Kiedy sprzedaje się w Warnie
a kiedy nie
Siedem lat danych z Agencji Wpisów (Агенция по вписванията) pokazuje, że najsłabszym kwartałem jest okres od stycznia do marca, a najsilniejszym od października do grudnia, w 7 z 7 lat.
Jedna liczba, dwie różne wiadomości Dlaczego nagłówek z kwietnia był prawdziwy i mylący jednocześnie
W kwietniu 2026 r. nagłówki mówiły to samo: sprzedaż nieruchomości w dużych miastach spadła o 38% do 43%. Liczba dla Warny wynosiła 43,3% i jest dokładna. Problem leży w tym, czego nagłówek nie mówi: względem czego.
Spadek o 43,3% jest względem poprzedniego kwartału, czyli ostatniego kwartału 2025 r. W porównaniu z tym samym kwartałem poprzedniego roku spadek w Warnie wynosi 21,5%. Obie liczby pochodzą z tego samego zestawienia Agencji Wpisów, stoją obok siebie w komunikacie Bułgarskiej Agencji Telegraficznej (БТА) z 6 kwietnia 2026 r. i opisują to samo zdarzenie. Po prostu mierzą co innego.
Różnica między nimi ma nazwę: sezonowość. Rynek warneński spada między grudniem a marcem co roku, bez wyjątku w siedmiu latach z opublikowanymi pełnymi danymi. Średnio to przejście wynosi około minus 30%. Czyli większość z 43,3% byłaby także w najlepszym możliwym roku, a nikt o niej nie pisze w pozostałych latach, bo wtedy liczba nie nadaje się na nagłówek.
Ten artykuł robi odwrotnie niż nagłówek: najpierw mierzy sezon, potem patrzy, co po nim zostaje. I mówi wprost, dokąd sięgają dane, bo nie sięgają tak daleko, jak się im przypisuje.
Skąd pochodzą liczby
Licznik transakcji, nie wycena rynku
Do badania sezonowości nadaje się jedno źródło i jest nim Agencja Wpisów, dział „Statystyka” Rejestru Nieruchomości (Имотен регистър). Znajdują się tam kwartalne zestawienia w PDF od 2005 r., według terytorialnej służby wpisów (служба по вписванията), a kolumna używana tutaj to „Sprzedaże”. To licznik faktycznie wpisanych transakcji, czyli aktów notarialnych, które dotarły do rejestru.
Inne zwykle źródła nie wykonują tej pracy. Indeks cen Krajowego Instytutu Statystycznego (НСИ) mierzy cenę, nie aktywność. Średnie ceny i „czas sprzedaży” z portali to ogłoszenia i wyceny, nie transakcje, i to bez opublikowanej metodyki. Aktywne ogłoszenia to zdjęcie podaży w jednym momencie, nie strumień zawartych transakcji.
Liczby tutaj zostały wyodrębnione maszynowo z zestawień i zweryfikowane z trzema niezależnie opublikowanymi źródłami: komunikatem BTA za pierwszy kwartał 2026 r., chernomore.bg dla Warny (2 433 sprzedaże i 1 117 hipotek umownych) oraz danymi Krajowego Stowarzyszenia Nieruchomości (НСНИ) dla Sofii w ostatnim kwartale 2025 r. Wszystkie trzy zgadzają się co do punktu.
Dwa ograniczenia mówi się od razu, bo potem nie da się ich wycofać. Po pierwsze, Służba Wpisów w Warnie nie jest równa miastu Warna: według nomenklatury Agencji Wpisów obejmuje sześć gmin (Warna, Aksakowo, Awren, Biełosław, Dolni Czyfłik i Biała), dlatego wszędzie tu pisze się „Służba Wpisów w Warnie”, a nie „miasto Warna”. Po drugie, kolumna „Sprzedaże” liczy wszystkie sprzedaże nieruchomości, nie tylko mieszkań: grunty, garaże, sklepy, udziały ułamkowe. Dla analizy sezonowej to nie przeszkadza, bo wielkość porównuje się samą ze sobą. Dla zdania „tyle mieszkań sprzedano” przeszkadza i takiego zdania tutaj nie przeczytasz.
