Belgelerin maliyeti
23 euro 1 sent.
Varna'daki bir daire için temel belge seti yedi iş gününde çıkar. İşlemi durduran o değil; alıcı beklemeye başlayana kadar kimsenin sormadığı üç belgedir.
Yirmi dört euro ve yedi iş günü
Önce rakam, konunun üzerinde asılı kalmasın. Varna'daki bir daire için temel belge seti 23,01 EUR tutar ve yedi iş gününde çıkar. Kadastrodan bağımsız bölüm şeması gişede 10,23 EUR, Varna Belediyesi'nden vergi değerlemesi 7,67 EUR, Kayıt Ajansı'ndan (Агенция по вписванията) takyidat belgesi 5,11 EUR. Hızlı hizmetlerle tüm set üç günde yaklaşık 51 EUR'dur. Tutarlar, kurumların resmî sayfalarıyla 4 Eylül 2026 itibarıyla karşılaştırılmıştır.
Fiyat hiçbir zaman engel olmadı. Engel, sıradır. Satıcı belge çıkarmaya, alıcı zaten bulunduktan sonra başlar; o andan itibaren süreyi cebinden değil, işlemden öder. Kredili alıcının kendi saati vardır: onayın geçerlilik süresi, değerlemenin geçerlilik süresi, kaparonun (avans) cezai şartı. Bir ay süren bir belge, alıcının sabrından tam da o ayı yer, hem de olabilecek en uygunsuz anda.
Yukarıdaki üç belge sorun değil. Sorun, emlak danışmanlığı sitelerindeki hiçbir listede yer almayan, yedi günde çıkmayan ve üçünden ikisinde satıcıya hiç bağlı olmayan diğer üç belgedir. Bu yazı onlar hakkında.
Mülk piyasaya çıktıktan sonra ilerlemediğinde ne olduğu ayrıca mülk neden satılmadan duruyor yazısında ele alınmıştır. Burada ilandan öncesindeyiz.
Sertifika sizin değil.
Binanın.
Bu zorunluluk geçerlidir ve yeni değildir. Enerji Verimliliği Kanunu'nun (Закон за енергийната ефективност) 41. maddesinin 1. fıkrasına göre, binadaki bağımsız bir bölümün satışında satıcı, alıcıya binanın enerji performans sertifikasının onaylı bir kopyasını verir. 3. fıkraya göre, yıllık birincil enerji tüketimi göstergesi her ilanda belirtilir. Metnin son hâli, Devlet Gazetesi'nin (Държавен вестник) 2016 tarihli 105. sayısındandır. 38. maddenin 1. fıkrasındaki bina kapsamı ise işletmedeki binaları kapsar ve altı istisnası vardır; bunlar arasında 50 m²'ye kadar müstakil binalar, geçici yapılar ve yılda dört aya kadar kullanılan konutlar bulunur. Sıradan bir Varna apartmanı bunların hiçbirine girmez.
Üç şey bunu bir tuzağa çevirir. Sertifika dairenin değil, binanın sertifikasıdır; yani tek tek mal sahibi onu kendi başına çıkartamaz: enerji denetimini mal sahipleri yaptırır, 33. maddenin 2. fıkrası ise bağımsız bölüm sahibine yalnızca asıl nüshadan kopya alma hakkı verir. Ücret, tüm binanın toplam inşaat alanının metrekaresi başına hesaplanır: Efektiva EOOD'un 2026 fiyat listesine göre metrekare başına 0,70 ile 1,50 EUR arasında, yani 2 000 m²'lik bir blok için 1 400 ile 3 000 EUR arasında; bu tutar tüm mal sahipleri arasında bölüşülür ve sertifika on yıla kadar geçerlidir. Üçüncüsü de, siz satarken komşuların ödemekten hiçbir çıkarı yoktur.
Yaptırım konusunda dürüst olacağız, çünkü çoğu metin burada abartır. Enerji Verimliliği Kanunu'nun 99. maddesindeki ağır para cezası, kamu hizmeti binalarının sahipleri için geçerlidir. Konut satıcısı için 112. maddedeki genel düzenleme geçerli kalır; yani yaklaşık 256 ile 767 EUR arası. Bir dairenin satışında sertifika eksikliği nedeniyle bir gerçek kişiye karşı yayımlanmış tek bir ceza kararı bulamadık.
