Drept asupra imobilului:
zero.
Răspundere pentru datorie de o sută la sută, cu întregul patrimoniu, pe până la treizeci de ani de acum înainte. Iar cum este numită semnătura din contract decide dacă răspunderea are termen sau nu.
O semnătură de o oră, răspundere pe douăzeci de ani
Discuția sună de obicei inofensiv. Fiul a ales un apartament, venitul lui nu ajunge pentru aprobare, tatăl semnează „doar ca să treacă tranzacția”. Nimeni nu minte pe nimeni și toți au intenții bune. Problema este că documentul care se semnează nu are nimic de-a face cu sprijinul, ci este asumarea unei datorii.
Conform art. 122 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД), creditorul poate cere executarea întregii obligații de la oricare dintre debitorii solidari. Nu jumătate, nu partea cuvenită, și fără să fie obligat să se îndrepte mai întâi împotriva debitorului principal sau să vândă mai întâi imobilul ipotecat. Banca începe de unde încasează mai ușor. Conform art. 133 ЗЗД, întregul patrimoniu al debitorului servește drept garanție generală pentru creditorii săi, adică răspunderea nu se oprește la apartamentul ipotecat: ajunge la salariu, conturi, mașină și propria locuință a celui care a semnat.
De cealaltă parte stă a doua jumătate a socotelii. Codebitoria nu aduce nimic. Este o obligație, nu o dobândire: nu îl face pe cel care a semnat proprietar, coproprietar sau titular al unei cote. Proprietatea se transmite prin act notarial, iar semnătura de pe contractul de credit nu figurează în el. Mecanica cumpărării în sine este în tranzacția notarială.
Asimetria se adună într-un singur rând: drept asupra imobilului zero, răspundere pentru datorie o sută la sută, cu întregul patrimoniu, pe până la treizeci de ani de acum înainte.
Codebitorul și fideiusorul
nu sunt două trepte ale aceluiași lucru
Cele două figuri sună ca o versiune mai grea și una mai ușoară a aceluiași lucru. Nu sunt. Sunt reglementate în secțiuni diferite ale Legii obligațiilor și contractelor și se deosebesc prin tot, în afară de solidaritate.
Codebitorul datorează o datorie proprie (art. 121 până la 127 ЗЗД). Solidaritatea lui nu se subînțelege, se convine, adică este o clauză în contract. Nu poate opune băncii apărările personale ale celorlalți debitori (art. 122 alin. 3). Iar după ce plătește, conform art. 127 alin. 2 poate cere de la ceilalți doar diferența peste partea sa: părintele care a plătit întreaga rată, la părți egale, își recuperează jumătate, și aceasta pe cale judecătorească. Dacă celălalt codebitor este insolvabil, legea repartizează povara lui asupra celorlalți.
Fideiusorul datorează o datorie străină (art. 138 până la 148 ЗЗД). Forma este scrisă și expresă. Și el răspunde solidar (art. 141), deci solidaritatea nu este diferența. Dar poate opune toate apărările debitorului (art. 142), iar după plată cere înapoi tot ce a plătit împreună cu dobânzile și cheltuielile (art. 143) și se subrogă în drepturile creditorului, inclusiv împotriva celor care au dat gaj sau ipotecă (art. 146).
Și o diferență care în sine valorează ani: răspunderea fideiusorului are un termen special de stingere. Răspunderea codebitorului nu are.
Cum este numită semnătura nu hotărăște ce este
Aici este descoperirea temei, și nu este o veste bună. Contractele bancare numesc, de regulă, a treia persoană „debitor solidar”, chiar dacă aceasta nu primește niciun euro din credit, nu folosește imobilul și nu dobândește cotă. Practica judiciară însă deosebește cele două figuri după fond, nu după titlu: criteriul este dacă persoana garantează o obligație străină sau își îndeplinește propria datorie, adică dacă are un interes juridic propriu, dacă primește fonduri, dacă dobândește ceva în schimbul semnăturii. Când persoana doar garantează, în fond este fideiusor în sensul art. 138 și următoarele, indiferent ce scrie deasupra.
