Wann man in Varna verkauft
und wann nicht
Sieben Jahre Daten der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията) zeigen, dass das schwächste Quartal Januar bis März und das stärkste Oktober bis Dezember ist, in 7 von 7 Jahren.
Eine Zahl, zwei verschiedene Nachrichten Warum die Schlagzeile vom April gleichzeitig richtig und irreführend war
Im April 2026 sagten die Schlagzeilen alle dasselbe: Die Immobilienverkäufe in den großen Städten seien um 38 bis 43 % gesunken. Die Zahl für Varna lag bei 43,3 %, und sie ist korrekt. Das Problem liegt in dem, was die Schlagzeile nicht sagt: im Vergleich wozu.
Der Rückgang um 43,3 % gilt gegenüber dem Vorquartal, also dem letzten Quartal 2025. Gegenüber demselben Quartal des Vorjahres beträgt der Rückgang in Varna 21,5 %. Beide Zahlen stammen aus derselben Auswertung der Registrierungsagentur, stehen in der Meldung der bulgarischen Nachrichtenagentur BTA vom 6. April 2026 nebeneinander und beschreiben dasselbe Ereignis. Sie messen nur Verschiedenes.
Der Unterschied zwischen ihnen hat einen Namen, und er lautet Saisonalität. Der Markt in Varna sinkt jedes Jahr zwischen Dezember und März, ohne Ausnahme in den sieben Jahren mit veröffentlichten vollständigen Daten. Im Durchschnitt beträgt dieser Übergang etwa minus 30 %. Der größere Teil der 43,3 % wäre also auch in dem bestmöglichen Jahr da gewesen, doch niemand schreibt in den übrigen Jahren darüber, weil die Zahl dann keine Schlagzeile hergibt.
Dieser Artikel macht das Gegenteil der Schlagzeile: Zuerst misst er die Saison, dann sieht er, was nach ihr übrig bleibt. Und er sagt ausdrücklich, wie weit die Daten reichen, denn sie reichen nicht so weit, wie ihnen zugeschrieben wird.
Woher die Zahlen kommen
Ein Zähler für Geschäfte, keine Marktbewertung
Für die Saisonalität kommt eine einzige Quelle in Frage, und das ist die Registrierungsagentur, Abschnitt „Statistik“ des Immobilienregisters. Dort liegen vierteljährliche Auswertungen als PDF seit 2005, nach Eintragungsamt (служба по вписванията) gegliedert, und die hier verwendete Spalte heißt „Verkäufe“. Das ist ein Zähler real eingetragener Geschäfte, also notarieller Urkunden, die das Register erreicht haben.
Die anderen üblichen Quellen leisten diese Arbeit nicht. Der Preisindex des Nationalen Statistikinstituts (НСИ) misst den Preis, nicht die Aktivität. Die Durchschnittspreise und die „Verkaufsdauer“ der Portale sind Inserate und Schätzungen, keine Geschäfte, und ohne veröffentlichte Methodik. Die aktiven Inserate sind eine Momentaufnahme des Angebots, kein Strom abgeschlossener Geschäfte.
Die Zahlen hier wurden maschinell aus den Auswertungen gezogen und mit drei unabhängig veröffentlichten Quellen abgeglichen: der Meldung der BTA zum ersten Quartal 2026, chernomore.bg für Varna (2.433 Verkäufe und 1.117 Vertragshypotheken) und dem Nationalen Immobilienverband (НСНИ) für Sofia im letzten Quartal 2025. Die drei stimmen Punkt für Punkt überein.
Zwei Einschränkungen werden sofort genannt, weil sie sich später nicht mehr herausrechnen lassen. Erstens: das Eintragungsamt Varna ist nicht gleich der Stadt Varna: Nach der Systematik der Registrierungsagentur deckt es sechs Gemeinden ab (Varna, Aksakovo, Avren, Beloslav, Dolni chiflik und Byala), deshalb steht hier überall „Eintragungsamt Varna“ und nicht „Stadt Varna“. Zweitens zählt die Spalte „Verkäufe“ alle Immobilienverkäufe, nicht nur Wohnungen: Grundstücke, Garagen, Läden, ideelle Anteile. Für eine Saisonanalyse stört das nicht, weil die Größe mit sich selbst verglichen wird. Für den Satz „so viele Wohnungen wurden verkauft“ stört es, und einen solchen Satz werden Sie hier nicht lesen.
