Mülk üzerinde hak:
sıfır.
Borç sorumluluğu yüzde yüz, tüm mal varlığıyla, önümüzdeki otuz yıl boyunca. İmzanın sözleşmede nasıl adlandırıldığı ise sorumluluğun bir süresi olup olmadığına karar verir.
Bir saatlik imza, yirmi yıllık sorumluluk
Konuşma genellikle zararsız görünür. Oğul bir daire beğenmiş, geliri onay için yetmiyor, baba “yalnızca işlem geçsin diye” imzalıyor. Kimse kimseyi kandırmıyor ve herkes iyi niyetli. Sorun, imzalanan belgenin destekle hiçbir ilgisinin olmaması, bir borcun üstlenilmesi olmasıdır.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (Закон за задълженията и договорите, ЗЗД) 122. maddesinin 1. fıkrası uyarınca alacaklı, müteselsil borçluların herhangi birinden borcun tamamının ifasını isteyebilir. Yarısını değil, düşen payı değil ve önce asıl borçluya başvurmak ya da önce ipotekli mülkü satmak zorunda kalmadan. Banka, tahsilatın daha kolay olduğu yerden başlar. ZZD m. 133 uyarınca borçlunun tüm mal varlığı alacaklılarının ortak teminatına hizmet eder, yani sorumluluk ipotekli dairede durmaz: imzalayanın maaşına, hesaplarına, arabasına ve kendi konutuna kadar uzanır.
Karşısında hesabın öbür yarısı duruyor. Ortak borçluluk hiçbir şey getirmez. Bu bir yükümlülüktür, edinme değil: imzalayanı malik, hissedar ya da pay sahibi yapmaz. Mülkiyet noter senediyle devredilir ve kredi sözleşmesindeki imza onda yer almaz. Satın almanın mekaniği şurada: noter işlemi.
Asimetri tek satıra sığar: mülk üzerinde hak sıfır, borç sorumluluğu yüzde yüz, tüm mal varlığıyla, önümüzdeki otuz yıl boyunca.
Ortak borçlu ve kefil
aynı şeyin iki derecesi değildir
İki figür, aynı şeyin daha ağır ve daha hafif bir sürümü gibi duyuluyor. Öyle değiller. ZZD'nin farklı bölümlerinde düzenlenmişlerdir ve müteselsillik dışında her şeyde ayrılırlar.
Ortak borçlu kendi borcundan sorumludur (ZZD m. 121 ila 127). Müteselsilliği zımni değildir, kararlaştırılır, yani sözleşmede bir kayıttır. Diğer borçluların kişisel itirazlarını bankaya karşı ileri süremez (m. 122 f. 3). Ödeme yaptıktan sonra ise m. 127 f. 2 uyarınca diğerlerinden yalnızca kendi payını aşan farkıtalep edebilir: tüm taksiti ödeyen ebeveyn, eşit paylarda yarısını geri alır, o da yargı yoluyla. Diğer ortak borçlu ödeme gücünden yoksunsa, kanun onun yükünü diğerlerine dağıtır.
Kefil başkasının borcundan sorumludur (ZZD m. 138 ila 148). Şekil yazılı ve açıktır. O da müteselsilen sorumludur (m. 141), dolayısıyla müteselsillik fark değildir. Ancak borçlunun tüm itirazlarını ileri sürebilir (m. 142); ödemeden sonra ise ödenen her şeyin tamamını faiz ve masraflarıyla birlikte (m. 143) geri talep eder ve alacaklının haklarına halef olur, rehin ya da ipotek verenlere karşı da (m. 146).
Ve başlı başına yıllara bedel bir fark: kefilin sorumluluğunun özel bir düşme süresi vardır. Ortak borçlunun sorumluluğunun yoktur.
İmzanın nasıl adlandırıldığı ne olduğunu belirlemez
Konunun bulgusu burada ve iyi bir haber değil. Banka sözleşmeleri kural olarak üçüncü kişiyi “müteselsil borçlu”diye adlandırır, kişi kredinin tek bir euro'sunu almasa, mülkü kullanmasa ve pay edinmese bile. Yargı uygulaması ise iki figürü başlığa değil, özüne göreayırt eder: ölçüt, kişinin başkasının borcunu mu teminat altına aldığı yoksa kendi borcunu mu ifa ettiği, yani kendi hukuki menfaatinin olup olmadığı, para alıp almadığı, imzası karşılığında bir şey edinip edinmediğidir. Kişi yalnızca güvence veriyorsa, en üstte ne yazarsa yazsın, özünde m. 138 ve devamı anlamında kefildir.
