Bir daire,
beş farklı fiyat.
İlan, piyasa, banka, vergi ve işlem fiyatı. Beş sayı, beş farklı kanun ve hiçbiri diğerleri için bağlayıcı değil.
Satıcı ilkini görür. Kredili alıcı üçüncüye çarpar. Mülkün gerçekten fiyatı olan tek şey ise sonuncusudur ve o ancak işlem gerçekleştikten sonra var olur.
Bunları kim üretir ve ne işe yararlar
İlan fiyatını satıcı koyar, aramayı çekmeye yarar ve ücretsizdir. Piyasa değerlemesi Bağımsız Değerleyiciler Kanunu (ЗНО) uyarınca sertifikalı bağımsız bir değerleme uzmanının belirli bir tarihteki değere ilişkin görüşüdür; serbest piyasada 150 m²'ye kadar bir daire için yaklaşık 150 EUR tutar ve 3 ila 5 gün sürer.
Banka değerlemesini bankanın onayladığı bir değerleme uzmanı yapar ve fiyatın değil kredinin temelini oluşturur: 120,15 EUR, iade edilmez. Vergi değerlemesini belediye idaresinin bir çalışanı, vergiler ve noter harçları için kanundaki formüle göre belirler; belgenin maliyeti 7,67 EUR'dur. İcra ihalesindeki başlangıç bedelini icra memuru belirler.
Altıncısı da var: işlem fiyatı, iki taraf arasında kararlaştırılan fiyattır. Mülkün fiyatı olan tek sayı odur ve en son ortaya çıkar.
“Lisanslı değerleme uzmanı”
artık yok.
Lisanslar 2008'e kadar verilirdi. Bağımsız Değerleyiciler Kanunu'ndan beri rejim farklıdır: yeterlilik sertifikası ve kamu siciline kayıt, kişisel mühür (m. 16, f. 2) ve mesleki faaliyet sigortası (m. 18, b. 7). Mesleği yapma hakkı yalnızca sicile kayıtlı olanlara aittir (m. 16, f. 1).
Üstelik yeterlilik türlere göreverilir. Madde 6, f. 1 dokuz değerleme türünü sayar ve her biri için ayrı bir sınav yapılır. Makine sertifikası bir daire için işe yaramaz. Sicil kamuya açıktır, ama bu onu birinin kontrol ettiği anlamına gelmez.
“Bağımsız değerleme uzmanının görüşü, görevlendiren için bağlayıcı değildir” (Bağımsız Değerleyiciler Kanunu m. 6, f. 3). Değerleme bir fiyat değildir ve kimseyi o fiyattan satmaya veya almaya zorlamaz.
Değerleme kötüyse, Mesleki Etik Komisyonu (Комисия по професионална етика) önünde 14 gün içinde itiraz edilir; süre, değerlemenin görevlendirildiği amaca uygun teslim edilmesinden itibaren işler (m. 42). Para cezası 51,13 ile 1 533,88 EUR arasındadır, yeterlilikten yoksun bırakma altı aydan bir yıla kadardır ve ihlali tespit edilen üç değerleme sicilden silinmeyle sonuçlanır. Kredi reddedildiğinde sorunu bir ay sonra öğrenen alıcı süreyi çoktan kaçırmıştır.
Gerçek işlem fiyatlarına dair kamusal bir veritabanı yok
Karşılaştırma yöntemi, benzer mülkler için fiilen gerçekleşmiş satışları veya teklifleri alır ve düzeltir. Her farkın düzeltmesi mesleğin profesyonel kısmıdır. Sorun, neyle beslendiğidir.
Mülk sicili kamuya açıktır, ama sorgu belirli bir mülk ya da belirli bir kişi için ve ücret karşılığındadır. Mahalleye, türe, döneme göre değil. Hiç kimse “son altı ayda Vladislavovo'da satılan tüm üç odalılar, fiyatlarıyla” sorusunu soramaz. Sonuç olarak bizde karşılaştırma yöntemi ağırlıklı olarak ilan fiyatlarıyla ve değerleme uzmanının gerçek işlemlere dair kişisel bilgisiyle beslenir.