Siedem z siedmiu Najsłabszym kwartałem jest okres od stycznia do marca
Oto co pokazują liczniki dla Służby Wpisów w Warnie, według kwartałów:
W 2025 r.: 3 099 w pierwszym kwartale, 3 695 w drugim, 3 870 w trzecim i 4 291 w czwartym. Różnica między początkiem a końcem roku wynosi 1 192 transakcje w tym samym mieście.
Ten sam kształt powtarza się w latach 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 i 2025. Czwarty kwartał jest najsilniejszy w 7 z 7 z tych lat. Pierwszy jest najsłabszy w tych samych 7 z 7. Zero wyjątków. To nie szum w danych, lecz wzorzec.
Lata 2020 i 2021 celowo nie występują w analizie: zestawienia za nie są częściowo nieopublikowane na stronie Agencji, a same te lata są zniekształcone przez pandemię. Ich włączenie pogorszyłoby obraz, a nie go poprawiło.
Aby porównywać lata mocne i słabe między sobą, średni kwartał każdego roku przyrównuje się do 100. Warna wygląda wtedy tak: Q1: 78,7 · Q2: 103,5 · Q3: 102,5 · Q4: 115,3. W przeciętnym pierwszym kwartale zawiera się około 79% normy, w przeciętnym czwartym około 115%, czyli około 47% więcej transakcji w najsilniejszym kwartale w porównaniu z najsłabszym. Pierwszy kwartał stanowi około 19,7% roku, czwarty około 28,8%.
Wiosna nie jest szczytem
Granica biegnie między końcem roku a jego początkiem
Ludowa mądrość mówi, że wiosna to sezon nieruchomości. Liczby tego nie potwierdzają. Drugi kwartał w Warnie stoi na 103,5, czyli trzy i pół punktu powyżej średniej rocznej. Trzeci stoi na 102,5. Jeden punkt różnicy między wiosną a latem to statystycznie to samo.
Prawdziwa granica nie biegnie między wiosną a latem. Biegnie między końcem roku a jego początkiem: 115,3 wobec 78,7, a wszystko pomiędzy to plateau.
To samo dotyczy trzech pozostałych dużych miast. Sofia osiąga 124,1 w czwartym kwartale, Płowdiw 122,0, Burgas 111,9. Szczyt przypada na Q4 we wszystkich czterech. Różni je tylko głębokość: Sofia daje 1,55 raza między szczytem a dnem, Płowdiw 1,51, Burgas 1,41, Warna 1,47.
Warto tu też powiedzieć, że zachodni wzorzec sezonowy się nie przenosi. W USA i Wielkiej Brytanii szczyt przypada na wiosnę i lato i jest napędzany rokiem szkolnym. Gdyby tak było i tutaj, szczyt wypadałby w Q2 i Q3, a Q4 byłby słaby. Obserwujemy odwrotność. Dlaczego tak jest, w tym artykule się nie twierdzi: wiarygodnych wyjaśnień jest wiele, sprawdzonego na danych nie ma żadnego.
Warna to nie Nesebyr i nie Sofia Dwa różne rynki i jedna brakująca letnia dziura
Jeśli umieścisz Warnę i Nesebyr na jednym wykresie, nie rozdzielając ich, dostaniesz krzywą, która ma szczyt „gdzieś między latem a zimą” i nic nie mówi. Rozdzielone, mówią dwie różne rzeczy.
Rynek kurortowy ma szczyt w trzecim kwartale, w 7 z 7 lat. Nesebyr jest najczystszym przypadkiem: Q1 na 60,6 wobec Q3 na 129,9, czyli 2,15 raza między sezonem mocnym a słabym. Carewo daje 1,93 raza, Bałczik 1,56. Warna daje 1,47. Mechanizm nie potrzebuje źródła: nieruchomość kurortową kupuje osoba, która akurat jest na miejscu i ją ogląda. Wakacje są oglądaniem.
