Documentele costă
23 de euro și 1 cent.
Setul de bază pentru un apartament din Varna se obține în șapte zile lucrătoare. Tranzacția nu este oprită de el, ci de cele trei documente despre care nu întreabă nimeni, până când cumpărătorul nu mai așteaptă.
Douăzeci și patru de euro și șapte zile lucrătoare
Mai întâi cifra, ca să nu planeze deasupra subiectului. Setul de bază de documente pentru un apartament din Varna costă 23,01 EUR și se obține în șapte zile lucrătoare. Schița obiectului individual din cadastru 10,23 EUR la ghișeu, evaluarea fiscală de la Municipalitatea Varna 7,67 EUR, certificatul de sarcini de la Agenția de Înregistrări (Агенция по вписванията) 5,11 EUR. Cu servicii rapide, întregul set costă aproximativ 51 EUR pentru trei zile. Sumele au fost verificate cu paginile oficiale ale instituțiilor la 4 septembrie 2026.
Prețul nu a fost niciodată obstacolul. Obstacolul este ordinea. Vânzătorul începe să scoată documente după ce are deja un cumpărător, iar din acel moment termenul nu se mai plătește din buzunar, ci din tranzacție. Cumpărătorul cu credit poartă propriul ceas: aprobarea este valabilă doar o perioadă, evaluarea la fel, iar avansul (arvuna) atrage o penalitate. Un document care durează o lună consumă exact luna aceea din răbdarea lui, și încă în cel mai nepotrivit moment posibil.
Cele trei documente de mai sus nu sunt problema. Problema sunt celelalte trei, care nu figurează în nicio listă de pe site-urile agențiilor imobiliare, nu se obțin în șapte zile și, în două din trei cazuri, nu depind deloc de vânzător. Pentru ele este acest articol.
Ce se întâmplă când imobilul este deja pe piață și nu se mișcă este tratat separat în de ce imobilul rămâne nevândut. Aici ne aflăm înaintea anunțului.
Certificatul nu este al dumneavoastră.
Este al clădirii.
Obligația este în vigoare și nu este o noutate. Potrivit art. 41, alin. 1 din Legea privind eficiența energetică (Закон за енергийната ефективност), la vânzarea unui obiect individual dintr-o clădire vânzătorul îi pune la dispoziție cumpărătorului o copie certificată a certificatului de performanță energetică al clădirii. Potrivit alin. 3, indicatorul consumului anual specific de energie primară se menționează în toate anunțurile. Redactarea textului datează din Monitorul Oficial (Държавен вестник), nr. 105 din 2016. Iar cercul clădirilor de la art. 38, alin. 1 cuprinde clădirile aflate în exploatare, cu șase excepții, printre care clădirile izolate de până la 50 m², construcțiile provizorii și clădirile de locuit folosite până la patru luni pe an. Blocul obișnuit din Varna nu intră în niciuna dintre ele.
Trei lucruri transformă acest lucru într-o capcană. Certificatul este al clădirii, nu al apartamentului, adică proprietarul individual nu și-l poate obține singur: auditul se comandă de către proprietari, iar art. 33, alin. 2 îi dă proprietarului individual doar dreptul de a primi o copie a originalului. Prețul se calculează pe metru pătrat de suprafață construită desfășurată a întregii clădiri: potrivit tarifului Ефектива ЕООД pentru 2026, între 0,70 și 1,50 EUR pe m², adică între 1 400 și 3 000 EUR pentru un bloc de 2 000 m², împărțiți între toți proprietarii, iar certificatul este valabil până la zece ani. Și al treilea, vecinii nu au niciun avantaj să plătească atunci când vindeți dumneavoastră.
Vom fi sinceri în privința sancțiunii, pentru că aici majoritatea textelor exagerează. Amenda grea de la art. 99 din Legea privind eficiența energetică se referă la proprietarii de clădiri de servicii publice. Pentru un vânzător de locuință rămâne dispoziția generală de la art. 112, adică între aproximativ 256 și 767 EUR. Nu am găsit niciun proces-verbal de sancționare publicat împotriva unei persoane fizice pentru lipsa certificatului la vânzarea unui apartament.
De aceea formularea este alta și mai incomodă: cerința nu este nouă și este deja în vigoare, noutatea este că începe să fie cerută. Tranzacția este oprită nu de amendă, ci de banca cumpărătorului, care cere setul complet, și de adunarea generală, care trebuie să se adune.
Documentul care costă zero și se cere de la un vecin
Potrivit art. 23 din Legea privind administrarea proprietății condominiale (Закон за управление на етажната собственост), administratorul eliberează proprietarilor un document-tip privind existența sau lipsa obligațiilor față de proprietatea în condominiu. Preț zero. Se eliberează de o persoană care locuiește în aceeași scară. Singurul motiv pentru care nu există este că nimeni nu s-a gândit la el.