De ce este un risc, nu o ieșire. Recalificarea se stabilește de instanță, într-un proces, ani mai târziu. Nu este o poziție din care se negociază la ghișeu în ziua semnării și nu este ceva ce omul știe dinainte despre sine. Depinde de textul concret: un contract în care a treia persoană este înscrisă drept coîmprumutat, a declarat că folosește fondurile sau a primit o cotă din imobil, cel mai probabil nu va fi recalificat.
Adică două propoziții din contract decid dacă omul răspunde cu limită în timp sau fără una. Aceste două propoziții se citesc înainte de semnătură, nu se interpretează după restanță.
Cele șase luni,
care de obicei nu au pornit
Cel mai repetat sfat pe temă spune: dacă banca nu introduce acțiune în șase luni, fideiusiunea încetează. Temeiul există. Art. 147 alin. 1 ЗЗД dă creditorului șase luni după scadența obligației principale, iar termenul este de decădere, adică nu se suspendă și nu se întrerupe: dacă creditorul îl ratează, răspunderea fideiusorului se stinge.
Problema este de unde pornește numărătoarea. La un credit rambursat în rate cu scadențe diferite, ceasul nu pornește de la prima rată ratată. Prin Hotărârea interpretativă nr. 5/2019 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial (ОСГТК) a Curții Supreme de Casație (Върховния касационен съд), pronunțată la 21 ianuarie 2022, s-a stabilit că termenul de șase luni de la art. 147 alin. 1 începe să curgă de la exigibilitatea întregii datorii, inclusiv în ipoteza exigibilității anticipate. Motivul: eșalonarea nu împarte datoria în obligații independente, ea rămâne un întreg.
Consecința practică este opusă așteptării. Momentul în care creditul este declarat exigibil anticipat îl alege banca. La un credit pe douăzeci și cinci de ani, fideiusorul poate aștepta un deceniu fără ca vreo zi din cele șase luni ale lui să fi început să curgă. Termenul este real și este singurul avantaj al fideiusiunii. Dar începutul lui nu este controlat de cel care se bazează pe el.
Intrarea este o semnătură. Ieșirea cere acord.
Întrebarea „dar pot fi scos mai târziu” are un răspuns scurt: nu, doar dacă banca este de acord, iar ea nu are niciun motiv să fie de acord. Mecanismul este preluarea datoriei conform art. 102 alin. 1 ЗЗД: o terță persoană poate înlocui debitorul numai cu acordul expres al creditorului. Nu există ieșire unilaterală, nu există un termen după care se iese și nu există dreptul de a cere eliberarea, chiar dacă totul a fost plătit ireproșabil din prima zi.
Trei straturi fac refuzul mai probabil decât acordul. Primul, banca a aprobat creditul tocmai din cauza acestui venit: scoaterea este o nouă analiză a bonității pentru datoria rămasă, iar dacă debitorul principal singur nu se încadrează în plafonul de deservire a datoriei raportat la venit (iar de obicei tocmai de aceea a fost nevoie de un codebitor), răspunsul este refuz. Al doilea, ipoteca se păstrează la preluarea datoriei numai dacă persoanele care au dat garanția sunt de acord, adică numărul semnăturilor care trebuie să coincidă crește. Al treilea, termenul este adesea aprobat din cauza vârstei unui anumit participant, așa că scoaterea lui poate impune scurtarea termenului, adică o rată mai mare.
Ieșiri există, dar fiecare este o tranzacție nouă, nu o reparare: preluarea datoriei, refinanțarea doar pe un nume (credit nou cu evaluare nouă, taxe noi și înscriere nouă), vânzarea imobilului cu rambursarea creditului sau rambursarea anticipată, care conform Legii privind creditele pentru imobile destinate consumatorilor (Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители) nu atrage despăgubire după douăsprezece rate lunare plătite de la utilizare.
Rata altcuiva intră
în contul dumneavoastră
Cele două iluzii cele mai costisitoare sună rezonabil. Prima: „se plătește regulat, deci nu e nicio problemă”. A doua: „plătesc eu, deci creditul este al meu, iar el doar a semnat”. Ambele se lovesc de același mecanism.
