Sınıf fiyatı henüz yükseltmiyor.
Yokluğu artık düşürüyor.
1 Ocak 2025'ten itibaren değerleme uzmanı, sertifika olmasa bile sınıfı yazıyor ve bunu yapım yılına ve yapı tarzına göre varsayıyor.
Herkesin karıştırdığı üç belge ve hiçbiri “benim dairemin” değil
Neredeyse her konuşmada üç belge birbirine karışır. Yeni bir binanın enerji performansı sertifikası projeye göre, kullanıma alınmadan önce düzenlenir. Kullanımdaki bina sertifikası yerinde yapılan gerçek bir denetimden sonra düzenlenir. Enerji pasaportu ise Mekânsal Planlama Kanunu (ЗУТ) uyarınca teknik pasaportun bir parçasıdır ve üçüncü, ayrı bir belgedir.
Konunun en önemli cümlesi buradan çıkar: sertifika binaya aittir, daireye değil. Bağımsız bir birim satılırken satıcı, binanın sertifikasının onaylı bir kopyasını verir. Mal sahibinin iki haftada kendi başına çıkarabileceği bir “benim dairemin sertifikası” yoktur, çünkü binadan ayrı olarak denetlenecek bir şey yoktur.
İkinci bir ayıklama, bu kez yaygın bir yanlış okuma üzerine. Enerji Verimliliği Kanunu (ЗЕЕ) madde 38'in birinci fıkrasına göre zorunlu denetim ve sertifikalandırmaya, brüt inşaat alanı 250 m²'nin üzerinde olan kamu hizmet binaları ve ayrıca kullanımdaki binalar tabidir. Eşik yalnızca ilk grup için geçerlidir: herkes için geçerli olsaydı, aynı maddedeki 50 m²'ye kadar müstakil binalar istisnası anlamsız olurdu. Bu ifade kanunda 2016'nın sonundan beri duruyor. Yani yaygın “sertifika yalnızca 250 metrekarenin üzerindeki binalar için gerekir” anlayışı yanlıştır ve yıl boyu oturulan 60 m²'lik bir bahçe evi de kapsamdadır.
“On yıl geçerlidir”
Yalnızca bina A sınıfıysa
Kanun üst sınırı verir: kullanımdaki bina sertifikasının geçerlilik süresi 10 yıla kadardır. Gerçek süreyi yönetmelik verir ve süre sınıfa bağlıdır.
10 yıl, A sınıfı ve enerji tüketimi sıfıra yakın binalar için. 8 yıl, B sınıfı için. 6 yıl, C sınıfı için. Ve 4 yıl, D, E, F ve G sınıfları için.
Yani E sınıfına düşen tipik yenilenmemiş bir blokun sertifikası on değil, dört yıl geçerlidir. Kötü bina daha sık öder. Bulgaristan'daki neredeyse her yayın “on yıl geçerli” der ve tam da bu satır, bir malikin 2019 tarihli bir belgeyi, 2023'te çoktan dolmuş olmasına rağmen içtenlikle geçerli sanarak göstermesinin nedenidir. Süre dolduktan sonra yükümlülük ortadan kalkmaz, yenilenir.
Yeni bir denetim ise kat mülkiyetinin giderdir ve genel kurul kararı gerektirir, işlem ise ön sözleşmenin sürelerine göre ilerler. Bu senaryoda zaman belgeden daha pahalıya gelir. Bu tür kararların nasıl alındığı ve neden yeni maliki de bağladığı Kat mülkiyeti yazısında.
Yedi sınıf, dokuz değil ve sınırlar mutlak değildir
Yürürlükteki ölçek yedi kademelidir, G'den A'ya, birincil enerjinin özgül yıllık tüketimi göstergesine göre, yılda metrekare başına kWh olarak. Çok aileli konut binalarında A sınıfı 90'ın altında, B sınıfı 180'e kadar, C sınıfı 235'e kadar, D sınıfı 290'a kadar, E sınıfı 363'e kadar, F sınıfı 435'e kadar, G sınıfı 435'in üzerindedir. Müstakil evlerde sınırlar daha düşüktür.