Din punct de vedere juridic, situația este chiar în favoarea vânzătorului: potrivit art. 30, alin. 1 din Legea privind administrarea proprietății condominiale, pentru obligațiile devenite exigibile înainte de schimbarea proprietății răspunde vechiul proprietar. Datoria nu urmează imobilul.
Doar că cumpărătorul nu știe acest lucru și află de datorie nu de la vânzător, ci de la vecinii de pe scară, la vizionare sau după avans. De acolo încolo discuția nu mai este despre un document, ci despre încredere, și aproape întotdeauna se termină cu o cerere de reducere de preț sau de un document curat, eliberat în grabă. Separat, noul proprietar are un termen de cincisprezece zile de la dobândire pentru a depune o declarație către administrator, conform art. 7, alin. 3.
Cum funcționează proprietatea în condominiu, ce se hotărăște în adunarea generală și care sunt costurile este tratat în proprietatea în condominiu. Aici contează un singur lucru: prețul zero al acestui document este invers proporțional cu prețul lipsei lui.
Actul este pe un singur nume.
Semnăturile sunt două.
Cel mai subestimat document din acest subiect nu este despre comunitatea de bunuri a soților, ci despre exact opusul: despre o locuință care este proprietate personală a unuia dintre soți, dobândită înainte de căsătorie sau prin donație și moștenire.
Art. 26 din Codul Familiei spune că dispoziția asupra locuinței familiei, proprietate personală a unuia dintre soți, se face cu acordul celuilalt, dacă cei doi nu au altă locuință, comună sau personală a fiecăruia. În lipsa acordului, dispoziția se face cu autorizarea judecătorului judecătoriei, dacă se stabilește că nu aduce prejudicii copiilor minori și familiei.
Greutatea este psihologică înainte de a fi juridică. Vânzătorul este sigur că imobilul este doar al lui, actul o confirmă și, cu toate acestea, notarul cere semnătura soțului. Forma nu este prescrisă de lege, dar în practică se cere o declarație legalizată notarial în ziua tranzacției.
Refuzul nu oprește vânzarea. Îi deschide drumul spre instanță. Diferența dintre cele două scenarii este diferența dintre o semnătură și o procedură judiciară, în timp ce antecontractul curge deja cu termen și cu penalitate. Când un imobil este comun și când personal este tratat în comunitatea de bunuri a soților.
Din 2024, cuvântul vânzătorului nu mai cântărește nimic
Până la 3 mai 2024, vânzătorul semna în fața notarului o declarație scrisă conform art. 264 din Codul de procedură fiscală și de asigurări sociale (ДОПК) că nu are obligații publice neachitate. Această declarație a fost eliminată. În locul ei, notarul face o verificare electronică în Agenția Națională de Venituri (НАП) în timp real, prin acces de la sistem la sistem. Temeiul este în modificările art. 74 și art. 264 din cod, publicate în Monitorul Oficial, nr. 66 din 1 august 2023 și nr. 36 din 23 aprilie 2024.
Diferența nu este tehnică. Verificarea se face în ziua tranzacției, iar rezultatul este văzut simultan de notar, de cumpărător și de bancă. O amendă veche, o contribuție uitată de alt fel sau un impozit neplătit ies la iveală exact acolo.
Există o ieșire și ea este în lege: potrivit art. 264, alin. 4, vânzătorul își dă acordul scris ca obligațiile să fie stinse din prețul de vânzare, iar cumpărătorul depune suma în contul Agenției Naționale de Venituri. Nu este o catastrofă. Dar se întâmplă în fața tuturor participanților, în momentul în care încrederea costă cel mai scump.
Singurul moment nedureros pentru a vă verifica propria situație fiscală este cât timp nu vă așteaptă nimeni. Această verificare costă zero euro și nu o vede nimeni. Cum arată calculul vânzării în sine din punct de vedere fiscal este subiectul din impozitele la vânzarea unui imobil.
Treizeci de euro și șaizeci și nouă de eurocenți,
plătiți la un sfat bun
Două afirmații se repetă pe aproape orice site de agenții imobiliare și ambele sunt greșite.
„Schița trebuie să fi fost eliberată în ultimele șase luni.” Nu este adevărat. Agenția pentru Geodezie, Cartografie și Cadastru declară oficial că nu prestează un serviciu de „revalidare” a unei schițe sau a unei scheme, deoarece temeiul juridic al acestuia a dispărut prin Ordonanța nr. RD-02-20-5 din 15 decembrie 2016 (publicată în Monitorul Oficial, nr. 4 din 2017), care a abrogat Ordonanța nr. 3 din 2005. Schițele și schemele sunt valabile până la apariția unei modificări a datelor imobilului, indiferent de data eliberării. Termenul de șase luni este un obicei al practicii notariale, nu o cerință a legii.
