Clasa încă nu ridică prețul.
Lipsa ei îl scade deja.
Din 1 ianuarie 2025, evaluatorul înscrie o clasă chiar și atunci când nu există certificat, și o presupune după anul și structura construcției.
Trei documente pe care toată lumea le confundă și niciunul nu este „al apartamentului meu”
Trei documente se amestecă în aproape orice discuție. Certificatul de performanță energetică pentru o clădire nouă se eliberează pe baza proiectului, înainte de punerea în funcțiune. Certificatul pentru o clădire în exploatare se eliberează după un audit real la fața locului. Pașaportul energetic face parte din pașaportul tehnic conform Legii privind amenajarea teritoriului (ЗУТ) și este un al treilea document, separat.
De aici rezultă cea mai importantă propoziție din temă: certificatul este al clădirii, nu al apartamentului. La vânzarea unui obiect individual, vânzătorul pune la dispoziție o copie legalizată a certificatului clădirii. Nu există un „certificat al apartamentului meu” pe care proprietarul să și-l scoată singur în două săptămâni, deoarece nu există nimic de auditat separat de clădire.
A doua clarificare, de data aceasta a unei interpretări greșite larg răspândite. Conform art. 38 alin. (1) din Legea privind eficiența energetică (ЗЕЕ), auditului și certificării obligatorii sunt supuse clădirile de servicii publice cu suprafață construită desfășurată de peste 250 m² și, separat, clădirile în exploatare. Pragul se aplică doar primului grup: dacă s-ar aplica tuturor, excepția pentru clădirile de sine stătătoare de până la 50 m² din același articol ar fi lipsită de sens. Această redactare se află în lege de la sfârșitul anului 2016. Adică afirmația larg răspândită „certificatul este necesar doar pentru clădiri de peste 250 de metri pătrați” este greșită, iar vila de 60 m² locuită tot anul este și ea în sfera de aplicare.
„Este valabil zece ani”
Doar dacă clădirea este de clasă A
Legea dă plafonul: certificatul pentru o clădire în exploatare are o valabilitate de până la 10 ani. Regulamentul dă termenul real, și acesta depinde de clasă.
10 ani pentru clasa A și pentru clădirile cu consum de energie aproape de zero. 8 ani pentru clasa B. 6 ani pentru clasa C. Și 4 ani pentru clasele D, E, F și G.
Adică blocul tipic nerenovat, care intră în clasa E, are un certificat cu valabilitate de patru ani, nu zece. Clădirea proastă plătește mai des. Aproape fiecare publicație de la noi spune „valabil zece ani”, și tocmai acest rând este motivul pentru care un proprietar arată un document din 2019, convins sincer că este valabil, în timp ce acesta a expirat încă din 2023. Iar după expirare obligația nu dispare, ci se reînnoiește.
Iar un audit nou este o cheltuială a proprietății pe etaje, care necesită o hotărâre a adunării generale, în timp ce tranzacția curge după termenele antecontractului. În acest scenariu, timpul iese mai scump decât documentul. Cum se iau asemenea hotărâri și de ce îl obligă și pe noul proprietar se află în Proprietatea pe etaje.
Șapte clase, nu nouă și limitele nu sunt absolute
Scara în vigoare are șapte trepte, de la G la A, după indicatorul consum specific anual de energie primară în kWh pe metru pătrat pe an. Pentru clădirile rezidențiale multifamiliale, clasa A este sub 90, clasa B până la 180, clasa C până la 235, clasa D până la 290, clasa E până la 363, clasa F până la 435, clasa G peste 435. Pentru casele unifamiliale limitele sunt mai mici.
Definițiile în cuvinte din regulament sunt surprinzător de dure. Clasa D este descrisă ca o clădire cu eficiență energetică nesatisfăcătoare, clasa E ca slabă, clasa F ca cea mai slabă. Adică blocul bulgăresc mediu este descris oficial ca nesatisfăcător până la slab.
Două rezerve care rareori se fac. Mai întâi, scara nu este absolută. Limitele se stabilesc prin metoda costului optim, adică față de puncte de referință pentru fondul construit din Bulgaria, astfel încât clasa C din Bulgaria și clasa C din Germania nu sunt aceeași cifră. În al doilea rând, scările cu A+ nu mai sunt în vigoare: cea în vigoare din 2022 are șapte clase, de la A la G, iar site-urile care scriu despre nouă citează o reglementare abrogată.
Separat, regulamentul cere ca toate clădirile existente care nu sunt ocupate de autorități publice să aibă un consum cel puțin în clasa B, cu admiterea clasei C în caz de imposibilitate dovedită. Cerința există. Aplicarea ei este altă chestiune.