Bu yüzden ifade farklı ve daha rahatsız edici: zorunluluk yeni değil ve zaten geçerli; yeni olan, artık talep edilmeye başlanması. İşlemi durduran para cezası değil; eksiksiz set isteyen alıcının bankası ve toplanması gereken genel kurul.
Maliyeti sıfır olan belge, bir komşudan istenen belge
Her mal sahibi için Kat Mülkiyeti Yönetimi Kanunu'nun (Закон за управление на етажната собственост) 23. maddesi uyarınca yönetici, kat mülkiyetine karşı borcun bulunup bulunmadığına dair örneğe uygun bir belge düzenler. Ücreti sıfırdır. Aynı girişte yaşayan biri tarafından düzenlenir. Olmamasının tek nedeni, kimsenin aklına gelmemiş olmasıdır.
Hukuken durum satıcının lehinedir bile: aynı Kanunun 30. maddesinin 1. fıkrasına göre, mülkiyet değişmeden önce muaccel olmuş borçlardan eski sahip sorumludur. Borç mülkü izlemez.
Ancak alıcı bunu bilmez; borcu satıcıdan değil, apartman girişindeki komşulardan, mülk gezilirken ya da kaparodan sonra öğrenir. Bundan sonra konuşma artık bir belge hakkında değil güven hakkındadır ve neredeyse her zaman indirim talebiyle ya da aceleyle düzenlenmiş temiz bir belge talebiyle biter. Ayrıca yeni mal sahibinin, edinmeden itibaren on beş günlük bir süre içinde yöneticiye, 7. maddenin 3. fıkrası uyarınca beyan vermesi gerekir.
Kat mülkiyetinin nasıl işlediği, genel kurulda neler karara bağlandığı ve masrafların neler olduğu kat mülkiyeti yazısında ele alınmıştır. Burada tek bir şey geçerli: bu belgenin sıfır fiyatı, eksikliğinin fiyatıyla ters orantılıdır.
Senet tek isimde.
İmzalar ise iki.
Konudaki en hafife alınan belge, eşlerin ortak mülkiyetiyle değil, tam tersiyle ilgilidir: evlilikten önce ya da bağış ve miras yoluyla edinilmiş, eşlerden birinin kişisel mülkiyetindeki konutla.
Aile Kanunu'nun (Семеен кодекс) 26. maddesi, eşlerden birinin kişisel mülkiyetindeki aile konutunun elden çıkarılmasının, ikisinin de ortak ya da her birinin kişisel olarak sahip olduğu başka bir konutu yoksa diğer eşin rızasıyla yapılacağını söyler. Rıza bulunmazsa elden çıkarma, küçük çocukların ve ailenin zararına olmadığı tespit edilirse ilçe mahkemesi hâkiminin iznine bağlıdır.
Bu yük, hukuki olmadan önce psikolojiktir. Satıcı mülkün yalnızca kendisine ait olduğundan emindir, senet bunu doğrular ve buna rağmen noter eşten imza ister. Şekil kanunda belirtilmemiştir, ancak uygulamada işlem günü noter onaylı bir beyan istenir.
Ret, satışı durdurmaz. Onu mahkemeye gönderir. İki senaryo arasındaki fark, bir imza ile bir yargı süreci arasındaki farktır; üstelik ön sözleşme zaten bir süre ve cezai şartla işlemektedir. Mülkün ne zaman ortak, ne zaman kişisel olduğu SIO ve eşlerin ortak mülkiyeti yazısında ele alınmıştır.
2024'ten beri satıcının sözü artık hiçbir ağırlık taşımıyor
3 Mayıs 2024'e kadar satıcı, noter huzurunda, ödenmemiş kamu borcunun bulunmadığına dair, Vergi ve Sosyal Sigorta Usul Kanunu'nun (Данъчно-осигурителния процесуален кодекс) 264. maddesi uyarınca yazılı bir beyan imzalardı. Bu beyan kaldırıldı. Yerine noter, sistemden sisteme erişimle, gerçek zamanlı olarak Ulusal Gelir İdaresi'nde (НАП) elektronik bir kontrol yapar. Dayanak, kanunun 74. ve 264. maddelerinde yapılan ve Devlet Gazetesi'nde yayımlanan değişikliklerdir: 1 Ağustos 2023 tarihli 66. sayı ve 23 Nisan 2024 tarihli 36. sayı.