Sieben von sieben Das schwächste Quartal ist Januar bis März
Das zeigen die Zähler für das Eintragungsamt Varna, nach Quartalen:
Für 2025: 3.099 im ersten Quartal, 3.695 im zweiten, 3.870 im dritten und 4.291 im vierten. Der Unterschied zwischen Jahresanfang und Jahresende beträgt 1.192 Geschäfte in derselben Stadt.
Dieselbe Form wiederholt sich in den Jahren 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 und 2025. Das vierte Quartal ist in 7 von 7 dieser Jahre das stärkste. Das erste ist in denselben 7 von 7 das schwächste. Null Ausnahmen. Das ist kein Rauschen in den Daten, sondern ein Muster.
Die Jahre 2020 und 2021 fehlen bewusst in der Analyse: Die Auswertungen für sie sind auf der Seite der Agentur teilweise nicht veröffentlicht, und die Jahre selbst sind von der Pandemie verzerrt. Ihre Einbeziehung würde das Bild verschlechtern, nicht verbessern.
Damit starke und schwache Jahre untereinander vergleichbar sind, wird das durchschnittliche Quartal jedes Jahres auf 100 gesetzt. Varna sieht dann so aus: Q1 bei 78,7 · Q2 bei 103,5 · Q3 bei 102,5 · Q4 bei 115,3. In einem durchschnittlichen ersten Quartal werden etwa 79 % des Normalen abgeschlossen, in einem durchschnittlichen vierten etwa 115 %, also etwa 47 % mehr Geschäfte im stärksten gegenüber dem schwächsten. Das erste Quartal trägt etwa 19,7 % des Jahres, das vierte etwa 28,8 %.
Der Frühling ist nicht der Höhepunkt
Die Grenze verläuft zwischen Jahresende und Jahresanfang
Die Volksweisheit sagt, der Frühling sei die Saison der Immobilien. Die Zahlen bestätigen sie nicht. Das zweite Quartal steht in Varna bei 103,5, also dreieinhalb Punkte über dem Jahresdurchschnitt. Das dritte steht bei 102,5. Ein Punkt Unterschied zwischen Frühling und Sommer ist statistisch dasselbe.
Die wahre Grenze verläuft nicht zwischen Frühling und Sommer. Sie verläuft zwischen Jahresende und Jahresanfang: 115,3 gegen 78,7, und alles dazwischen ist ein Plateau.
Dasselbe gilt für die drei anderen großen Städte. Sofia erreicht im vierten Quartal 124,1, Plovdiv 122,0, Burgas 111,9. Der Höhepunkt ist in allen vieren Q4. Der Unterschied liegt nur in der Tiefe: Sofia kommt zwischen Gipfel und Tal auf das 1,55-Fache, Plovdiv auf 1,51, Burgas auf 1,41, Varna auf 1,47.
Hier ist auch der Ort, um zu sagen, dass das westliche Saisonmodell nicht übertragbar ist. In den USA und in Großbritannien liegt der Höhepunkt im Frühling und Sommer und wird vom Schuljahr getrieben. Würde das auch hier gelten, läge der Höhepunkt in Q2 und Q3, und Q4 wäre schwach. Beobachtet wird das Gegenteil. Warum das so ist, behauptet dieser Artikel nicht: Plausible Erklärungen gibt es viele, mit Daten überprüft ist keine einzige.
Varna ist nicht Nesebar, und nicht Sofia Zwei verschiedene Märkte und ein fehlendes Sommerloch
Legen Sie Varna und Nesebar ohne Trennung in ein Diagramm, erhalten Sie eine Kurve, die „irgendwo zwischen Sommer und Winter“ ihren Höhepunkt hat und nichts aussagt. Getrennt sagen sie zwei verschiedene Dinge.
Der Ferienmarkt erreicht seinen Höhepunkt im dritten Quartal, in 7 von 7 Jahren. Nesebar ist der klarste Fall: Q1 bei 60,6 gegen Q3 bei 129,9, also das 2,15-Fache zwischen starker und schwacher Saison. Tsarevo kommt auf das 1,93-Fache, Balchik auf 1,56. Varna auf 1,47. Der Mechanismus braucht keine Quelle: Eine Ferienimmobilie kauft ein Mensch, der gerade vor Ort ist und sie sich ansieht. Der Urlaub ist die Besichtigung.