A latem Warna nie spada. Indeks trzeciego kwartału wynosi 102,5 dla Warny i 107,3 dla Burgas, podczas gdy Sofia spada do 89,5, a Płowdiw do 95,5. Dwa miasta śródlądowe mają letni spadek, dwa nadmorskie nie. Dokładne sformułowanie brzmi nie „latem w Warnie jest mocno”, lecz „w Warnie latem nie spada, a w Sofii spada”.
Jedno ograniczenie także tutaj: Złote Piaski i Św. Konstantyn wchodzą w skład Służby Wpisów w Warnie, czyli część kurortowa samej Warny nie może zostać oddzielona od miejskiej za pomocą tego źródła. Nesebyr i Carewo to czyste służby kurortowe, Warna jest mieszana.
2026 r.: sezon, wyczerpany szczyt i ochłodzenie
Trzy różne rzeczy w jednej liczbie
Teraz można odczytać spadek, od którego zaczął się artykuł. Pierwszy kwartał 2026 r. w Warnie: 2 433 sprzedaże, minus 43,3% względem poprzedniego kwartału i minus 21,5% rok do roku.
Pierwszą częścią spadku jest sezon. To samo przejście w poprzednich pięciu latach: minus 39,2% (2017 do 2018), minus 33,2%, minus 36,4%, minus 17,9% i minus 25,7%. Średnio około minus 30%. Spadek o 43,3% jest głębszy niż zwykle, ale nie jest nowym zjawiskiem.
Drugą częścią jest baza. Czwarty kwartał 2025 r. nie jest normalnym czwartym kwartałem: to ostatni przed przyjęciem euro od 1 stycznia 2026 r. Sofia osiąga 12 156 transakcji, swój najsilniejszy czwarty kwartał od siedemnastu lat, a w sześciu największych miastach ostatni kwartał 2025 r. jest o 16,4% powyżej tego samego kwartału 2024 r. (NSNI). Warna osiąga 4 291, najwięcej od 2022 r. Szczyt, który się nie powtórzy, wytwarza głębię, która też się nie powtórzy.
Trzecią częścią jest realne ochłodzenie, i tylko ono jest nowiną. Drugi kwartał 2026 r. to potwierdza: Warna osiąga 3 077 sprzedaży, czyli plus 26,5% względem pierwszego, przy średnim sezonowym wzroście wynoszącym około plus 32%. Odbicie jest słabe jak na sezon, nie silne. W ujęciu rocznym pierwsze półrocze 2026 r. wynosi minus 18,9% dla Warny, minus 21,3% dla Burgas, minus 14,7% dla Sofii i minus 4,7% dla Płowdiwu.
I jeszcze jeden szczegół, który wyjaśnia, dlaczego rekordowe lato turystyki i słaby rok dla nieruchomości wakacyjnych występują jednocześnie: rynek kurortowy spada mocniej niż miejski. Nesebyr notuje minus 28,6% za półrocze wobec minus 18,9% dla Warny. Bałczik minus 25,3%, Carewo minus 20,8%.
Jeśli czytałeś liczby z kwietnia o spadku o 40% lub zderzenie prognoz cen, to jest kontekst, którego im brakowało.
Czego dane NIE pokazują Cztery pytania, na które to źródło nie odpowiada
Ta sekcja jest ważniejsza od poprzednich, bo właśnie tutaj rodzą się twierdzenia, które dobrze brzmią i których nie da się obronić.
Miesiące. Agencja Wpisów publikuje tylko kwartalne zestawienia. Nie ma danych miesięcznych o wpisach. W konsekwencji „grudzień jest najsilniejszym miesiącem” nie da się udowodnić tym źródłem, podobnie jak „sierpień jest martwym miesiącem”. Można twierdzić tylko, że kwartał od października do grudnia jest najsilniejszy, a od lipca do września stoi powyżej średniej rocznej. Każde twierdzenie miesięczne jest ekstrapolacją.
