Notarul legalizează.
Nu verifică.
Practică constantă a instanței supreme: notarul nu are obligația de a obține certificatul de sarcini și nici de a înștiința cumpărătorul despre o ipotecă înscrisă. O face doar printr-o înțelegere separată.
Legalizarea atestă semnăturile și identitatea, nu istoria imobilului. Aceasta nu este o lacună în munca notarului, ci sfera serviciului său, iar diferența o plătește cumpărătorul.
Iar fereastra este măsurabilă: un certificat de sarcini pentru un imobil se eliberează cel mai rapid în trei zile lucrătoare, iar un sechestru se înscrie în aceeași zi. Trei zile sunt suficiente ca ceva să apară după ce ați verificat.
Verificarea este pe baza documentelor, nu a documentelor
Notarul stabilește identitatea părților, capacitatea lor de exercițiu și puterea de reprezentare și verifică, pe baza documentelor prezentate, dacă vânzătorul este proprietar. Cere și evaluarea fiscală, și certificatul de impozite plătite.
Ceea ce rămâne în afară: pretenții neînscrise, obligații ale persoanei care nu au ajuns încă la înscriere și tot ce s-a întâmplat între data extrasului și ora semnăturii.
Socoteala zilei,
rând cu rând.
Cifrele de mai jos sunt pentru o tranzacție de 115 000 de euro la Varna. Tarifele sunt oficial în leva; sumele în euro sunt calculul nostru la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Impozit local, Municipalitatea Varna: 3 450 €. Cota este de 3% conform ordonanței municipale privind impozitele locale, ridicată de la 2,6% în decembrie 2019. O plătește cumpărătorul.
Comisionul nostru: 3 450 €, adică 3%. O enumerăm aici, și nu cu litere mici, pentru că un cititor care caută prețul nostru și nu îl găsește îl lipește pe cel mai apropiat procent.
Notar și înscriere: circa 715 €. Scara taxelor notariale este la pct. 8 din Tariful aferent Legii privind notarii și activitatea notarială (ЗННД), înscrierea este 0,1%.
Partea fiscală a vânzării este o discuție separată: impozitele la vânzarea unui imobil.
Taxa se dublează pe tăcute
Potrivit pct. 20 din Tariful aferent Legii privind notarii și activitatea notarială, pentru redactarea unui proiect de act notarial se percepe taxa de la pct. 8, adică aceeași ca pentru autentificarea însăși. Dacă notarul redactează actul, se datorează două taxe întregi.
La o tranzacție de 115 000 de euro acestea sunt aproximativ 601 de euro în plus, pentru o zi, din cauza unei întrebări pe care nimeni nu o pune: cine redactează actul.
Niciun calculator online nu arată acest rând, pentru că niciunul nu întreabă despre el. ⚠️ Observația de la pct. 20 însă exclude dublarea în cazul verificării circumstanțiale, adică regula nu este universală.
Între semnătură
și înscriere.
Potrivit art. 113 din Legea proprietății (Закон за собствеността), actul neînscris nu poate fi opus terților care au dobândit și înscris anterior drepturi asupra aceluiași imobil. Adică protecția vine cu înscrierea, nu cu semnătura.
În acest decalaj vânzătorul nu mai este proprietar, iar cumpărătorul încă nu este înscris. De obicei acolo stau și banii.
Contul fiduciar costă între 50 și 250 €, adică sub 8% din impozitul local pentru aceeași tranzacție. Majoritatea tranzacțiilor se fac fără el, pentru că nimeni nu îl propune, nu pentru că este scump.
Nu tranzacția cade. Cade un document.
Lipsa unei evaluări fiscale actuale, o obligație neachitată în partida fiscală, un soț absent, un certificat expirat. Fiecare este mărunt în parte și fiecare oprește ziua.
Notarul nu are cum să le obțină în locul părților, pe loc. De aceea ziua se pregătește cu o săptămână înainte, nu dimineața, și se pregătește încă din antecontract: ce omit cumpărătorii înainte de avans (arvună).
Întrebări frecvente
Este notarul obligat să verifice imobilul pentru sarcini?
Nu. Practica constantă a Curții Supreme de Casație consideră că notarul nu are obligația de a obține certificatul de sarcini și nici de a înștiința părțile despre o ipotecă înscrisă. El verifică pe baza documentelor prezentate dacă vânzătorul este proprietar. O verificare completă se face doar printr-o convenție suplimentară, potrivit art. 22 din Legea privind notarii și activitatea notarială, contra unei plăți separate.
Cât este impozitul local la dobândirea unui imobil la Varna?
3% din valoarea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală. Cota este stabilită în Ordonanța municipală privind impozitele locale a Municipalității Varna și a fost ridicată de la 2,6% în decembrie 2019. La o tranzacție de 115 000 de euro impozitul este de 3 450 de euro și este datorat de cumpărător.
De ce taxa notarială iese uneori dublă?
Pentru că, potrivit pct. 20 din Tariful aferent Legii privind notarii și activitatea notarială, pentru redactarea unui proiect de act notarial se percepe taxa de la pct. 8, adică aceeași ca pentru autentificare. Dacă notarul redactează actul, se datorează două taxe întregi. La o tranzacție de 115 000 de euro acestea sunt aproximativ 601 de euro în plus.
Când este protejată tranzacția, la semnătură sau la înscriere?
La înscriere. Potrivit art. 113 din Legea proprietății, actul neînscris nu poate fi opus terților care au dobândit și înscris anterior drepturi asupra aceluiași imobil. Între semnătură și înscriere există un interval, iar contul fiduciar îl acoperă tocmai pe acesta.
Trei întrebări care costă cel mai mult pentru cel mai mic efort
Cine redactează actul. Când a fost emis extrasul de sarcini. Unde stau banii între semnătură și înscriere. Cele trei se pun cu câte un mesaj și decid o diferență de câteva sute de euro și câteva săptămâni.
Ceea ce statul nu verifică în locul dumneavoastră rămâne al dumneavoastră. Trimiteți data și prețul tranzacției, iar noi vă returnăm socoteala completă a zilei, rând cu rând, cu marcajul care rând este al dumneavoastră și care al celeilalte părți.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Tranzacția concretă este verificată de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.