Yönetmelikteki sözlü tanımlar şaşırtıcı derecede serttir. D sınıfı enerji verimliliği yetersiz bina olarak, E sınıfı kötü, F sınıfı en kötü olarak tanımlanır. Yani ortalama Bulgar bloku resmen yetersiz ile kötü arasında tanımlanmıştır.
Nadiren yapılan iki not. Birincisi, ölçek mutlak değildir. Sınırlar, optimal maliyet yöntemiyle, yani Bulgar bina stoku için referans noktalarına göre belirlenir; dolayısıyla Bulgaristan'daki C sınıfı ile Almanya'daki C sınıfı aynı rakam değildir. İkincisi, A+ içeren ölçekler artık yürürlükte değildir: 2022'den beri geçerli olan ölçeğin A'dan G'ye yedi sınıfı vardır ve dokuz yazan siteler yürürlükten kalkmış bir düzenlemeyi aktarmaktadır.
Ayrıca yönetmelik, kamu kurumlarınca kullanılmayan tüm mevcut binaların tüketiminin en az B sınıfında olmasını ister; kanıtlanmış uygulanamazlık halinde C sınıfına izin verilir. Şart vardır. Uygulanması ise başka bir konudur.
Gelmeyen yaptırım
Konut binası için neredeyse hiç ceza yok
Burada bir şey olağan beklentiyi tersine çevirir. Enerji Verimliliği Kanunu, denetim ve sertifikalandırma yükümlülüğünü yerine getirmeyen kamu hizmet binasının sahibini açıkça cezalandırır: gerçek kişi için 10 000 ile 30 000 BGN. Sertifikasız konut kat mülkiyeti için ayrı bir hüküm yoktur.
Geriye “bu kanunda öngörülen diğer yükümlülükler” için genel metin kalıyor ve bu, kanunun tamamındaki en düşük tutarlara sahip: gerçek kişi için 255,65 ile 766,94 EUR ve şirket için 511,29 ile 5 112,92 EUR; bizim çevirimizle 500 ile 1 500 ve 1 000 ile 10 000 BGN'den.
Karşılaştırma için, gerçek denetim yapılmadan düzenlenen bir sertifika 50 000 ile 100 000 BGN para cezası ve 300 000 BGN'ye kadar mali yaptırımla cezalandırılır. Sahte sertifika, eksik olandan on kat daha ağır muamele görür.
Ancak sonuç “demek ki korkulacak bir şey yok” değil, tam tersidir: yükümlülük vardır ve baskı cezadan gelmez. Değerleme uzmanından ve alıcının bankasından gelir. Aynı zayıf kapsamda bir yükümlülük daha var: bina için sertifika düzenlenmişse, kWh/m² göstergesi tüm ilanlarda belirtilir. Sözleşmede ve mülk gezisinde değil, ilanda. Yenilenmiş bloklar zaten sertifikalıdır ve içlerindeki dairelerin ilanları çoğunlukla bu rakamı içermez. Bu, aracının ve kiraya verenin yükümlülüğüdür, alıcının değil.
Artık bir gerçek olan darbe 1 Ocak 2025 itibarıyla değerleme uzmanı
Bu, 2026'da Bulgar alıcı ve satıcı için en önemli bölümdür ve neredeyse hiçbir yerde açıklanmamıştır.
Bağımsız Değerleme Uzmanları Odası ve Profesyonel Değerleme Uzmanları Odası, Sürdürülebilir Enerji Kalkınma Ajansı (АУЕР) ile birlikte, değerleme uzmanlarına sertifikanın yansıtılmasına ilişkin 1 Ocak 2025'te yürürlüğe giren yönergeleri kabul ediyor. Neler gerektiriyor: sertifika, değerleme görevlendirilirken zorunlu belgelere girer; sınıf zorunlu olarak belirtilir; sertifika yoksa değerleme uzmanı zorunlu olarak varsayılan bir sınıf belirtir, bunu yapı tarzından, yapım yılından ve iklim bölgesinden çıkarır; raporda enerji özellikleri için piyasa katsayısı zorunlu olarak yer alır; ve sınıfı en az B sınıfına yükseltme bütçesi zorunlu olarak belirtilir.
Yönergeler bu bütçenin tablosunu da yayımlıyor. G sınıfından B sınıfına: 240 BGN/m², yani 122,71 EUR/m², bizim çevirimizle. E sınıfından B sınıfına: 195 BGN/m², yani 99,70 EUR/m². C sınıfından B sınıfına: 152 BGN/m², yani 77,72 EUR/m².
