Kdy se ve Varně prodává
a kdy ne
Sedm let dat z Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията) ukazuje, že nejslabším čtvrtletím je leden až březen a nejsilnějším říjen až prosinec, v 7 ze 7 let.
Jedno číslo, dvě různé zprávy Proč byl titulek z dubna pravdivý a zároveň zavádějící
V dubnu 2026 řekly titulky totéž: prodeje nemovitostí ve velkých městech klesly o 38 % až 43 %. Číslo pro Varnu bylo 43,3 % a je přesné. Problém je v tom, co titulek neříká: vůči čemu.
Pokles o 43,3 % je vůči předchozímu čtvrtletí, tedy poslednímu čtvrtletí roku 2025. Vůči stejnému čtvrtletí předchozího roku je pokles ve Varně 21,5 %. Obě čísla pocházejí ze stejného výkazu Agentury pro zápisy, stojí vedle sebe ve zprávě Bulharské tiskové agentury (БТА) z 6. 4. 2026 a popisují tutéž událost. Jen měří něco jiného.
Rozdíl mezi nimi má jméno a je to sezónnost. Varnenský trh klesá mezi prosincem a březnem každý rok, bez výjimky v sedmi letech se zveřejněnými úplnými daty. V průměru je tento přechod přibližně minus 30 %. Většina z 43,3 % by tedy byla i v nejlepším možném roce a nikdo o ní nepíše v ostatních letech, protože pak číslo na titulek nestačí.
Tento článek dělá opak titulku: nejdřív měří sezónu, pak se dívá, co po ní zůstane. A říká výslovně, kam až data sahají, protože nesahají tak daleko, jak se jim přisuzuje.
Odkud čísla pocházejí
Počítadlo obchodů, ne odhad trhu
Pro sezónnost vychází jeden zdroj a je to Agentura pro zápisy, sekce „Statistika“ Rejstříku nemovitostí (Имотен регистър). Jsou tam čtvrtletní výkazy v PDF od roku 2005, podle územního úřadu pro zápisy, a sloupec, který se zde používá, je „Prodeje“. Je to počítadlo skutečně zapsaných obchodů, tedy notářských zápisů, které dorazily do rejstříku.
Jiné obvyklé zdroje tuto práci nedělají. Index cen Národního statistického ústavu (НСИ) měří cenu, ne aktivitu. Průměrné ceny a „doba prodeje“ z portálů jsou inzeráty a odhady, ne obchody, a bez zveřejněné metodiky. Aktivní inzeráty jsou snímek nabídky v jednom okamžiku, ne tok uzavřených obchodů.
Čísla zde jsou získána strojově z výkazů a ověřena třemi nezávisle zveřejněnými zdroji: zprávou Bulharské tiskové agentury za první čtvrtletí 2026, chernomore.bg pro Varnu (2 433 prodejů a 1 117 smluvních hypoték) a Národní asociací nemovitostí (НСНИ) pro Sofii za poslední čtvrtletí 2025. Všechny tři se shodují bod po bodu.
Dvě omezení se říkají hned, protože se pak nedají vyndat. Zaprvé, úřad pro zápisy Varna se nerovná městu Varna: podle nomenklatury Agentury pro zápisy pokrývá šest obcí (Varna, Aksakovo, Avren, Beloslav, Dolni Chiflik a Byala), proto je zde všude psáno „úřad pro zápisy Varna“, a ne „město Varna“. Zadruhé, sloupec „Prodeje“ počítá všechny prodeje nemovitostí, nejen bytů: pozemky, garáže, obchody, ideální podíly. Pro sezónní analýzu to nevadí, protože se veličina srovnává sama se sebou. Pro větu „tolik bytů se prodalo“ to vadí a takovou větu zde nepřečtete.
Sedm ze sedmi Nejslabší čtvrtletí je leden až březen
Tady je, co počítadla ukazují pro úřad pro zápisy Varna, po čtvrtletích:
Za rok 2025: 3 099 v prvním čtvrtletí, 3 695 ve druhém, 3 870 ve třetím a 4 291 ve čtvrtém. Rozdíl mezi začátkem a koncem roku je 1 192 obchodů v tomtéž městě.
Stejná podoba se opakuje v letech 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 a 2025. Čtvrté čtvrtletí je nejsilnější v 7 ze 7 z těchto let. První je nejslabší ve stejných 7 ze 7. Nula výjimek. To není šum v datech, ale model.
Roky 2020 a 2021 záměrně chybějí v analýze: výkazy za ně jsou částečně nezveřejněné na stránce Agentury a samotné roky jsou zkreslené pandemií. Jejich zahrnutí by obraz zhoršilo, ne zlepšilo.
