În construcție se cumpără
o societate, nu o clădire
Promisiunea valorează exact cât cel care o dă și exact cât scrie în contract. Între cele două stă o verificare care nu se face în jumătate de oră pe internet.
Cumpărătorul a pus singura întrebare care i-a venit în minte: când va fi gata. Răspunsul a fost: o lună. Problema este că, atunci când cumperi în construcție, nu cumperi o clădire, ci o societate.
Etapele Actul 14, 15 și 16 sunt descrise într-un articol separat și nu se repetă aici. Acest text parcurge restul: cine se află de partea cealaltă, ce nu se vede în registre și ce propoziții din contract decid rezultatul. Dacă încă alegeți între tipurile de clădiri, începeți cu blocul din panouri sau construcția nouă.
Trei registre, nu unul
Registrul Comerțului (Търговски регистър) arată capitalul, istoricul, persoanele responsabile și o eventuală procedură deschisă de insolvență sau lichidare. Nu arată o cerere iminentă și nici situația dintre două rapoarte anuale. O societate care arată curată astăzi poate avea o dată de început a stării de insolvență situată cu luni în urmă.
Registrul Proprietăților (Имотен регистър) arată proprietatea asupra terenului, ipotecile, sechestrele, cererile de chemare în judecată înscrise și dreptul de a construi (право на строеж) constituit, cu data lui. Nu arată antecontractele, deoarece acestea nu se înscriu.
Registrul Central al Gajurilor Speciale (Централен регистър на особените залози) este al treilea, despre a cărui existență cumpărătorul de regulă nu știe. Întreprinderea comercială poate fi gajată (art. 4 alin. 1 pct. 6 din Legea privind gajurile speciale (ЗОЗ)), iar potrivit art. 21 alin. 3 fraza a doua din aceeași lege, dacă în contract sunt individualizate active separate, gajul le grevează și după separarea lor de întreprindere. Un apartament vândut de o întreprindere gajată poate purta gajul cu el.
În afara registrelor rămân proiectul de investiție aprobat, care este documentul obligatoriu, nu randarea, obiectivele finalizate anterior ale societății, precum și în favoarea cui și când a fost constituit dreptul de a construi.
Băncile care finanțează achiziții la Actul 14 lucrează cu liste aprobate de investitori care au trecut de o verificare prealabilă. Cumpărătorul nu are acces la liste și nu vede criteriile. Cea mai amănunțită verificare de pe piață se face, dar nu de el și nu pentru el.
Ceasul pornește
înainte de cumpărarea dumneavoastră.
Potrivit art. 67 din Legea proprietății (ЗС), dreptul de a construi se stinge în favoarea proprietarului terenului dacă nu este exercitat timp de 5 ani. Termenul curge de la constituire, nu de la cumpărare, iar transferurile ulterioare nu pornesc un termen nou.
„Exercitat” înseamnă structură brută finalizată (груб строеж), nu autorizație emisă și nu placă excavată (Hotărârea interpretativă nr. 1 din 4 mai 2012 a Adunării Generale a Colegiului Civil al Curții Supreme de Casație (ВКС)). Definiția structurii brute se află în celălalt articol și nu se repetă aici.
Un cumpărător care intră în al patrulea an moștenește restul unui ceas străin. Data se află în actul notarial de constituire, înscris în Registrul Proprietăților. Nu este în broșură, nu este în discuție și nu se întreabă, pentru că nimeni nu se gândește la ea.
Un drept constituit în 2022. Un cumpărător intră în 2025 cu un avans de 20% în baza unui antecontract. În 2027 cei cinci ani expiră fără structură brută finalizată. În fața a 20 000 EUR la un preț de 100 000 EUR stă o creanță negarantată față de o societate care, tocmai atunci, de obicei nu are bani.
La expirare, dreptul se stinge în favoarea proprietarului terenului, care dobândește ceea ce s-a construit. În schema clasică „compensație contra drept de a construi”, construcția neterminată revine proprietarului terenului, nu investitorului. Cumpărătorul a dobândit un drept derivat, iar stingerea dreptului principal îl duce cu ea și pe cel derivat.
Semnul rău nu este ipoteca. Semnul rău este clauza lipsă.
Aproape fiecare investitor construiește cu credit bancar, iar garanția este o ipotecă asupra terenului. Existența ei nu este în sine un semn rău: înseamnă că o bancă a aprobat proiectul, adică acesta a trecut printr-o evaluare externă.
Ipoteca însă nu rămâne în teren. Potrivit principiului accesiunii (art. 92 coroborat cu art. 111 din Legea proprietății), sarcina se extinde și asupra a ceea ce s-a construit. Formularea de aici rămâne prudentă în mod deliberat: practica Curții Supreme de Casație din 2014 și 2015 pune condiții suplimentare, printre care proiect aprobat și structură brută atinsă. Nu există o regulă simplă, ci un domeniu în care se dispută.