Yönergelerdeki çalışma örneği, mekanizmanın mümkün olan en kısa açıklamasıdır. Diğer tüm düzeltmelerden sonra piyasa değeri 2 650 EUR/m². C sınıfından B sınıfına yükseltme maliyeti: 77 EUR/m². Piyasa katsayısı: bir eksi 77 bölü 2 650, yani 0,97. Değerleme: 2 650 çarpı 0,97, yani 2 570 EUR/m².
Bu, Bulgaristan'da eksik sertifikanın gerçek bedelidir ve bir ceza değildir. Sertifika yoksa değerleme uzmanı alanı boş bırakmaz. Sınıfı yıla ve yapı tarzına göre varsayar ve 1978 tarihli bir panel bina iyi bir varsayım almaz. Bundan sonra değerlemeye B sınıfına kadar açık bir bütçe girer ve bu, değeri düşürür. Ve bu değerleme doğrudan alıcının bankasına gider. Yapı tarzının kendi başına ne anlama geldiği Panel bina mı yeni yapı mı yazısında ele alınıyor.
Değerleme aşamasında düşen hesap
8 589 euro, 70 metrekarede
En sıradan Varna durumunu ele alın. Yenilenmemiş bir blokta 70 m²'lik daire, konut kredisi (ipotek) kullanan alıcı, sertifikası olmayan satıcı.
Değerleme uzmanı varsayılan bir sınıf belirtmek zorundadır. Yaklaşım G sınıfına varırsa, B sınıfına bütçe 240 BGN/m²'dir, yani 70 m²'de bu 16 800 BGN veya yaklaşık 8 589 EUR'dur, bizim çevirimizle. Bu tutar değerleme raporuna açık bir gider olarak girer.
Bundan sonra aritmetik tanıdıktır. Bulgaristan Merkez Bankası'nın (BNB) tavanı fiyatın değil, değerlemenin %85'idir. Değerleme düşer, banka daha az kredi verir, alıcının farkı nakit tamamlaması gerekir ya da işlem değerleme aşamasında dağılır. Satıcı bunu genellikle ön sözleşmeyle zaten yükümlülük üstlendikten iki hafta sonra anlar. Tam tavanlar BNB kredilendirmeyi sıkılaştırdı yazısında, kredinin mekaniği ise Konut kredisi (ipotek) adım adım yazısında.
Karşılaştırma için sertifikanın kendisi ne kadar tutar. Piyasa, brüt inşaat alanının metrekaresi üzerinden fiyat verir: büyük binalar için 0,70 EUR/m²'den küçükler için 1,50'ye kadar. 4 000 m²'lik ortalama bir panel giriş yaklaşık 2 800 EUR tutar; bu, bütün bir konut binası için yayımlanan 2 000 ile 3 000 EUR'luk tahminle örtüşür. Kırk daireye bölündüğünde bu, daire başına yaklaşık 70 EUR'dur.
Yani satıcıya değerlemede sekiz buçuk bin euroya mal olabilecek belge, kişi başına yetmiş euro tutuyor. Sorun fiyat değil. Sorun, onu tek başına satın alamamanız: gider ortaktır, fayda bireyseldir, karar ise genel kuruldadır.
Yeni yapı alıcısının devraldığı gider Üçüncü ile altıncı yıl arasında
Yeni yapı bu konuda temiz görünür. Değildir.
Enerji Verimliliği Kanunu madde 33'ün birinci fıkrasına göre yatırımcı, yeni bina için sertifikayı kullanıma alınmadan önce edinir, yani belge Akt 16'dan bile önce var olmalıdır. Malikler, kendilerince yetkilendirilmiş bir kişide saklanan aslın kopyasını alma hakkına sahiptir. Yatırımcı iflas etmişse, şirketi değiştirmişse veya cevap vermiyorsa, kopya çoğu zaman var olmayan “yetkili kişi”den aranır ve bina, kanunun belgenin zaten düzenlenmiş ve ödenmiş olmasını şart koştuğu bir denetimi yeniden öder.