Sancțiunea care nu vine
Pentru o clădire rezidențială amenda aproape că nu există
Aici ceva răstoarnă așteptarea obișnuită. Legea privind eficiența energetică sancționează explicit proprietarul unei clădiri de servicii publice care nu își îndeplinește obligația de audit și certificare: de la 10 000 la 30 000 BGN pentru persoană fizică. Pentru o proprietate pe etaje rezidențială fără certificat nu există o contravenție de sine stătătoare.
Rămâne textul general pentru „alte obligații prevăzute de această lege”, care are cele mai mici cuantumuri din întreaga lege: 255,65 până la 766,94 EUR pentru persoană fizică și 511,29 până la 5 112,92 EUR pentru firmă, conversia noastră din 500 până la 1 500 și din 1 000 până la 10 000 BGN.
Pentru comparație, un certificat eliberat fără audit real se sancționează cu amendă de 50 000 până la 100 000 BGN și sancțiune patrimonială de până la 300 000 BGN. Certificatul fictiv este tratat de zece ori mai sever decât cel lipsă.
Concluzia nu este însă „deci nu e grav”, ci tocmai invers: obligația există, iar presiunea nu vine din amendă. Vine de la evaluator și de la banca cumpărătorului. Există și o altă obligație cu aceeași componență slabă: dacă pentru clădire a fost eliberat un certificat, indicatorul kWh/m² se menționează în toate anunțurile. Nu în contract și nu la vizionare, ci în anunț. Blocurile renovate termic au deja certificate, iar anunțurile pentru apartamentele din ele, în marea majoritate, nu au cifra. Aceasta este obligația agentului imobiliar și a proprietarului care închiriază, nu a cumpărătorului.
Lovitura care este deja un fapt Evaluatorul de la 1 ianuarie 2025
Aceasta este cea mai importantă parte pentru cumpărătorul și vânzătorul bulgar în 2026, și aproape nicăieri nu este explicată.
Camera Evaluatorilor Independenți (Камарата на независимите оценители) și Camera Evaluatorilor Profesioniști (Камарата на професионалните оценители), împreună cu Agenția pentru Dezvoltare Energetică Durabilă (АУЕР), adoptă orientări pentru evaluatori privind reflectarea certificatului, care intră în vigoare de la 1 ianuarie 2025. Ce cer: certificatul intră în documentele obligatorii la comandarea unei evaluări; clasa se indică obligatoriu; în lipsa certificatului, evaluatorul indică obligatoriu o clasă presupusă, dedusă din tipul construcției, anul construirii și regiunea climatică; în raport intră obligatoriu un coeficient de piață pentru performanța energetică; și se indică obligatoriu un buget de îmbunătățire a clasei până la cel puțin clasa B.
Orientările publică și tabelul pentru acest buget. De la clasa G la clasa B: 240 BGN/m², adică 122,71 EUR/m², conversia noastră. De la clasa E la clasa B: 195 BGN/m², adică 99,70 EUR/m². De la clasa C la clasa B: 152 BGN/m², adică 77,72 EUR/m².
Exemplul de lucru din orientări este cea mai scurtă explicație posibilă a mecanismului. Valoare de piață după toate celelalte ajustări 2 650 EUR/m². Cost pentru ridicarea de la clasa C la clasa B: 77 EUR/m². Coeficient de piață: unu minus 77 împărțit la 2 650, adică 0,97. Evaluare: 2 650 înmulțit cu 0,97, adică 2 570 EUR/m².
Acesta este prețul real al certificatului lipsă în Bulgaria, și nu este o amendă. Fără certificat, evaluatorul nu lasă câmpul gol. El presupune clasa după anul și structura construcției, iar un bloc de panouri din 1978 nu primește o presupunere bună. De acolo încolo în evaluare intră un buget explicit până la clasa B, care scade valoarea. Și această evaluare merge direct la banca cumpărătorului. Ce înseamnă construcția în sine este tratat în Bloc de panouri sau construcție nouă.
Calculul care cade în etapa de evaluare
8 589 euro pentru 70 de metri pătrați
Luați cel mai obișnuit caz din Varna. Un apartament de 70 m² într-un bloc nerenovat, cumpărător cu credit ipotecar, vânzător fără certificat.
Evaluatorul este obligat să indice o clasă presupusă. Dacă aproximarea ajunge la clasa G, bugetul până la clasa B este 240 BGN/m², adică la 70 m² sunt 16 800 BGN, sau circa 8 589 EUR, conversia noastră. Această sumă intră în raportul de evaluare ca o cheltuială explicită.
De aici încolo aritmetica este cunoscută. Plafonul Băncii Naționale a Bulgariei (БНБ) este 85% din evaluare, nu din preț. Evaluarea scade, banca acordă mai puțin, cumpărătorul trebuie să completeze diferența în numerar sau tranzacția se destramă în etapa de evaluare. Vânzătorul de obicei află asta la două săptămâni după ce și-a asumat deja un angajament prin antecontract. Plafoanele complete sunt în BNB înăsprește creditarea, iar mecanismul creditului în Credit ipotecar pas cu pas.