Bu neden bir risk, çıkış yolu değil. Yeniden nitelendirme mahkemede, yıllar sonra açılan bir davada ortaya konur. Bu, imza günü gişede pazarlık edilebilecek bir konum değildir ve kişinin önceden kendisi için bilebileceği bir şey de değildir. Somut metne bağlıdır: üçüncü kişinin ortak kredi alan olarak yazıldığı, fonları kullandığını beyan ettiği ya da mülkten pay aldığı bir sözleşme büyük olasılıkla yeniden nitelendirilmeyecektir.
Yani sözleşmedeki iki cümle, kişinin zamanla sınırlı mı yoksa sınırsız mı sorumlu olduğunu belirler. Bu iki cümle imzadan önce okunur, temerrütten sonra yorumlanmaz.
Altı ay,
genellikle hiç başlamamış olan
Konuyla ilgili en çok tekrarlanan tavsiye şu: banka altı ay içinde dava açmazsa kefalet düşer. Dayanak vardır. ZZD m. 147 f. 1 alacaklıya asıl borcun vadesinden sonra altı ay tanır ve süre hak düşürücüdür, yani durmaz ve kesilmez: alacaklı kaçırırsa kefilin sorumluluğu sona erer.
Sorun, sayımın nereden başladığıdır. Farklı vadeli taksitlerle ödenen bir kredide saat ilk kaçırılan taksitten başlamaz . Yüksek Kasasyon Mahkemesi (Върховен касационен съд) Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun 21 Ocak 2022'de verilen 5/2019 sayılı Yorum Kararıile, m. 147 f. 1'deki altı aylık sürenin, erken muacceliyet durumu da dahil, borcun tamamının muaccel olduğu andan itibaren işlemeye başladığı kabul edilmiştir. Gerekçe: taksitlendirme borcu bağımsız yükümlülüklere bölmez, borç bir bütün olarak kalır.
Pratik sonuç beklentinin tersidir. Kredinin erken muaccel ilan edildiği anı banka seçer. Yirmi beş yıllık bir kredide kefil, altı ayının tek bir günü bile işlemeye başlamadan on yıl bekleyebilir. Süre gerçektir ve kefaletin tek avantajıdır. Ama başlangıcını ona güvenen kişi kontrol etmez.
Girmek tek bir imzadır. Çıkmak rıza ister.
“Peki sonra beni çıkarabilirler mi” sorusunun kısa bir cevabı var: hayır, banka kabul etmedikçe, kabul etmesi için de bir nedeni yok. Mekanizma ZZD m. 102 f. 1 uyarınca borcun naklidir: üçüncü bir kişi borçlunun yerini yalnızca alacaklının açık rızasıylaalabilir. Tek taraflı çıkış yoktur, ardından düşülen bir süre yoktur ve her şey ilk günden itibaren eksiksiz ödenmiş olsa bile serbest bırakılma talep etme hakkı yoktur.
Üç katman reddi kabulden daha olası kılar. Birincisi, banka krediyi tam da bu gelir nedeniyleonayladı: çıkarma, kalan borç üzerinden yeni bir kredi değerliliği değerlendirmesidir ve asıl borçlu kendisi borç hizmeti tavanını gelire oranla karşılamıyorsa (ki ortak borçlu genellikle tam bu yüzden gerekmişti) cevap reddir. İkincisi, borcun nakli halinde ipotek yalnızca teminat veren kişiler rıza gösterirse korunur, yani çakışması gereken imza sayısı artar. Üçüncüsü, vadeye çoğu zaman belirli bir katılımcının yaşı nedeniyle izin verilmiştir, bu yüzden onu çıkarmak vadenin kısaltılmasını, yani daha yüksek taksiti gerektirebilir.
Çıkış yolları var, ancak her biri yeni bir işlem, bir düzeltme değil: borcun nakli, yalnızca tek isim üzerinden yeniden finansman (yeni değerlemeli, yeni ücretli ve yeni tescilli yeni bir kredi), mülkün satışı ve kredinin kapatılması ya da kredinin kullanılmasından itibaren on iki aylık taksit ödendikten sonra Tüketiciler için Gayrimenkul Kredileri Kanunu (Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители) uyarınca tazminat doğurmayan erken ödeme.
Başkasının taksiti
sizin hesabınıza giriyor
En pahalı iki yanılgı makul geliyor. Birincisi: “düzenli ödeniyor, yani sorun yok”. İkincisi: “ben ödüyorum, yani kredi benim, o sadece imzaladı”. İkisi de aynı mekanizmaya çarpıp kırılıyor.
Merkezi Kredi Sicili (Централен кредитен регистър) imzayı isim isim görür. Bulgaristan Merkez Bankası'nın (BNB, БНБ) 22 sayılı Yönetmeliği'nin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca sicil, ortak borçlu ve kefil olan kişiler hakkında da bilgi tutar ve kurumlar bu verileri 2019'dan beri iletir. Yani katılım akrabalar arasında özel bir anlaşma değil, sonraki her başvuruda her bankanın görebildiği bir gerçektir. Sicil aylık olarak, raporlama ayını izleyen ayın 15'ine kadargüncellenir, veriler beş yılsaklanır ve gerçek kişi ücretsiz sorguyu 14 gün içindealır. İz, kredi kapatıldıktan sonra beş yıla kadar kalır.