Hatta Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (НСИ) resmî “Konut Piyasa Fiyatları” istatistiği bile bir sicil değil, işlemlere aracılık eden firmalar arasında yapılan bir anket gözlemidir: 27 il merkezinde, bir, iki ve üç odalı daireler için; yeni yapılar, evler ve lüks konutlar hariç. Yanlış değil. Sadece net sınırları olan belirli bir şeydir ve “mülklerin fiyatı” değildir.
Ve bir de Bulgar Değerleme Standartları'ndan, tartışmaların yarısını ortadan kaldıran bir tanım: piyasa değeri, belirli bir malik ya da belirli bir alıcı için değer taşıyan avantajları dikkate almaz. Kendi zevkinize göre yapılan tadilat ve sevdiğiniz manzara hesaba girmez.
İlanlar bu kadar istiyor.
Mülkler bu kadar etmiyor.
alo.bg'den 4 Eylül 2026'da çektiğimiz piyasa görüntüsü: 2 805 ile 1 562 EUR/m² aynı bölgenin komşu kısımları arasında, yani %79,6 fark. Solda tek bir ilan, sağda doksan ilan duruyor. Tek ilan yanlış değil: gerçek bir mülk, gerçek bir kişi bu parayı istiyor. Sadece bir mahalle medyanı değil.
Aynı dosyadan sayıldığında: daire için 185 hücreden 93'ü on ilandan azına dayanıyor, 26'sı tek bir ilana dayanıyor, tablonun tamamının arkasında 6 352 ilan varken. Park yerleri için şehrin tamamında 18 hücreden yalnızca birinde en az on ilan var.
Ve üstüne en sık yapılan hata: istenen, ödenen değildir. „Адрес Недвижими имоти“ ulusal araştırmasına göre (Temmuz 2026, yöntem yayımlanmamış) ülkedeki satıcıların %54'ü son altı ayda fiyattan, %2 ile %10 arasında taviz verdi. Bir mülkün neden satılmadan beklediği: satılmayan mülk.
Daha sıkı bir piyasa değerlemesi değildir. Başka bir şeydir.
(AB) 575/2013 sayılı Tüzük m. 229 gereği değer, kredi verme sürecinden bağımsız olarak, tutucu ölçütlere göre belirlenmelidir; bu ölçütler fiyat artışı beklentilerini dışlar, mevcut piyasa değerinin kredi vadesi boyunca sürdürülebilir değerin belirgin biçimde üzerinde olabileceği ihtimali için düzeltme içerir ve piyasa değerinden yüksek olamaz.
1 Ocak 2025'ten itibaren metin yeniden yazılmıştır: önceki iki dayanak kavram, tutucu ölçütlere göre belirlenen bir değerle değiştirilmiştir; konut mülklerinde geriye dönük ortalama altı yıl üzerinden alınır. Basitçe söylemek gerekirse, banka kanunen mülkün bugün ne kadar ettiğine değil, bugünün bir zirve çıkması durumunda ne kadar edeceğine bakar.
Bunun alıcıya maliyeti, kamuya açık tarifeye göre ve yalnızca büyüklük mertebesini göstermek için: daire değerlemesi 120,15 EUR, 50 000 ile 100 000 EUR arasındaki kredide teminat kontrolü ve analizi ayrıca 205 EUR. İşleme izin verilmezse ücret iade edilmez ve alıcı değerleme uzmanını seçmez. Reddedilirse alıcı 325,15 EUR kaybetmiş olur; kendisine ait olmayan iki sayı için. Tüm sürecin nasıl ilerlediği: konut kredisi (ipotek), adım adım.
Kanundan bir formül,
piyasa gözlemi değil.
VD = TD × KK × AK × ÖK × YK × EK × A (Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu (ЗМДТ) Ek 2, m. 4). Taban değer, konum, altyapı, bireysel özellikler, yükseklik, eskime, alan. Varna'da konum katsayısı bölgeye bağlı olarak 88,9 ile 28,1 arasındadır.
