Die Dokumente kosten
24 Euro und 55 Cent.
Das Basisset für eine Wohnung in Varna ist in sieben Werktagen erledigt. Das Geschäft stoppt nicht es, sondern die drei Dokumente, nach denen niemand fragt, bis der Käufer nicht mehr wartet.
Vierundzwanzig Euro und sieben Werktage
Zuerst die Zahl, damit sie nicht über dem Thema hängt. Das Basisset an Dokumenten für eine Wohnung in Varna kostet 23,01 EUR und ist in sieben Werktagen erhältlich. Plan des selbstständigen Objekts aus dem Kataster 10,23 EUR am Schalter, steuerlicher Wert von der Gemeinde Varna 7,67 EUR, Belastungsbescheinigung von der Registrierungsagentur 5,11 EUR. Mit Expressleistungen kostet das ganze Set etwa 51 EUR für drei Tage. Die Beträge wurden mit den offiziellen Seiten der Institutionen zum 04.09.2026 abgeglichen.
Der Preis war nie das Hindernis. Das Hindernis ist die Reihenfolge. Der Verkäufer beginnt, Dokumente zu beschaffen, nachdem er schon einen Käufer hat, und von diesem Moment an wird die Frist nicht mehr aus der Tasche bezahlt, sondern mit dem Geschäft. Der Käufer mit Kredit trägt seine eigene Uhr: Die Genehmigung hat eine Gültigkeit, die Bewertung hat eine Gültigkeit, die Anzahlung hat eine Vertragsstrafe. Ein Dokument, das einen Monat dauert, frisst genau diesen Monat seiner Geduld, und zwar im denkbar ungünstigsten Moment.
Und die drei Dokumente oben sind nicht das Problem. Das Problem sind drei andere, die auf keiner Liste der Maklerseiten stehen, nicht in sieben Tagen zu bekommen sind und in zwei von drei Fällen überhaupt nicht vom Verkäufer abhängen. Um sie geht es in diesem Artikel.
Was passiert, wenn die Immobilie schon auf dem Markt ist und sich nicht bewegt, ist gesondert behandelt in warum Ihre Immobilie unverkauft bleibt. Hier stehen wir vor dem Inserat.
Das Zertifikat gehört nicht Ihnen.
Es gehört dem Gebäude.
Die Pflicht gilt und ist keine Neuigkeit. Nach Art. 41 Abs. 1 des Energieeffizienzgesetzes (ЗЕЕ) übergibt der Verkäufer beim Verkauf eines selbstständigen Objekts in einem Gebäude dem Käufer eine beglaubigte Kopie des Energieausweises (сертификат за енергийни характеристики) des Gebäudes. Nach Abs. 3 wird die Kennzahl des spezifischen jährlichen Primärenergiebedarfs in allen Inseraten angegeben. Die Fassung des Textes stammt aus dem Staatsanzeiger Nr. 105 von 2016. Und der Kreis der Gebäude nach Art. 38 Abs. 1 umfasst Gebäude in Nutzung, mit sechs Ausnahmen, darunter abgesonderte Gebäude bis 50 m², provisorische Bauten und Wohngebäude, die bis zu vier Monate im Jahr genutzt werden. Ein gewöhnlicher Wohnblock in Varna fällt unter keine davon.
Drei Dinge machen daraus eine Falle. Der Energieausweis gehört dem Gebäude, nicht der Wohnung, der einzelne Eigentümer kann ihn sich also nicht selbst beschaffen: Die Untersuchung wird von den Eigentümern beauftragt, und Art. 33 Abs. 2 gibt dem einzelnen Eigentümer nur das Recht, eine Kopie des Originals zu erhalten. Der Preis wird pro Quadratmeter bebauter Bruttofläche des gesamten Gebäudes berechnet: nach der Preisliste von Efektiva EOOD für 2026 zwischen 0,70 und 1,50 EUR pro m², also zwischen 1.400 und 3.000 EUR für ein Gebäude mit 2.000 m², aufgeteilt auf alle Eigentümer, und der Ausweis gilt bis zu zehn Jahre. Und drittens: Die Nachbarn haben keinerlei Vorteil davon, zu zahlen, wenn Sie verkaufen.
Wir wollen ehrlich zur Sanktion sein, denn hier übertreiben die meisten Texte. Die schwere Geldbuße nach Art. 99 des Energieeffizienzgesetzes betrifft Eigentümer von Gebäuden für öffentliche Dienstleistungen. Für einen Wohnungsverkäufer bleibt die allgemeine Vorschrift des Art. 112, also zwischen etwa 256 und 767 EUR. Wir haben keinen einzigen veröffentlichten Bußgeldbescheid gegen eine natürliche Person wegen eines fehlenden Ausweises beim Verkauf einer Wohnung gefunden.