Fark teknik değildir. Kontrol işlem günü yapılır ve sonuç noter, alıcı ve banka tarafından aynı anda görülür. Eski bir para cezası, başka bir sıfatla ilgili unutulmuş bir sigorta primi ya da ödenmemiş bir vergi tam orada ortaya çıkar.
Çıkış yolu var ve kanundadır: 264. maddenin 4. fıkrasına göre satıcı, borçların satış bedelinden kapatılmasına yazılı olarak rıza verir, alıcı da tutarı Ulusal Gelir İdaresi'nin hesabına yatırır. Bu bir felaket değil. Ama herkesin önünde, güvenin en pahalıya geldiği anda yaşanır.
Kendi vergi durumunuzu kontrol etmenin tek sancısız zamanı, kimse beklemezken. Bu kontrol sıfır euro tutar ve kimseye görünmez. Satışın kendi vergi hesabının ne olduğu mülk satışında vergiler konusudur.
Otuz euro altmış dokuz sent,
iyi bir tavsiyeyle ödenmiş
İki iddia neredeyse her emlak danışmanlığı sitesinde tekrarlanır ve ikisi de yanlıştır.
“Kroki son altı ay içinde düzenlenmiş olmalı.” Doğru değil. Jeodezi, Haritacılık ve Kadastro Ajansı (Агенция по геодезия, картография и кадастър) resmî olarak bir kroki ya da şema için “yeniden onay” hizmeti vermediğini bildirir; çünkü bunun hukuki dayanağı, 15 Aralık 2016 tarihli RD-02-20-5 sayılı Yönetmelik ile (Devlet Gazetesi, 2017 yılı 4. sayı) ortadan kalkmış, bu yönetmelik 2005 tarihli önceki 3 sayılı Yönetmeliği yürürlükten kaldırmıştır. Krokiler ve şemalar, düzenlenme tarihine bakılmaksızın mülkün verilerinde bir değişiklik olana kadar geçerlidir. Altı aylık süre noterlik uygulamasının bir alışkanlığıdır, kanunun şartı değildir.
“Satıcı, borcu olmadığına dair beyan imzalar.” 3 Mayıs 2024'ten beri kaldırıldı, önceki bölümde anlatıldığı gibi. Hukuki sözlükler ve emlak danışmanlığı sayfaları, düzenleme tarihini belirtmeden eski metni göstermeyi sürdürüyor.
Mekanizmayı gösteren rakam: “eskisi sekiz ay öncesine ait” diye krokiyi üç kez çıkaran bir satıcı, hiçbir şey için 30,69 EUR öder. Tutar komik ve tam bu yüzden iyi bir örnek. Hata pahalı değil. Pahalı olan, her yerde tekrarlanan, profesyonel ses veren ve sekiz yıl eskimiş bir tavsiyeye uyularak yapılması. Aynı kaynaklardan yönlendirilen aynı satıcı, gerçekten işlemi durduran enerji performans sertifikasını atlar, çünkü onun hakkında hiçbiri yazmaz.
Kozmetiğin bir fiyatı var. Getirisini ölçen kimse olmamış.
Burada bilmediğimizi de söyleyeceğiz, çünkü alternatifi başkalarının rakamlarını tekrarlamaktır.
Fiyatlar bellidir ve Varna'ya aittir; yayımlanmış fiyat listelerinden, 4 Eylül 2026'da okunmuştur. 65 m²'lik iki odalı bir dairenin yeniden boyanması, boyanacak yaklaşık 150 m² alan ve metrekare başına 5,11 EUR işçilik ücretiyle malzemeler dahil yaklaşık 1 070 EUR tutar. Boyadan önce macun işlemiyle hesap yaklaşık 2 300 EUR olur. Varna'da bir dairenin profesyonel fotoğrafları 10 kareye kadar 130 EUR tutar. Hacimli atıkların taşınması, Varna Belediyesi'nin takvimine göre sıfır euro ile bir firmayla 127,85 EUR arasındadır.
Ölçek ancak karşılaştırmayla görülür. Vinitsa'da iki odalı dairenin medyanı 465 ilanda 115 900 EUR, piyasa fotoğrafı 4 Eylül 2026'dan. Yeniden boyama bu tutarın yüzde 0,9'u, fotoğraflar yüzde 0,11'i, 2026 Bulgaristan araştırmalarında kaydedilen en küçük indirim ise yüzde 2, yani aynı mülk için yaklaşık 2 318 EUR; çekim ücretinin on sekiz katı.
