+359 879 333 822 WhatsApp Luni până vineri 9:00 până la 18:00, sâmbătă 9:00 până la 16:009:00 - 18:00

Investiții străine

Articol nou în curând.

Pregătim o analiză a cumpărătorilor străini de imobile de la noi după adoptarea euro. Articolul se dezvăluie automat aici, fără reîncărcare.

00:00:00:00

zile : ore : minute : secunde

Investiții străine 14 august 2026 · 10 min de citit

Raffy Nikoghosyan Broker, BulGhar Homes

Bulgaria după euro

Rușii încetează să vândă. Cine cumpără în locul lor?

Retragerea rușilor de pe piața noastră imobiliară încetinește brusc, iar investițiile străine în Bulgaria au crescut de peste 4 ori după euro. Nu există un registru oficial care să arate cine ce cumpără, de aceea am adunat datele disponibile într-un singur loc, fără insinuări despre o „invazie”.

Distribuie

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Vânzătorii ruși

Rușii încetează să vândă.

Flux de ieșire · ianuarie–aprilie 2025

−€0 mil.

−96%

Aceeași perioadă · 2026

−€0 mil.

Până la sfârșitul lunii mai 2026, ieșirea cumulată a crescut ușor, până la €2,4 mil., dar rămâne mult sub ritmul anului precedent. Conform datelor Băncii Naționale a Bulgariei (BNB), balanța de plăți.

imobile sunt încă deținute de cetățeni ruși la noi

dintre ele, aproape jumătate, se află în municipiul Nesebar

dintre înregistrările din registru au fost deschise după 24 februarie 2022, începutul războiului

Cea mai mare parte a proprietății rusești de la noi nu este veche. Este postbelică. Datele provin dintr-o verificare a Agenției de Înregistrări (Агенция по вписванията), publicată de ziarul „Sega”.

Pentru corectitudine: investițiile străine totale în Bulgaria au crescut de peste 4 ori față de 2025, până la aproximativ €2,3 mld., iar potrivit altei surse, de până la 7 ori mai multe investiții străine până în aprilie 2026. Euro este indicat drept catalizator. Dar fluxul net de investiții străine în imobile în 2025 a fost negativ, −€19,7 mil. Boomul este deocamdată în investițiile străine totale din Bulgaria, nu explicit în sectorul rezidențial.

Noii cumpărători

Cine cumpără în locul lor.

Media numește „invazie” anumite naționalități din anumite cartiere. Datele sunt mai modeste: profiluri diferite, cu bugete și motive diferite, iar pentru unele dintre ele există încă mai multă așteptare decât dovezi ferme.

Românii

Piață de masă la mare, activi, tranzacții frecvente.

Ucrainenii

Segment de lux, în special cât mai aproape de mare, cel mai des în Varna.

Germanii și israelienii

În principal scop investițional, achiziție pentru închiriere.

Cumpărătorii polonezi și cehi

Se așteaptă activitate, dar deocamdată mai degrabă anecdotică, nedocumentată cu date ferme.

dintre cumpărătorii străini de apartamente de vacanță la mare sunt pensionari din Germania, Franța, Italia și Țările de Jos. Datele aparțin Capital.bg, pe baza a 30 000 de căutări reale.

Ce plătesc cumpărătorii străini

Bugete și prețuri.

Casă individuală, litoralul Mării Negre€80 000–150 000

Apartament de luxde la €100 000

Vilă de lux€300 000–500 000

€1 200–2 000

pe m², apartamente de calitate în Sunny Beach, Nesebar și Sveti Vlas

Nu există un registru public unic cu defalcarea prețului pe naționalitatea cumpărătorului. Intervalele de mai sus provin din anunțuri active și din experiența noastră cu clienții pe teren.

Din 1 ianuarie 2026

Ce a schimbat euro.

Riscul valutar leva/euro a fost eliminat. Piața este mai ușor de înțeles și mai previzibilă pentru un străin care socotește în euro.

Transferuri de fonduri mai ușoare și mai rapide între zona euro și Bulgaria.

Context fiscal neschimbat, dar competitiv: cotă unică de 10% impozit pe venit, sub media zonei euro. Un nou prag pentru înregistrarea obligatorie în scopuri de TVA, €51 130 pe an.

Pentru un context în altă direcție, dobânzile la creditele ipotecare de la noi nu au crescut după adoptarea euro, ba dimpotrivă. Vedeți Frankfurt a ridicat dobânzile, iar ipoteca bulgărească s-a ieftinit.

Croația, în zona euro din 2023

Nu dacă, ci când.

din tranzacțiile imobiliare din Croația

sunt cu cumpărători străini, conduși de patru naționalități:

Germani Austrieci Sloveni Italieni

Cetățenii UE cumpără în Croația la egalitate cu localnicii, fără restricții. Euro elimină riscul valutar pentru investitorii din zona euro și accelerează creșterea prețurilor în locațiile premium. Conform datelor Property Forum.

◆

Pentru Bulgaria, un model comparabil este probabil, dar piața se află încă într-o fază timpurie.

Tonul din media

Relatarea variază puternic, de la o narațiune pozitivă despre creșterea investițiilor până la titluri mai dure despre anumite grupuri naționale din sectorul imobiliar. Datele de mai sus arată un amestec de bulgari și străini, nu o tendință unidirecțională, și tocmai de aceea merită o privire mai calmă decât titlurile alarmiste.