Und im Sommer fällt Varna nicht. Der Index des dritten Quartals liegt bei 102,5 für Varna und 107,3 für Burgas, während Sofia auf 89,5 fällt und Plovdiv auf 95,5. Die beiden Binnenstädte haben einen Sommereinbruch, die beiden Küstenstädte nicht. Die genaue Formulierung lautet nicht „der Sommer ist in Varna stark“, sondern „in Varna fällt der Sommer nicht, in Sofia schon“.
Eine Einschränkung auch hier: Zlatni pyasatsi und Sveti Konstantin gehören zum Eintragungsamt Varna, der Ferienteil von Varna selbst lässt sich mit dieser Quelle also nicht vom städtischen trennen. Nesebar und Tsarevo sind reine Ferienämter, Varna ist gemischt.
2026: Saison, erschöpfter Höhepunkt und Abkühlung
Drei verschiedene Dinge in einer Zahl
Jetzt lässt sich der Rückgang lesen, mit dem der Artikel begann. Das erste Quartal 2026 in Varna: 2.433 Verkäufe, minus 43,3 % gegenüber dem Vorquartal und minus 21,5 % auf Jahresbasis.
Der erste Teil des Rückgangs ist die Saison. Derselbe Übergang in den fünf Vorjahren: minus 39,2 % (2017 auf 2018), minus 33,2 %, minus 36,4 %, minus 17,9 % und minus 25,7 %. Im Durchschnitt etwa minus 30 %. Der Rückgang um 43,3 % ist tiefer als üblich, aber keine neue Erscheinung.
Der zweite Teil ist die Basis. Das vierte Quartal 2025 ist kein normales viertes Quartal: Es ist das letzte vor der Einführung des Euro am 1. Januar 2026. Sofia kommt auf 12.156 Geschäfte, sein stärkstes viertes Quartal seit siebzehn Jahren, und in den sechs größten Städten liegt das letzte Quartal 2025 um 16,4 % über demselben von 2024 (Nationaler Immobilienverband). Varna kommt auf 4.291, den höchsten Wert seit 2022. Ein Höhepunkt, der sich nicht wiederholen wird, erzeugt eine Tiefe, die sich ebenfalls nicht wiederholen wird.
Der dritte Teil ist die tatsächliche Abkühlung, und nur sie ist eine Nachricht. Das zweite Quartal 2026 bestätigt sie: Varna kommt auf 3.077 Verkäufe, also plus 26,5 % gegenüber dem ersten, bei einem durchschnittlichen saisonalen Zuwachs von etwa plus 32 %. Die Erholung ist für die Saison schwach, nicht stark. Auf Jahresbasis liegt das erste Halbjahr 2026 bei minus 18,9 % für Varna, minus 21,3 % für Burgas, minus 14,7 % für Sofia und minus 4,7 % für Plovdiv.
Und ein Detail, das erklärt, warum der Rekordsommer des Tourismus und das schwache Jahr der Ferienimmobilien gleichzeitig bestehen: Der Ferienmarkt fällt stärker als der städtische. Nesebar kommt für das Halbjahr auf minus 28,6 % gegenüber minus 18,9 % für Varna. Balchik minus 25,3 %, Tsarevo minus 20,8 %.
Wenn Sie die Zahlen vom April zum Rückgang um 40 % oder den Zusammenprall der Preisprognosen gelesen haben, ist das der Kontext, der ihnen fehlte.
Was die Daten NICHT zeigen Vier Fragen, auf die diese Quelle keine Antwort gibt
Dieser Abschnitt ist wichtiger als die vorigen, denn genau hier entstehen die Behauptungen, die gut klingen und sich nicht verteidigen lassen.
Die Monate. Die Registrierungsagentur veröffentlicht nur vierteljährliche Auswertungen. Es gibt keine Monatsdaten zu Eintragungen. Folglich lässt sich „Dezember ist der stärkste Monat“ mit dieser Quelle nicht belegen, und „August ist ein toter Monat“ ebenfalls nicht. Behaupten lässt sich nur, dass das Quartal Oktober bis Dezember das stärkste ist und Juli bis September über dem Jahresdurchschnitt liegt. Jede Monatsaussage ist eine Extrapolation.