Deshalb lautet die Formulierung anders und ist unbequemer: Die Anforderung ist nicht neu und bereits in Kraft, neu ist, dass sie anfängt, verlangt zu werden. Das Geschäft stoppt nicht die Geldbuße, sondern die Bank des Käufers, die ein vollständiges Set verlangt, und die Eigentümerversammlung, die zusammenkommen muss.
Das Dokument, das null kostet und von einem Nachbarn verlangt wird
Nach Art. 23 des Gesetzes über die Verwaltung des Wohnungseigentums (ЗУЕС) stellt der Verwalter den Eigentümern ein Dokument nach Muster über das Bestehen oder Nichtbestehen von Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus. Preis null. Ausgestellt wird es von einem Menschen, der im selben Hauseingang wohnt. Der einzige Grund, dass es fehlt, ist, dass niemand daran gedacht hat.
Rechtlich liegt die Lage sogar zugunsten des Verkäufers: Nach Art. 30 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltung des Wohnungseigentums haftet für Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, der alte Eigentümer. Die Schuld folgt nicht der Immobilie.
Nur weiß der Käufer das nicht, und von der Schuld erfährt er nicht vom Verkäufer, sondern von den Nachbarn im Hauseingang, bei der Besichtigung oder nach der Anzahlung. Von da an geht das Gespräch nicht mehr um ein Dokument, sondern um Vertrauen, und endet fast immer mit der Forderung nach einem Preisnachlass oder einem hastig ausgestellten sauberen Dokument. Zudem hat der neue Eigentümer eine Frist von fünfzehn Tagen ab dem Erwerb, um dem Verwalter eine Erklärung nach Art. 7 Abs. 3 abzugeben.
Wie das Wohnungseigentum funktioniert, was in der Eigentümerversammlung entschieden wird und welche Kosten anfallen, ist behandelt in Wohnungseigentum. Hier gilt nur eines: Der Nullpreis dieses Dokuments ist umgekehrt proportional zum Preis seines Fehlens.
Die Urkunde läuft auf einen Namen.
Die Unterschriften sind zwei.
Das am meisten unterschätzte Dokument im Thema betrifft nicht die eheliche Gütergemeinschaft, sondern genau das Gegenteil: eine Wohnung, die Eigentum nur eines Ehegatten ist, erworben vor der Ehe oder durch Schenkung und Erbschaft.
Art. 26 des Familiengesetzbuchs (СК) besagt, dass über die Familienwohnung, die Eigentum nur eines Ehegatten ist, mit Zustimmung des anderen verfügt wird, wenn die beiden keine andere Wohnung haben, weder gemeinsam noch jeweils eigene. Fehlt die Zustimmung, erfolgt die Verfügung mit Genehmigung des Rayonrichters, wenn festgestellt wird, dass sie den minderjährigen Kindern und der Familie nicht zum Schaden gereicht.
Die Last ist psychologisch, bevor sie rechtlich wird. Der Verkäufer ist sicher, dass die Immobilie nur ihm gehört, die Urkunde bestätigt es, und trotzdem verlangt der Notar die Unterschrift des Ehegatten. Die Form ist im Gesetz nicht vorgeschrieben, aber in der Praxis wird eine notariell beglaubigte Erklärung am Tag des Geschäfts verlangt.
Eine Verweigerung stoppt den Verkauf nicht. Sie schickt ihn vor Gericht. Der Unterschied zwischen den beiden Szenarien ist der Unterschied zwischen einer Unterschrift und einem Gerichtsverfahren, während der Vorvertrag bereits mit Frist und Vertragsstrafe läuft. Wann die Immobilie gemeinsam und wann persönlich ist, ist behandelt in Gütergemeinschaft der Ehegatten.
Seit 2024 gilt das Wort des Verkäufers nichts mehr
Bis zum 03.05.2024 unterschrieb der Verkäufer vor dem Notar eine schriftliche Erklärung nach Art. 264 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung (ДОПК), dass er keine unbeglichenen öffentlichen Verbindlichkeiten hat. Diese Erklärung ist entfallen. An ihre Stelle tritt eine elektronische Prüfung des Notars bei der Nationalen Agentur für Einnahmen (НАП) in Echtzeit, über einen Zugang von System zu System. Grundlage sind die Änderungen von Art. 74 und Art. 264 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung, verkündet im Staatsanzeiger Nr. 66 vom 01.08.2023 und Nr. 36 vom 23.04.2024.