Ceny. Zmierzono tu sezonowość liczby transakcji. Czy cena za metr kwadratowy ma wzorzec sezonowy, nie sprawdzano i nie twierdzi się tego. „W styczniu kupuje się taniej” nie wynika z niczego w tym artykule.
Rabaty i czas na rynku. Nie ma opublikowanego źródła dla żadnego z nich z podziałem na sezony. Przytaczane w innych artykułach 33 dni średniego czasu transakcji w Warnie pochodzą z portalu Zimoti, za pierwszy kwartał, bez opublikowanej metodyki. To samo dotyczy odsetka sprzedających, którzy dali rabat: dane roczne, niedatowane według sezonu.
Przyczyna. Dlaczego czwarty kwartał jest szczytem, nie wiadomo. Koniec roku, premie, nowe wyceny podatkowe od 1 stycznia, fala Aktu 16, chęć zamknięcia sprawy przed Nowym Rokiem: to wszystko jest wiarygodne i żadne z tego nie zostało sprawdzone na danych. Dlatego w tym artykule nie ma zdania zaczynającego się od „ponieważ”. To samo dotyczy pytania, dlaczego Kawarna zachowuje się jak miasto, a nie kurort, choć leży nad morzem.
Co z tego wynika
Ryzyko, nie recepta
Sezonowość nie jest sygnałem do zakupu ani sprzedaży i ten artykuł takiego nie daje. To jest kontekst, w którym czyta się liczby, i ma trzy praktyczne konsekwencje.
Pierwsza dotyczy czytania wiadomości. Każda liczba o rynku nieruchomości ma bazę, a baza decyduje, co liczba znaczy. Spadek względem poprzedniego kwartału i spadek rok do roku to dwa różne wskaźniki. Gdy nagłówek nie mówi, względem czego, liczba nie jest informacją.
Druga dotyczy momentu wejścia na rynek. Dane liczą dzień wpisu, czyli dzień transakcji notarialnej, a między wystawieniem nieruchomości a nim stoją ogłoszenie, oglądanie, negocjacje, umowa przedwstępna, bank i notariusz. Stąd wniosek, a nie zmierzona wielkość: nieruchomość wystawiona w grudniu lub styczniu spędza pierwsze tygodnie na rynku w najsłabszym kwartale roku. Nie sprzedaje się przez to taniej. Ona zbiera dni na rynku, a nieruchomość, która zalega, to osobny problem z własną ceną. W przypadku nieruchomości kurortowej obowiązuje to ostrzej i z innym kalendarzem: jej kupujący jest fizycznie na miejscu w lipcu i sierpniu.
Trzecia dotyczy pozycji kupującego. W pierwszym kwartale na rynku jest najmniej kupujących, co roku bez wyjątku, średnio 79% normy. Konkurencja na każdym oglądaniu jest wtedy obiektywnie najmniejsza. Czego nie wynika z tego: że rabaty są większe. Nie ma opublikowanych danych o rabacie od ceny ofertowej według sezonu, a każdy, kto twierdzi inaczej, twierdzi to na wyczucie.
I jedna granica na koniec, żeby nie mieszać wielkości: liczby tutaj dotyczą Służby Wpisów w Warnie i wszystkich rodzajów nieruchomości. Nie łączy się ich w jednym zdaniu z medianami według dzielnic, ponieważ porównanie dzielnic mierzy cenę aktywnych ogłoszeń, a ten artykuł mierzy liczbę zawartych transakcji.
Najczęściej zadawane pytania
Który sezon jest najsilniejszy na rynku nieruchomości w Warnie?
Czwarty kwartał, czyli od października do grudnia. Według danych Agencji Wpisów dla Służby Wpisów w Warnie czwarty kwartał jest najsilniejszy w 7 z 7 lat z opublikowanymi pełnymi danymi: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 i 2025. W indeksie sezonowym, przy przeciętnym kwartale równym 100, wynosi 115,3. Najsłabszy jest pierwszy kwartał, od stycznia do marca, który wynosi 78,7 i jest najsłabszy w tych samych 7 z 7 lat. Różnica między nimi to około 47% więcej transakcji w najsilniejszym kwartale w porównaniu z najsłabszym. Dla 2025 r. to 3 099 sprzedaży w pierwszym kwartale wobec 4 291 w czwartym, czyli różnica 1 192 transakcji.