Ve ikinci kısım, zaman ayarlı bomba. Enerji Verimliliği Kanunu madde 39'un ikinci fıkrasına göre yeni binaların malikleri kullanımdaki bina sertifikasını, kullanıma alındıktan en erken üç, en geç altı yıl sonra edinir. Yani 2023 tarihli Akt 16'ya sahip bir binada daire alan kişi, 2029'a kadar bir noktada gerçekleşecek yerinde denetimi de satın alıyor. Bütün bina 2 000 ile 3 000 EUR tutar. “Yeni yapı” alıcısı, fiyatta görmediği bu gideri de satın alır.
Ters, olumlu bir bağlantı da var, burada yalnızca not ediyoruz: Enerji Verimliliği Kanunu'ndaki geçerlilik süresi düzenleme tarihinden işler, Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (ЗМДТ) kapsamındaki durumlarda ise bir sonraki yılın başından; yani iyi sınıflı bir sertifika bina vergisi muafiyeti getirebilir. Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu madde 24'ün birinci fıkrasının 18 ve 19. bentlerine göre 2005 öncesi A sınıfı bina 6 yıl, enerji tüketimi sıfıra yakın bina ise 10 yıl muaf tutulur, toplamda 10 yılı geçmeyecek şekilde (fıkra 6). Verginin kendisi için bkz. Bina vergisi ve çöp harcı.
Sınıf fiyatı etkiler mi
Dürüst cevap, ithal rakam olmadan
Enerji sınıfına göre fiyat primini ölçen, yayımlanmış yöntemi olan bir Bulgar araştırması yok. Arama böyle birini döndürmedi; “Bulgaristan'da %15 ile %20 prim” iddiaları ise yöntemsiz ve örneklemsiz pazarlama yayınlarında geçiyor. Bu yüzden burada böyle bir rakam yok.
68 çalışmayı kapsayan 2025 tarihli bir Avrupa incelemesi, A ve B sınıfı konutlar için C sınıfına göre %13,3'e varan bir prim ve F ve G için bir indirim buluyor. Bu, yirmi yıllık sertifika geçmişi olan piyasalar üzerinden Batı Avrupa'ya ait bir sonuçtur. Bulgar rakamı olarak aktarılmaz.
Sınıfı gerçekten paraya çeviren tek Bulgar mekanizması değerleme uzmanınınkidir. Ve bu, iyi sınıf için bir prim değil, kötü sınıf için düşülen bir bütçedir. Bu yüzden doğru ifade şudur: Bulgaristan'da sınıf fiyatı henüz yükseltmiyor; yokluğu onu artık düşürüyor, hem de değerlemede.
Gelecek olan. Avrupa Binaların Enerji Performansı Direktifi (2024), konut stoku için yasak değil, 2020'ye göre ortalama tüketimde 2030'a kadar en az %16 düşüş içeren, kademeli yenileme için bir ulusal eğri öngörüyor. Eşikli asgari standartlar yalnızca konut dışı binalar için var. En kötü sınıfların kiralanmasına yönelik yasaklar, en bilineni Fransız olan, ayrı ülkelerin ulusal kararlarıdır ve Bulgaristan'da geçerli değildir.
Bulgaristan bu direktifi henüz yasaya aktarmadı: 15 Temmuz 2026'da Avrupa Komisyonu 27 üye devletin tümüne mektupla ihlal prosedürleri açtı, 24 Temmuz 2026'da ise Enerji Bakanlığı, Enerji Verimliliği Kanunu'nda değişiklik taslağını kamuoyu görüşüne açtı; görüşme 23 Ağustos 2026'da sona erdi. Gerekçesi, satış sırasında konut sertifikaları için yeni bir rejim içermiyor. Temmuzda medyada “yeni bir yasa tasarısı malikleri satıştan önce konutlarını sertifikalandırmaya zorluyor” diye anlatılan şey, 2016'dan beri yürürlükte olan hukuktur ve yalnızca uygulanmıyor.
Yine de bir şey hazırlıklı olanları bile sokacak. Yeni direktife göre ölçek farklı kurulur: A sınıfı sıfır emisyonlu binaya, G sınıfı ulusal stoktaki en kötülere karşılık gelir. Yani sınırlar kayar ve bugünkü sınıf, aynı binanın yarınki sınıfı değildir.
Sık sorulan sorular
Daire satışında enerji verimliliği sertifikası zorunlu mu?
