Ücret sıfır.
Banka değiştirmek değil.
On ikinci taksitten sonra kanunen tazminat ödenmez. 90 000 EUR bakiyede banka değiştirmenin hesabı yine de 1 200 EUR'nun üzerinde çıkar; ülke genelindeki ortalama faiz ise üç buçuk yılda 0,20 yüzde puan oynamıştır.
Gerçekten sıfır olan tek satır ve bunun neden haber olmadığı
İnsanların ilk sorduğu soru ücretle ilgilidir. Cevap kısadır ve onların lehinedir. Tüketicilere Yönelik Gayrimenkul Kredileri Kanunu'nun (ЗКНИП) 41. maddesi uyarınca kredi alan, krediyi her zaman tamamen veya kısmen ödeyebilir, kredi veren reddedemez ve tazminat yalnızca ödeme kullandırımdan itibaren 12 aylık taksit ödenmeden önce yapılırsasöz konusudur. O zaman da üst sınır %1'dir ve bu, kredinin tamamı üzerinden değil, erken ödenen tutar üzerindendir. On ikinci taksitten sonra kanun hiçbir koşul koymaz ve sözleşmeye hüküm koyarak kaçış bırakmaz.
Üç ayrıntı, bu kuralı alıntılayan insanların yarısı için onu bir tuzağa çevirir. Saat tarihleri değil, taksitlerisayar: ödemesiz dönemi olan bir kredi noterden iki yıl önce çıkmış olabilir ve henüz on ikinci taksite ulaşmamış olabilir. “Faizim değişken olduğu için ücret ödemem” cümlesi doğrudur, ama başka bir kanun içindir: Tüketici Kredisi Kanunu m. 32'den gelir ve orada ölçüt gerçekten faiz türüdür. Konut kredisinde (ipotek) ölçüt taksit sayısıdır, başka bir şey değil. Üçüncüsü, m. 41'deki hak bir tüketicihakkıdır, yani ticari faaliyeti dışındaki gerçek kişinin hakkı. Şirket adına tutulan mülk, kanuna değil sözleşmeye tabidir.
Yani ücret sorusunun cevabı hemen her zaman aynıdır: sıfır. Pahalı olan geri kalan her şeydir ve onu kimse sormaz.
İki farklı işlem
tek bir günlük adla
“Banka değiştirme”, maliyeti bir büyüklük mertebesi farklı olan iki şeyi kapsar. Yeniden yapılandırma aynı bankada yapılır: eski ipotek kalır, yeni noter senedi yoktur, masraf idaridir. Refinansman başka bankada yeni bir kredidir: yeni ipotek, yeni noter senedi ve eski ipoteğin ayrı bir prosedürle terkin edilmesi gerekir.
Bunun hukuki bir nedeni var, bir banka kaprisi değil. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) m. 168 uyarınca kanuni ipotek yalnızca mülkü devredenin veya paydaşın lehine kurulur; yani yalnızca devir ya da ortaklığın giderilmesi olan yerde. Refinansmanda ikisi de yoktur. Geriye Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 166 ve 167'deki sözleşmeye dayalı ipotekkalır; o da noterden ve tam noter harcından geçer. Satın almada bulunan ucuz yol, refinansmanda yalnızca yoktur.
Bundan, bankanın söylemeyeceği bir şey çıkar: başka bankadan gelen teklifin, kabul edilmese bile değeri vardır. O, masrafın neredeyse tamamının ortadan kalktığı bir yerde görüşme yapmak için dayanaktır. Konut kredisinin mekaniği şurada anlatılıyor: konut kredisi adım adım ve burada tekrarlanmaz.
