Recht an der Immobilie:
null.
Haftung für die Schuld hundert Prozent, mit dem gesamten Vermögen, bis zu dreißig Jahre im Voraus. Und wie die Unterschrift im Vertrag genannt wird, entscheidet darüber, ob die Haftung eine Frist hat oder nicht.
Eine Stunde für die Unterschrift, zwanzig Jahre Haftung
Das Gespräch klingt meist harmlos. Der Sohn hat eine Wohnung gefunden, sein Einkommen reicht für die Genehmigung nicht aus, und der Vater unterschreibt „nur, damit das Geschäft zustande kommt“. Niemand belügt jemanden, alle meinen es gut. Das Problem ist, dass das Dokument, das unterschrieben wird, nichts mit Unterstützung zu tun hat, sondern die Übernahme einer Schuld ist.
Nach Art. 122 Abs. 1 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) kann der Gläubiger die Erfüllung der gesamten Verbindlichkeit von jedem beliebigen der Gesamtschuldner (солидарни длъжници) verlangen. Nicht die Hälfte, nicht den auf ihn entfallenden Anteil, und ohne verpflichtet zu sein, zuerst den Hauptschuldner in Anspruch zu nehmen oder zuerst die hypothekarisch belastete Immobilie zu verkaufen. Die Bank beginnt dort, wo sie leichter einziehen kann. Nach Art. 133 ZZD dient das gesamte Vermögen des Schuldners als allgemeine Sicherheit für seine Gläubiger, die Haftung endet also nicht bei der belasteten Wohnung: Sie reicht bis zum Gehalt, zu den Konten, zum Auto und zur eigenen Wohnung des Unterzeichnenden.
Dem steht die andere Hälfte der Rechnung gegenüber. Die Mitschuldnerschaft (съдлъжничество) bringt nichts ein. Sie ist eine Verpflichtung, kein Erwerb: Sie macht den Unterzeichnenden weder zum Eigentümer noch zum Miteigentümer noch zum Inhaber eines Anteils. Das Eigentum wird durch eine notarielle Urkunde (нотариален акт) übertragen, und die Unterschrift unter dem Kreditvertrag taucht darin nicht auf. Der Ablauf des Kaufs selbst steht beim Notargeschäft..
Die Asymmetrie lässt sich in einer Zeile zusammenfassen: Recht an der Immobilie null, Haftung für die Schuld hundert Prozent, mit dem gesamten Vermögen, bis zu dreißig Jahre im Voraus.
Mitschuldner und Bürge
sind nicht zwei Stufen derselben Sache
Die beiden Figuren klingen wie eine schwerere und eine leichtere Version derselben Sache. Das sind sie nicht. Sie sind in verschiedenen Abschnitten des ZZD geregelt und unterscheiden sich in allem außer in der gesamtschuldnerischen Haftung.
Der Mitschuldner schuldet eine eigene Schuld (Art. 121 bis 127 ZZD). Seine Gesamtschuldnerschaft ergibt sich nicht von selbst, sie wird vereinbart, ist also eine Klausel im Vertrag. Er kann der Bank die persönlichen Einwendungen der anderen Schuldner nicht entgegenhalten (Art. 122 Abs. 3). Und nachdem er gezahlt hat, kann er nach Art. 127 Abs. 2 von den übrigen nur den Betrag über seinen Anteil hinaus verlangen: Ein Elternteil, das die gesamte Rate gezahlt hat, bekommt bei gleichen Anteilen die Hälfte zurück, und zwar auf gerichtlichem Weg. Ist der andere Mitschuldner zahlungsunfähig, verteilt das Gesetz seine Last auf die übrigen.
Der Bürge schuldet eine fremde Schuld (Art. 138 bis 148 ZZD). Die Form ist schriftlich und ausdrücklich. Auch er haftet gesamtschuldnerisch (Art. 141), die Gesamtschuldnerschaft ist also nicht der Unterschied. Er kann aber alle Einwendungen des Schuldners entgegenhalten (Art. 142), verlangt nach der Zahlung den gesamten gezahlten Betrag samt Zinsen und Kosten zurück (Art. 143) und tritt in die Rechte des Gläubigers ein, auch gegenüber denen, die ein Pfand oder eine Hypothek gegeben haben (Art. 146).
