Üç satırlık metin
koca bir daireyi açar.
Bulgaristan Yüksek Temyiz Mahkemesi somut bir tanımın gerekli olmadığına karar verdi. Koruma belgede değil, kişi seçiminde yatıyor.
Vekil yardım etmez. Hukuki sonuçları doğrudan başkasının hukuki alanında doğurur: “Temsilcinin yaptığı hukuki işlemlerin sonuçları doğrudan temsil edilen için doğar” (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) m. 36 f. 2). Yetkisinin kapsamı ise yalnızca tek bir belgeden, vekâlet verenin beyan ettiğine göre okunur (ZZD m. 39).
İmza ve içerik, aynı anda
ZZD m. 37 uyarınca noter şeklinde yapılması gereken bir işlem için yetkilendirme, imzanın ve içeriğin aynı anda noter tarafından onaylanmasıyla yazılı olarak verilebilir. Bunlar aynı anda yapılan iki ayrı noter eylemidir ve aradaki farkın neredeyse kimsenin bilmediği bir sonucu vardır.
Yalnızca imza onaylandığında noter metni saklamaz. İmza ve içerik onaylandığında ise bir nüsha notarın yanında özel bir defterde düzenli biçimde kalır. İmza atıldığı gün vekâletnamede tam olarak ne yazdığının sonradan kanıtını yalnızca ikinci seçenek verir.
Bir de şaşırtan bir ayrıntı: noterin ve sulh mahkemesinin bulunmadığı yerlerde ZZD m. 37 kapsamındaki vekâletnamenin hem imzasını hem de içeriğini belediye başkanı onaylar (Noterler ve Noter Faaliyeti Kanunu (ЗННД) m. 83 f. 1). Tescile tabi belgelerdeki imzaları onaylayamaz, ancak vekâletname bu kısıtlamanın dışında açıkça tutulmuştur.
Genel metin
yeterlidir.
İnternetteki neredeyse her yayın, vekâletnamenin taşınmazı, fiyatı ve alıcıyı tanımlaması gerektiğini söylüyor. Yüksek Temyiz Mahkemesi bunun tersine karar verdi, üstelik bağlayıcı bir yorum kararıyla.
“ZZD m. 36 f. 2 uyarınca sonuç doğuracak yetkilendirmede, vekâlet verenin mal varlığı üzerinde geçerli bir tasarruf için, vekâletnamede vekile kendi adına tasarrufta bulunma yetkisi verme iradesinin genel olarak ifade edilmiş olması gerekli ve yeterlidir. Vekâletnamede tasarrufun türünün, türüne göre somut işlemlerin veya tasarruf eylemlerinin, bunların unsurlarının, belirli bir malın, fiyatın (değerin) vb. gösterilmesi, ayrıca tasarrufun yapılacağı kişinin belirtilmesi gerekli değildir.”
Yüksek Temyiz Mahkemesi (ВКС) Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun (ОСГТК) 12 Aralık 2016'da verilen 5/2014 sayılı Yorum Kararı, bent 1
Yani “X'i malvarlığım üzerinde tasarrufa yetkilendiriyorum” yazan üç satır, X'in dilediği kişiye ve dilediği bedelle bir dairenin satılması için hukuken yeterlidir.
Dört yüksek yargıç tam bu konuda karşı oy yazısı imzaladı: somut tanım, yapılan işlem ile vekâlet verenin iradesi arasındaki uygunluğun değerlendirilmesine imkân verecek ve “sahte” vekillerin kötüye kullanımını en aza indirecekti. Ancak karşı oy hukuk değildir. Hukuk, hüküm fıkrasıdır.
Anahtar kapıdan daha ucuz
Noter Harçları Tarifesi uyarınca, taşınmaz haklarına ilişkin bir belgede imzanın onaylanması imza başına 10 BGN, içeriğin onaylanması ise ilk sayfa için 10 BGN'dir. Satış için bir vekâletname, tek sayfa, tek vekâlet veren: yaklaşık 10,23 EUR, notere hazırlatılırsa yaklaşık 15,34, artı KDV.
