Varna'da kiralar: kiranın ne kadarı
gerçekten cebinizde kalıyor.
Brüt getiri, herkesin andığı rakamdır. Net getiri ise sizin elinize geçen rakamdır. Fark dörtte birden fazladır ve mülkün çalışıp çalışmadığını, yoksa yalnızca çalışıyor gibi görünüp görünmediğini tam olarak bu belirler.
Brüt getiri bir vaattir, sonuç değil.
Brüt getiri tek bir kesirdir: yıllık kira, mülkün satın alma fiyatına bölünür. Ondan hiçbir şey düşülmemiştir. İlandaki, müteahhidin sunumundaki ve masadaki sohbetteki rakam odur. Ve doğrudur; yeter ki geliri anlattığını, sonucu anlatmadığını biliyor olun.
Net getiri aynı kesirdir, ancak vergi, kat mülkiyeti (етажна собственост) aidatı, bakım, kiracısız aylar ve her kiracı değişiminde oluşan masraflar düşüldükten sonra. Gerçekten harcanabilen tek rakam odur. İkisi arasındaki fark teknik bir ayrıntı değil, yatırımın kendisidir.
İlanın göstermediği satırlar.
Mayıs 2026'da yayımlanan Bulgaristan kira piyasası analizinden örnek bir hesap: 180 000 euro'luk daire, aylık 750 euro kira. Brüt gelir yılda 9 000 euro. İşte bundan geriye kalanlar.
Toplam masraf: 2 375 euro, yani brüt kiranın %26'sı. Bu net getiriyle mülk, yalnızca kiradan yaklaşık 27,2 yılda amorti olur.
Bu satırlardan biri bizim. Yeniden kiralamada emlak danışmanı ücreti yarım aylık kiradır: bu hesapta 375 euro, yani yıllık kiranın %4,2'si. Biz emlak danışmanıyız, bu bizim fiyatımız ve metnin sonunda değil, diğer masrafların arasında burada duruyor.
Oran %10, ancak vergi matrahı kiranın %90'ıdır, çünkü kanun %10 oranında normatif gider kabul eder. Fiilen bu, elde edilen her euro'nun %9'u demektir. Sosyal sigorta primi ödenmez. Avans olarak üç aylık dönemler halinde, 30 Nisan, 31 Temmuz ve 31 Ekim'e kadar; yıllık beyanname ise ertesi yılın 30 Nisan'ına kadar verilir.
Kiracı bir şirket ya da kendi sigortasını ödeyen kişiyse, vergiyi o keser ve öder. Kiracı gerçek kişiyse, bu ev sahibinin yükümlülüğüdür. İki durum sözleşmede aynı görünür, takvimde ise farklı; ilk kaçırılan süreler tam burada ortaya çıkar.
Bu tabloda bir satır eksik, çünkü planlanmaz: kiracılar arasındaki yenileme. Bu, periyodik değil olaya bağlı bir masraftır. Her yıl gelmez, ama geldiğinde bir anda gelir ve neredeyse her zaman kira girmeyen bir ayda.
Kira yükseliyor. Fiyat da.
Kiraya verdiğimiz iki iki odalı daire, şehir merkezinde ve Briz'de, aylık 490 ve 450 euro. Kiralar artıyor ve ilk bakışta bu, ev sahibi için iyi bir haber.
Ne var ki getiri bir kesirdir ve paydası da hareket eder. Varna şehrinde gerçekleşen işlemlerin fiyatları bir yıl öncesine göre %13,2 yüksek (Ulusal İstatistik Enstitüsü, НСИ, konut fiyat endeksi, 2026'nın ilk çeyreği). Kira artıyor, giriş fiyatı da onunla birlikte artıyor ve getiri, kiraların fırlamasından iyileşmiyor. Ancak kira fiyatı geride bırakırsa iyileşir.
Daha az işlem, daha yüksek fiyatlar ve içlerinde daha fazla kredi. Yeni inşaat ise her Akt 16'dan sonra kiralık piyasaya, sizinkiyle rekabet eden yeni bir konut grubunun çıkması demektir. Boş ay kötü şans değil, arzın bir fonksiyonudur.
Deniz yazı yükseltir ve kışı yer.
Varna konut piyasasındaki mevsimsellik emlak danışmanlarının bir hissi değil, ölçülmüş bir büyüklüktür: Varna Ekonomi Üniversitesi'nin bir araştırması bunu ilkbahar ve yaz aylarında kalıcı olarak daha yüksek talep olarak tanımlıyor. Sezonda bir mülk, standart aylık uzun vadeli kiranın kat kat üzerinde getiri sağlayabilir.
Yüksek günlük tarife; platform komisyonu, misafirler arasında temizlik, sarf malzemeleri ve çamaşır, gerçek tüketim üzerinden elektrik ve su ve her gün iletişime ayrılan zamanla birlikte gelir. Bu kira değil, perakende konukseverliktir.
Sezon dışında doluluk keskin biçimde düşer ve ağırlıklı olarak iş seyahatleri kalır. İstikrarlı kiracı, öğrenci ya da çalışan, ayda daha az getirir ama bunu on iki kez getirir. Bu yüzden Varna'da giderek daha fazla mülk sahibi karma modele geçiyor.
Gecelik fiyatın otuzla çarpımı aylık gelir değildir. İkisinin arasında doluluk durur ve tam da o neredeyse her zaman atlanır. Hesap dolu gün üzerinden yapılır, oysa boş gün için de ödersiniz: ipotek, aidat, boş dairenin elektriği ve temizlik aboneliği Kasım'da durmaz.