Buradan bulgu çıkar. Fiziksel olarak aynı olan, varsayımsal bir iki odalı daire, yalnızca hangi bölgeye düştüğüne bağlı olarak vergi değerlemesi bakımından 3,16 kat farklılaşır. Bölge sınırları ise belediye meclisi kararıyla, yani haritadaki idari bir çizgiyle belirlenir.
Sofia için 2026 yazına ait iki bağımsız yayın, gerçek fiyata kıyasla beş ila dokuz kat fark bildiriyor ve Maliye Bakanlığı bünyesindeki bir çalışma grubunun 20 yılı aşkın sürenin ilk esaslı reformunu hazırladığını aktarıyor.
Ancak vergi değerlemesi üç yerde belirleyicidir ve orada vazgeçilmezdir: edinimde vergi matrahı, kararlaştırılan fiyat ile vergi değerlemesinden yüksek olanıdır (Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu m. 46, f. 2, b. 1), icra ihalesindeki başlangıç bedeli onun altında olamaz ve 30 Haziran'a kadar düzenlenen belge yalnızca o tarihe kadar geçerlidir. Belediye hesapları hakkında daha fazlası: bina vergisi ve çöp ücreti.
Medyan bir mahalleyi tarif eder. İşlem bir daireyle gerçekleşir.
Kat. Kanunun bir görüşü var ve zayıf: tablo no. 6'ya göre birinci kat ile üçüncü kat arasındaki toplam fark %8,4'tür, son kat ise biraz daha kaybeder. Piyasa aynı özelliği başka biçimde ölçer. Kanundaki sayı tam da aynı özelliğin iki sistemde ne kadar farklı ağırlık taşıdığını gösterdiği için yararlıdır.
Gürültü. Burada bir norm var ve somut. 26 Haziran 2006 tarihli 6 sayılı Yönetmeliğe (Наредба № 6) göre konut bölgeleri gündüz 55 dB(A) 'ya, demiryolu ulaşımından etkilenen bölgeler ise 65'e kadar katlanır. On desibel, algılanan şiddetin yaklaşık iki katına çıkması demektir. Aynı mahalle, pencerelerin nereye baktığına bağlı olarak her ikisine de yasal olarak katlanır.
Akt. Süs değil, paraya erişimdir: bankalar Akt 14'te yaklaşık %60 ila 70, Akt 15'te %70 ila 80 ve Akt 16'da %85 ila 90 finanse eder. Aynı binada fiziksel olarak aynı iki daire farklı bir alıcı kitlesine sahiptir. Ayrıntılı: Akt 14, 15 ve 16.
Payda. Aynı konut, bölme işlemini yapı alanına mı yoksa ortak payları da içeren brüt alana mı yaptığımıza göre metrekare başına farklı euro verir. Neye bölündüğünü bilmiyorsanız sayı karşılaştırılamaz: yapı alanı, brüt alan ve ortak alanlar.
Dört senaryo
somut sayılarla.
Başkasının ilanına göre hizalanma. Bir komşu mülkünü ilan eder ve sayısı toplu tabloya bölgenin medyanı olarak girer. Mülk türünü görmeden arkasındaki tek bir ilanla satırı hizalayan satıcı, kendi tahmininin %84 üzerinde bir fiyatla çıkabilir. Hatanın maliyeti ölçülmüştür: piyasaya çıkışın 14. gününe kadar talep zirvededir ve o zamana kadar soru gelmiyorsa fiyat yanlış konmuştur (Daniela Grozeva, Ulusal Gayrimenkul Derneği (НСНИ), 3 Nisan 2026).
Değerleme, kararlaştırılan fiyatın altında geliyor. 96 645 EUR fiyat ve 87 000 değerlemede %85 azami kredi 82 148 EUR'dan 73 950 EUR'ya düşer. Alıcı 8 198 EUR fazlaarar, genellikle iki ila üç hafta içinde.
Süresi dolan değerlemeler. Son altı ayın banka değerlemesinin güncellenmesi yarım ücrete mal olur; yani altı ay sonra yeniden yapılır. 30 Haziran'a kadar düzenlenen vergi değerlemesi belgesi yalnızca o tarihe kadar geçerlidir. Yaza sarkan bir işlem, iki farklı nedenle ve farklı haftalarda hem geçerli banka değerlemesinden hem geçerli vergi değerlemesinden yoksun kalabilir.