Ve taksit kendi göstergesine girer. Borç hizmeti tavanı, gelire oranla tüm güncel kredi ürünü ödemelerini ölçer ve ortak borçlu olunan kredinin taksiti, m. 122 f. 1 gereği kişinin kendi yükümlülüğüdür. Başkasınınki değil. Mekanik olarak: aylık 1 300 EUR gelir ve yüzde 50'lik tavanla kapasite yaklaşık 650 EUR'dur; bunun 450 EUR'su başkasının taksidiyle doluysa, kendi kredisine ayda yaklaşık 200 EUR kalır. Gerçekte kimin ödediği hiçbir şeyi değiştirmez: gösterge ödeyeni değil, yükümlülüğü ölçer. Üç tavanın çerçevesi şurada: BNB kredi koşullarını sıkılaştırdı.
Üçüncü kurgu: imza yerine mülk
Üçüncü bir seçenek daha var ve daha yumuşak biçim gibi görünüyor. Ebeveynler ortak borçlu olarak girmez, çocuğun kredisinin teminatı olarak kendi mülkleri üzerinde ipotek tesis eder. Sözleşmeli ipotek, alacaklı ile borçludan farklı bir üçüncü kişi olabilen mülk maliki arasında noter senediyle tesis edilir.
Bir anlamda his doğrudur: burada tüm mal varlığıyla kişisel sorumluluk yoktur, sorumluluk mülkle sınırlıdır. Ancak mülk tek konut olduğunda “yalnızca mülke kadar” sınırı bir sınır değildir. İpotek mülkü takip eder ve satış halinde de yürürlükte kalır; ipotekli alacaklı, kamu açık artırmasında satış bedelinden ZZD m. 173 f. 1uyarınca, mülk o anda kimin mülkiyetinde olursa olsun, öncelikli olarak tatmin edilir.
Çıkış burada da sürenin dolmasından değil, yeni imzalardan geçer. Ve nadiren düşünülen bir devamı var: maliklerden biri ölürse mülk tüm mirasçılar için yüküyle birliktemirasa girer. Yüklü bir mülkün satışta nasıl işlediği şurada ele alınıyor: ipotekli satış.
İmza,
hiçbir şey imzalamamış insanlara ulaşır
Konunun son kısmı aynı zamanda en rahatsız edici olanı, çünkü karara katılımı olmayan üçüncü kişileri ilgilendiriyor.
İmzalamamış eş. Eşlerden birinin kişisel borcu için cebri icrada, icra eşler arasındaki mal ortaklığı rejimindeki bir mala yöneltilebilir. Koruma vardır: Medeni Usul Kanunu'nun (Граждански процесуален кодекс, ГПК) 502. maddesi uyarınca borçlu olmayan eş, borçlu eşin kişisel mal varlığını gösterebilir ve alacak bundan karşılanabiliyorsa ortak mal üzerindeki icra, haciz tutanağından sonra durdurulur; 503. maddenin 3. fıkrası uyarınca ise alacağa aynı gerekçelerle itiraz edebilir. Taşınmazda borçlunun ideal payısatılır, mülkün tamamı değil (504. maddenin 2. fıkrası, 500. madde ile birlikte, GPK). Ancak bu koruma kendiliğinden devreye girmez: icra takibinde, sürelerle, avukatla işlem yapılmasını gerektirir. Eşlerden birinin kredisinin mal ortaklığına nasıl yansıdığı şurada ele alınıyor: SIO ve eşler arası mal ortaklığı.
Diğer çocuklar. Kefilin borcu ölümüyle sona ermez: mirasa girer ve mirası kabul eden mirasçılar tüm mal varlıklarıylasorumludur. Aynı şey ortak borçlunun borcu için de geçerlidir. Tek koruma usule ilişkindir ve süreye tabidir: mirasın reddi ya da tereke defteriyle kabulki bu durumda mirasçı yalnızca tereke defterine yazılan mal varlığı tutarına kadar sorumludur. Mirasın işleyişi şurada: miras kalan mülk.
Yani tek bir çocuğu için imzalayan ebeveyn, hiçbir şey imzalamamış ve büyük olasılıkla imzadan haberi olmayan diğer çocuklarını da yükümlülük altına sokar. Bu, konudaki en güçlü tekil olgudur ve hiçbir taksitten görünmez.
Sık sorulan sorular
Ortak borçlu ile kefil arasındaki fark nedir?