Karma model işe yarar, ama iş daha az değil, iki kat daha fazladır. İki farklı sözleşme, iki farklı vergi rejimi, iki farklı kitle ve her ikisi için de hazır olması gereken tek bir daire.
(AB) 2024/1028 sayılı Tüzük artık uygulanıyor. Kısa süreli konaklama için her ilan, tesisin geçerli bir kayıt numarasına bağlı olmalıdır. Platformlar kontrol eder ve böyle bir numara olmadan ilan kaldırılır ya da engellenir. Sektördeki tahminler, yürürlüğe girmesinden önce ülkedeki tatil mülklerinin yaklaşık yarısının risk altında olduğunu söylüyordu.
Tüzük tek başına yeni bir vergi getirmez. Platformlar ile makamlar arasındaki veri alışverişini otomatik hale getirir; bu başka bir şeydir ve birçok durumda daha pahalıdır.
Ayrıca Birleşik Turizm Bilgi Sistemi (ЕСТИ) kaydı ve benzersiz tanımlama kodu, bir sonraki ayın 7'sine kadar aylık gecelik raporu, belediyeye turizm vergisi ve sınıflandırma ayrı yürür. Varna, yaklaşık 1 300 ile kısa süreli kiralama tesisi sayısında ülkede ikinci sıradadır, Sofya'dan sonra. Yani rekabet gerçek ve idari yük artık isteğe bağlı değil.
Üç fiyat düzeltmesi üç günde.
Varna'nın tam merkezinde uzun vadeli bir kira yönetiyoruz: Deniz Bahçesi'nin karşısında, “Rayno Popovich” sokağında 46 metrekarelik iki odalı bir daire; Varna Ekonomi Üniversitesi 175 metre, merkez plaj yürüyerek sekiz dakika uzaklıkta. Bizim metodolojimize göre konum 100 üzerinden 92 puan alıyor. Güçlü.
İlan 550 euro'dan çıktı. 500'e indi. Bugün 490 euro. Ağustos 2026'da üç gün içinde üç düzeltme; üçüncü katta asansör olmaması dışında tek bir nesnel kusuru olmayan bir mülk için. Piyasa ne istediğinizi değil, ne ödendiğini sorar.
Briz mahallesinde kısa dönemli bir operasyon da yönettik. Temmuz 2026'da sona erdi ve artık bizim tarafımızdan yönetilmiyor. Her operasyonun sürmesi gerekmez ve her sonlandırma başarısızlık değildir. Ancak iki model arasındaki fark, gerçekten ancak ikisini de yürüttüğünüzde görülür.
Kira, vergi takvimi, bakım, insan ilişkileri ve bu yıldan itibaren kısa süreli kiralama için kayıt rejimi olan küçük bir iştir. İyi konum bu satırların hiçbirini ortadan kaldırmaz. Yalnızca daha az boş ay verir ve bu zaten çok şeydir.
Hesaptan sonra gelen üç soru.
Kira getirisinde brüt ve net getiri arasındaki fark nedir?
+Brüt getiri, yıllık kiranın mülkün satın alma fiyatına bölünmesidir. Ondan hiçbir şey düşülmemiştir. Net getiri aynı hesaptır, ancak vergi, kat mülkiyeti aidatı, bakım, boş aylar ve kiracı değişiminde oluşan masraflar düşüldükten sonra. 180 000 euro'luk bir daire ve aylık 750 euro kira için örnek hesapta brüt getiri %5,0, net getiri %3,7'dir; yani rakamın dörtte birinden fazlası ikisi arasında kaybolur.
2026'da kira gelirinden ne kadar vergi ödenir?
+Oran %10'dur, ancak vergi matrahı kiranın %90'ıdır, çünkü kanun %10 oranında normatif gider kabul eder. Fiilen bu, elde edilen her euro'nun %9'u demektir. Kira gelirinden sigorta primi ödenmez. Avans vergi üç aylık dönemler halinde 30 Nisan, 31 Temmuz ve 31 Ekim'e kadar ödenir, yıllık beyanname ise ertesi yılın 30 Nisan'ına kadar verilir. Kiracı bir şirket ya da kendi sigortasını ödeyen bir kişiyse, vergiyi ev sahibi adına keser ve öder.
Varna'da hangisi daha avantajlı: kısa dönem mi, uzun dönem kira mı?
+Aya bağlı ve sorun tam da bu. Varna'daki mevsimsellik gerçek: yazın bir mülk standart aylık kiranın kat kat üzerinde getiri sağlayabilir, kışın ise doluluk keskin biçimde düşer. Kısa süreli kiralama hesaplarının çoğu boş güne değil dolu güne göre yapılır ve bu yüzden gerçekte olduğundan daha iyi görünür. 20 Mayıs 2026'dan itibaren (AB) 2024/1028 sayılı Tüzük de uygulanıyor; bu Tüzük her ilanın tesisin geçerli bir kayıt numarasını taşımasını, aksi halde platformun ilanı kaldırmasını şart koşuyor.
Kira pasif gelir değildir. Küçük bir iştir.
Hangi mülk, hangi fiyata, hangi kiracı için ve hangi modelle. Bu internetteki bir tabloyla çözülmez ve noter senedi imzalandıktan sonra kolayca düzeltilmez. Varna'da kiralık bir mülk düşünüyorsanız, satın almadan önce birlikte hesaplamak daha iyi olur.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.