Ve dürüst kısım. Küçük bir tadilat, boşaltma ya da fotoğraf hazırlığının getiri yüzdesini veren, yöntemi açıklanmış bir Bulgar araştırması yok. Bulduğumuz tek Bulgar hizmet sağlayıcı, Bulgar hizmetini, bir Amerikan kuruluşunun, gerçek işlemlerin kamuya açık veri tabanının bulunduğu Amerikan piyasasında ölçtüğü rakamlarla tanıtıyor; bizde böyle bir veri tabanı yok. Bu yüzden burada “bu yüzde on geri getirir” okumayacaksınız. Müdahalenin ne kadara mal olduğunu ve Bulgaristan'da kimsenin bunu ölçmediğini okuyacaksınız. Tadilatın ne zaman değer olduğu tadilat mı, hazır mülk mü yazısında, fiyata nasıl ulaşıldığı ise mülkün gerçek fiyatı yazısında ele alınmıştır.
Hazırlığın sorunu
kendi kendine yarattığı iki yol
İnşaata dönüşen tazeleme. İmar Kanunu'na (Закон за устройство на територията) göre cari onarım inşaat ruhsatı gerektirmez, ancak ek hükümlerin § 5, 43. bendindeki tanım, yapıyı etkilediklerinde duvarların kaldırılmasını, taşınmasını ve onlarda açıklık açılmasını açıkça hariç tutar. § 5, 42. bent ise “esaslı onarım”a tesisatların kısmi değişimini dâhil eder; yani elektrik ya da su tesisatının tipik değişimi gri bir bölgede durur ve belediye tarafından her somut durum için nitelendirilir. Satıştan önce “tazeleyen” ve istemeden inşaat rejimine giren bir satıcı, sonradan kendi işlemini durduracak sorunu kendisi yaratır. Bundan sonrası yasadışı tadilatlar yazısındadır.
Şemayla uyuşmayan tanım. İlan, belge ile gerçeklik arasındaki uyumsuzluğun yazılı hâle geldiği ilk yerdir. Bağımsız bölüm şemasında bulunmayan yeniden düzenlenmiş bir oda, artan alan ya da ek banyo vaat eden bir metin, noterin devredebileceğinden farklı bir mülkü anlatır. Bundan sonra mesele artık pazarlama değildir. Alıcının tüm bunları nasıl kontrol ettiği satın almadan önce mülk nasıl kontrol edilir yazısındadır.
Ve tüm konuyu toplayan takvim. Temel set: yedi iş günü. Mirasçılık belgesi, mirasbırakanın son adresi başka bir belediyedeyse: 30 güne kadar. Enerji denetimini görevlendirecek genel kurul: toplanabilirse haftalar ile aylar arası. Aile Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca ret durumunda ilçe mahkemesi hâkiminin izni: aylar. Kamu borçlarının kapatılması ve Ulusal Gelir İdaresi'nde teyit: günler ile haftalar arası.
Bu rakamların her biri, kimse beklemezken katlanılabilir. Her biri, alıcı zaten bulunmuşken pahalıdır.
Sık sorulan sorular
Varna'da bir dairenin satışı için gereken belgeler ne kadar tutar?
Temel set yaklaşık 23,01 EUR tutar ve yedi iş gününde çıkar: kadastrodan bağımsız bölüm şeması gişede 10,23 EUR, Varna Belediyesi'nden vergi değerlemesi 7,67 EUR ve Kayıt Ajansı'ndan takyidat belgesi 5,11 EUR. Hızlı hizmetlerle tüm set üç günde yaklaşık 51 EUR'dur ve tutarlar, kurumların resmî sayfalarıyla 4 Eylül 2026 itibarıyla karşılaştırılmıştır. Pahalı olanlar bu belgeler değil, satıcıya bağlı olmayanlardır: enerji performans sertifikası tüm binaya aittir ve 2 000 m² toplam inşaat alanına sahip bir blok için 1 400 ile 3 000 EUR arasında tutar.
Bir dairenin satışında enerji performans sertifikası zorunlu mu?