Cât costă certificatul în sine, pentru comparație. Piața cotează pe metru pătrat de suprafață construită desfășurată: de la 0,70 EUR/m² pentru clădiri mari până la 1,50 pentru cele mici. O scară medie de bloc de panouri de 4 000 m² iese circa 2 800 EUR, ceea ce coincide cu evaluarea publicată de 2 000 până la 3 000 EUR pentru o clădire rezidențială întreagă. Împărțit la patruzeci de apartamente, aceasta înseamnă circa 70 EUR pe apartament.
Adică documentul care poate costa vânzătorul opt mii cinci sute de euro în evaluare costă șaptezeci de euro de persoană. Problema nu este prețul. Problema este că nu îl puteți cumpăra singuri: cheltuiala este comună, beneficiul este individual, iar decizia aparține adunării generale.
Cheltuiala pe care cumpărătorul de construcție nouă o moștenește Între al treilea și al șaselea an
Construcția nouă pare curată din acest punct de vedere. Nu este.
Conform art. 33 alin. (1) din Legea privind eficiența energetică, beneficiarul obține un certificat pentru clădirea nouă înainte de punerea în funcțiune, adică documentul trebuie să existe încă înainte de Actul 16 (Акт 16). Proprietarii au dreptul la o copie a originalului, care este păstrat de o persoană împuternicită de ei. Dacă investitorul a dat faliment, a schimbat societatea sau nu răspunde, copia se caută la „persoana împuternicită”, care adesea nu există, iar clădirea plătește din nou un audit pentru care legea cerea deja ca documentul să fie eliberat și plătit.
Și a doua parte, care este o bombă cu ceas. Conform art. 39 alin. (2) din Legea privind eficiența energetică, proprietarii clădirilor noi obțin un certificat pentru clădire în exploatare nu mai devreme de trei și nu mai târziu de șase ani de la punerea în funcțiune. Adică cumpărătorul unui apartament într-o clădire cu Actul 16 din 2023 cumpără și un audit la fața locului, care survine undeva până în 2029. Întreaga clădire costă de la 2 000 la 3 000 EUR. Cumpărătorul de „construcție nouă” cumpără și această cheltuială, fără să o fi văzut în preț.
Există și legătura inversă, pozitivă, pe care aici doar o notăm: termenul de valabilitate conform Legii privind eficiența energetică curge de la data eliberării, iar în cazurile din Legea impozitelor și taxelor locale (ЗМДТ) de la începutul anului următor, adică un certificat cu o clasă bună poate aduce scutire de impozitul pe clădiri. Conform art. 24 alin. (1) pct. 18 și 19 din această lege, o clădire dinainte de 2005 cu clasa A este scutită 6 ani, iar o clădire cu consum de energie aproape de zero 10 ani, în total nu mai mult de 10 ani (alin. 6). Pentru impozitul în sine vedeți Impozitul pe clădiri și taxa de salubrizare.
Influențează clasa prețul
Răspunsul cinstit, fără cifre importate
Nu există un studiu bulgăresc cu metodologie publicată care să măsoare o primă de preț după clasa energetică. Căutarea nu a returnat unul, iar afirmațiile despre „o primă de 15 până la 20% în Bulgaria” apar în publicații de marketing fără metodologie și fără eșantion. De aceea aici nu există o asemenea cifră.
Există o trecere în revistă europeană din 2025 asupra a 68 de studii, care găsește o primă de până la 13,3% pentru locuințele din clasele A și B față de clasa C, și o reducere pentru F și G. Acesta este un rezultat vest-european, pe piețe cu douăzeci de ani de istorie a certificatelor. Nu se transferă ca o cifră bulgărească.
Singurul mecanism bulgăresc care transformă cu adevărat clasa în bani este cel al evaluatorilor. Și acesta nu este o primă pentru clasa bună, ci un buget dedus pentru cea proastă. De aceea formularea exactă este următoarea: în Bulgaria clasa încă nu ridică prețul; lipsa ei îl scade deja, și anume în evaluare.
Ce urmează. Directiva europeană privind performanța energetică a clădirilor din 2024 cere pentru fondul locativ nu o interdicție, ci o traiectorie națională de renovare treptată, cu o scădere a consumului mediu de cel puțin 16% față de 2020 până în 2030. Standarde minime cu praguri există doar pentru clădirile nerezidențiale. Interdicțiile de închiriere a celor mai proaste clase sunt decizii naționale ale unor state individuale, cea mai cunoscută fiind cea franceză, și nu se aplică în Bulgaria.
