Trei rânduri de text
deschid un apartament întreg.
Curtea Supremă de Casație a hotărât că descrierea concretă nu este necesară. Protecția nu se află în document, ci în alegerea persoanei.
Mandatarul nu ajută. El produce efecte juridice direct în sfera juridică a altuia: „Efectele actelor juridice pe care reprezentantul le încheie se produc direct pentru cel reprezentat” (art. 36 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, ЗЗД). Iar întinderea puterii sale se citește dintr-un singur document, după ceea ce a declarat mandantul (art. 39 ZZD).
Semnătură și conținut, simultan
Potrivit art. 37 ZZD, împuternicirea pentru o tranzacție care cere formă notarială poate fi făcută în scris, cu legalizarea notarială a semnăturii și a conținutului, efectuate simultan. Sunt două acte notariale distincte în același moment, iar diferența are o consecință pe care aproape nimeni nu o cunoaște.
La legalizarea doar a semnăturii, notarul nu păstrează textul. La legalizarea semnăturii și a conținutului, un exemplar rămâne arhivat într-un registru special la notar. Doar a doua variantă oferă ulterior dovada a ceea ce scria exact în procură în ziua semnării.
Și un detaliu surprinzător: acolo unde nu există notar și judecătorie, primarul legalizează și semnătura, și conținutul unei procuri în sensul art. 37 ZZD (art. 83 alin. 1 din Legea privind notarii și activitatea notarială, ЗННД). El nu poate legaliza semnături pe documente supuse înscrierii, dar procura este exceptată expres de la această limitare.
Textul general
este suficient.
Aproape orice publicație de pe internet susține că procura trebuie să descrie imobilul, prețul și cumpărătorul. Curtea Supremă de Casație a hotărât contrariul, și anume printr-o hotărâre interpretativă obligatorie.
„Pentru împuternicirea cu efectele art. 36 alin. 2 ZZD, în vederea unei dispoziții valabile asupra patrimoniului mandantului, este necesar și suficient ca în procură să fie exprimată, în mod general, voința acestuia de a-l împuternici pe mandatar să dispună în numele său. Nu este necesar ca în procură să fie indicate felul dispoziției, tranzacții sau acte de dispoziție concrete ca tip, nici elementele acestora, un bun determinat, prețul (valoarea) etc., nici persoana în favoarea căreia se face dispoziția.”
Hotărârea interpretativă nr. 5/2014 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial (ОСГТК) a Curții Supreme de Casație (ВКС), pronunțată la 12 decembrie 2016, pct. 1
Adică trei rânduri de text în care scrie „împuternicesc pe X să dispună de patrimoniul meu” sunt, juridic, suficiente pentru a vinde un apartament, cui hotărăște X și cu cât hotărăște X.
Patru judecători supremi semnează o opinie separată tocmai pe această chestiune: descrierea concretă ar fi permis aprecierea concordanței dintre ce s-a făcut și voința mandantului și ar fi redus la minimum abuzul din partea mandatarilor „necinstiți”. Opinia separată însă nu este dreptul. Dreptul este dispozitivul.
Cheia este mai ieftină decât ușa
Conform Tarifului taxelor notariale, legalizarea unei semnături pe un document privind drepturi asupra unui imobil costă 10 BGN pentru o semnătură, iar legalizarea conținutului 10 BGN pentru prima pagină. O procură de vânzare, o pagină, un mandant: aproximativ 10,23 EUR, iar cu redactarea de către notar aproximativ 15,34, plus TVA.
În afara biroului notarial sau în afara programului se adaugă 25%, în afara localității 50%, iar la combinație dublul. O procură semnată într-un salon de spital într-o zi de sâmbătă nu este un serviciu gratuit, și tocmai în această situație se semnează asemenea procuri.
Din străinătate sumele sunt oficial în euro: legalizarea semnăturii de către consulul bulgar 15 EUR, a conținutului 30 EUR pentru prima pagină, adică 45 EUR pentru o procură unilaterală. Legalizarea consulară nu se apostilează, deoarece nu este un document străin; apostila se cere doar pe celălalt traseu, la un notar străin. Diferența față de notarul bulgar este de aproximativ patru ori și este tarifară, nu un adaos.
Raportul spune totul. Documentul care deschide un apartament se legalizează ca document fără interes material determinat. Actul notarial în sine pentru un imobil de 100 000 EUR costă 565,49 EUR cu TVA. Și fiindcă notarul răspunde pentru prejudicii „nu mai mult decât interesul material atestat” (art. 73 ZNND), la procură acest interes este zero. Cum aplică instanțele acest plafon tocmai la procuri, însă, nu există o practică stabilită, adică concluzia nu este prejudecată.
Cum arată chiar ziua tranzacției: tranzacția notarială.
Există.
Și are trei lacune.