Evet, ancak yükümlülük binaya aittir, daireye değil. Enerji Verimliliği Kanunu madde 41'e göre bağımsız bir birim satılırken satıcı, alıcıya binanın enerji performansı sertifikasının onaylı bir kopyasını verir, kiralamada ise kiraya veren kiracıya kopya verir. Ayrıca bina için sertifika düzenlenmişse, kWh/m² göstergesi tüm ilanlarda belirtilir. Yükümlülük yeni değildir: kanunda 2015'ten beri vardır ve sıkça iddia edildiği gibi 2025'ten değil, 2016'nın sonundan itibaren genişletilmiştir.
Enerji sertifikası kaç yıl geçerlidir?
Sınıfa bağlıdır, her zaman on yıl değil. Yönetmeliğe göre geçerlilik A sınıfı ve enerji tüketimi sıfıra yakın binalar için on yıl, B sınıfı için sekiz yıl, C sınıfı için altı yıl ve D, E, F ve G sınıfları için dört yıldır. Yani E sınıfındaki tipik yenilenmemiş bir blokun sertifikası dört yıl geçerlidir. Geçerlilik dolduktan sonra malik güncel bir sertifika edinmekle yükümlüdür ve yeni denetimin kendisi kat mülkiyetinin giderdir ve genel kurul kararı gerektirir.
Sertifika yoksa işlemde ne olur?
Neredeyse hiç ceza gelmez: kanun açıkça yalnızca kamu hizmet binasının sahibini cezalandırır, konut kat mülkiyeti için ise kanundaki en düşük tutarlara sahip genel hüküm kalır, gerçek kişi için 255,65 ile 766,94 euro. Gerçek bedel başka yerden gelir. 1 Ocak 2025'ten itibaren değerleme uzmanlarına yönelik yönergeler, sertifika yoksa değerleme uzmanının yapı tarzına, yıla ve iklim bölgesine göre varsayılan bir sınıf belirtmesini ve en az B sınıfına kadar bir iyileştirme bütçesini zorunlu olarak yazmasını gerektirir. G sınıfında bu metrekare başına yaklaşık 122,71 euro, yani 70 m²'lik bir daire için yaklaşık 8 589 euro eder ve bu tutar, alıcının bankasına giden değerlemede ağırlık taşır.
Enerji sertifikası ne kadar tutar ve kim çıkarır?
Yalnızca Sürdürülebilir Enerji Kalkınma Ajansı'nın (AUER) kamu sicilinde kayıtlı, eğitim, deneyim ve nitelik gereksinimlerini karşılayan enerji verimliliği danışmanları bulunan tüccarlar çıkarır. Fiyat, brüt inşaat alanının metrekaresi üzerinden verilir; büyük binalar için yaklaşık 0,70 euro'dan küçükler için yaklaşık 1,50 euro'ya kadar. Yani 4 000 m²'lik ortalama bir panel giriş yaklaşık 2 800 euro, kırk birimde ise daire başına yaklaşık 70 euro tutar. Sorun fiyat değil, belgenin bireysel olarak satın alınamamasıdır: gider ortaktır, fayda bireyseldir ve karar kat mülkiyetinin genel kurulunda alınır.
Varna'da alıyor musunuz
yoksa satıyor musunuz?
Bu akşam ilanda kWh/m² cinsinden bir rakam olup olmadığına bakın. Bina yenilenmişse ya da yeni yapıysa ve rakam yoksa, belge ya yok ya da kimse bakmamıştır. Satıcı sertifika gösterirse düzenleme tarihine ve sınıfa bakın: E sınıfı için geçerlilik on değil, dört yıldır.
Bize ilanın bağlantısını, binanın yılını ve varsa sertifikanın fotoğrafını gönderin. Belge yoksa değerleme uzmanının büyük olasılıkla hangi sınıfı varsayacağına, değerleme raporuna B sınıfına kadar hangi bütçenin gireceğine ve bunun bankanın vereceği tutarı nasıl etkilediğine dair bir değerlendirmeyi geri döndürürüz.
Değerlendirme ticari ve pratiktir; değerleme raporu ya da enerji verimliliği denetimi değildir. BGN tutarları 1 EUR = 1,95583 BGN sabit kuruyla yeniden hesaplanmıştır.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.