Registrul Central de Credite (Централният кредитен регистър) vede semnătura nominal. Conform art. 3 alin. 2 din Ordonanța nr. 22 a BNB, registrul păstrează informații și despre persoanele care sunt codebitori și fideiusori la credite, iar instituțiile transmit aceste date din 2019 încoace. Adică participarea nu este o înțelegere privată între rude, ci un fapt vizibil pentru orice bancă la orice cerere următoare. Registrul se actualizează lunar, până la data de 15 a lunii următoare celei de raportare, datele se păstrează cinci ani, iar o persoană fizică primește gratuit un extras în termen de 14 zile. Urma rămâne până la cinci ani după ce creditul este rambursat.
Iar rata intră în propriul indicator. Plafonul de deservire a datoriei raportat la venit măsoară toate plățile curente pentru produse de credit, iar rata unui credit la care omul este codebitor este obligația lui în virtutea art. 122 alin. 1. Nu a altcuiva. Mecanic: la un venit de 1 300 EUR pe lună și un plafon de 50 la sută, capacitatea este de aproximativ 650 EUR; dacă 450 EUR dintre ei sunt ocupați de rata altcuiva, pentru un credit propriu rămân aproximativ 200 EUR pe lună. Cine plătește efectiv nu schimbă nimic: indicatorul măsoară obligația, nu plătitorul. Cadrul celor trei plafoane este în BNB a înăsprit creditarea.
A treia construcție: imobil în loc de semnătură
Există și o a treia variantă, care pare forma mai blândă. Părinții nu intră ca codebitori, ci constituie o ipotecă pe propriul imobil drept garanție pentru creditul copilului. Ipoteca contractuală se constituie prin act notarial între creditor și proprietarul imobilului, care poate fi o terță persoană, diferită de debitor.
Într-un sens, senzația este corectă: aici nu există răspundere personală cu întregul patrimoniu, răspunderea este limitată la imobil. Doar că limitarea „doar până la imobil” nu este o limitare, când imobilul este singura locuință. Ipoteca urmează imobilul și rămâne în vigoare și la vânzare, iar creditorul ipotecar este satisfăcut preferențial din preț la vânzarea publică conform art. 173 alin. 1 ЗЗД, indiferent în proprietatea cui se află imobilul în acel moment.
Ieșirea și aici nu trece prin expirarea unui termen, ci prin semnături noi. Și există o continuare care rareori este luată în calcul: dacă unul dintre proprietari decedează, imobilul intră în moștenire cu sarcina lui, la toți moștenitorii. Cum se mișcă un imobil cu sarcină la vânzare este analizat în vânzarea cu ipotecă.
Semnătura ajunge la oameni
care nu au semnat nimic
Ultima parte a temei este și cea mai incomodă, pentru că privește terți care nu au participat la decizie.
Soțul care nu a semnat. La executarea silită pentru o datorie personală a unui soț, executarea poate fi îndreptată asupra unui bun aflat în regim de comunitate de bunuri a soților. Există protecție: conform art. 502 din Codul de procedură civilă (ГПК), soțul nedebitor poate indica bunuri personale ale soțului debitor, iar dacă creanța poate fi satisfăcută din ele, executarea asupra bunului comun se suspendă după inventariere, iar conform art. 503 alin. 3 poate contesta creanța pe aceleași temeiuri. La un imobil se vinde cota ideală a debitorului, nu întregul imobil (art. 504 alin. 2 coroborat cu art. 500 ГПК). Doar că această protecție nu se activează singură: cere acțiuni în procedura de executare, în termene, cu avocat. Cum afectează creditul unuia dintre soți comunitatea este analizat în comunitatea de bunuri a soților.
Ceilalți copii. Obligația fideiusorului nu încetează odată cu moartea lui: intră în moștenire, iar moștenitorii care au acceptat moștenirea răspund cu întregul lor patrimoniu. Același lucru este valabil și pentru obligația codebitorului. Singura protecție este procedurală și are termen: renunțarea la moștenire sau acceptarea sub beneficiu de inventar, caz în care moștenitorul răspunde doar în limita patrimoniului inventariat. Mecanica moștenirii este în imobilul moștenit.
Adică părintele care semnează pentru un copil îi angajează și pe ceilalți copii ai săi, care nu au semnat nimic și probabil nu știu de semnătură. Acesta este cel mai puternic fapt singular al temei și nu se vede din nicio rată.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre codebitor și fideiusor?