La Camera Notarială funcționează un sistem informatic conform art. 28b ZNND. Notarul introduce în el imediat un extras din procură, inclusiv descrierea drepturilor, a condițiilor și a termenului, precum și extrase din documentele prin care procurile se revocă.
Prima lacună: intră doar procura cu semnătura și conținutul legalizate simultan. O procură cu semnătura legalizată doar, pe deplin suficientă pentru un antecontract, pentru închiriere și pentru acte administrative, nu se vede în sistem.
A doua: procurile legalizate de primar conform art. 83 ZNND nu se introduc, deoarece regulamentul obligă notarul, iar primarul nu este notar.
A treia: notarul nu este obligat prin lege să facă o verificare în acest sistem înainte de tranzacție. Verificarea sa obligatorie conform art. 25 alin. 3 ZNND se află într-o altă bază de date și verifică identitatea, nu valabilitatea procurii. Verificarea în sistem este posibilă doar prin Camera Notarială sau printr-un notar, adică cineva trebuie să o ceară.
Nu există procură irevocabilă. Și cea ruptă nu este revocată.
Dreptul de revocare este inalienabil: mandantul are dreptul să revoce oricând împuternicirea, iar renunțarea la acest drept este lipsită de efect (art. 38 alin. 2 ZZD). Clauza „această procură este irevocabilă”, ca cele întâlnite în schemele cu împrumuturi, este nulă.
Trei lucruri însă nu le spune nimeni proprietarului. Revocarea trebuie să ajungă la mandatar: declarația unilaterală de voință produce efecte la primire, iar exemplarul rupt din sertar nu este revocare.
Buna-credință a terțului se prezumă. Conform art. 41 alin. 2 ZZD, încetarea nu poate fi opusă terților care au contractat cu bună-credință cu mandatarul. Proprietarul este cel care trebuie să dovedească faptul că cumpărătorul a știut, iar dovedirea cunoașterii altuia este lucrul cel mai greu în proces.
Și moartea încetează procura automat (art. 41 alin. 1 ZZD), fără ca cineva să observe. Notarul verifică identitatea mandatarului care s-a prezentat, nu dacă mandantul este în viață. O procură din 2019 arată perfect în regulă pe masă.
Același fapt.
Trei perdanți diferiți.
„Tranzacția s-a făcut cu o procură care nu a fost în regulă” dă patru rezultate diferite, după ce anume nu a fost în regulă.
Procură valabilă, revocată, cumpărător de bună-credință (art. 41 alin. 2 ZZD): pierde proprietarul. Tranzacția se recunoaște, iar el rămâne cu o acțiune în bani împotriva unui mandatar care în asemenea scheme este de regulă insolvabil.
Procură nulă sau lipsa totală a puterii de reprezentare (art. 42 alin. 2 ZZD): pierde cumpărătorul, indiferent cât de bună este credința lui.
Înțelegere în dauna reprezentatului (art. 40 ZZD): pierde cumpărătorul, dar numai dacă proprietarul dovedește ambele elemente.
Mandant în incapacitate durabilă de a-și înțelege faptele (art. 31 alin. 1 ZZD, hotărârea interpretativă nr. 5/2020): de regulă nimeni. Contractul este anulabil, nu nul, prescripția este de trei ani și curge de la data încheierii, iar conform art. 31 alin. 2 ZZD anularea nu poate fi cerută după moartea persoanei, cu excepția cazului în care în timpul vieții s-a cerut punerea sub interdicție. Fereastra se închide odată cu moartea.
Adică cumpărătorul de bună-credință este protejat în exact unul din cele patru cazuri.
Textul este o singură propoziție. Dovedirea este aproape imposibilă.
„Dacă reprezentantul și persoana cu care el contractează se înțeleg în dauna reprezentatului, contractul nu produce efecte pentru cel reprezentat.” Hotărârea interpretativă nr. 5/2014 desface situația de fapt în două părți, și tocmai acolo se rupe totul.
Elementul obiectiv cere ca prejudiciul să fie obiectiv și nu neînsemnat și se apreciază la momentul încheierii contractului. O modificare ulterioară a pieței care face prețul dezavantajos nu ajută.
Elementul subiectiv nu cere o înțelegere expresă, ci reaua-credință: ambii să știe că contractul prejudiciază obiectiv pe cel reprezentat. Această rea-credință însă nu se prezumă, ci trebuie dovedită de cel reprezentat. Adică proprietarul trebuie să dovedească nu că prețul este mic, ci că cumpărătorul a conștientizat că prețul este mic, și anume la data tranzacției.
Și trei capcane învecinate. Contractarea cu sine însuși este interzisă fără consimțământ expres (art. 38 alin. 1 ZZD), dar interdicția acoperă doar pe mandatar personal și o persoană pe care o reprezintă și el: vânzarea către frate, soție sau propria societate nu intră în ea. Reîmputernicirea poate pune proprietarul față în față cu o a treia persoană pe care nu a văzut-o (art. 43 ZZD). Iar banii: cumpărătorul care a plătit mandatarului este în regulă, iar proprietarul urmărește suma de la mandatar (art. 75 alin. 2 ZZD).