Bin iki yüz euro sıfır faiz kazancı için
İşte satır satır hesap: bakiye 90 000 EUR ve aynı tutar için yeni ipotek. Sayılar, 4 Eylül 2026 itibarıyla üç kamuya açık tarifeye dayanan bizim hesaplamamızdır: 1 Eylül 2026'dan geçerli, gerçek kişilere yönelik kredi ücretleri banka tarifesi, Noterler Kanunu'na bağlı Noter Harçları Tarifesi ve Kayıt Ajansı'nın (Агенция по вписванията) tahsil ettiği Devlet Harçları Tarifesi.
Dairenin değerlemesi 120,15 EUR. Teminat kontrolü ve analizi 205 EUR. Mülkiyet hakkı ön incelemesi 50 EUR. Yeni sözleşmeye dayalı ipotek için KDV dahil noter harcı 541,49 EUR, listenin en büyük kalemi. Yeni ipoteğin tescili 90 EUR. Tescil işlemleri için banka ücreti 20 EUR. Ardından eskisinin terkini: eski bankanın ücreti 40 ile 46 EUR arası, muvafakatın noter tasdiki 81,22 EUR, devlet harcı 45 EUR. Artı hızlı hizmetle takyidat belgesi 15,34 EUR. Toplam yaklaşık 1 211 EUR.
Hesap kredi büyüklüğüyle artar, çünkü üç kalem yüzdedir: 50 000 EUR bakiyede yaklaşık 933 EUR, 120 000 EUR'da yaklaşık 1 441 EUR ve 150 000 EUR'da yaklaşık 1 645 EUR. Tablonun dışında vergi değerlemesi, kadastro krokisi ve sigortanın yeni kredi veren lehine yeniden düzenlenmesi kalır.
Konuyu taşıyan sayı bir karşıtlıktır: erken ödeme ücreti sıfırdır, banka değiştirme ise yine de 1 200 EUR'nun üzerinde tutar.
Geri ödeme noktası
ve neden çoğu zaman gelmediği
Masraf, faiz farkından ay ay geri döner. Bu yüzden hesabın sıfıra indiği bir ay vardır; o hissedilmez, hesaplanır. 90 000 EUR bakiye, 20 yıl kalan vade ve 1 211 EUR masrafla bizim hesaplamamız şunu verir: fark 0,10 yüzde puan olduğunda banka değiştirme hiç karşılığını vermez vade sonuna kadar; 0,15 puanda 133 ay sonra, yani on bir yılın üzerinde karşılığını verir; 0,30 puanda 58 ay sonra; ve yarım puanda 34 ay sonra.
İkinci kesit büyüklüğe göredir. Aynı yarım puanlık farkta: 150 000 EUR bakiye ve 25 yıl 27 ayda, 90 000 EUR ve 20 yıl 34 ayda, 60 000 EUR ve 15 yıl 48 ayda karşılığını verir; ve 40 000 EUR ve kalan beş yılda banka değiştirme hiç karşılığını vermez. Neden basit ve faizle ilgisi yok: hesaptaki sabit kalemler kredi ile birlikte küçülmez.
Üçüncüsü, geri ödeme noktası bir noktadır, sonuç değil. Masrafın ne zaman geri döndüğünü söyler, ne kadar kazanıldığını değil. 90 000 EUR, 20 yıl ve yarım puanda tüm vade boyunca tasarruf, 1 211 EUR masrafa karşı yaklaşık 4 800 EUR'dur. 0,20 puanda yirmi yılda net 700 EUR'nun altındadır.
Bulgaristan'da olması gereken fark neredeyse hiçbir yerden gelemez
“Bankanı değiştir ve tasarruf et” anlatısı, %5'ten %2'ye giden bir döngüden geçmiş piyasalardan ithal edilmiştir. Bizde böyle bir anlatının malzemesi yok. Bulgaristan Merkez Bankası (БНБ) faiz istatistiğine göre yeni kullandırılan konut kredilerinde ortalama faiz oranı Temmuz 2026'da %2,43 olup yıllık maliyet oranı (ГПР) %2,77'dir (27 Ağustos 2026 tarihli basın bildirimi). Aynı seri Ocak 2023'te %2,61, Ocak 2024'te %2,57, Ocak 2025'te %2,50 ve Temmuz 2025'te %2,44 veriyor.