Ortak borçlu kendi borcundan, kefil ise başkasının borcundan sorumludur ve bu bir nüans değil, farklı bir rejimdir. İkisi de müteselsilen sorumludur, dolayısıyla fark müteselsillik değildir. Ortak borçlu, diğer borçluların kişisel itirazlarını bankaya karşı ileri süremez ve ödeme yaptıktan sonra onlardan yalnızca kendi payını aşan farkı ZZD m. 127 f. 2 uyarınca talep edebilir. Kefil, borçlunun tüm itirazlarını m. 142 uyarınca ileri sürebilir, ödenen her şeyin tamamını faiz ve masraflarıyla birlikte m. 143 uyarınca geri talep eder ve alacaklının haklarına halef olur. Kefilin sorumluluğunun m. 147 uyarınca özel bir düşme süresi vardır, ortak borçlunun yoktur.
Kefaletin altı ay sonra düştüğü doğru mu?
Dayanak vardır, ancak sürenin başlangıcı genellikle insanların beklediği yerde değildir. ZZD m. 147 f. 1 alacaklıya asıl borcun vadesinden sonra altı ay tanır ve süre hak düşürücüdür, yani durmaz ve kesilmez. Ancak farklı vadeli taksitlerle ödenen bir kredide, Yüksek Kasasyon Mahkemesi Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun 21 Ocak 2022 tarihli 5/2019 sayılı Yorum Kararı ile altı ayın, erken muacceliyet dahil, borcun tamamının muaccel olmasından itibaren işlediği kabul edilmiştir. Bu anı banka belirler, bu yüzden uzun vadeli bir kredide saat yıllarca başlamayabilir.
Ortak borçlu sonradan krediden çıkarılabilir mi?
Yalnızca bankanın, vermek zorunda olmadığı açık rızasıyla. Mekanizma, ZZD m. 102 f. 1 uyarınca borcun naklidir ve kalan borç üzerinden yeni bir kredi değerliliği değerlendirmesi anlamına gelir. Asıl borçlu kendi başına gereksinimleri karşılamıyorsa ve ortak borçlu genellikle tam bu yüzden gerekmişse, cevap reddir. Ayrıca ipotek yalnızca teminat veren kişiler de rıza gösterirse korunur. Gerçek çıkış yolları eski işlemin düzeltilmesi değil, yeni bir işlemdir: borcun nakli, yalnızca tek isim üzerinden yeniden finansman, mülkün satışı ya da erken ödeme.
Ortak borçluluk, taksitler düzenli ödeniyorsa bile kendi kredime engel olur mu?
Evet, ve düzenlilik yardımcı olmaz, çünkü gösterge ödeyeni değil yükümlülüğü ölçer. BNB'nin 22 sayılı Yönetmeliği'nin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca Merkezi Kredi Sicili ortak borçlular ve kefiller hakkında da bilgi tutar, yani katılım her banka tarafından isim isim görülebilir. Ortak borçlu olduğunuz kredinin taksiti, gelire oranla borç hizmeti için kendi göstergenize girer. 1 300 EUR gelir ve yüzde 50 tavanla kapasite yaklaşık 650 EUR'dur; 450 EUR'si başkasının taksidiyle doluysa yaklaşık 200 EUR kalır. Sicildeki veriler beş yıl saklanır ve raporlama ayını izleyen ayın 15'ine kadar güncellenir, bu yüzden hızlı bir düzeltme yoktur.
İki satırı okuyun
imzadan önce.
Sözleşme taslağını açın ve iki şeyi bulun. Birincisi: rolünüzün tam olarak nasıl adlandırıldığı ve hangi bölümde durduğu; ortak kredi alan mısınız, müteselsil borçlu mu yoksa kefil mi. İkincisi: fonları kullandığınız ya da mülkten pay edindiğiniz bir yerde beyan edilip edilmediği. Bu birkaç cümle, sorumluluğunuzun zamanla sınırlı olup olmadığını ya da kredi sürdüğü sürece sürüp sürmediğini belirler.
Herhangi bir şey imzalanmadan önce sözleşme taslağını ve mülkün noter senedini bize gönderin. Kendi borcunuzu mu yoksa başkasınınkini mi üstlendiğinizi, imzanız karşılığında ne edindiğinizi, taksitin kendi kredi kapasitenize nasıl gireceğini ve yarın çıkmaya karar verirseniz hangi çıkış yollarının var olduğunu geri bildiriyoruz. Mesele bir madde metnine dayanırsa, yerinin emlak danışmanı değil avukat olduğunu söyleriz.
4 Eylül 2026 itibarıyla bilgilendirme amaçlı bir materyaldir. Hukuki ya da mali tavsiye değildir, hiçbir bankayı önermez ve avukatın yerini almaz. Tutarlar 1 EUR = 1,95583 BGN sabit kuruyla euro cinsindendir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.