Vergi değerlemesine göre hizalanma. İşe yaramaz. Matrah ikisinden yüksek olandır; taraflar noter senedinde (нотариален акт) yazılı tutarın gerçek ödeme olduğunu beyan eder; istihkak halinde alıcı yalnızca beyan edilen fiyatı geri alır; yeniden satışta ise vergi düşük gösterilen edinimden hesaplanır. Yayımlanmış bir örnek: gerçekte 200 000 iken 100 000 EUR beyan edilmiş ve sonradan 230 000'e satış yapılmışsa ortaya çıkan ödenecek vergi: 2 700 yerine 11 700 EUR.
Sık sorulan sorular
Bulgaristan'da mülk değerlemesini kim yapabilir?
Yalnızca Bağımsız Değerleme Uzmanları Odası siciline kayıtlı olan ve Bağımsız Değerleyiciler Kanunu m. 7 uyarınca yeterlilik sertifikasına sahip kişi. “Lisanslı değerleme uzmanı” terimi eskimiştir: lisanslar 2008'den beri verilmez. Yeterlilik türlere göre verilir ve her tür için ayrı sınav yapılır; yani makine sertifikası bir daire için işe yaramaz. Değerleme uzmanının kişisel mührü ve mesleki faaliyet sigortası bulunmak zorundadır.
İşlem fiyatı için değerleme zorunlu mu?
Hayır. Bağımsız Değerleyiciler Kanunu m. 6, f. 3 uyarınca bağımsız değerleme uzmanının görüşü, görevlendiren için bağlayıcı değildir. Değerleme, belirli bir tarihte, belirli bir amaç için ve belirli bir piyasanın koşullarında değer hakkında bir görüştür. İki kişi arasındaki olağan bir satışta kanun hiçbir şekilde değerleme istemez.
Banka değerlemesi neden üzerinde anlaştığımız fiyattan düşük?
Çünkü kanunen başka bir şeydir. (AB) 575/2013 sayılı Tüzük m. 229 gereği değer, fiyat artışı beklentilerini dışlayan tutucu ölçütlere göre belirlenmeli ve piyasa değerinden yüksek olmamalıdır. 1 Ocak 2025'ten itibaren konut mülklerinde değer geriye dönük altı yıl üzerinden ortalanır. Banka, mülkün bugün ne kadar ettiğine değil, bugünün bir zirve çıkması durumunda ne kadar edeceğine bakar.
Vergi değerlemesi neden piyasa fiyatından bu kadar düşük?
Çünkü piyasa gözlemine göre değil, Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu Ek 2'deki formüle göre hesaplanır. Sofia için 2026 yazına ait yayınlar beş ila dokuz kat fark bildiriyor. Aynı daire, hangi bölgeye düştüğüne bağlı olarak 3,16 kat farklı bir vergi değerlemesine sahip olabilir; bölge sınırları ise belediye meclisi kararıyla belirlenir. Maliye Bakanlığı bünyesindeki bir çalışma grubu, 20 yılı aşkın sürenin ilk esaslı reformunu hazırlıyor.
Bir bakın: kaç ilan var
Toplu tabloya göre fiyat koymadan önce, mahallenizin satırını açın ve sayının arkasında kaç ilan durduğuna bakın. On'un altındaysa bu bir mahalle fiyatı değildir. Bir dakikalık bir kontrol ve aksi halde ondördüncü günden sonra gelecek konuşmayı önler.
Bize adresi, metrekareyi ve katı gönderin. Mülkünüz için hangi medyanın geçerli olduğunu, arkasında kaç ilan bulunduğunu ve banka değerlemesinin genellikle nerede durduğunu geri bildiririz.
Bu içerik bir mülk değerlemesi değildir ve hukuki tavsiye değildir. Değerleme, yeterlilik sertifikasına sahip bağımsız bir değerleme uzmanına yaptırılır.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.