Und ein Unterschied, der für sich genommen Jahre wert ist: Die Haftung des Bürgen hat eine besondere Erlöschensfrist. Die Haftung des Mitschuldners hat keine.
Wie die Unterschrift genannt wird, entscheidet nicht, was sie ist
Hier liegt der Kern des Themas, und es ist keine gute Nachricht. Bankverträge nennen den Dritten in der Regel „Gesamtschuldner“, auch wenn er keinen einzigen Euro vom Kredit erhält, die Immobilie nicht nutzt und keinen Anteil erwirbt. Die Rechtsprechung unterscheidet die beiden Figuren jedoch nach dem Wesen, nicht nach der Überschrift: Maßgeblich ist, ob die Person eine fremde Verbindlichkeit sichert oder eine eigene Schuld erfüllt, also ob sie ein eigenes rechtliches Interesse hat, Mittel erhält oder für ihre Unterschrift etwas erwirbt. Wenn die Person nur sichert, ist sie im Kern Bürge im Sinne von Art. 138 ff., unabhängig davon, was darüber steht.
Warum das ein Risiko ist und kein Ausweg. Die Umqualifizierung wird von einem Gericht festgestellt, in einem Verfahren, Jahre später. Sie ist keine Position, aus der am Schalter am Tag der Unterschrift verhandelt wird, und nichts, was man vorher über sich weiß. Sie hängt vom konkreten Text ab: Ein Vertrag, in dem der Dritte als Mitkreditnehmer (съкредитополучател) eingetragen ist, erklärt hat, dass er die Mittel nutzt, oder einen Anteil an der Immobilie erhalten hat, wird höchstwahrscheinlich nicht umqualifiziert.
Zwei Sätze im Vertrag entscheiden also, ob jemand zeitlich begrenzt haftet oder ohne eine solche Grenze. Diese zwei Sätze werden vor der Unterschrift gelesen und nicht nach dem Zahlungsverzug ausgelegt.
Die sechs Monate,
die meistens nicht begonnen haben
Der am häufigsten wiederholte Rat zum Thema lautet: Wenn die Bank nicht innerhalb von sechs Monaten klagt, erlischt die Bürgschaft. Die Grundlage existiert. Art. 147 Abs. 1 ZZD gibt dem Gläubiger sechs Monate nach Fälligkeit der Hauptverbindlichkeit, und die Frist ist eine Ausschlussfrist, das heißt, sie wird weder gehemmt noch unterbrochen: Versäumt sie der Gläubiger, erlischt die Haftung des Bürgen.
Das Problem ist, wo die Zählung beginnt. Bei einem Kredit, der in Raten mit unterschiedlichen Fälligkeiten getilgt wird, beginnt die Uhr nicht mit der ersten versäumten Rate. Mit der Auslegungsentscheidung Nr. 5/2019 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs (ТР № 5/2019 г. на ОСГТК на ВКС), ergangen am 21.01.2022, wurde angenommen, dass die Sechsmonatsfrist nach Art. 147 Abs. 1 ab Eintritt der Fälligkeit der gesamten Schuld läuft, auch im Fall der vorzeitigen Fälligkeit. Die Begründung: Die Ratenzahlung teilt die Schuld nicht in unabhängige Verbindlichkeiten, sie bleibt ein Ganzes.
Die praktische Folge ist das Gegenteil der Erwartung. Den Zeitpunkt, zu dem der Kredit für vorzeitig fällig erklärt wird, wählt die Bank. Bei einem Kredit mit fünfundzwanzig Jahren Laufzeit kann der Bürge ein Jahrzehnt warten, ohne dass ein einziger Tag seiner sechs Monate zu laufen begonnen hat. Die Frist ist real und der einzige Vorteil der Bürgschaft. Ihr Beginn wird aber nicht von dem kontrolliert, der sich auf sie verlässt.
Der Einstieg ist eine Unterschrift. Der Ausstieg braucht Zustimmung.
Die Frage „Kann man mich später wieder herausnehmen?“ hat eine kurze Antwort: nein, es sei denn, die Bank stimmt zu, und sie hat keinen Grund dazu. Der Mechanismus ist die Schuldübernahme (заместване в дълг) nach Art. 102 Abs. 1 ZZD: Ein Dritter kann den Schuldner nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Gläubigers ersetzen. Es gibt keinen einseitigen Ausstieg, keine Frist, nach deren Ablauf man entfällt, und kein Recht, die Entlassung zu verlangen, selbst wenn vom ersten Tag an alles ordnungsgemäß gezahlt wurde.