Büro dışında veya mesai saati dışında %25 ek, yerleşim yeri dışında %50 ek alınır; ikisi birleşirse ücret iki katıdır. Cumartesi günü bir hastane odasında imzalanan vekâletname ücretsiz bir hizmet değildir ve bu tür vekâletnamelerin imzalandığı durum tam olarak budur.
Yurt dışından rakamlar resmen avro cinsindendir: Bulgar konsolosun imzayı onaylaması 15 EUR, içeriği onaylaması ilk sayfa için 30 EUR, yani tek sayfalık bir vekâletname için 45 EUR. Konsolosluk onayına apostil konmaz, çünkü yabancı bir belge değildir; apostil yalnızca diğer yolda, yabancı bir noterde istenir. Bulgar noterine kıyasla fark yaklaşık dört kattır ve tarifeden kaynaklanır, fazladan bir bedel değildir.
Oran her şeyi anlatıyor. Bir daireyi açan belge, belirli bir maddi menfaati olmayan belge olarak onaylanır. 100 000 EUR değerindeki bir taşınmaz için noter senedinin kendisi KDV dahil 565,49 EUR tutar. Noter, zararlardan “onaylanan maddi menfaatten fazla olmamak üzere” sorumlu olduğundan (ZNND m. 73), vekâletnamede bu menfaat sıfırdır. Mahkemelerin bu üst sınırı tam olarak vekâletnamelerde nasıl uyguladığına dair yerleşik bir uygulama yoktur, yani sonuç önceden belli değildir.
İşlem gününün kendisi nasıl geçer: noter işlemi.
Var.
Ama üç boşluk var.
Noterler Odası'na (Нотариална камара) bağlı olarak ZNND m. 28b uyarınca bir bilgi sistemi çalışır. Noter, sisteme vekâletnamenin özetini derhal girer; buna yetkilerin, koşulların ve sürenin tanımı da dahildir, ayrıca vekâletnamelerin geri alındığı belgelerin özetleri de girilir.
Birinci boşluk: sisteme yalnızca imzası ve içeriği aynı anda onaylanmış vekâletname girer. Yalnızca imzası onaylanmış vekâletname, ön sözleşme, kira ve idari işlemler için gayet yeterli olsa da, sistemde görünmez.
İkinci boşluk: belediye başkanının ZNND m. 83 uyarınca onayladığı vekâletnameler girilmez, çünkü yönetmelik notere yükümlülük getirir, belediye başkanı ise noter değildir.
Üçüncü boşluk: noter, kanunen işlemden önce bu sistemde sorgulama yapmak zorunda değildir. ZNND m. 25 f. 3 uyarınca zorunlu sorgulaması başka bir veri tabanındadır ve kimliği doğrular, vekâletnamenin geçerliliğini değil. Sistemdeki sorgulama yalnızca Noterler Odası aracılığıyla veya bir noter aracılığıyla yapılabilir, yani birinin bunu istemesi gerekir.
Dönülmez vekâletname yoktur. Yırtılan da geri alınmış sayılmaz.
Geri alma hakkı vazgeçilemezdir: vekâlet veren vekâleti her zaman geri alma hakkına sahiptir ve bu haktan vazgeçmek geçersizdir (ZZD m. 38 f. 2). Kredi şemalarında rastlanan “bu vekâletname dönülmezdir” maddesi hükümsüzdür.
Ancak malike kimsenin söylemediği üç şey var. Geri alma vekile ulaşmalıdır: tek taraflı irade beyanı, ulaşmasıyla sonuç doğurur; çekmecedeki yırtık nüsha geri alma değildir.
Üçüncü kişinin iyi niyeti karine olarak kabul edilir. ZZD m. 41 f. 2 uyarınca sona erme, vekille iyi niyetle sözleşme yapmış üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Alıcının bildiğini ispat etmesi gereken kişi maliktir ve başkasının bilgisini ispatlamak davada en zor olandır.
Ölüm de vekâleti kendiliğinden sona erdirir (ZZD m. 41 f. 1), kimse fark etmeden. Noter, gelen vekilin kimliğini kontrol eder, vekâlet verenin hayatta olup olmadığını değil. 2019 tarihli bir vekâletname masada tamamen usulüne uygun görünür.
Aynı olgu.