Codebitorul datorează o datorie proprie, iar fideiusorul răspunde pentru o datorie străină, și aceasta nu este o nuanță, ci un regim diferit. Ambii răspund solidar, deci solidaritatea nu este diferența. Codebitorul nu poate opune băncii apărările personale ale celorlalți debitori, iar după ce plătește poate cere de la ei doar diferența peste partea sa, conform art. 127 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor. Fideiusorul poate opune toate apărările debitorului conform art. 142, cere înapoi tot ce a plătit împreună cu dobânzile și cheltuielile conform art. 143 și se subrogă în drepturile creditorului. Răspunderea fideiusorului are un termen special de stingere conform art. 147, răspunderea codebitorului nu are.
Este adevărat că fideiusiunea încetează după șase luni?
Temeiul există, dar începutul termenului nu este de obicei acolo unde se așteaptă oamenii. Art. 147 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor dă creditorului șase luni după scadența obligației principale, iar termenul este de decădere, adică nu se suspendă și nu se întrerupe. La un credit rambursat în rate cu scadențe diferite, însă, prin Hotărârea interpretativă nr. 5/2019 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial ale Curții Supreme de Casație din 21 ianuarie 2022 s-a stabilit că cele șase luni curg de la exigibilitatea întregii datorii, inclusiv în cazul exigibilității anticipate. Acest moment îl determină banca, astfel că la un credit pe termen lung ceasul poate să nu pornească ani de zile.
Poate fi scos un codebitor din credit mai târziu?
Numai cu acordul expres al băncii, pe care ea nu este obligată să-l dea. Mecanismul este preluarea datoriei conform art. 102 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor și reprezintă o nouă analiză a bonității pentru datoria rămasă. Dacă debitorul principal nu îndeplinește singur cerințele, iar de obicei tocmai de aceea a fost nevoie de un codebitor, răspunsul este refuz. În plus, ipoteca se păstrează doar dacă și persoanele care au dat garanția sunt de acord. Ieșirile reale sunt o tranzacție nouă, nu o reparare a celei vechi: preluarea datoriei, refinanțarea doar pe un nume, vânzarea imobilului sau rambursarea anticipată.
Îmi afectează codebitoria propriul credit, dacă ratele se plătesc regulat?
Da, iar regularitatea nu ajută, pentru că indicatorul măsoară obligația, nu plătitorul. Conform art. 3 alin. 2 din Ordonanța nr. 22 a BNB, Registrul Central de Credite păstrează informații și despre codebitori și fideiusori, adică participarea este vizibilă nominal pentru orice bancă. Rata creditului la care sunteți codebitor intră în propriul dumneavoastră indicator de deservire a datoriei raportat la venit. La un venit de 1 300 EUR și un plafon de 50 la sută, capacitatea este de aproximativ 650 EUR, iar dacă 450 EUR sunt deja ocupați de rata altcuiva, rămân aproximativ 200 EUR. Datele din registru se păstrează cinci ani și se actualizează până la data de 15 a lunii următoare celei de raportare, așa că nu există o corectare rapidă.
Citiți două rânduri
înainte de semnătură.
Deschideți proiectul de contract și găsiți două lucruri. Primul: cum anume este numit rolul dumneavoastră și în ce secțiune stă, sunteți coîmprumutat, debitor solidar sau fideiusor. Al doilea: se declară undeva că folosiți fondurile sau că dobândiți o cotă din imobil. Aceste câteva propoziții decid dacă răspunderea dumneavoastră are o limită în timp, sau curge cât curge creditul.
Trimiteți-ne proiectul de contract și actul notarial al imobilului, înainte să fie semnat orice. Vă returnăm dacă preluați o datorie proprie sau una străină, ce dobândiți în schimbul semnăturii, cum va intra rata în propria dumneavoastră capacitate de creditare și ce ieșiri există, în general, dacă mâine hotărâți să ieșiți. Dacă întrebarea ține de textul unei clauze, vă vom spune că locul ei este la avocat, nu la agentul imobiliar.
Material informativ la data de 4 septembrie 2026. Nu este consiliere juridică sau financiară, nu recomandă o bancă și nu înlocuiește avocatul. Sumele sunt în euro la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.