Drei Schichten machen die Ablehnung wahrscheinlicher als die Zustimmung. Erstens hat die Bank den Kredit gerade wegen dieses Einkommens genehmigt: Das Herausnehmen ist eine neue Bonitätsprüfung für die Restschuld, und wenn der Hauptschuldner selbst die Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen nicht erfüllt (und meistens war genau deshalb ein Mitschuldner nötig), lautet die Antwort Nein. Zweitens bleibt die Hypothek bei einer Schuldübernahme nur bestehen, wenn die Personen, die die Sicherheit gegeben haben, zustimmen, es müssen also mehr Unterschriften zusammenpassen. Drittens wurde die Laufzeit oft wegen des Alters eines bestimmten Beteiligten genehmigt, sodass sein Ausscheiden eine Verkürzung der Laufzeit erfordern kann, also eine höhere Rate.
Ausgänge gibt es, aber jeder von ihnen ist ein neues Geschäft, keine Korrektur: Schuldübernahme, Refinanzierung auf nur einen Namen (ein neuer Kredit mit neuer Bewertung, neuen Gebühren und neuer Eintragung), Verkauf der Immobilie mit Tilgung des Kredits oder vorzeitige Rückzahlung, die nach dem Gesetz über Immobilienkredite an Verbraucher (Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители) nach zwölf gezahlten Monatsraten seit der Auszahlung keine Entschädigung nach sich zieht.
Die fremde Rate geht
in Ihre Rechnung ein
Die zwei teuersten Irrtümer klingen vernünftig. Der erste: „Es wird regelmäßig gezahlt, also gibt es kein Problem.“ Der zweite: „Ich zahle, also ist der Kredit meiner, und er hat nur unterschrieben.“ Beide scheitern an demselben Mechanismus.
Das Zentrale Kreditregister (Централен кредитен регистър) sieht die Unterschrift namentlich. Nach Art. 3 Abs. 2 der Verordnung Nr. 22 der Bulgarischen Nationalbank (Наредба № 22 на БНБ) führt das Register auch Informationen über Personen, die Mitschuldner und Bürgen bei Krediten sind, und die Institutionen melden diese Daten seit 2019. Die Beteiligung ist also keine private Abmachung unter Verwandten, sondern eine Tatsache, die für jede Bank bei jedem weiteren Antrag sichtbar ist. Das Register wird monatlich aktualisiert, bis zum 15. des Monats, der auf den Berichtsmonat folgt, die Daten werden fünf Jahre aufbewahrt, und eine natürliche Person erhält eine kostenlose Auskunft innerhalb von 14 Tagen. Die Spur bleibt bis zu fünf Jahre nach der Tilgung des Kredits.
Und die Rate geht in die eigene Kennzahl ein. Die Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen misst alle laufenden Zahlungen aus Kreditprodukten, und die Rate eines Kredits, für den man Mitschuldner ist, ist nach Art. 122 Abs. 1 die eigene Verbindlichkeit. Nicht die eines anderen. Rechnerisch: Bei einem Einkommen von 1.300 EUR monatlich und einer Obergrenze von 50 % beträgt die Kapazität etwa 650 EUR; sind davon 450 EUR durch die fremde Rate belegt, bleiben für einen eigenen Kredit etwa 200 EUR monatlich. Wer tatsächlich zahlt, ändert nichts: Die Kennzahl misst die Verpflichtung, nicht den Zahler. Der Rahmen der drei Obergrenzen steht im Beitrag Die BNB verschärft die Kreditvergabe..
Die dritte Konstruktion: Immobilie statt Unterschrift
Es gibt noch eine dritte Variante, die wie die mildere Form aussieht. Die Eltern treten nicht als Mitschuldner ein, sondern bestellen eine Hypothek auf ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit des Kindes. Die vertragliche Hypothek wird durch eine notarielle Urkunde zwischen dem Gläubiger und dem Eigentümer der Immobilie bestellt, der ein vom Schuldner verschiedener Dritter sein kann.