Üç farklı kaybeden.
“İşlem, usule uygun olmayan bir vekâletnameyle yapıldı” ifadesi, tam olarak neyin usule uygun olmadığına göre dört farklı sonuç doğurur.
Geçerli vekâletname, geri alınmış, alıcı iyi niyetli (ZZD m. 41 f. 2): malik kaybeder. İşlem geçerli sayılır, malikin elinde ise bu tür şemalarda genellikle ödeme gücü olmayan bir vekile karşı para davası kalır.
Hükümsüz vekâletname veya hiç bulunmayan temsil yetkisi (ZZD m. 42 f. 2): alıcı kaybeder, iyi niyetli olmasına bakılmaksızın.
Zarara yönelik anlaşma (ZZD m. 40): alıcı kaybeder, ancak yalnızca malik her iki unsuru da ispatlarsa.
Eylemlerinin anlamını kavrama yeteneğini kalıcı olarak yitirmiş vekâlet veren (ZZD m. 31 f. 1, 5/2020 sayılı Yorum Kararı): genellikle kimse. Sözleşme hükümsüz değil, iptal edilebilirdir; zamanaşımı üç yıldır ve sözleşmenin yapıldığı günden işler; ZZD m. 31 f. 2 uyarınca kişinin ölümünden sonra iptal istenemez, ancak hayattayken vesayet altına alınması talep edilmişse istenebilir. Pencere ölümle kapanır.
Yani iyi niyetli alıcı, dört durumdan tam olarak birinde korunur.
Metin tek cümle. İspatı neredeyse imkânsız.
“Temsilci ile onunla sözleşme yapan kişi temsil edilenin zararına anlaşırsa, sözleşme temsil edilen bakımından sonuç doğurmaz.” 5/2014 sayılı Yorum Kararı, fiili durumu iki bölüme ayırır ve her şey tam orada kopar.
Nesnel unsur, zararın nesnel olmasını ve önemsiz olmamasını ister ve sözleşmenin yapıldığı ana göre değerlendirilir. Fiyatı elverişsiz kılan sonraki bir piyasa değişikliği işe yaramaz.
Öznel unsur açık bir anlaşma değil, kötü niyet ister: her ikisinin de sözleşmenin temsil edileni nesnel olarak zarara uğrattığını bilmesi. Ancak bu kötü niyet karine olarak kabul edilmez, temsil edilen tarafından ispatlanmalıdır. Yani malikin, fiyatın düşük olduğunu değil, alıcının fiyatın düşük olduğunun bilincinde olduğunu ve bunu işlem gününde bildiğini ispatlaması gerekir.
Ve üç komşu tuzak. Kendisiyle sözleşme yapma açık rıza olmadan yasaktır (ZZD m. 38 f. 1), ancak yasak yalnızca vekilin kendisini ve onun da temsil ettiği kişiyi kapsar: kardeşine, eşine veya kendi şirketine satış bunun kapsamına girmez. Alt vekil atama, malikin hiç görmediği üçüncü bir kişiyle karşı karşıya kalmasına yol açabilir (ZZD m. 43). Ve para: vekile ödeme yapan alıcı usulüne uygun davranmıştır ve malik tutarı vekilden talep eder (ZZD m. 75 f. 2).
511 euroluk borç,
25 565 euroluk daire.
Bir malik, banka olmayan bir firmadan 1 000 BGN çeker. Ofiste ona bir borç sözleşmesi, bono, taşınmaz üzerinde tasarruf için bir vekâletname ve ön sözleşmelerin boş formlarını imzalatırlar. Açıklama: vekâletname “teminat gibi”dir. İki yıl sonra bunu noter ihtarnamesiyle geri alır ve hatta notere de bildirir. Vekil, dairesini ilişkili bir kişiye 25 565 EUR bedelle satar; vergi değeri 40 257 EUR iken, yani vergi değerinin altında. Alıcı kadın bunu üçüncü kişilere yeniden satar.