Aby bylo možné srovnávat silné a slabé roky mezi sebou, průměrné čtvrtletí každého roku se přirovná ke 100. Varna pak vypadá takto: Q1 na 78,7 · Q2 na 103,5 · Q3 na 102,5 · Q4 na 115,3. V průměrném prvním čtvrtletí se uzavírá přibližně 79 % normálu, v průměrném čtvrtém přibližně 115 %, tedy přibližně o 47 % více obchodů v nejsilnějším oproti nejslabšímu. První čtvrtletí nese přibližně 19,7 % roku, čtvrté přibližně 28,8 %.
Jaro není vrchol
Hranice vede mezi koncem roku a jeho začátkem
Lidová moudrost říká, že jaro je sezóna nemovitostí. Čísla to nepotvrzují. Druhé čtvrtletí ve Varně stojí na 103,5, tedy tři a půl bodu nad průměrem roku. Třetí stojí na 102,5. Jeden bod rozdílu mezi jarem a létem je statisticky totéž.
Skutečná hranice nevede mezi jarem a létem. Vede mezi koncem roku a jeho začátkem: 115,3 oproti 78,7 a všechno mezi nimi je plató.
Totéž platí pro další tři velká města. Sofie dělá 124,1 ve čtvrtém čtvrtletí, Plovdiv 122,0, Burgas 111,9. Vrchol je Q4 ve všech čtyřech. Rozdíl je jen v hloubce: Sofie dělá 1,55krát mezi vrcholem a dnem, Plovdiv 1,51, Burgas 1,41, Varna 1,47.
Tady je také místo říct, že západní sezónní model se nepřenáší. V USA a Velké Británii je vrchol jarně-letní a je poháněn školním rokem. Kdyby platil i tady, vrchol by byl ve Q2 a Q3 a Q4 by bylo slabé. Pozorované je opak. Proč tomu tak je, tento článek netvrdí: věrohodných vysvětlení je mnoho, ověřeného daty není žádné.
Varna není Nesebar a není Sofie Dva různé trhy a jedna chybějící letní díra
Pokud dáte Varnu a Nesebar na jeden graf, bez rozdělení, dostanete křivku, která má vrchol „někde mezi létem a zimou“ a neříká nic. Rozdělené říkají dvě různé věci.
Rekreační trh má vrchol ve třetím čtvrtletí, v 7 ze 7 let. Nesebar je nejčistší případ: Q1 na 60,6 oproti Q3 na 129,9, tedy 2,15krát mezi silnou a slabou sezónou. Carevo dělá 1,93krát, Balčik 1,56. Varna dělá 1,47. Mechanismus nepotřebuje zdroj: rekreační nemovitost kupuje člověk, který je právě na místě a dívá se na ni. Dovolená je prohlídka.
A v létě Varna neklesá. Index třetího čtvrtletí je 102,5 pro Varnu a 107,3 pro Burgas, zatímco Sofie klesá na 89,5, a Plovdiv na 95,5. Obě vnitrozemská města mají letní pokles, obě pobřežní ne. Přesná formulace není „v létě je ve Varně silno“, ale „ve Varně v létě neklesá, a v Sofii klesá“.
Jedno omezení i zde: Zlaté písky a Svatý Konstantin spadají pod úřad pro zápisy Varna, tedy rekreační část samotné Varny nelze s tímto zdrojem oddělit od městské. Nesebar a Carevo jsou čisté rekreační úřady, Varna je smíšená.
2026: sezóna, vyčerpaný vrchol a ochlazení
Tři různé věci v jednom čísle
Nyní lze přečíst pokles, kterým článek začal. První čtvrtletí 2026 ve Varně: 2 433 prodejů, minus 43,3 % oproti předchozímu čtvrtletí a minus 21,5 % meziročně.
První částí poklesu je sezóna. Stejný přechod v předchozích pěti letech: minus 39,2 % (2017 na 2018), minus 33,2 %, minus 36,4 %, minus 17,9 % a minus 25,7 %. V průměru přibližně minus 30 %. Pokles o 43,3 % je hlubší než obvyklý, ale není to nový jev.
Druhou částí je základ. Čtvrté čtvrtletí 2025 není normální čtvrté čtvrtletí: je poslední před přijetím eura k 1. 1. 2026. Sofie dělá 12 156 obchodů, své nejsilnější čtvrté čtvrtletí za sedmnáct let, a v šesti největších městech je poslední čtvrtletí 2025 o 16,4 % nad stejným obdobím 2024 (Národní asociace nemovitostí). Varna dělá 4 291, nejvyšší od roku 2022. Vrchol, který se nezopakuje, vytváří hloubku, která se také nezopakuje.