In einem Sinn stimmt das Gefühl: Hier gibt es keine persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen, die Haftung ist auf die Immobilie beschränkt. Nur ist eine Beschränkung „nur auf die Immobilie“ keine Beschränkung, wenn die Immobilie die einzige Wohnung ist. Die Hypothek folgt der Immobilie und bleibt auch beim Verkauf bestehen, und der Hypothekengläubiger wird bei der öffentlichen Versteigerung nach Art. 173 Abs. 1 ZZD bevorzugt aus dem Erlös befriedigt, unabhängig davon, in wessen Eigentum die Immobilie zu diesem Zeitpunkt steht.
Der Ausweg führt auch hier nicht über den Ablauf einer Frist, sondern über neue Unterschriften. Und es gibt eine Fortsetzung, die selten bedacht wird: Stirbt einer der Eigentümer, fällt die Immobilie mit ihrer Belastung in den Nachlass, bei allen Erben. Wie sich eine belastete Immobilie beim Verkauf verhält, steht unter Verkauf mit Hypothek..
Die Unterschrift reicht bis zu Menschen,
die nichts unterschrieben haben
Der letzte Teil des Themas ist auch der unbequemste, weil er Dritte betrifft, die an der Entscheidung nicht beteiligt waren.
Der Ehegatte, der nichts unterschrieben hat. Bei der Zwangsvollstreckung wegen einer persönlichen Schuld eines Ehegatten kann die Vollstreckung auf eine Sache im Regime der ehelichen Gütergemeinschaft (съпружеска имуществена общност) gerichtet werden. Ein Schutz existiert: Nach Art. 502 der Zivilprozessordnung (ГПК) kann der nicht schuldende Ehegatte persönliches Vermögen des schuldenden Ehegatten benennen, und wenn die Forderung daraus befriedigt werden kann, wird die Vollstreckung in die gemeinsame Sache nach der Inventarisierung eingestellt, und nach Art. 503 Abs. 3 kann er die Forderung aus denselben Gründen bestreiten. Bei einer Immobilie wird der ideelle Anteil des Schuldners verkauft, nicht die ganze Immobilie (Art. 504 Abs. 2 i. V. m. Art. 500 ZPO). Nur wird dieser Schutz nicht von selbst wirksam: Er verlangt Handlungen im Vollstreckungsverfahren, innerhalb von Fristen, mit einem Anwalt. Wie sich der Kredit eines Ehegatten auf die Gütergemeinschaft auswirkt, steht unter Gütergemeinschaft der Ehegatten..
Die anderen Kinder. Die Verbindlichkeit des Bürgen erlischt nicht mit seinem Tod: Sie geht in den Nachlass ein, und die Erben, die die Erbschaft angenommen haben, haften mit ihrem gesamten Vermögen. Dasselbe gilt für die Verbindlichkeit eines Mitschuldners. Der einzige Schutz ist verfahrensrechtlich und befristet: die Ausschlagung der Erbschaft oder die Annahme unter Inventarverzeichnis (приемане по опис), bei der der Erbe nur bis zur Höhe des inventarisierten Vermögens haftet. Wie die Erbfolge abläuft, steht unter Erbimmobilie..
Der Elternteil, der für das eine Kind unterschreibt, verpflichtet also auch seine anderen Kinder, die nichts unterschrieben haben und wahrscheinlich nichts von der Unterschrift wissen. Das ist die stärkste Einzelaussage zum Thema, und sie ist an keiner Rate zu erkennen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Mitschuldner und Bürge?
Der Mitschuldner schuldet eine eigene Schuld, der Bürge haftet für eine fremde, und das ist keine Nuance, sondern ein anderes Regime. Beide haften gesamtschuldnerisch, die Gesamtschuldnerschaft ist also nicht der Unterschied. Der Mitschuldner kann der Bank die persönlichen Einwendungen der anderen Schuldner nicht entgegenhalten und kann nach der Zahlung von ihnen nur den Betrag über seinen Anteil hinaus verlangen, nach Art. 127 Abs. 2 ZZD. Der Bürge kann alle Einwendungen des Schuldners nach Art. 142 entgegenhalten, verlangt den gesamten gezahlten Betrag samt Zinsen und Kosten nach Art. 143 zurück und tritt in die Rechte des Gläubigers ein. Die Haftung des Bürgen hat eine besondere Erlöschensfrist nach Art. 147, die Haftung des Mitschuldners hat keine.