Der Unterschied ist nicht technisch. Die Prüfung erfolgt am Tag des Geschäfts, und das Ergebnis sehen Notar, Käufer und Bank gleichzeitig. Ein altes Bußgeld, ein vergessener Sozialbeitrag anderer Art oder eine unbezahlte Steuer kommen genau dort ans Licht.
Einen Ausweg gibt es, und er steht im Gesetz: Nach Art. 264 Abs. 4 gibt der Verkäufer eine schriftliche Zustimmung, dass die Verbindlichkeiten aus dem Kaufpreis beglichen werden, und der Käufer zahlt den Betrag auf das Konto der Einnahmenagentur ein. Das ist keine Katastrophe. Aber es geschieht vor allen Beteiligten, in dem Moment, in dem Vertrauen am teuersten ist.
Die einzige schmerzlose Zeit, den eigenen steuerlichen Status zu prüfen, ist, solange niemand wartet. Diese Prüfung kostet null Euro, und niemand sieht sie. Wie die Rechnung des Verkaufs selbst bei den Steuern aussieht, ist Thema von Steuern beim Immobilienverkauf.
Dreißig Euro und neunundsechzig Cent,
gezahlt auf guten Rat
Zwei Behauptungen wiederholen sich auf fast jeder Maklerseite, und beide sind falsch.
„Die Skizze muss in den letzten sechs Monaten ausgestellt worden sein.“ Das stimmt nicht. Die Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster (Агенция по геодезия, картография и кадастър) erklärt offiziell, dass sie keine Leistung „Neubeglaubigung“ einer Skizze oder eines Plans erbringt, weil die Rechtsgrundlage dafür mit der Verordnung Nr. RD-02-20-5 vom 15.12.2016 (verkündet im Staatsanzeiger Nr. 4 von 2017) entfallen ist, die die frühere Verordnung Nr. 3 von 2005 aufgehoben hat. Skizzen und Pläne sind bis zum Eintritt einer Änderung der Daten zur Immobilie gültig, unabhängig vom Ausstellungsdatum. Die Sechsmonatsfrist ist ein Brauch der Notarpraxis, keine Anforderung des Gesetzes.
„Der Verkäufer unterschreibt eine Erklärung, dass er keine Verbindlichkeiten hat.“ Seit dem 03.05.2024 entfallen, wie im vorigen Abschnitt. Rechtsglossare und Maklerseiten zeigen weiterhin den alten Text, ohne Datum der Fassung.
Die Zahl, die den Mechanismus illustriert: Ein Verkäufer, der die Skizze dreimal beschafft, weil „die alte von vor acht Monaten ist“, zahlt 30,69 EUR für nichts. Der Betrag ist lächerlich und gerade deshalb ein gutes Beispiel. Der Fehler ist nicht teuer. Teuer ist, dass er auf einen Rat hin gemacht wird, der professionell klingt, überall wiederholt wird und um acht Jahre veraltet ist. Derselbe Verkäufer, geleitet von denselben Quellen, übersieht den Energieausweis, der ein Geschäft wirklich stoppt, weil darüber keine davon schreibt.
Kosmetik hat einen Preis. Die Rendite hat niemand gemessen.
Hier sagen wir auch, was wir nicht wissen, denn die Alternative wäre, fremde Zahlen zu wiederholen.
Die Preise sind bekannt und stammen aus Varna, aus veröffentlichten Preislisten, gelesen am 04.09.2026. Das Neustreichen einer Zweizimmerwohnung von 65 m² kostet etwa 1.070 EUR mit Material, bei etwa 150 m² Streichfläche und einem Arbeitspreis von 5,11 EUR pro m². Mit Spachtelung vor der Farbe wird die Rechnung etwa 2.300 EUR. Professionelle Fotos einer Wohnung in Varna kosten 130 EUR für bis zu zehn Aufnahmen. Der Abtransport von Sperrmüll liegt zwischen null Euro nach dem Plan der Gemeinde Varna und 127,85 EUR mit einer Firma.