Třetí částí je skutečné ochlazení, a jen ono je novinka. Druhé čtvrtletí 2026 ho potvrzuje: Varna dělá 3 077 prodejů, tedy plus 26,5 % oproti prvnímu, při průměrném sezónním růstu přibližně plus 32 %. Zotavení je na sezónu slabé, ne silné. Meziročně je první pololetí 2026 minus 18,9 % pro Varnu, minus 21,3 % pro Burgas, minus 14,7 % pro Sofii a minus 4,7 % pro Plovdiv.
A ještě jeden detail, který vysvětluje, proč rekordní léto cestovního ruchu a slabý rok rekreačních nemovitostí existují současně: rekreační trh klesá silněji než městský. Nesebar dělá minus 28,6 % za pololetí oproti minus 18,9 % pro Varnu. Balčik minus 25,3 %, Carevo minus 20,8 %.
Pokud jste četli čísla z dubna o poklesu o 40 % nebo střet prognóz cen, toto je kontext, který jim chyběl.
Co data NEUKAZUJÍ Čtyři otázky, na které tento zdroj neodpovídá
Tato část je důležitější než předchozí, protože právě tady se rodí tvrzení, která znějí dobře a nelze je obhájit.
Měsíce. Agentura pro zápisy zveřejňuje jen čtvrtletní výkazy. Měsíční data o zápisech nejsou. Proto „prosinec je nejsilnější měsíc“ nelze tímto zdrojem prokázat a „srpen je mrtvý měsíc“ také ne. Lze tvrdit jen, že čtvrtletí říjen až prosinec je nejsilnější a červenec až září stojí nad průměrem roku. Každé měsíční tvrzení je extrapolace.
Ceny. Zde je měřena sezónnost počtu obchodů. Zda cena za metr čtvereční má sezónní model, nebylo ověřováno a netvrdí se to. „V lednu se kupuje levněji“ neplyne z ničeho v tomto článku.
Slevy a doba na trhu. Neexistuje zveřejněný zdroj pro ani jedno z nich s rozpisem podle sezóny. Uváděných v jiných článcích 33 dní průměrné doby obchodu ve Varně pochází z portálu Zimoti, za první čtvrtletí, bez zveřejněné metodiky. Totéž platí pro podíl prodávajících, kteří dali slevu: roční, bez zařazení podle sezóny.
Příčina. Proč je čtvrté čtvrtletí vrcholem, se neví. Konec roku, bonusy, nová daňová ocenění od 1. ledna, vlna Aktu 16, přání skončit před Novým rokem: to všechno je věrohodné a nic z toho není ověřeno daty. Proto v tomto článku není věta, která začíná „protože“. Totéž platí pro otázku, proč se Kavarna chová jako město, a ne jako letovisko, ačkoli je u moře.
Co z toho plyne
Riziko, ne recept
Sezónnost není signál ke koupi ani k prodeji a tento článek takový nedává. Je to kontext, s nímž se čtou čísla, a má tři praktické důsledky.
První se týká čtení zpráv. Každé číslo o trhu s nemovitostmi má základ a základ rozhoduje, co číslo znamená. Pokles oproti předchozímu čtvrtletí a pokles meziročně jsou dva různé ukazatele. Když titulek neříká vůči čemu, číslo není informace.
Druhý se týká okamžiku vstupu na trh. Data počítají den zápisu, tedy den notářského obchodu, a mezi vystavením nemovitosti a ním stojí inzerát, prohlídky, vyjednávání, předběžná smlouva, banka a notář. Odtud plyne závěr, ne změřená veličina: nemovitost vystavená v prosinci nebo lednu prochází prvními týdny na trhu v nejslabším čtvrtletí roku. Neprodává se kvůli tomu levněji. Sbírá dny na trhu, a neprodaná nemovitost je samostatný problém s vlastní cenou. U rekreační nemovitosti platí totéž přísněji a s jiným kalendářem: kupující je fyzicky na místě v červenci a v srpnu.
Třetí se týká pozice kupujícího. V prvním čtvrtletí je na trhu nejméně kupujících, každý rok bez výjimky, v průměru 79 % normálu. Konkurence při každé prohlídce je tehdy objektivně nejmenší. Co z toho neplyne : že slevy jsou větší. Neexistují zveřejněná data o slevě z inzerované ceny podle sezóny a každý, kdo tvrdí opak, tvrdí to z dojmu.