Împrumut de 511 euro,
apartament de 25 565.
Proprietara ia 1 000 BGN de la o firmă nebancară. La birou i se dă să semneze un contract de împrumut, un bilet la ordin, o procură de dispoziție asupra imobilului și formulare goale de antecontracte. Explicația: procura este „ca un gaj”. Doi ani mai târziu o revocă printr-o notificare notarială și informează chiar și notarul. Mandatarul vinde apartamentul ei unei persoane afiliate cu 25 565 EUR la o evaluare fiscală de 40 257 EUR, adică sub evaluarea fiscală. Cumpărătoarea revinde unor terți.
Instanța nu hotărăște pe baza revocării. Consideră că însăși tranzacția de împuternicire este nulă din cauza interdicției unui mod de satisfacere a creditorului convenit în prealabil (art. 152 ZZD). De aici: nu există putere de reprezentare, vânzarea nu produce efecte, cumpărătoarea nu a dobândit nimic și nu a putut transmite nimic. Acțiunea în revendicare a fost admisă, iar cumpărătorii finali au fost obligați să predea posesia.
Hotărârea nr. 108 din 21 iunie 2017 a Tribunalului Regional din Shumen. ⚠️ Primă instanță; dacă a fost confirmată la o instanță superioară, nu s-a verificat, iar cazul stă aici ca ilustrare a mecanismului, nu ca litigiu soluționat definitiv.
Pierzătorii sunt două persoane care au plătit prețul întreg unui vânzător în aparență în regulă, la două tranzacții după schemă. Ce se mai verifică în prealabil: verificarea imobilului și comunitatea de bunuri a soților.
Întrebări frecvente
Trebuie procura să descrie imobilul, prețul și cumpărătorul?
Prin lege, nu. Prin Hotărârea interpretativă nr. 5/2014 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial a Curții Supreme de Casație, pronunțată la 12 decembrie 2016, s-a stabilit că, pentru o dispoziție valabilă, este necesar și suficient ca în procură să fie exprimată, în mod general, voința mandantului de a împuternici. Nu este necesar să fie indicate felul dispoziției, tranzacții concrete, un bun determinat, prețul și nici persoana în favoarea căreia se face dispoziția. Patru judecători supremi semnează o opinie separată tocmai pe această chestiune, dar opinia separată nu este dreptul în vigoare.
Există procură irevocabilă?
Nu. Conform art. 38 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, mandantul are dreptul să revoce oricând împuternicirea, iar renunțarea la acest drept este lipsită de efect. O clauză potrivit căreia procura este irevocabilă, așa cum se întâlnește în schemele cu împrumuturi, este nulă.
Este suficient să rup procura pentru a o revoca?
Nu. Revocarea este o declarație unilaterală de voință și produce efecte la primirea ei de către mandatar, adică exemplarul rupt aflat la mandant nu înseamnă nimic. Separat, conform art. 41 alin. 2 din Legea obligațiilor și contractelor, încetarea nu poate fi opusă terților care au contractat cu bună-credință cu mandatarul, iar buna-credință se prezumă: proprietarul este cel care trebuie să dovedească faptul că cumpărătorul a știut.
Cine pierde imobilul când procura nu a fost în regulă?
Depinde ce anume nu a fost în regulă, iar răspunsul este diferit în cele patru cazuri. În cazul unei procuri revocate și al unui cumpărător de bună-credință, tranzacția se recunoaște și pierde proprietarul. În cazul unei procuri nule sau al lipsei totale a puterii de reprezentare, vânzarea nu produce efecte și pierde cumpărătorul, indiferent de buna lui credință. În cazul unei înțelegeri în dauna reprezentatului, conform art. 40 din Legea obligațiilor și contractelor, pierde cumpărătorul, dar numai dacă proprietarul dovedește că ambii au știut despre prejudiciu. Adică cumpărătorul de bună-credință este protejat în exact unul din cele patru cazuri.
O întrebare, înainte să plătiți
Dacă în față se află un mandatar, cereți o verificare în sistemul Camerei Notariale. Se face doar prin cameră sau printr-un notar, nu este automată și nimeni nu are obligația să o facă în locul dumneavoastră. Aceasta este diferența dintre un document care pare în regulă și unul care este.
Trimiteți-ne data procurii și ce scrie exact în ea. Vă răspundem ce acțiune acoperă, ce nu acoperă și care dintre cele patru rezultate vă amenință tocmai pe dumneavoastră.
Acest material nu este consultanță juridică. Procura concretă se verifică de un jurist în raport cu tranzacția concretă.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.