Das Ausmaß zeigt sich erst im Vergleich. Der Median für eine Zweizimmerwohnung in Vinitsa beträgt 115.900 EUR bei 465 Inseraten, Momentaufnahme des Marktes vom 04.09.2026. Das Neustreichen sind 0,9 Prozent dieser Summe, die Fotos 0,11 Prozent, und der kleinste Nachlass, der in den bulgarischen Untersuchungen für 2026 festgestellt wurde, beträgt 2 Prozent, also etwa 2.318 EUR für dieselbe Immobilie, oder das Achtzehnfache des Preises der Aufnahmen.
Und der ehrliche Teil. Es gibt keine bulgarische Untersuchung mit beschriebener Methodik, die einen Renditeprozentsatz für kleine Renovierungen, Aufräumen oder Vorbereitung auf Fotos angibt. Der einzige gefundene bulgarische Anbieter der Leistung bewirbt die bulgarische Leistung mit Zahlen einer amerikanischen Organisation, gemessen auf einem amerikanischen Markt mit einer öffentlichen Datenbank echter Geschäfte, wie es sie bei uns nicht gibt. Deshalb lesen Sie hier nicht „das bringt zehn Prozent“. Sie lesen, was der Eingriff kostet und dass ihn in Bulgarien niemand gemessen hat. Wann sich eine Renovierung überhaupt lohnt, ist behandelt in Renovierung oder fertige Immobilie, und wie man zum Preis kommt, in der reale Preis einer Immobilie.
Zwei Wege, wie die Vorbereitung
sich ihr Problem selbst schafft
Die Auffrischung, die sich als Bau herausstellt. Nach dem Raumordnungsgesetz erfordert die laufende Instandhaltung keine Baugenehmigung, aber die Definition in § 5 Nr. 43 der Zusatzbestimmungen schließt ausdrücklich den Abriss und das Versetzen von Mauern sowie das Schaffen von Öffnungen darin aus, wenn sie die Konstruktion betreffen. Und § 5 Nr. 42 rechnet zur „Grundinstandsetzung“ den teilweisen Austausch von Installationen, die typische Erneuerung der Elektro- oder Wasserinstallation liegt also in einer Grauzone und wird von der Gemeinde für jeden konkreten Fall eingestuft. Ein Verkäufer, der vor dem Verkauf „auffrischt“ und ungewollt in den Baurechtsmodus gerät, schafft sich genau das Problem, das später sein eigenes Geschäft stoppt. Was daraus folgt, steht in nicht genehmigte Umbauten.
Die Beschreibung, die nicht zum Plan passt. Das Inserat ist der erste Ort, an dem die Abweichung zwischen Dokument und Wirklichkeit schriftlich wird. Ein Text, der ein umgebautes Zimmer, eine vergrößerte Fläche oder ein zusätzliches Bad verspricht, die es im Plan des selbstständigen Objekts nicht gibt, beschreibt eine andere Immobilie als die, die der Notar übertragen kann. Von da an ist die Frage nicht mehr eine des Marketings. Wie der Käufer all das prüft, steht in wie man eine Immobilie vor dem Kauf prüft.
Und der Kalender, der das ganze Thema zusammenfasst. Das Basisset: sieben Werktage. Erbenbescheinigung, wenn der Verstorbene seine letzte Adresse in einer anderen Gemeinde hatte: bis zu 30 Tage. Eigentümerversammlung, die eine Energieuntersuchung beauftragt: Wochen bis Monate, falls sie überhaupt zusammenkommt. Genehmigung des Rayonrichters bei Verweigerung nach Art. 26 des Familiengesetzbuchs: Monate. Begleichung öffentlicher Verbindlichkeiten und Bestätigung bei der Einnahmenagentur: Tage bis Wochen.
Jede dieser Zahlen ist erträglich, solange niemand wartet. Jede davon ist teuer, wenn der Käufer bereits gefunden ist.
Häufig gestellte Fragen
Was kosten die Dokumente für den Verkauf einer Wohnung in Varna?
Das Basisset kostet etwa 23,01 EUR und ist in sieben Werktagen erhältlich: Plan des selbstständigen Objekts aus dem Kataster 10,23 EUR am Schalter, steuerlicher Wert von der Gemeinde Varna 7,67 EUR und Belastungsbescheinigung von der Registrierungsagentur 5,11 EUR. Mit Expressleistungen liegt das ganze Set unter 45 EUR für drei Tage, und die Beträge wurden mit den offiziellen Seiten der Institutionen zum 04.09.2026 abgeglichen. Teuer sind nicht diese Dokumente, sondern jene, die nicht vom Verkäufer abhängen: Der Energieausweis gehört dem ganzen Gebäude und kostet zwischen 800 und 1.800 EUR bei einem Gebäude mit 2.000 m² bebauter Bruttofläche.
