Chirii în Varna: cât din chirie
rămâne efectiv în buzunar.
Randamentul brut este numărul pe care îl citează toată lumea. Cel net este numărul pe care îl primiți. Diferența este de peste un sfert și tocmai ea decide dacă imobilul funcționează sau doar pare că funcționează.
Randamentul brut este o promisiune, nu un rezultat.
Randamentul brut este o fracție: chiria anuală împărțită la prețul de achiziție al imobilului. Nimic nu este scăzut din ea. Este numărul din anunț, din prezentarea dezvoltatorului și din discuția la masă. Și este corect, atâta timp cât aveți clar că descrie venitul, nu rezultatul.
Randamentul net este aceeași fracție, dar după impozit, cota de întreținere a asociației de proprietari, mentenanță, lunile fără chiriaș și costurile la fiecare schimbare. Este singurul care se cheltuiește efectiv. Diferența dintre cele două nu este un detaliu tehnic, ci investiția în sine.
Rândurile pe care anunțul nu le arată.
Calcul exemplificativ dintr-o analiză a pieței bulgare de închirieri, publicată în mai 2026: apartament de 180 000 euro, chirie de 750 euro pe lună. Venitul brut este de 9 000 euro pe an. Iată ce rămâne din el.
Total costuri: 2 375 euro, adică 26% din chiria brută. La un astfel de randament net, imobilul se amortizează doar din chirie în aproximativ 27,2 ani.
Unul dintre aceste rânduri este al nostru. Comisionul de agent imobiliar la o nouă închiriere este o jumătate de chirie lunară: 375 euro în acest calcul, adică 4,2% din chiria anuală. Suntem agenți imobiliari, acesta este prețul nostru și stă aici, printre celelalte costuri, nu la finalul textului.
Cota este 10%, dar baza impozabilă este 90% din chirie, deoarece legea recunoaște 10% cheltuieli recunoscute normativ. Efectiv, aceasta înseamnă 9% din fiecare euro încasat. Contribuții sociale nu se datorează. Avansuri trimestriale, până la 30 aprilie, 31 iulie și 31 octombrie, iar declarația anuală se depune până la 30 aprilie a anului următor.
Dacă chiriașul este o firmă sau o persoană care se autoasigură, el reține și virează impozitul. Dacă chiriașul este persoană fizică, aceasta este obligația proprietarului. Cele două cazuri arată la fel în contract și diferit în calendar, și tocmai aici apar primele termene ratate.
În acest tabel lipsește un rând, pentru că nu se planifică: reîmprospătarea între chiriași. Nu este un cost periodic, ci unul ocazional. Nu vine în fiecare an, dar când vine, vine deodată și aproape întotdeauna într-o lună în care nu intră chirie.
Chiria crește. Prețul de asemenea.
Cele două apartamente cu două camere ale noastre date în chirie, în Centru și în Briz, sunt la 490 și 450 euro pe lună. Chiriile cresc și, la prima vedere, aceasta este o veste bună pentru proprietar.
Doar că randamentul este o fracție, iar numitorul ei se mișcă și el. Prețurile tranzacțiilor realizate în orașul Varna sunt cu 13,2% peste cele de acum un an (Institutul Național de Statistică (НСИ), indicele prețurilor locuințelor, trimestrul I 2026). Chiria urcă, prețul de intrare urcă odată cu ea, iar randamentul nu se îmbunătățește din faptul că chiriile au sărit. Se îmbunătățește doar dacă chiria depășește prețul.
Mai puține tranzacții, prețuri mai mari și mai mult credit în ele. Iar construcția nouă înseamnă că după fiecare Actul 16 pe piața de închiriere iese un nou lot de locuințe care concurează cu a dumneavoastră. Luna goală nu este ghinion, ci o funcție a ofertei.
Marea ridică vara și mănâncă iarna.
Sezonalitatea pieței locuințelor din Varna nu este o impresie a agenților, ci o mărime măsurată: un studiu al Universității de Economie din Varna o descrie ca cerere constant mai mare primăvara și vara. În sezon, un obiect poate aduce de multe ori peste chiria lunară standard pe termen lung.
Tariful zilnic ridicat vine cu comision al platformei, curățenie între oaspeți, consumabile și lenjerie, curent și apă la consum real și cu timp de comunicare în fiecare zi. Aceasta nu este chirie, ci ospitalitate la scară mică.
În afara sezonului, gradul de ocupare scade brusc și rămân în principal călătoriile de afaceri. Chiriașul stabil, studentul sau cel care lucrează, aduce mai puțin pe lună, dar aduce douăsprezece ori. De aceea tot mai mulți proprietari din Varna trec la un model mixt.
Prețul pe noapte înmulțit cu treizeci nu este venit lunar. Între cele două stă gradul de ocupare, și tocmai el este omis aproape întotdeauna. Calculul se face pe ziua ocupată, iar dumneavoastră plătiți și pentru cea goală: ipoteca, cota de întreținere, curentul apartamentului gol și abonamentul de curățenie nu se opresc în noiembrie.