Yani üç buçuk yılda tüm aralık 0,20 yüzde puandır. Bu sayıyı önceki bölümün yanına koyun: 0,15 puanda fark on bir yılda geri döner, 0,10 puanda geri dönmez.
Sonuç, refinansmanın anlamsız olduğu değil. Sonuç, anlamlı olduğunda bunun şundan geldiğidir: bireysel sapma, piyasa değil: bugünkünden çok daha yüksek bir marj taşıyan belirli bir kredi, genellikle kullandırım yılında dosya daha zayıf olduğu için. Bu, bir reklamdan görülmez, taksitten de görülmez. Yalnızca belirli belgelerin karşılaştırılmasıyla görülür.
Ölçek yine de ciddi: yalnızca Temmuz 2026'da 140,8 milyon EUR yeniden yapılandırılmış ve refinanse edilmiş konut kredisi; ayın konut hacminin yaklaşık %17,5'i. Ancak Bulgaristan Merkez Bankası ikisini tek kalemde raporluyor, bu yüzden bunların ne kadarının banka değişikliği olduğu bilinmiyor ve iddia etmeyeceğiz.
Hesabın
tersine dönebileceği dört yol
Refinansman yeniden bir incelemedir ve geçmeyebilir. Bulgaristan Merkez Bankası'nın kredi standartlarına ilişkin gereklilikleri (en fazla %85 kredi teminat oranı, gelire göre borç servisi en fazla %50, vade en fazla 30 yıl) hem kullandırımda hem yeniden yapılandırmada uygulanır. Yeni banka dosyaya eski kredinin yılındaki kurallara göre değil, bugünün kurallarına göre bakar. Teminatın değerlemesi ve kontrolü ise, toplam 325 EUR'nun üzerinde, peşin ödenir ve ret halinde iade edilmez. Üç üst sınırın mekaniği şurada: Merkez Bankası kredilendirmeyi sıkılaştırdı.
m. 41'in saati sıfırlanır. Değişiklikten sonra kredi, yeni kullandırımlı yeni bir sözleşmedir ve on iki taksit baştan başlar. Eski bankada beş yıl kalmış ve çıkmakta tamamen özgür olan biri ilk yıla döner. Mülkün satışından elde edilecek parayla kapatılacak bir kredide, işlemden kısa süre önce yapılan değişiklik, aksi halde var olmayacak bir ücret doğurur (bkz. ipotekli satış).
İkinci bir yük yeni ipoteği engeller. Yeni banka ilk sırayı ister. Eski ipotek, eski kredi verenin muvafakatiyle düşer; bu muvafakat ödemeden sonra gelir; ödeme yeni kullandırımdan gelir; o da temiz bir sicil kaydı olmadan başlamaz. Daire, aralarında sözleşme ilişkisi olmayan iki banka arasında kararlaştırılmış bir sırayla kapanır.
Daha düşük taksit daha uzun vadeden gelir. 90 000 EUR'da vadeyi aynı %2,55 faizle 20 yıldan 25 yıla uzatmak yaklaşık 6 700 EUR faiz ekler. “Ayda 49 EUR tasarruf ettik” diye anlatılır.
Teklifi şununla karşılaştırın: faiz olmayan bir sayı
Bankaların kendi yayımladığı, 4 Eylül 2026 itibarıyla iki temsili örnek, ilan edilen faize göre karşılaştırmanın ne kadar yanıltıcı olduğunu gösteriyor. Birincisi: 240 ay için 50 000 EUR, %2,60 faiz ve yıllık maliyet oranı %2,86. İkincisi: 360 ay için 112 000 EUR, %2,55 faiz ve yıllık maliyet oranı %2,72. İki faiz arasındaki fark 0,05 puandır. İki yıllık maliyet oranı arasındaki fark 0,14 puandır, neredeyse üç kat fazla. İlk örneğin içinde ayrıca aylık 3,30 EUR banka paketi bakımı da var; yani yirmi yılda 792 EUR, ki bunlar faiz değildir.
