Kredyt jest spłacony.
Obciążenie zostaje.
Zgodnie z art. 150 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД; dalej: ZZD) hipoteka wygasa wraz z długiem. Zgodnie z art. 179 ust. 1 wpis nie znika sam. Między jednym a drugim jest okno, które mierzy się w tygodniach.
To nie bank zatrzymuje transakcję. Zatrzymuje ją wpis.
Zgoda banku na samą sprzedaż nie jest wymagana. Zgodnie z art. 173 ust. 1 ZZD hipoteka podąża za nieruchomością, „bez względu na to, w czyjej własności się znajduje”, czyli kupujący nie zostaje dłużnikiem, ale kupuje nieruchomość z cudzym wierzycielem na niej.
W praktyce jednak transakcja bez udziału banku nie dochodzi do skutku, ponieważ tylko bank wydaje zgodę na wykreślenie. Przeszkodą nie jest więc prawny zakaz, lecz jeden podpis, który ma własny termin.
Każdy czeka
na drugiego.
Bank kupującego uruchamia kredyt tylko za okazaniem wyciągu bez obciążeń. Obciążenie znika tylko za zgodą banku sprzedającego. Ta zgoda przychodzi po spłacie. Spłata odbywa się z pieniędzy z uruchomienia kredytu.
Błędne koło nie zamyka się z mocy prawa. Zamyka się konstrukcją: transza bezpośrednio do banku sprzedającego plus pismo zobowiązujące, że bank wyda zgodę na wykreślenie po wpłynięciu kwoty.
Dlatego kolejność kroków w dniu transakcji ustala się przed tym dniem, a nie improwizuje na miejscu. Jak wygląda sam dzień u notariusza: dzień u notariusza.
Poniżej dwustu euro, i właśnie dlatego się go nie docenia
Przy hipotece wpisanej na 90 000 euro całe wykreślenie kosztuje około 166 do 172 euro: opłata bankowa 40 do 46 euro, notarialne poświadczenie zgody około 81 euro według pkt 12 Taryfy do ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych (ЗННД) oraz 45 euro opłaty państwowej według art. 3 ust. 1 Taryfy Agencji Wpisów (Агенция по вписванията).
Drogi nie jest koszt. Drogie jest to, że między płatnością a czystą księgą mija realistycznie od dwóch tygodni do około półtora miesiąca, a termin, w którym bank uruchamia wykreślenie, nie jest zapisany w ustawie.
Wpis żyje
krócej niż dług.
Skuteczność wpisanej hipoteki wynosi 10 lat (art. 172 ust. 1 ZZD). Kredyty mieszkaniowe trwają od 15 do 30 lat. Każdy normalny kredyt przeżywa więc własny wpis co najmniej raz, a odnowienie jest nowym wpisem z nowym miejscem w kolejności.
I jedna rzecz, którą wielu myli: zgodnie z art. 175 ust. 1 ZZD hipoteki wygasają same tylko przy sprzedaży publicznej. Przy sprzedaży dobrowolnej nie wygasa nic.
Co ustala się z wyprzedzeniem
Schemat płatności, termin umowy przedwstępnej w stosunku do terminów banków, ważność pisma zobowiązującego oraz to, kto pokrywa różnicę, jeśli uruchomienie kredytu się opóźni. Te cztery rzeczy razem decydują o tym, czy dzień dojdzie do skutku.
Jeśli kupujący również ma kredyt, zegary są dwa: kredyt hipoteczny krok po kroku. A ogólne ramy kredytowania są w artykule BNB zaostrzył standardy kredytowe.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać nieruchomość z niespłaconą hipoteką?
Tak. Zgoda banku na samą sprzedaż nie jest wymagana, ponieważ zgodnie z art. 173 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach hipoteka podąża za nieruchomością, bez względu na to, w czyjej własności się znajduje. Kupujący nie zostaje dłużnikiem z tytułu kredytu, ale kupuje nieruchomość, na której obcy wierzyciel ma prawo do pierwszeństwa zaspokojenia. W praktyce jednak transakcja bez udziału banku nie dochodzi do skutku, ponieważ tylko bank może wydać zgodę na wykreślenie.
Kredyt jest spłacony. Czy hipoteka znika sama?
Nie. Zgodnie z art. 150 ustawy o zobowiązaniach i umowach hipoteka wygasa wraz z zabezpieczoną wierzytelnością, ale wpis w rejestrze nieruchomości pozostaje, dopóki ktoś nie zażąda jego wykreślenia. Zgodnie z art. 179 ust. 1 tej ustawy następuje to na podstawie zgody wierzyciela poświadczonej notarialnie albo orzeczenia sądu. Do tego momentu wyciąg o obciążeniach pokazuje hipotekę.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Przy hipotece wpisanej na 90 000 euro około 166 do 172 euro łącznie: 40 do 46 euro opłaty banku według jego opublikowanych taryf, około 81 euro za notarialne poświadczenie zgody według pkt 12 Taryfy do ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych oraz 45 euro opłaty państwowej według art. 3 ust. 1 Taryfy Agencji Wpisów. Drogi nie jest koszt, lecz opóźnienie.
Ile czasu mija od płatności do czystej księgi?
Realistycznie od dwóch tygodni do około półtora miesiąca. Wpis aktu trwa od 3 do 5 dni roboczych, zaświadczenie o obciążeniach 3 lub 7 dni roboczych, uruchomienie kredytu kolejne 1 do 5, a termin, w którym bank uruchamia wykreślenie, nie jest zapisany w ustawie. Publikowane twierdzenia wahają się od 3 do 14 dni.
Czy należy się opłata za przedterminową spłatę kredytu?
Zgodnie z art. 41 ustawy o kredytach konsumenckich na nieruchomości mieszkalne odszkodowanie należy się tylko w pierwszym roku i wynosi do 1% kwoty spłaconej przedterminowo, a po dwunastej racie miesięcznej nie należy się w żadnych okolicznościach. Prawo to mają tylko osoby fizyczne będące konsumentami, czyli nieruchomość prowadzona na firmę podlega umowie. Brak opłaty za spłatę nie oznacza braku opłaty za wykreślenie.
Dwie liczby decydują o dacie
Poproś bank o zaświadczenie o pozostałym zadłużeniu i o termin, w którym wydaje zgodę na wykreślenie. Pierwszą liczbę znasz mniej więcej. O drugą prawie nikt nie pyta, a to ona przesuwa datę u notariusza.
Prześlij nam obie. Odsyłamy realistyczną datę transakcji i informację, która transza dokąd trafia w tym dniu.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretną transakcję sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.