Mahkeme geri almaya göre karar vermez. Vekâlet işleminin kendisinin, alacaklının önceden kararlaştırılmış bir yöntemle tatmin edilmesi yasağı nedeniyle hükümsüz olduğunu kabul eder (ZZD m. 152). Buradan: temsil yetkisi yok, satış sonuç doğurmaz, alıcı kadın hiçbir şey edinmemiş ve hiçbir şeyi devredememiştir. Mülkiyet davası kabul edilmiştir ve son alıcılar zilyetliği teslim etmeye mahkûm edilmiştir.
Shumen Bölge Mahkemesi'nin (Окръжен съд Шумен) 21 Haziran 2017 tarihli 108 sayılı kararı. ⚠️ İlk derece kararıdır; üst derecede onanıp onanmadığı kontrol edilmedi ve olay burada mekanizmanın bir örneği olarak yer alıyor, kesin sonuçlanmış bir uyuşmazlık olarak değil.
Kaybedenler iki kişidir; şemadan iki işlem sonra, görünürde usulüne uygun bir satıcıya tam bedeli ödemişlerdir. Önceden başka neler kontrol edilir: taşınmaz kontrolü ve eşlerin ortak malı.
Sık sorulan sorular
Vekâletname taşınmazı, fiyatı ve alıcıyı tanımlamalı mı?
Kanunen hayır. Yüksek Temyiz Mahkemesi Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun 12 Aralık 2016'da verilen 5/2014 sayılı Yorum Kararı ile, geçerli bir tasarruf için vekâletnamede vekâlet verenin yetkilendirme iradesinin genel olarak ifade edilmesinin gerekli ve yeterli olduğu kabul edilmiştir. Tasarrufun türünün, somut işlemlerin, belirli bir malın, fiyatın veya tasarrufun yapılacağı kişinin belirtilmesi gerekli değildir. Dört yüksek yargıç tam bu konuda karşı oy yazısı imzaladı, ancak karşı oy yürürlükteki hukuk değildir.
Dönülmez vekâletname var mı?
Hayır. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 38 f. 2 uyarınca vekâlet veren vekâleti her zaman geri alma hakkına sahiptir ve bu haktan vazgeçmek geçersizdir. Kredi şemalarında rastlanan, vekâletnamenin dönülmez olduğuna dair madde hükümsüzdür.
Vekâletnameyi geri almak için yırtmak yeterli mi?
Hayır. Geri alma tek taraflı bir irade beyanıdır ve vekile ulaşmasıyla sonuç doğurur, yani vekâlet verenin elindeki yırtılmış nüsha hiçbir şey ifade etmez. Ayrıca ZZD m. 41 f. 2 uyarınca sona erme, vekille iyi niyetle sözleşme yapmış üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve iyi niyet karine olarak kabul edilir: alıcının bildiğini ispat etmesi gereken kişi maliktir.
Vekâletname usulüne uygun olmadığında mülkü kim kaybeder?
Tam olarak neyin usulüne uygun olmadığına bağlıdır ve cevap dört durumda farklıdır. Vekâletname geri alınmışsa ve alıcı iyi niyetliyse işlem geçerli sayılır ve malik kaybeder. Vekâletname hükümsüzse veya hiç temsil yetkisi yoksa satış sonuç doğurmaz ve alıcı, iyi niyetine bakılmaksızın kaybeder. ZZD m. 40 uyarınca zarara yönelik anlaşmada alıcı kaybeder, ancak yalnızca malik her ikisinin de zararı bildiğini ispatlarsa. Yani iyi niyetli alıcı, dört durumdan tam olarak birinde korunur.
Bir soru, ödeme yapmadan önce
Karşınızda bir vekil varsa, Noterler Odası sisteminden sorgulama isteyin. Bu yalnızca oda aracılığıyla veya bir noter aracılığıyla yapılır, otomatik değildir ve sizin yerinize yapma yükümlülüğü hiç kimsede yoktur. Usulüne uygun görünen bir belge ile gerçekten usulüne uygun olan bir belge arasındaki fark budur.
Bize vekâletnamenin tarihini ve içinde tam olarak ne yazdığını gönderin. Hangi işlemi kapsadığını, hangisini kapsamadığını ve dört sonuçtan hangisinin tam olarak sizi tehdit ettiğini size bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut vekâletname, somut işleme göre bir hukukçu tarafından incelenir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.