Stimmt es, dass die Bürgschaft nach sechs Monaten erlischt?
Die Grundlage existiert, aber der Beginn der Frist liegt meist nicht dort, wo die Leute ihn erwarten. Art. 147 Abs. 1 ZZD gibt dem Gläubiger sechs Monate nach Fälligkeit der Hauptverbindlichkeit, und die Frist ist eine Ausschlussfrist, das heißt, sie wird weder gehemmt noch unterbrochen. Bei einem in Raten mit unterschiedlichen Fälligkeiten getilgten Kredit wurde jedoch mit der Auslegungsentscheidung Nr. 5/2019 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs vom 21.01.2022 angenommen, dass die sechs Monate ab Fälligkeit der gesamten Schuld laufen, auch bei vorzeitiger Fälligkeit. Diesen Zeitpunkt bestimmt die Bank, sodass bei einem langfristigen Kredit die Uhr jahrelang nicht zu laufen beginnen kann.
Kann ein Mitschuldner später aus dem Kredit herausgenommen werden?
Nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Bank, die sie nicht erteilen muss. Der Mechanismus ist die Schuldübernahme nach Art. 102 Abs. 1 ZZD, und sie bedeutet eine neue Bonitätsprüfung für die Restschuld. Erfüllt der Hauptschuldner die Anforderungen selbst nicht, und meistens war genau deshalb ein Mitschuldner nötig, lautet die Antwort Nein. Außerdem bleibt die Hypothek nur bestehen, wenn auch die Personen, die die Sicherheit gegeben haben, zustimmen. Die realen Ausgänge sind ein neues Geschäft und keine Korrektur des alten: Schuldübernahme, Refinanzierung auf nur einen Namen, Verkauf der Immobilie oder vorzeitige Rückzahlung.
Beeinträchtigt die Mitschuldnerschaft meinen eigenen Kredit, wenn die Raten regelmäßig gezahlt werden?
Ja, und die Regelmäßigkeit hilft nicht, weil die Kennzahl die Verpflichtung misst und nicht den Zahler. Nach Art. 3 Abs. 2 der Verordnung Nr. 22 der Bulgarischen Nationalbank führt das Zentrale Kreditregister auch Informationen über Mitschuldner und Bürgen, die Beteiligung ist also für jede Bank namentlich sichtbar. Die Rate des Kredits, für den Sie Mitschuldner sind, geht in Ihre eigene Kennzahl für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen ein. Bei einem Einkommen von 1.300 EUR und einer Obergrenze von 50 % beträgt die Kapazität etwa 650 EUR, und wenn 450 EUR bereits durch die fremde Rate belegt sind, bleiben etwa 200 EUR. Die Daten im Register werden fünf Jahre aufbewahrt und bis zum 15. des Monats, der auf den Berichtsmonat folgt, aktualisiert, eine schnelle Korrektur gibt es also nicht.
Lesen Sie zwei Zeilen
vor der Unterschrift.
Öffnen Sie den Vertragsentwurf und suchen Sie zwei Dinge. Erstens: Wie genau Ihre Rolle genannt wird und in welchem Abschnitt sie steht, ob Sie Mitkreditnehmer, Gesamtschuldner oder Bürge sind. Zweitens: Ob irgendwo erklärt wird, dass Sie die Mittel nutzen oder einen Anteil an der Immobilie erwerben. Diese wenigen Sätze entscheiden, ob Ihre Haftung zeitlich begrenzt ist oder so lange läuft, wie der Kredit läuft.
Schicken Sie uns den Vertragsentwurf und die notarielle Urkunde der Immobilie, bevor irgendetwas unterschrieben ist. Wir sagen Ihnen, ob Sie eine eigene Schuld oder eine fremde übernehmen, was Sie für Ihre Unterschrift erhalten, wie die Rate in Ihre eigene Kreditkapazität eingeht und welche Ausgänge es überhaupt gibt, falls Sie morgen aussteigen wollen. Wenn die Frage an den Wortlaut einer Klausel rührt, sagen wir Ihnen, dass sie zu einem Anwalt gehört und nicht zu einem Makler.
Informationsmaterial, Stand 04.09.2026. Es ist keine Rechts- und keine Finanzberatung, empfiehlt keine Bank und ersetzt keinen Anwalt. Die Beträge sind in Euro zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN.
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