Die Preise. Hier wurde die Saisonalität der Zahl der Geschäfte gemessen. Ob der Preis pro Quadratmeter ein Saisonmuster hat, wurde nicht geprüft und wird nicht behauptet. „Im Januar kauft man günstiger“ folgt aus nichts in diesem Artikel.
Preisnachlässe und Zeit am Markt. Für keines von beiden gibt es eine veröffentlichte Quelle mit Aufschlüsselung nach Saison. Die in anderen Artikeln zitierten 33 Tage durchschnittliche Zeit bis zum Geschäft in Varna stammen vom Portal Zimoti, für das erste Quartal, ohne veröffentlichte Methodik. Dasselbe gilt für den Anteil der Verkäufer, die einen Nachlass gewähren: jährlich, nicht nach Saison datiert.
Die Ursache. Warum das vierte Quartal der Höhepunkt ist, weiß man nicht. Jahresende, Boni, neue Steuerbewertungen ab dem 1. Januar, eine Welle von Akt 16, der Wunsch, vor Neujahr abzuschließen: All das ist plausibel, und nichts davon ist mit Daten überprüft. Deshalb gibt es in diesem Artikel keinen Satz, der mit „weil“ beginnt. Dasselbe gilt für die Frage, warum sich Kavarna wie eine Stadt verhält und nicht wie ein Ferienort, obwohl es am Meer liegt.
Was daraus folgt
Risiko, kein Rezept
Die Saisonalität ist kein Signal zum Kaufen oder Verkaufen, und dieser Artikel gibt keines. Sie ist ein Kontext, mit dem man Zahlen liest, und hat drei praktische Folgen.
Die erste betrifft das Lesen von Nachrichten. Jede Zahl zum Immobilienmarkt hat eine Basis, und die Basis entscheidet, was die Zahl bedeutet. Ein Rückgang gegenüber dem Vorquartal und ein Rückgang auf Jahresbasis sind zwei verschiedene Kennzahlen. Wenn die Schlagzeile nicht sagt, im Vergleich wozu, ist die Zahl keine Information.
Die zweite betrifft den Zeitpunkt des Markteintritts. Die Daten zählen den Tag der Eintragung, also den Tag des notariellen Geschäfts, und zwischen dem Einstellen der Immobilie und ihm liegen Inserat, Besichtigungen, Verhandlung, Vorvertrag, Bank und Notar. Daraus folgt eine Schlussfolgerung, keine gemessene Größe: Eine im Dezember oder Januar eingestellte Immobilie verbringt ihre ersten Wochen am Markt im schwächsten Quartal des Jahres. Sie wird deshalb nicht billiger verkauft. Sie sammelt Tage am Markt, und eine liegen gebliebene Immobilie ist ein eigenes Problem mit eigenem Preis. Für eine Ferienimmobilie gilt dasselbe strenger und mit anderem Kalender: Ihr Käufer ist im Juli und August physisch vor Ort.
Die dritte betrifft die Position des Käufers. Im ersten Quartal gibt es am Markt die wenigsten Käufer, jedes Jahr ohne Ausnahme, im Durchschnitt 79 % des Normalen. Die Konkurrenz bei jeder Besichtigung ist dann objektiv am geringsten. Was daraus nicht folgt: dass die Nachlässe größer sind. Es gibt keine veröffentlichten Daten zum Nachlass auf den Angebotspreis nach Saison, und wer das Gegenteil behauptet, behauptet es nach Gefühl.
Und zum Schluss eine Grenze, damit Größen nicht vermischt werden: Die Zahlen hier gelten für das Eintragungsamt Varna und für alle Arten von Immobilien. Sie werden nicht in einem Satz mit den Medianen nach Vierteln kombiniert, weil der Vergleich zwischen den Vierteln den Preis aktiver Inserate misst, während dieser Artikel die Zahl abgeschlossener Geschäfte misst.
Häufig gestellte Fragen
Welches ist die stärkste Saison des Immobilienmarkts in Varna?