Modelul mixt funcționează, dar înseamnă dublu de multă muncă, nu mai puțină. Două contracte diferite, două regimuri fiscale diferite, două audiențe diferite și un apartament care trebuie să fie pregătit pentru ambele.
Regulamentul (UE) 2024/1028 se aplică deja. Fiecare anunț de cazare pe termen scurt trebuie să fie legat de un număr de înregistrare valid al obiectului. Platformele verifică, iar fără un astfel de număr anunțul este eliminat sau blocat. Estimările din domeniu dinainte de intrarea lui în vigoare vorbeau despre aproximativ jumătate din proprietățile de vacanță din țară ca fiind în risc.
Regulamentul în sine nu introduce un impozit nou. El face schimbul de date între platforme și autorități automat, ceea ce este altceva și în multe cazuri mai scump.
Separat, merg înregistrarea în sistemul unic de informații turistice (ЕСТИ) și codul unic de identificare, raportul lunar al înnoptărilor până pe 7 ale lunii următoare, taxa turistică către municipalitate și clasificarea. Varna este a doua din țară după numărul de obiecte date pe termen scurt, cu aproximativ 1 300, după Sofia. Adică concurența este reală, iar povara administrativă nu mai este opțională.
Trei corecții de preț în trei zile.
Gestionăm o închiriere pe termen lung chiar în centrul Varnei: apartament cu două camere de 46 de metri pătrați pe strada „Rayno Popovich”, vizavi de Grădina Mării, cu Universitatea de Economie la 175 de metri și plaja centrală la opt minute pe jos. După metodologia noastră, locația primește 92 de puncte din 100. Este puternică.
Anunțul a pornit la 550 euro. A coborât la 500. Astăzi este 490 euro. Trei corecții în decurs de trei zile în august 2026, la un imobil care nu are niciun defect obiectiv în afară de lipsa liftului la etajul trei. Piața nu întreabă cât vreți, ci cât se plătește.
Am condus și o operațiune pe termen scurt în cartierul Briz. S-a încheiat în iulie 2026 și nu mai este gestionată de noi. Nu orice operațiune trebuie să continue și nu orice încetare este un eșec. Dar diferența dintre cele două modele se vede cu adevărat doar atunci când le-ai condus pe amândouă.
Chiria este o afacere mică, cu calendar fiscal, mentenanță, relații umane și, din acest an, cu un regim de înregistrare pentru închirierea pe termen scurt. Locația bună nu anulează niciunul dintre aceste rânduri. Doar oferă mai puține luni goale, iar asta înseamnă deja mult.
Trei întrebări care vin după calcul.
Care este diferența dintre randamentul brut și cel net al unei chirii?
+Randamentul brut este chiria anuală împărțită la prețul de achiziție al imobilului. Nimic nu este scăzut din el. Randamentul net este același calcul, dar după impozit, cota de întreținere a asociației de proprietari, mentenanță, luni goale și costurile la schimbarea chiriașului. Într-un calcul exemplificativ pentru un apartament de 180 000 euro cu o chirie de 750 euro pe lună, randamentul brut este 5,0%, iar cel net 3,7%, adică peste un sfert din număr dispare între cele două.
Cât impozit se plătește pe venitul din chirie în 2026?
+Cota este 10%, dar baza impozabilă este 90% din chirie, deoarece legea recunoaște 10% cheltuieli recunoscute normativ. Efectiv, aceasta înseamnă 9% din fiecare euro încasat. Contribuții sociale pentru venitul din chirie nu se datorează. Impozitul în avans se plătește trimestrial, până la 30 aprilie, 31 iulie și 31 octombrie, iar declarația anuală se depune până la 30 aprilie a anului următor. Dacă chiriașul este o firmă sau o persoană care se autoasigură, el reține și virează impozitul în locul proprietarului.
Ce este mai avantajos în Varna: închirierea pe termen scurt sau pe termen lung?
+Depinde de lună, și tocmai aceasta este problema. Sezonalitatea în Varna este reală: vara un obiect poate aduce de multe ori peste chiria lunară standard, iar iarna gradul de ocupare scade brusc. Majoritatea calculelor pentru închirierea pe termen scurt se fac pe ziua ocupată, nu pe cea goală, și de aceea arată mai bine decât ies. Din 20 mai 2026 se aplică și Regulamentul (UE) 2024/1028, care cere ca fiecare anunț să poarte un număr de înregistrare valid al obiectului, altfel platforma îl elimină.
Chiria nu este venit pasiv. Este o afacere mică.
Care imobil, la ce preț, pentru ce chiriaș și după care model. Aceasta nu se decide dintr-un tabel de pe internet și nu se corectează ușor după ce actul notarial a fost semnat. Dacă vă gândiți la un imobil de închiriat în Varna, mai bine calculăm împreună, înainte de a cumpăra.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.