„Vânzătorul semnează o declarație că nu are obligații.” Eliminată din 3 mai 2024, așa cum se arată în secțiunea anterioară. Glosarele juridice și paginile agențiilor imobiliare continuă să afișeze textul vechi, fără data redactării.
Cifra care ilustrează mecanismul: un vânzător care scoate schița de trei ori, pentru că „cea veche e de acum opt luni”, plătește 30,69 EUR degeaba. Suma este mică și tocmai de aceea este un exemplu bun. Greșeala nu este scumpă. Scump este că se face la un sfat care sună profesionist, este repetat peste tot și a îmbătrânit cu opt ani. Același vânzător, condus de aceleași surse, omite certificatul de performanță energetică, care chiar oprește o tranzacție, pentru că despre el nu scrie niciuna dintre ele.
Cosmetica are un preț. Randamentul nu a măsurat-o nimeni.
Aici vom spune și ce nu știm, pentru că alternativa este să repetăm cifrele altora.
Prețurile sunt cunoscute și sunt din Varna, conform tarifelor publicate, citite la 4 septembrie 2026. Revopsirea unui apartament cu două camere de 65 m² costă aproximativ 1 070 EUR cu materialele, la aproximativ 150 m² de suprafață de vopsit și un preț al manoperei de 5,11 EUR pe m². Cu glet înainte de vopsea, calculul ajunge la aproximativ 2 300 EUR. Fotografiile profesionale ale unui apartament din Varna costă 130 EUR pentru până la zece cadre. Transportul deșeurilor voluminoase costă între zero euro conform programului Municipalității Varna și 127,85 EUR cu o firmă.
Proporția se vede abia la comparație. Mediana unui apartament cu două camere în Vinitsa este 115 900 EUR la 465 de anunțuri, instantaneu al pieței din 4 septembrie 2026. Revopsirea reprezintă 0,9 la sută din această sumă, fotografiile 0,11 la sută, iar cel mai mic discount înregistrat în studiile bulgare pentru 2026 este de 2 la sută, adică aproximativ 2 318 EUR pentru același imobil, sau de optsprezece ori prețul fotografierii.
Și partea cinstită. Nu există niciun studiu bulgar cu metodologie descrisă care să dea un procent de randament pentru o reparație mică, o curățenie sau o pregătire pentru fotografii. Singurul furnizor bulgar al serviciului pe care l-am găsit promovează serviciul bulgar cu cifre ale unei organizații americane, măsurate pe o piață americană cu o bază publică a tranzacțiilor reale, care la noi nu există. De aceea aici nu veți citi „aceasta returnează zece la sută”. Veți citi cât costă intervenția și că nimeni nu a măsurat-o în Bulgaria. Când merită oricum o renovare este tratat în renovare sau imobil gata de mutat, iar cum se ajunge la preț, în prețul real al unui imobil.
Cele două moduri în care pregătirea
își creează singură problema
Împrospătarea care se dovedește construcție. Potrivit Legii privind amenajarea teritoriului (Закон за устройство на територията), reparația curentă nu necesită autorizație de construire, dar definiția de la § 5, pct. 43 din dispozițiile suplimentare exclude explicit demolarea și mutarea zidurilor și practicarea de deschideri în ele, atunci când afectează structura. Iar § 5, pct. 42 include în „reparația capitală” înlocuirea parțială a instalațiilor, adică schimbarea tipică a instalației electrice sau sanitare se află într-o zonă gri și este calificată de primărie pentru fiecare caz în parte. Un vânzător care „împrospătează” înainte de vânzare și intră fără să vrea în regimul de construcție își creează exact problema care îi va opri apoi propria tranzacție. Ce urmează de aici este în amenajări ilegale.
Descrierea care nu se potrivește cu schița. Anunțul este primul loc în care discrepanța dintre document și realitate devine scrisă. Un text care promite o cameră remodelată, o suprafață mărită sau o baie suplimentară, care nu există în schița obiectului individual, descrie un imobil diferit de cel pe care îl poate transfera notarul. De acolo încolo, întrebarea nu mai este de marketing. Cum verifică cumpărătorul toate acestea este în cum se verifică un imobil înainte de cumpărare.
Și calendarul care adună tot subiectul. Setul de bază: șapte zile lucrătoare. Certificat de moștenitor, dacă defunctul are ultima adresă în altă comună: până la 30 de zile. Adunarea generală care să comande auditul energetic: de la săptămâni la luni, dacă se adună vreodată. Autorizarea judecătorului judecătoriei în caz de refuz conform art. 26 din Codul Familiei: luni. Stingerea obligațiilor publice și confirmarea în Agenția Națională de Venituri: de la zile la săptămâni.