Das vierte Quartal, also Oktober bis Dezember. Nach Angaben der Registrierungsagentur für das Eintragungsamt Varna ist das vierte Quartal in 7 von 7 Jahren mit veröffentlichten vollständigen Daten das stärkste: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 und 2025. Im Saisonindex, bei dem das durchschnittliche Quartal 100 beträgt, steht es bei 115,3. Das schwächste Quartal ist das erste, Januar bis März, das bei 78,7 steht und in denselben 7 von 7 Jahren das schwächste ist. Der Unterschied zwischen beiden beträgt etwa 47 % mehr Geschäfte im stärksten gegenüber dem schwächsten. Für 2025 sind das 3.099 Verkäufe im ersten Quartal gegenüber 4.291 im vierten, also 1.192 Geschäfte Unterschied.
Stimmt es, dass der Frühling die stärkste Saison für Immobilien ist?
Für Varna bestätigen die Daten das nicht. Das zweite Quartal steht im Saisonindex bei 103,5, also nur dreieinhalb Punkte über dem Jahresdurchschnitt, und das dritte bei 102,5. Ein Punkt Unterschied zwischen Frühling und Sommer ist statistisch dasselbe. Der wahre Unterschied liegt zwischen dem Jahresende und dem Jahresanfang, nicht zwischen Frühling und Sommer. Der Höhepunkt im Frühling und Sommer ist ein Modell aus den USA und Großbritannien, getrieben vom Schuljahr, und das hier Beobachtete ist das Gegenteil: Der Höhepunkt liegt im vierten Quartal, und zwar in allen vier größten Städten.
Warum wird behauptet, die Geschäfte in Varna seien 2026 um 43 % gesunken?
Weil die Zahl stimmt, aber ein Rückgang gegenüber dem Vorquartal ist und keiner auf Jahresbasis. Im ersten Quartal 2026 wurden im Eintragungsamt Varna 2.433 Verkäufe eingetragen, das sind 43,3 % unter dem vierten Quartal 2025 und 21,5 % unter dem ersten Quartal 2025. Beide Vergleiche stehen in derselben Auswertung nebeneinander. Der saisonale Rückgang vom vierten zum ersten Quartal ist eine normale Erscheinung und beträgt im Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre etwa 30 %. Außerdem war das vierte Quartal 2025 ungewöhnlich stark, weil es der Einführung des Euro am 1. Januar 2026 voranging. Die 43,3 % enthalten also drei verschiedene Dinge: die übliche Saison, einen erschöpften einmaligen Höhepunkt und die tatsächliche Abkühlung.
Welcher ist der stärkste Monat für den Verkauf einer Immobilie in Varna?
Diese Frage hat mit den vorhandenen Daten keine Antwort. Die Registrierungsagentur veröffentlicht ihre Statistik nach Quartalen, nicht nach Monaten, und es gibt keine Monatsaufschlüsselung der Eintragungen. Deshalb sind Aussagen wie „Dezember ist der stärkste Monat“ oder „August ist ein toter Monat“ Extrapolation und stützen sich nicht auf eine veröffentlichte Quelle. Behaupten lässt sich nur, dass das Quartal Oktober bis Dezember das stärkste ist und das Quartal Juli bis September in Varna über dem Jahresdurchschnitt liegt, anders als in Sofia, wo der Sommer unter dem Durchschnitt liegt. Dieselbe Einschränkung gilt für die Preise: Hier wurde die Zahl der Geschäfte gemessen, nicht der Preis, und eine Saisonalität der Preise wurde nicht geprüft.
Prüfen Sie ein Datum
bevor Sie Zahlen lesen
Öffnen Sie das Inserat Ihrer Immobilie und sehen Sie nach, seit welchem Datum es aktiv ist. Legen Sie es dann auf das Jahr: Das erste Quartal trägt etwa 19,7 % der Geschäfte, das vierte etwa 28,8 %. Ein im Dezember gestartetes Inserat verbringt seine ersten Wochen im schwächsten Quartal des Jahres und sammelt Tage am Markt, ohne dass jemand da war, der es sich ansieht.
Schicken Sie uns das Viertel, die Art der Immobilie und das Datum, an dem das Inserat eingestellt wurde. Wir melden zurück, in welches Saisonfenster die Immobilie fällt, wie viel ihrer bisherigen Standzeit auf die schwache Saison entfällt und wann das nächste dichtere Fenster nach denselben Daten kommt. Ohne Preisversprechen: Das ist eine Einschätzung des Zeitpunkts, keine Bewertung der Immobilie.
Die Zahlen gelten für das Eintragungsamt Varna und für alle Arten von Immobilien, nicht nur Wohnungen. Das Material dient der Information und ist keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder zur Investition.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.