Yabancı yatırımlar
14 Ağustos 2026 · 10 dk okuma
Raffy Nikoghosyan
Emlak danışmanı, BulGhar Homes
Euro sonrası Bulgaristan
Ruslar satmayı bırakıyor. Onların yerine kim alıyor?
Rusların Bulgaristan'daki mülklerden çıkışı keskin biçimde yavaşlıyor, Bulgaristan'a yönelik yabancı yatırımlar ise euro sonrasında 4 kattan fazla arttı. Kimin ne aldığını gösteren resmî bir sicil yok; bu yüzden eldeki verileri “istila” ima etmeden tek bir yerde topladık.
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Rus satıcılar
Ruslar satmayı bırakıyor.
Çıkış akışı · Ocak–Nisan 2025
−€0 milyon
−96%
Aynı dönem · 2026
−€0 milyon
Mayıs 2026 sonuna kadar kümülatif çıkış hafif arttı, €2,4 milyona ulaştı, ancak bir önceki yılın temposunun çok altında kalmaya devam ediyor. Bulgaristan Ulusal Bankası (BNB, БНБ) verilerine göre (ödemeler dengesi).
0
mülk, Bulgaristan'da hâlâ Rus vatandaşlarına ait
0
bunların yaklaşık yarısı Nessebar Belediyesi'nde
0
mülk dosyası 24 Şubat 2022'den, yani savaşın başladığı günden sonra açıldı
Bulgaristan'daki Rus mülkiyetinin büyük bölümü eski değil. Savaş sonrasına ait. Veriler, Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) sorgusundan alınmıştır ve “Sega” gazetesi tarafından yayımlanmıştır.
§
Dürüst olmak gerekirse: Bulgaristan'daki toplam yabancı yatırımlar 2025'e kıyasla 4 kattan fazla artarak yaklaşık €2,3 milyara ulaştı; başka bir kaynağa göre ise Nisan 2026'ya kadar yabancı yatırımlar 7 kat arttı. Euro katalizör olarak gösteriliyor. Ancak 2025'te özellikle gayrimenkulde yabancı yatırımın net akışı negatifti, −€19,7 milyon. Patlama şimdilik Bulgaristan'daki toplam yabancı yatırımlarda, açıkça konut sektöründe değil.
Yeni alıcılar
Onların yerine kim alıyor.
Medya, belirli mahallelerde tek tek milliyetlere “istila” diyor. Veriler daha mütevazı: farklı bütçelere ve nedenlere sahip farklı profiller; bazıları için ise hâlâ sağlam kanıttan çok beklenti var.
Romenler
Deniz kıyısında kitlesel pazar, aktif, sık işlem.
Ukraynalılar
Lüks segment, ağırlıklı olarak denize mümkün olduğunca yakın, çoğunlukla Varna'da.
Almanlar ve İsrailliler
Esas olarak yatırım amaçlı, kiraya vermek için satın alma.
Polonyalı ve Çek alıcılar
Beklenti aktivite yönünde, ancak şimdilik belgelenmiş sağlam verilerden çok anekdotik.
%0
deniz kıyısındaki tatil dairelerini alan yabancı alıcıların bu kısmı, Almanya, Fransa, İtalya ve Hollanda'dan emeklilerdir. Veriler Capital.bg'ye ait ve 30 000 gerçek aramaya dayanıyor.
Yabancı alıcılar ne ödüyor
Bütçeler ve fiyatlar.
Müstakil ev, Karadeniz kıyısı€80 000–150 000
Lüks daire€100 000'den itibaren
Lüks villa€300 000–500 000
€1 200–2 000
m² başına, Sunny Beach, Nessebar ve Sveti Vlas'ta kaliteli daireler
Alıcının uyruğuna göre fiyat dökümü veren tek bir kamusal sicil yok. Yukarıdaki aralıklar aktif ilanlardan ve sahadaki müşteri deneyimimizden alınmıştır.
1 Ocak 2026'dan itibaren
Euro neyi değiştirdi.
01
Leva/euro kur riski ortadan kalktı. Euro bazında hesap yapan bir yabancı için pazar daha anlaşılır ve öngörülebilir.
02
Euro bölgesi ile Bulgaristan arasında para transferleri daha kolay ve daha hızlı.
03
Vergi bağlamı değişmedi ama rekabetçi: %10 sabit gelir vergisi oranı, euro bölgesi ortalamasının altında. Zorunlu KDV kaydı için yeni eşik, yıllık €51 130.
Başka yöndeki bir bağlam için: Bulgaristan'da konut kredisi (ipotek) faizleri euro sonrası yükselmedi, tersine. Bkz. Frankfurt faizleri yükseltti, Bulgar ipoteği ucuzladı.
Hırvatistan, 2023'ten beri euro bölgesinde
Olup olmayacağı değil, ne zaman olacağı.
%0
Hırvatistan'daki gayrimenkul işlemlerinin bu kısmı
yabancı alıcılarla yapılıyor, başı çeken dört milliyet:
Almanlar
Avusturyalılar
Slovenler
İtalyanlar
§
AB vatandaşları Hırvatistan'da yerel halkla eşit koşullarda, kısıtlama olmaksızın satın alıyor. Euro, euro bölgesinden yatırımcılar için kur riskini ortadan kaldırıyor ve premium konumlarda fiyat artışını hızlandırıyor. Property Forum verilerine göre.
◆
Bulgaristan için benzer bir model muhtemel, ancak pazar hâlâ erken aşamada.
Medyadaki ton
Haberler çok farklılık gösteriyor: yatırım artışına dair olumlu anlatıdan, gayrimenkul sektöründeki belirli ulusal gruplara dair daha sert başlıklara kadar. Yukarıdaki veriler Bulgarlar ve yabancıların bir karışımını gösteriyor, tek yönlü bir eğilimi değil; tam da bu yüzden alarm veren başlıklardan daha sakin bir bakışı hak ediyor.
Mülk mü satıyorsunuz? Alıcılar artık yalnızca Bulgar değil.
Mülkünüz için gerçek potansiyel alıcı çevresini size gösterelim. Danışmanlığa gelin veya ücretsiz değerleme isteyin.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.