Ve yıllık maliyet oranı da işin sonu değil. İlk banka, zorunlu mülk sigortasının yıllık maliyet oranına dahil olmadığınıaçıkça belirtiyor. Ayrıca oradaki ilan edilen faiz koşulludur: maaş yatışı ve ücretli banka planı kullanımı halinde geçerlidir. Böyle bir koşul bir tarihte sona ermez, hayat onu bozduğunda biter ve hatırlatma gelmez.
Güvenliğin fiyatı da yayımlanmıştır. Aynı kredi, ilk üç yıl sabit faizle toplam ödenecek tutar olarak 184 894,59 EUR verirken değişken faizle 160 057,53 EUR verir. 24 837 EUR fark , faizin otuz yılın üçünde bilinmesi içindir. Hata değil, bilinen ile ucuz arasında bir seçim.
İki dayanak vardır ve kullanılmaz: Tüketicilere Yönelik Gayrimenkul Kredileri Kanunu m. 25, f. 3 uyarınca referans faiz oranı metodolojisi sözleşmenin parçasıdır ve tek taraflı olarak değiştirilemez, m. 9, f. 3 uyarınca ise tüketicinin sözleşme taslağı üzerinde 14 günlük düşünme süresi vardır.
Bir onay kutusu
üç bin euro için
Bulgaristan'da fiilen yapılan işlem banka değiştirme değil, kısmi erken ödemedir. Yeni ipotek, terkin ya da noter gerektirmez. Ve konunun en pahalı kararı tam da orada gizlidir.
90 000 EUR bakiye, %2,55 faiz, 20 yıl kalan vade ve 479,11 EUR taksitle, 10 000 EUR'yu erken yatırmak iki seçenek arasında bir tercihe yol açar. Düşürülmüş taksit: taksit 425,87 EUR'ya düşer, vade 240 ay kalır, tasarruf edilen faiz 2 776 EUR. Kısaltılmış vade: taksit 479,11 EUR kalır, vade 207 aya düşer, tasarruf edilen faiz 6 075 EUR ve kredi 33 ay erken biter. Bizim hesaplamamız.
İkisi arasındaki fark 3 299 EUR, banka değiştirmenin tüm hesabının neredeyse üç katı. Yatırılan para aynı. Fark, bir başvurudaki tek bir onay kutusu; bir kez yapılır ve kredinin kalan tüm tarihçesi için geçerlidir.
Hangi seçeneğin doğru olduğu bizim görmediğimiz gelire bağlıdır. İstikrarsız gelirde daha düşük zorunlu taksit gerçek bir korumadır, hata değil. Burada yalnızca şunu söylüyoruz: seçim vardır, binlerce euroya mal olur ve genellikle seçtiğini bilmeyen biri tarafından yapılır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde (ipotek) erken ödemede ücret ödenir mi?
Ödenen taksit sayısına bağlıdır; faiz türüne ve geçen zamana değil. Tüketicilere Yönelik Gayrimenkul Kredileri Kanunu m. 41 uyarınca tazminat yalnızca kredi, kullandırımından itibaren on iki aylık taksit ödenmeden önce kapatılırsa ödenir ve o zaman da erken ödenen tutarın yüzde birine kadardır. On ikinci taksitten sonra tazminat ödenmez ve kanun istisna öngörmez. Hak, tüketici olan gerçek kişiye aittir; dolayısıyla şirket kredisinde sözleşme geçerlidir. Dikkat: “değişken faizde ücret ödenmez” kuralı başka bir kanundan gelir ve konut kredileri için değil, tüketici kredileri için geçerlidir.
Refinansmanda banka değiştirmenin maliyeti nedir?