Czy to prawda, że wiosna jest najsilniejszym sezonem dla nieruchomości?
Dla Warny dane tego nie potwierdzają. Drugi kwartał stoi na 103,5 w indeksie sezonowym, czyli ledwie trzy i pół punktu powyżej średniej rocznej, a trzeci na 102,5. Jeden punkt różnicy między wiosną a latem to statystycznie to samo. Prawdziwa różnica leży między końcem roku a jego początkiem, a nie między wiosną a latem. Wiosenno-letni szczyt to wzorzec z USA i Wielkiej Brytanii, napędzany rokiem szkolnym, a obserwowane tutaj jest odwrotnością: szczyt przypada na czwarty kwartał we wszystkich czterech największych miastach.
Dlaczego mówi się, że transakcje w Warnie spadły o 43% w 2026 r.?
Ponieważ liczba jest prawdziwa, ale jest to spadek względem poprzedniego kwartału, a nie rok do roku. W pierwszym kwartale 2026 r. w Służbie Wpisów w Warnie wpisano 2 433 sprzedaże, czyli o 43,3% mniej niż w czwartym kwartale 2025 r. i o 21,5% mniej niż w pierwszym kwartale 2025 r. Oba porównania stoją obok siebie w tym samym zestawieniu. Sezonowy spadek z czwartego do pierwszego kwartału jest normalnym zjawiskiem i średnio z poprzednich pięciu lat wynosi około 30%. Ponadto czwarty kwartał 2025 r. był nietypowo silny, bo poprzedzał przyjęcie euro od 1 stycznia 2026 r. Czyli 43,3% zawiera trzy różne rzeczy: zwykły sezon, wyczerpany jednorazowy szczyt i realne ochłodzenie.
Który miesiąc jest najsilniejszy dla sprzedaży nieruchomości w Warnie?
Na to pytanie dostępne dane nie dają odpowiedzi. Agencja Wpisów publikuje statystyki kwartalnie, a nie miesięcznie, i nie ma miesięcznego podziału wpisów. Dlatego twierdzenia typu „grudzień jest najsilniejszym miesiącem” lub „sierpień jest martwym miesiącem” są ekstrapolacją i nie opierają się na opublikowanym źródle. Można twierdzić tylko, że kwartał od października do grudnia jest najsilniejszy, a kwartał od lipca do września w Warnie stoi powyżej średniej rocznej, w odróżnieniu od Sofii, gdzie lato jest poniżej średniej. To samo ograniczenie dotyczy cen: zmierzono tu liczbę transakcji, a nie cenę, a sezonowości cen nie sprawdzano.
Sprawdź jedną datę
zanim przeczytasz liczby
Otwórz ogłoszenie swojej nieruchomości i sprawdź, od kiedy jest aktywne. Potem nałóż tę datę na rok: pierwszy kwartał niesie około 19,7% transakcji, czwarty około 28,8%. Ogłoszenie, które ruszyło w grudniu, spędza pierwsze tygodnie w najsłabszym kwartale roku i zbiera dni na rynku, choć nie było komu go oglądać.
Wyślij nam dzielnicę, rodzaj nieruchomości i datę, od której ogłoszenie jest aktywne. Odsyłamy, w jakie okno sezonowe wpada nieruchomość, jaka część dotychczasowego okresu ekspozycji przypada na słaby sezon i kiedy jest następne gęstsze okno według tych samych danych. Bez obietnicy ceny: to ocena momentu, a nie wycena nieruchomości.
Liczby dotyczą Służby Wpisów w Warnie i wszystkich rodzajów nieruchomości, nie tylko mieszkań. Materiał ma charakter informacyjny i nie jest rekomendacją zakupu, sprzedaży ani inwestycji.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.