Ist der Energieausweis beim Verkauf einer Wohnung verpflichtend?
Ja, und die Anforderung ist nicht neu. Nach Art. 41 Abs. 1 des Energieeffizienzgesetzes übergibt der Verkäufer beim Verkauf eines selbstständigen Objekts dem Käufer eine beglaubigte Kopie des Ausweises des Gebäudes, und nach Abs. 3 wird die Kennzahl für den Energieverbrauch in allen Inseraten angegeben. Die Fassung des Textes stammt von 2016. Das Problem ist praktisch: Der Ausweis gehört dem Gebäude, der einzelne Eigentümer kann ihn sich nicht selbst beschaffen, die Untersuchung wird über die Eigentümerversammlung beauftragt, und die Nachbarn haben kein Interesse, wegen eines fremden Verkaufs zu zahlen. Die Sanktion für einen Wohnungsverkäufer ist bescheiden, aber das fehlende Dokument stoppt die Bank des Käufers, und das ist teurer als die Geldbuße.
Hat die Katasterskizze eine Gültigkeitsdauer?
Nein. Die Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster erklärt offiziell, dass sie keine Leistung Neubeglaubigung einer Skizze oder eines Plans erbringt, weil die Rechtsgrundlage dafür mit der Verordnung Nr. RD-02-20-5 vom 15.12.2016 entfällt, verkündet im Staatsanzeiger Nr. 4 von 2017. Skizzen und Pläne sind bis zum Eintritt einer Änderung der Daten zur Immobilie gültig, unabhängig vom Ausstellungsdatum. Die weit verbreitete Regel, die Skizze dürfe höchstens sechs Monate alt sein, ist ein Brauch der Notarpraxis und keine Anforderung des Gesetzes. Dreimal für ein Geschäft beschafft, kostet der Plan 30,69 EUR für nichts.
Unterschreibt der Verkäufer noch eine Erklärung, dass er keine Verbindlichkeiten bei der Einnahmenagentur hat?
Nein, seit dem 03.05.2024 ist die schriftliche Erklärung nach Art. 264 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung entfallen. Der Notar führt am Tag des Geschäfts eine elektronische Prüfung bei der Einnahmenagentur in Echtzeit durch, über einen Zugang von System zu System, auf Grundlage der Änderungen von Art. 74 und Art. 264 der Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung aus dem Staatsanzeiger Nr. 66 vom 01.08.2023 und Nr. 36 vom 23.04.2024. Stellt sich heraus, dass unbeglichene öffentliche Verbindlichkeiten bestehen, sieht das Gesetz einen Ausweg nach Art. 264 Abs. 4 vor: Der Verkäufer gibt eine schriftliche Zustimmung, dass sie aus dem Kaufpreis bezahlt werden, und der Käufer zahlt den Betrag auf das Konto der Einnahmenagentur ein. Unangenehm ist, dass dies vor dem Käufer und der Bank gleichzeitig geschieht.
Eine Frage
am Hauseingang.
Bevor Sie an Preis und Fotos denken, gehen Sie zum Hauseingang hinunter und fragen Sie den Hausverwalter eines: Wurde das Gebäude auf Energieeffizienz untersucht, und gibt es einen ausgestellten Ausweis? Lautet die Antwort nein, wissen Sie bereits, welche Uhr in Ihrem Verkauf am längsten läuft, und dass sie nicht von Ihnen gedreht wird. Das Zweite, was Sie selbst und kostenlos prüfen können, ist Ihr eigener Status bei der Einnahmenagentur, solange niemand beim Notar auf Sie wartet.
Schicken Sie uns die Notarurkunde der Immobilie und die Antwort vom Hauseingang. Wir senden zurück, welche der Dokumente Sie bereits haben, welches fehlt, welches in Tagen zu beschaffen ist und welches in Ihrem konkreten Fall tatsächlich Monate dauert, dazu in welcher Reihenfolge die Dinge sinnvoll sind, damit Sie nicht mit Frist statt mit Geld bezahlen. Hängt etwas an der Zustimmung eines Ehegatten, an Erben oder an einem Umbau, sagen wir Ihnen das schon vor dem Inserat und nicht beim Notar.
Informationsmaterial, Stand 04.09.2026. Gebühren und Fristen der Institutionen ändern sich und sind zum Tag der Einreichung zu prüfen. Die Beträge sind in Euro bei festem Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN. Ersetzt keine Rechtsberatung.
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