Bulgaria încă nu a transpus această directivă în lege: la 15 iulie 2026 Comisia Europeană a deschis proceduri de infringement prin scrisori către toate cele 27 de state membre, iar la 24 iulie 2026 Ministerul Energiei a publicat spre consultare publică un proiect de modificare a Legii privind eficiența energetică, încheiată la 23 august 2026. Motivele sale nu conțin un regim nou pentru certificatele locative la tranzacție. Ceea ce în iulie a fost descris în media ca „un nou proiect de lege obligă proprietarii să-și certifice locuințele înainte de vânzare”, este drept în vigoare din 2016, care pur și simplu nu se aplică.
Un lucru va înțepa însă și pe cei pregătiți. Scara din noua directivă este construită altfel: clasa A corespunde unei clădiri cu emisii zero, clasa G celor mai proaste din fondul național. Adică limitele se mută și clasa de azi nu este clasa de mâine a aceleiași clădiri.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu certificatul de eficiență energetică la vânzarea unui apartament?
Da, dar obligația privește clădirea, nu apartamentul. Conform art. 41 din Legea privind eficiența energetică, la vânzarea unui obiect individual vânzătorul pune la dispoziția cumpărătorului o copie legalizată a certificatului de performanță energetică al clădirii, iar la închiriere locatorul pune la dispoziție o copie locatarului. Separat, dacă pentru clădire a fost eliberat un certificat, indicatorul kWh/m² se menționează în toate anunțurile. Obligația nu este nouă: ea este în lege din 2015 și a fost extinsă de la sfârșitul anului 2016, nu din 2025, cum se afirmă adesea.
Cât timp este valabil certificatul energetic?
Depinde de clasă, nu întotdeauna zece ani. Conform regulamentului, valabilitatea este de zece ani pentru clasa A și pentru clădirile cu consum de energie aproape de zero, opt ani pentru clasa B, șase ani pentru clasa C și patru ani pentru clasele D, E, F și G. Adică blocul tipic nerenovat din clasa E are un certificat valabil patru ani. După expirarea valabilității proprietarul este obligat să obțină unul actual, iar noul audit în sine este o cheltuială a proprietății pe etaje și necesită hotărârea adunării generale.
Ce se întâmplă la tranzacție dacă nu există certificat?
Amendă aproape că nu urmează: legea sancționează explicit doar proprietarul unei clădiri de servicii publice, iar pentru o proprietate pe etaje rezidențială rămâne componența generală cu cele mai mici cuantumuri din lege, de la 255,65 la 766,94 euro pentru persoană fizică. Prețul real vine din altă parte. De la 1 ianuarie 2025, orientările pentru evaluatori cer ca, în lipsa certificatului, evaluatorul să indice o clasă presupusă după construcție, an și regiunea climatică, și să înscrie obligatoriu un buget de îmbunătățire până la cel puțin clasa B. La clasa G aceasta înseamnă circa 122,71 euro pe metru pătrat, adică circa 8 589 euro pentru un apartament de 70 de metri pătrați, iar această sumă cântărește în evaluarea care merge la banca cumpărătorului.
Cât costă certificatul energetic și cine îl eliberează?
Îl eliberează doar comercianți înscriși în registrul public al Agenției pentru Dezvoltare Energetică Durabilă, cu consultanți în eficiență energetică care îndeplinesc cerințele de educație, vechime și calificare. Prețul se cotează pe metru pătrat de suprafață construită desfășurată, de la circa 0,70 euro pentru clădiri mari până la circa 1,50 euro pentru cele mici, adică o scară medie de bloc de panouri de 4 000 m² iese circa 2 800 euro, sau circa 70 euro pe apartament la patruzeci de unități. Problema nu este prețul, ci faptul că documentul nu poate fi cumpărat individual: cheltuiala este comună, beneficiul este individual, iar decizia se ia de adunarea generală a proprietății pe etaje.
Cumpărați sau vindeți
în Varna?
Verificați în seara aceasta dacă anunțul conține cifra în kWh/m². Dacă clădirea este renovată termic sau este construcție nouă, iar cifra lipsește, documentul fie nu există, fie nimeni nu s-a uitat la el. Dacă vânzătorul arată un certificat, uitați-vă la data eliberării și la clasă: pentru clasa E valabilitatea este de patru ani, nu zece.
Trimiteți-ne linkul anunțului, anul clădirii și o fotografie a certificatului, dacă există. Vă răspundem cu o apreciere a clasei pe care evaluatorul o va presupune cel mai probabil în lipsa documentului, ce buget până la clasa B va intra în raportul de evaluare și cum se reflectă aceasta asupra sumei pe care o va acorda banca.
Aprecierea este comercială și practică, nu un raport de evaluare și nu un audit de eficiență energetică. Sumele în BGN sunt recalculate la cursul fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.