und nicht anhand des Stadtteilnamens.
• Etage und Ausrichtung. Im selben Gebäude ist der Unterschied zwischen zweitem Stock nach Norden und fünftem Stock nach Süden real und in keinem Durchschnittspreis zu sehen.
• Baujahr und Zustand der Gemeinschaftsflächen. Eine anstehende Reparatur von Dach oder Aufzug ist eine Ausgabe, die der neue Eigentümer samt Schlüssel erbt.
• Parken. Die Messung zählt keine Stellplätze, und doch gehören sie zu den wenigen Dingen, die man jeden Tag spürt.
• Wer dort kauft. Davon hängt ab, wie schnell Sie die Immobilie wieder loswerden, falls es nötig wird.

Die Preisquelle selbst sagt es mit eigenen Worten. Unter ihrer Tabelle schreibt alo.bg, dass die Durchschnittspreise nach Stadtteilen nur Orientierungswerte sind und keine Garantie für den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie, und empfiehlt eine professionelle Bewertung.

Die Tabelle beantwortet also die Frage, in welchem Bereich sich ein Stadtteil bewegt. Sie beantwortet nicht die Frage, ob diese Wohnung dieses Geld wert ist, und sie ist nicht dafür gedacht. Der Unterschied zwischen den beiden Fragen wird vom Käufer bezahlt, meist einmal und auf einen Schlag.

Wenn Sie an diesem Punkt sind, ist das Nützlichste eine Bewertung der konkreten Adresse und nicht noch ein Durchschnittswert. Weiterführende Beiträge: Erschwinglichkeit von Wohnraum in Varna, was Käufer vor der Anzahlung übersehen und die Hypothekenzinsen nach der EZB-Entscheidung.

Die Entfernungen. Gemessen am 22.08.2026 mit dem eigenen Skript von BulGhar Homes. Quelle der Objekte ist OpenStreetMap über die Overpass API, der Umkreis beträgt 1.200 Meter, und der Ausgangspunkt ist der offizielle Eintrag des Stadtteils in OpenStreetMap, keine beliebige Adresse. Die Entfernung zu Flächenobjekten (Parks, Strände, Küstenlinie) wird bis zum nächsten Punkt ihrer Umrisse gemessen, nicht bis zur Mitte: Der Meeresgarten ist mehrere Kilometer lang, und seine Mitte würde einen Fehler von mehr als einem Kilometer ergeben. Die Zeiten in Minuten gelten bei 80 Metern pro Minute.

Was das in der Praxis bedeutet. Die Zahlen beschreiben das Zentrum des Stadtteils, nicht Ihren Hauseingang. Eine Wohnung am nördlichen Rand von Chaika und eine am südlichen Rand haben nicht dieselbe Entfernung zum Meeresgarten, und der Unterschied zwischen ihnen kann größer sein als der zwischen zwei Stadtteilen in der Tabelle.

Die Preise. Median der aktiven Inserate auf alo.bg für die Stadt Varna nach Stadtteilen, Stand 21.08.2026. Die Zahl der Inserate hinter jedem Median steht daneben, weil ein Median aus 5 Inseraten und ein Median aus 218 Inseraten nicht dieselbe Aussage sind.

Ein Hinweis zu den Namen. Die Preisquelle führt den Stadtteil als „Griechischer Stadtteil“ (Гръцки квартал), die Karte als „Griechisches Viertel“ (Гръцката махала). Gemeint ist derselbe Ort.

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