90 000 EUR bakiyede hesap, 4 Eylül 2026 itibarıyla üç kamuya açık tarifeye dayanan hesaplamamıza göre yaklaşık 1 211 EUR çıkar. En büyük kalem, yeni sözleşmeye dayalı ipotek için KDV dahil yaklaşık 541 EUR olan noter harcıdır; ardından teminat kontrolü, mülk değerlemesi, yeni ipoteğin tescili ve eskisinin terkini gelir. Masraf kredi büyüklüğüyle artar, çünkü bazı kalemler yüzdedir: 50 000 EUR bakiyede yaklaşık 933 EUR ve 150 000 EUR'da yaklaşık 1 645 EUR. Aynı bankada yeniden yapılandırma çok daha ucuzdur, çünkü yeni ipotek kurulmaz.
Hangi faiz farkı refinansmanı kârlı yapar?
Tipik 90 000 EUR bakiye ve yirmi yıl kalan vadede 0,10 yüzde puanlık fark masrafı vade sonuna kadar karşılamaz, 0,15 puan ise ancak yaklaşık on bir yıl sonra karşılar. Yarım puanda geri ödeme noktası yaklaşık 34 ay sonra gelir. Küçük bakiye, küçük farktan daha tehlikelidir: 40 000 EUR ve kalan beş yılda yarım puan bile karşılığını vermez, çünkü sabit ücretler kredi ile birlikte küçülmez. Bilgi için, Bulgaristan Merkez Bankası faiz istatistiğine göre yeni konut kredilerinde ortalama faiz Temmuz 2026'da %2,43'tür ve son üç buçuk yıldaki tüm aralık 0,20 puandır.
Kısmi ödemenin hangi seçeneği daha çok tasarruf ettirir: düşürülmüş taksit mi, kısaltılmış vade mi?
Kısaltılmış vade önemli ölçüde daha fazla faiz tasarrufu sağlar, ancak zorunlu aylık taksit aynı kalır. 90 000 EUR bakiye, %2,55 faiz ve yirmi yıl kalan vadede 10 000 EUR yatırmak, düşürülmüş taksitte yaklaşık 2 776 EUR, kısaltılmış vadede yaklaşık 6 075 EUR faiz tasarrufu sağlar; yani fark yaklaşık 3 299 EUR'dur ve kredi 33 ay erken biter. Bu bizim hesaplamamızdır ve yöntemin bir örneğidir, teklif değildir. Hangi seçeneğin doğru olduğu gelirin istikrarına bağlıdır: değişken gelirde daha düşük zorunlu taksit bir korumadır. Önemli olan, seçimin var olması, bir kez yapılması ve kredinin kalan tüm tarihçesine yansımasıdır.
Tek bir satıra bakın.
Taksit sayısına.
Kredinizin ödeme planını açın ve ödenen taksitleri sayın. On iki veya daha fazlaysa erken ödeme tazminatı ödenmez ve hiçbir hüküm bunu geri getiremez. Sonra ikinci satıra bakın: bakiye ne kadar ve kaç yılı kaldı. Bu iki sayı, faiz konuşmaya hiç girmeden konuyu belirler.
Ödeme planını ve düşündüğünüz teklifi bize gönderin; isterseniz üzerindeki isimler olmadan. Belirli durumunuz için hesabı geri veririz: bakiyenizde banka değiştirmenin maliyeti, masrafın geri dönmesi için gereken faiz farkı ve kaç ay sonra sıfıra indiği. Cevap “asla” ise, bunu sayılarla birlikte bizden duyarsınız.
4 Eylül 2026 itibarıyla bilgilendirme amaçlı içeriktir; finansal tavsiye değildir ve bir bankayı önermez. Tutarlar, 1 EUR = 1,95583 BGN sabit kuruyla euro cinsindendir. Tarifeler değişir ve her kredi kendi sözleşmesine göre değerlendirilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.