Fiecare dintre aceste cifre este suportabilă cât timp nu vă așteaptă nimeni. Fiecare dintre ele este scumpă atunci când cumpărătorul a fost deja găsit.
Întrebări frecvente
Cât costă documentele pentru vânzarea unui apartament la Varna?
Setul de bază costă aproximativ 23,01 EUR și se obține în șapte zile lucrătoare: schița obiectului individual din cadastru 10,23 EUR la ghișeu, evaluarea fiscală de la Municipalitatea Varna 7,67 EUR și certificatul de sarcini de la Agenția de Înregistrări 5,11 EUR. Cu servicii rapide, întregul set costă aproximativ 51 EUR pentru trei zile, iar sumele au fost verificate cu paginile oficiale ale instituțiilor la 4 septembrie 2026. Nu aceste documente sunt scumpe, ci cele care nu depind de vânzător: certificatul de performanță energetică este al întregii clădiri și costă între 1 400 și 3 000 EUR pentru un bloc cu 2 000 m² de suprafață construită desfășurată.
Este obligatoriu certificatul de performanță energetică la vânzarea unui apartament?
Da, iar cerința nu este nouă. Potrivit art. 41, alin. 1 din Legea privind eficiența energetică, la vânzarea unui obiect individual vânzătorul îi pune la dispoziție cumpărătorului o copie certificată a certificatului clădirii, iar potrivit alin. 3 indicatorul consumului de energie se menționează în toate anunțurile. Redactarea textului datează din 2016. Problema este practică: certificatul este al clădirii, proprietarul individual nu îl poate obține singur, auditul se comandă prin adunarea generală, iar vecinii nu au interes să plătească pentru vânzarea altcuiva. Sancțiunea pentru un vânzător de locuință este modestă, dar lipsa documentului blochează banca cumpărătorului, iar asta costă mai mult decât amenda.
Are schița din cadastru un termen de valabilitate?
Nu. Agenția pentru Geodezie, Cartografie și Cadastru declară oficial că nu prestează un serviciu de revalidare a unei schițe sau a unei scheme, deoarece temeiul juridic al acestuia a dispărut prin Ordonanța nr. RD-02-20-5 din 15 decembrie 2016, publicată în Monitorul Oficial, nr. 4 din 2017. Schițele și schemele sunt valabile până la apariția unei modificări a datelor imobilului, indiferent de data eliberării. Regula repetată pe scară largă, conform căreia schița trebuie să fie de cel mult șase luni, este un obicei al practicii notariale, nu o cerință a legii. Scoasă de trei ori pentru o singură tranzacție, schema costă 30,69 EUR degeaba.
Mai semnează vânzătorul o declarație că nu are obligații față de Agenția Națională de Venituri?
Nu, din 3 mai 2024 declarația scrisă prevăzută la art. 264 din Codul de procedură fiscală și de asigurări sociale a fost eliminată. Notarul face o verificare electronică în Agenția Națională de Venituri în timp real, în ziua tranzacției, prin acces de la sistem la sistem, în temeiul modificărilor aduse art. 74 și art. 264 din cod prin Monitorul Oficial, nr. 66 din 1 august 2023 și nr. 36 din 23 aprilie 2024. Dacă se dovedește că există obligații publice neachitate, legea prevede o soluție la art. 264, alin. 4: vânzătorul își dă acordul scris ca acestea să fie plătite din prețul de vânzare, iar cumpărătorul depune suma în contul Agenției Naționale de Venituri. Neplăcut este că acest lucru se întâmplă în fața cumpărătorului și a băncii în același timp.
O întrebare
la intrare.
Înainte de a vă gândi la preț și la fotografii, coborâți la intrare și întrebați administratorul blocului un singur lucru: a fost auditată clădirea din punct de vedere al eficienței energetice și există un certificat eliberat. Dacă răspunsul este nu, știți deja care este cel mai lung ceas din vânzarea dumneavoastră și că nu se învârte din voința dumneavoastră. Al doilea lucru pe care îl puteți verifica singur și gratuit este propria situație în Agenția Națională de Venituri, cât timp nu vă așteaptă nimeni la notar.
Trimiteți-ne actul notarial al imobilului și răspunsul de la intrare. Vă întoarcem care dintre documente le aveți deja, care lipsesc, care se obțin în zile și care durează realmente luni în cazul dumneavoastră concret, plus în ce ordine au sens lucrurile, ca să nu plătiți termen în loc de bani. Dacă ceva ține de acordul unui soț, de moștenitori sau de o amenajare, vă vom spune acest lucru înainte de anunț, nu în fața notarului.
Material informativ la 4 septembrie 2026. Taxele și termenele instituțiilor se schimbă și se verifică la data depunerii. Sumele sunt în euro la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN. Nu înlocuiește consultanța juridică.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.