Latura practică este mai simplă și mai neplăcută. Contractul trebuie să conțină un mecanism pentru radierea ipotecii de pe apartamentul concret în schimbul plății aferente lui. Promisiunea generală că „sarcinile vor fi radiate” nu este legată nici de obiectul concret, nici de o plată concretă.
Fără o astfel de clauză, cumpărătorul primește un act notarial pentru un imobil ipotecat. Taxa de radiere este mică, jumătate din taxa de înscriere conform art. 3 alin. 1 din Tariful Agenției de Înregistrări (Агенция по вписванията). Problema nu este taxa, ci acordul băncii, iar acesta depinde de faptul dacă investitorul și-a onorat creditul.
Iar dacă întreprinderea a fost gajată special cu un activ descris, apartamentul poartă și gajul.
Etape (acte) sau date calendaristice:
numărul la care aproape nimeni nu se uită.
Procentele se discută întotdeauna. Cealaltă dimensiune a aceluiași grafic aproape niciodată: de ce sunt legate ratele.
Legate de acte: întârzierea construcției amână și plata. Riscul întârzierii rămâne la investitor.
Legate de date calendaristice: cumpărătorul plătește după un grafic pentru o construcție care rămâne în urmă. Plătește pentru o etapă care nu a avut loc și, practic, finanțează întârzierea.
Cele două variante arată la fel într-un tabel cu procente. Se deosebesc prin câteva cuvinte din propoziția alăturată, pe care cumpărătorul o citește ultima.
Ca reper: o distribuție tipică este 10% la antecontract, 30% la Actul 14, 30% la Actul 15 și 30% la Actul 16 (imotni.com, 10 mai 2025). Logica bancară cere între 20 și 30% fonduri proprii la început, cu o participare proprie minimă de 10% (creditland.bg, 2 septembrie 2025).
Între cele două extreme nu există un procent „corect”. Există o evaluare a cine ce risc își asumă și la ce preț, iar aceasta se face pe contractul concret, nu pe un tabel dintr-un articol.
Complet legală și complet neașteptată
După emiterea autorizației de construire sunt permise doar abateri neesențiale de la proiectul de investiție aprobat (art. 154 alin. 1 din Legea privind amenajarea teritoriului (ЗУТ)). Linia de separare este la alin. 2, punctele 1 până la 8, și este omisă aproape întotdeauna.
Punctele 1 până la 4 (încălcarea planului urbanistic de detaliu, a regimurilor de protecție, incompatibilitatea cu destinația teritoriului, încălcarea regulilor și normelor de construcție) nu sunt permise deloc după emiterea autorizației de construire.
Punctele 5 până la 8 (modificarea structurii de construcție și a tipului elementelor structurale, schimbarea destinației obiectelor sau modificarea substanțială a părților comune, modificarea instalațiilor comune, modificarea conductelor și liniilor de transport și de aducțiune) sunt permise la cererea beneficiarului, dar cu acordul autentificat notarial al persoanelor interesate conform art. 149 alin. 2 (art. 154 alin. 5 din Legea privind amenajarea teritoriului).
Întrebarea practică este cine este persoană interesată în momentul modificării. Un cumpărător fără act notarial nu este proprietar, ci parte la un contract obligațional, iar poziția lui depinde în întregime de contract. Dacă un anumit cumpărător este o astfel de persoană depinde de document și de etapă.
De aici vin modificările despre care se află abia la recepție: un puț mutat, o intrare comună redusă, o încăpere devenită apartament. Iar o clauză care permite „modificări neesențiale la aprecierea investitorului”, în combinație cu art. 154 din Legea privind amenajarea teritoriului, acoperă mai mult decât își închipuie cumpărătorul.
Protecția care
poate să nu reziste în instanță.
Clauza penală garantează executarea și servește drept despăgubire pentru prejudiciile cauzate de neexecutare, fără ca acestea să trebuiască dovedite (art. 92 alin. 1 din Legea privind obligațiile și contractele (ЗЗД)). Tocmai de aceea pare protecția care rezolvă totul.
Instanța poate totuși să o reducă atunci când este excesiv de mare în comparație cu prejudiciile suferite (art. 92 alin. 2 din Legea privind obligațiile și contractele). Interdicția de la art. 309 din Legea comercială (ТЗ) se aplică numai clauzei penale dintr-o tranzacție comercială între comercianți. Cumpărătorul persoană fizică nu este comerciant, deci această protecție nu operează în favoarea lui, iar suma convenită poate fi redusă.
Mai grav: o clauză penală stabilită în afara funcțiilor ei inerente de garantare, de despăgubire și de sancționare contravine bunelor moravuri și este nulă (Hotărârea interpretativă nr. 1/2009 a Adunării Generale a Colegiului Comercial al Curții Supreme de Casație din 15 iunie 2010, pct. 3). O clauză nulă nu se reduce. Pur și simplu nu există.
Contractul conține de regulă și o clauză penală pentru întârzierea cumpărătorului. Cele două rareori sunt simetrice ca mărime și ca mecanism de declanșare.