Evet, ve bu zorunluluk yeni değil. Enerji Verimliliği Kanunu'nun 41. maddesinin 1. fıkrasına göre, bağımsız bir bölümün satışında satıcı alıcıya binanın sertifikasının onaylı bir kopyasını verir; 3. fıkra uyarınca enerji tüketim göstergesi her ilanda belirtilir. Metnin son hâli 2016 tarihlidir. Sorun pratiktir: sertifika binaya aittir, tek tek mal sahibi onu kendi başına çıkartamaz, enerji denetimi genel kurul aracılığıyla görevlendirilir ve komşuların başkasının satışı için ödeme yapmakta çıkarı yoktur. Konut satıcısı için yaptırım mütevazıdır, ancak belgenin olmaması alıcının bankasını durdurur ve bu para cezasından daha pahalıdır.
Kadastro krokisinin geçerlilik süresi var mı?
Hayır. Jeodezi, Haritacılık ve Kadastro Ajansı, bir kroki ya da şema için yeniden onay hizmeti vermediğini resmî olarak bildirir; çünkü bunun hukuki dayanağı, 15 Aralık 2016 tarihli RD-02-20-5 sayılı Yönetmelik ile ortadan kalkmıştır; yönetmelik Devlet Gazetesi'nin 2017 yılı 4. sayısında yayımlanmıştır. Krokiler ve şemalar, düzenlenme tarihine bakılmaksızın mülkün verilerinde bir değişiklik olana kadar geçerlidir. Krokinin en fazla altı ay öncesine ait olması gerektiği yönündeki yaygın kural, noterlik uygulamasının bir alışkanlığıdır, kanunun şartı değildir. Bir işlem için üç kez çıkarılan şema, hiçbir şey için 30,69 EUR tutar.
Satıcı hâlâ Ulusal Gelir İdaresi'ne borcu olmadığına dair beyan imzalıyor mu?
Hayır, 3 Mayıs 2024'ten beri Vergi ve Sosyal Sigorta Usul Kanunu'nun 264. maddesi uyarınca yazılı beyan kaldırılmıştır. Noter, işlem günü, sistemden sisteme erişimle, Ulusal Gelir İdaresi'nde gerçek zamanlı elektronik kontrol yapar; dayanak, kanunun 74. ve 264. maddelerinin Devlet Gazetesi'nin 1 Ağustos 2023 tarihli 66. sayısı ve 23 Nisan 2024 tarihli 36. sayısıyla yapılan değişiklikleridir. Ödenmemiş kamu borçları ortaya çıkarsa kanun 264. maddenin 4. fıkrasında bir çıkış öngörür: satıcı bunların satış bedelinden ödenmesine yazılı rıza verir, alıcı da tutarı Ulusal Gelir İdaresi'nin hesabına yatırır. Rahatsız edici olan, bunun alıcının ve bankanın önünde aynı anda yaşanmasıdır.
Apartman girişine
bir soru.
Fiyatı ve fotoğrafları düşünmeden önce, apartman girişine inin ve bina yöneticisine tek bir şey sorun: bina enerji verimliliği açısından denetlendi mi ve düzenlenmiş bir sertifika var mı. Cevap hayırsa, satışınızdaki en uzun saatin hangisi olduğunu ve onu sizin çevirmediğinizi artık biliyorsunuz. Kendi başınıza ve ücretsiz kontrol edebileceğiniz ikinci şey, noterde kimse sizi beklemezken Ulusal Gelir İdaresi'ndeki kendi durumunuzdur.
Bize mülkün noter senedini ve girişten aldığınız cevabı gönderin. Hangi belgelere zaten sahip olduğunuzu, hangisinin eksik olduğunu, hangisinin günlerde çıktığını ve hangisinin sizin somut durumunuzda gerçekten aylar sürdüğünü, ayrıca para yerine süre ödememeniz için işlerin hangi sırayla anlam taşıdığını size geri bildiririz. Bir eşin rızasına, mirasçılara ya da tadilata dayanan bir şey varsa, bunu ilandan önce söyleriz, noterin önünde değil.
Bilgilendirme amaçlı materyal, 4 Eylül 2026 itibarıyla. Kurumların harç ve süreleri değişir ve başvuru gününde kontrol edilir. Tutarlar, 1 EUR = 1,95583 BGN sabit kuruyla euro cinsindendir. Hukuki tavsiyenin yerini tutmaz.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.