A jedna hranice na závěr, aby se neměnily veličiny: čísla zde jsou za úřad pro zápisy Varna a pro všechny druhy nemovitostí. Nekombinují se v jedné větě s mediány podle čtvrtí, protože srovnání mezi čtvrtěmi měří cenu aktivních inzerátů, a tento článek měří počet uzavřených obchodů.
Často kladené otázky
Které je nejsilnější sezóna na trhu s nemovitostmi ve Varně?
Čtvrté čtvrtletí, tedy říjen až prosinec. Podle údajů Agentury pro zápisy pro úřad pro zápisy Varna je čtvrté čtvrtletí nejsilnější v 7 ze 7 let se zveřejněnými úplnými daty: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 a 2025. V sezónním indexu, kdy průměrné čtvrtletí se rovná 100, stojí na 115,3. Nejslabší čtvrtletí je první, leden až březen, které stojí na 78,7 a je nejslabší ve stejných 7 ze 7 let. Rozdíl mezi oběma je přibližně o 47 % více obchodů v nejsilnějším oproti nejslabšímu. Pro rok 2025 to je 3 099 prodejů v prvním čtvrtletí oproti 4 291 ve čtvrtém, tedy rozdíl 1 192 obchodů.
Je pravda, že jaro je nejsilnější sezóna pro nemovitosti?
Pro Varnu to data nepotvrzují. Druhé čtvrtletí stojí na 103,5 v sezónním indexu, tedy sotva tři a půl bodu nad průměrem roku, a třetí stojí na 102,5. Jeden bod rozdílu mezi jarem a létem je statisticky totéž. Skutečný rozdíl je mezi koncem roku a jeho začátkem, ne mezi jarem a létem. Jarně-letní vrchol je model z USA a Velké Británie, poháněný školním rokem, a pozorované je zde opak: vrchol je ve čtvrtém čtvrtletí ve všech čtyřech největších městech.
Proč se tvrdí, že obchody ve Varně v roce 2026 klesly o 43 %?
Protože číslo je pravdivé, ale je to pokles oproti předchozímu čtvrtletí, a ne meziročně. V prvním čtvrtletí 2026 bylo v úřadu pro zápisy Varna zapsáno 2 433 prodejů, což je o 43,3 % pod čtvrtým čtvrtletím 2025 a o 21,5 % pod prvním čtvrtletím 2025. Obě srovnání stojí vedle sebe ve stejném výkazu. Sezónní pokles ze čtvrtého do prvního čtvrtletí je normální jev a v průměru za předchozích pět let je přibližně 30 %. Zvlášť čtvrté čtvrtletí 2025 bylo neobvykle silné, protože předcházelo přijetí eura k 1. 1. 2026. Takže 43,3 % obsahuje tři různé věci: obvyklou sezónu, vyčerpaný jednorázový vrchol a skutečné ochlazení.
Který je nejsilnější měsíc pro prodej nemovitosti ve Varně?
Na tuto otázku z dostupných dat odpověď není. Agentura pro zápisy zveřejňuje statistiky po čtvrtletích, ne po měsících, a neexistuje měsíční rozpis zápisů. Proto tvrzení jako „prosinec je nejsilnější měsíc“ nebo „srpen je mrtvý měsíc“ jsou extrapolace a nezakládají se na zveřejněném zdroji. Lze tvrdit jen, že čtvrtletí říjen až prosinec je nejsilnější a čtvrtletí červenec až září ve Varně stojí nad průměrem roku, na rozdíl od Sofie, kde je léto pod průměrem. Totéž omezení platí pro ceny: zde je měřen počet obchodů, ne cena, a sezónnost cen nebyla ověřována.
Zkontrolujte jedno datum
než začnete číst čísla
Otevřete inzerát své nemovitosti a podívejte se, od kterého data je aktivní. Pak ho položte na rok: první čtvrtletí nese přibližně 19,7 % obchodů, čtvrté přibližně 28,8 %. Inzerát, který vyšel v prosinci, prochází prvními týdny v nejslabším čtvrtletí roku a sbírá dny na trhu, aniž by ho měl kdo vidět.
Pošlete nám čtvrť, druh nemovitosti a datum, kdy byl inzerát vystaven. Vrátíme, do kterého sezónního okna nemovitost spadá, kolik z dosavadního pobytu na trhu připadá na slabou sezónu a kdy je další hustší okno podle týchž dat. Bez příslibu ceny: je to posouzení okamžiku, ne ocenění nemovitosti.
Čísla jsou za úřad pro zápisy Varna a pro všechny druhy nemovitostí, ne jen byty. Materiál je informační a není doporučením ke koupi, prodeji ani investici.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře, buďte první.