Iar rezilierea conform art. 87 din Legea privind obligațiile și contractele readuce cumpărătorul la poziția inițială doar pe hârtie: creanța de restituire a celor plătite există și se recuperează de la aceeași societate care nu a reușit să construiască. Acțiunea conform art. 19 alin. 3 din aceeași lege poate transfera doar ceea ce există juridic, iar înainte de structura brută obiectul este dreptul de a construi (art. 181 alin. 1 din Legea privind amenajarea teritoriului), nu apartamentul. Un proces câștigat nu produce o clădire. Mai multe despre mecanica acestui contract: antecontractul.
Și cel mai important:
cine le plătește.
Instrumentul potrivit la plata înainte de executare este garanția de restituire a avansului, emisă de o bancă la ordinul investitorului în favoarea cumpărătorului. Conform Tarifului Băncii DSK pentru clienți business, în vigoare din 7 iulie 2026, emiterea, garantată integral cu fonduri bănești și titluri de stat, costă „0,35% din suma garanției, dar min. EUR 50 pe trimestru sau fracțiune din acesta”, plus EUR 25 pentru prelucrarea cererii și EUR 30 SWIFT.
Sensul nu este în preț, ci în cine îl plătește. Garanția se emite la ordinul investitorului, adică el plătește comisionul și îl include în preț. O garanție care nu costă nimic pe cumpărător nu există. Garanția integral în numerar înseamnă că investitorul blochează fonduri proprii: de aceea investitorii mici nu oferă un astfel de instrument, iar cei mari îl includ în prețul mai ridicat.
Escrow și contul fiduciar sunt două lucruri diferite: cont escrow bancar și cont fiduciar al unui notar sau avocat. Taxele suplimentare sunt de aproximativ 51 până la 256 EUR (100 până la 500 BGN la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN) conform observației pieței din partea agențiilor, nu conform unui tarif: Tariful taxelor notariale de pe lângă Legea privind notarii și activitatea notarială (ЗННД) nu are o poziție separată pentru contul fiduciar. Limitarea este de principiu: escrow-ul protejează plata, nu construcția. Rezolvă riscul „am plătit, iar actul nu s-a înscris”, nu riscul „am plătit, iar clădirea s-a oprit”.
Actul notarial imediat după Actul 14 este cea mai puternică protecție, dar mută cheltuielile înainte. În Varna, la un preț de 100 000 EUR: taxă notarială cu TVA 565,49 EUR, impozit local de 3% (3 000,00 EUR) și înscriere 0,1% (100,00 EUR), în total 3 665,49 EUR, plătiți pentru un obiect care este pereți și acoperiș. Dacă proiectul se oprește după aceea, acești bani nu-i mai returnează nimeni.
Întrebări frecvente
Ce anume cumpăr înainte ca clădirea să fie construită?
Înainte de finalizarea structurii brute, apartamentul nu există juridic. Obiectul tranzacției este dreptul de a construi, un drept real limitat asupra terenului altuia. Ce se schimbă la fiecare etapă următoare este descris detaliat într-un articol separat despre Actul 14, 15 și 16.
De ce trebuie să știu când a fost constituit dreptul de a construi?
Pentru că, potrivit art. 67 din Legea proprietății, dreptul de a construi se stinge în favoarea proprietarului terenului dacă nu este exercitat timp de 5 ani. Termenul curge de la constituire, nu de la data cumpărării dumneavoastră, iar transferurile ulterioare nu pornesc un termen nou. Data se află în actul notarial de constituire, înscris în Registrul Proprietăților.
Înseamnă o ipotecă asupra terenului că investitorul este riscant?
Nu în sine. Ipoteca înseamnă că o bancă a finanțat proiectul, adică acesta a trecut printr-o evaluare a ei. Sarcina însă se extinde și asupra a ceea ce s-a construit, conform principiului accesiunii, iar practica Curții Supreme de Casație pune condiții suplimentare. Diferența esențială este dacă contractul conține un mecanism pentru radierea ipotecii de pe apartamentul concret în schimbul plății aferente lui.
Mă protejează garanția bancară pe deplin?
Garanția de restituire a avansului este emisă de o bancă la ordinul investitorului și acoperă banii restituiți, nu clădirea construită. Comisionul îl plătește investitorul și se include în preț. Contul escrow are aceeași limitare: protejează plata, nu construcția.
Trimiteți-ne două lucruri
Reducerea de preț la cumpărarea în construcție este reală și tocmai de aceea este și prețul unui risc pe care îl asumă altcineva în locul investitorului. Cele trei registre spun cine se află de partea cealaltă, contractul spune ce se întâmplă dacă nu iese, iar ambele se citesc înainte de întâlnire, nu după ea.
Dacă vă uitați la un imobil în construcție, trimiteți-ne data constituirii dreptului de a construi și etapa construcției. Vă comunicăm cât a mai rămas din ceasul de la art. 67 din Legea proprietății și care dintre protecții există efectiv în contractul concret.
Acest material nu este consultanță juridică. Textul unui contract concret este verificat de un jurist pentru tranzacția concretă.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.