Когда продаётся в Варне
и когда нет
Семь лет данных Агентства по вписванията (регистрационного агентства) показывают, что самый слабый квартал это январь до марта, а самый сильный октябрь до декабря, в 7 из 7 лет.
Одно число, две разные новости Почему апрельский заголовок был верным и вводящим в заблуждение одновременно
В апреле 2026 г. заголовки говорили одно и то же: продажи недвижимости в крупных городах упали на 38% до 43%. Число для Варны было 43,3%, и оно точное. Проблема в том, чего заголовок не говорит: относительно чего.
Падение на 43,3% это относительно предыдущего квартала, то есть последнего квартала 2025 г. Относительно того же квартала предыдущего года падение в Варне составляет 21,5%. Оба числа выходят из одной и той же справки Агентства по вписванията, стоят рядом в сообщении БТА от 6 апреля 2026 г. и описывают одно и то же событие. Просто они измеряют разное.
У разницы между ними есть имя, и это сезонность. Варненский рынок падает между декабрём и мартом каждый год, без исключения в семи годах с опубликованными полными данными. В среднем этот переход составляет около минус 30%. То есть большая часть из 43,3% была бы и в самый лучший возможный год, а в остальные годы о ней никто не пишет, потому что тогда число не годится для заголовка.
Эта статья делает обратное заголовку: сначала измеряет сезон, потом смотрит, что остаётся после него. И прямо говорит, докуда доходят данные, потому что они доходят не так далеко, как им приписывают.
Откуда берутся числа
Счётчик сделок, а не оценка рынка
Для сезонности годится один источник, и это Агентство по вписванията, раздел «Статистика» Имотного регистра (реестра недвижимости). Там стоят квартальные справки в PDF с 2005 г., по территориальной службе по вписванията, и колонка, которая используется здесь, это «Продажби». Это счётчик реально зарегистрированных сделок, то есть нотариальных актов, дошедших до реестра.
Другие обычные источники этой работы не делают. Индекс цен НСИ измеряет цену, а не активность. Средние цены и «время продажи» с порталов это объявления и оценки, а не сделки, и без опубликованной методики. Активные объявления это снимок предложения в один момент, а не поток заключённых сделок.
Числа здесь извлечены машинно из справок и сверены с тремя независимо опубликованными источниками: сообщением БТА за первый квартал 2026 г., chernomore.bg по Варне (2 433 продажи и 1 117 договорных ипотек) и НСНИ по Софии за последний квартал 2025 г. Все три совпадают точка в точку.
Два ограничения называются сразу, потому что потом их не вынуть. Первое, служба по вписванията Варна не равна городу Варна: по номенклатуре Агентства по вписванията она покрывает шесть общин (Варна, Аксаково, Аврен, Белослав, Долни чифлик и Бяла), поэтому везде здесь написано «служба по вписванията Варна», а не «город Варна». Второе, колонка «Продажби» считает все продажи недвижимости, а не только жильё: земля, гаражи, магазины, идеальные части. Для сезонного анализа это не мешает, потому что величина сравнивается сама с собой. Для предложения «столько-то квартир продано» мешает, и такого предложения вы здесь не прочитаете.
Семь из семи Самый слабый квартал это январь до марта
Вот что показывают счётчики для службы по вписванията Варна, по кварталам:
За 2025 г.: 3 099 в первом квартале, 3 695 во втором, 3 870 в третьем и 4 291 в четвёртом. Разница между началом и концом года составляет 1 192 сделки в одном и том же городе.
Та же форма повторяется в 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 и 2025 г. Четвёртый квартал самый сильный в 7 из 7 этих лет. Первый самый слабый в те же 7 из 7. Ноль исключений. Это не шум в данных, а модель.
Годы 2020 и 2021 сознательно отсутствуют в анализе: справки по ним частично не опубликованы на странице Агентства, да и сами годы искажены пандемией. Их включение ухудшило бы, а не улучшило картину.
Чтобы сравнивать сильные и слабые годы между собой, средний квартал каждого года приравнивается к 100. Варна тогда выглядит так: Q1 на 78,7 · Q2 на 103,5 · Q3 на 102,5 · Q4 на 115,3. В среднем первом квартале заключается около 79% от нормального, в среднем четвёртом около 115%, то есть около 47% больше сделок в самом сильном по сравнению с самым слабым. Первый квартал несёт около 19,7% года, четвёртый около 28,8%.
Весна не пик
Граница проходит между концом года и его началом
Народная мудрость говорит, что весна это сезон недвижимости. Числа её не подтверждают. Второй квартал в Варне стоит на 103,5, то есть на три с половиной пункта выше среднего за год. Третий стоит на 102,5. Один пункт разницы между весной и летом статистически одно и то же.
Настоящая граница проходит не между весной и летом. Она проходит между концом года и его началом: 115,3 против 78,7, и всё между ними плато.
То же действует для трёх других крупных городов. София делает 124,1 в четвёртом квартале, Пловдив 122,0, Бургас 111,9. Пик это Q4 во всех четырёх. Разница только в глубине: София делает 1,55 раза между пиком и дном, Пловдив 1,51, Бургас 1,41, Варна 1,47.
Здесь же место сказать, что западная сезонная модель не переносится. В США и Великобритании пик весенне-летний и движим учебным годом. Если бы это действовало и здесь, пик был бы в Q2 и Q3, а Q4 был бы слабым. Наблюдаемое обратное. Почему так, в этой статье не утверждается: правдоподобных объяснений много, проверенного данными нет ни одного.
Варна это не Несебр и не София Два разных рынка и одна отсутствующая летняя яма
Если положить Варну и Несебр на один график, не разделив их, получается кривая, которая пикует «где-то между летом и зимой» и не говорит ничего. Разделённые, они говорят две разные вещи.
Курортный рынок пикует в третьем квартале, в 7 из 7 лет. Несебр самый чистый случай: Q1 на 60,6 против Q3 на 129,9, то есть в 2,15 раза между сильным и слабым сезоном. Царево делает 1,93 раза, Балчик 1,56. Варна делает 1,47. Механизм не нуждается в источнике: курортный объект покупает человек, который в этот момент находится на месте и смотрит его. Отпуск и есть просмотр объекта.
А летом Варна не падает. Индекс третьего квартала составляет 102,5 для Варны и 107,3 для Бургаса, тогда как София падает до 89,5, а Пловдив до 95,5. У двух внутренних городов летнее падение есть, у двух прибрежных нет. Точная формулировка не «лето сильное в Варне», а «в Варне лето не падает, а в Софии падает».
Одно ограничение и здесь: Золотые пески и Св. Константин попадают в службу по вписванията Варна, то есть курортную часть самой Варны этим источником от городской не отделить. Несебр и Царево чисто курортные службы, Варна смешанная.
2026 г.: сезон, исчерпанный пик и охлаждение
Три разные вещи в одном числе
Теперь можно прочитать падение, с которого началась статья. Первый квартал 2026 г. в Варне: 2 433 продажи, минус 43,3% относительно предыдущего квартала и минус 21,5% в годовом исчислении.
Первая часть падения это сезон. Тот же переход в предыдущие пять лет: минус 39,2% (2017 к 2018), минус 33,2%, минус 36,4%, минус 17,9% и минус 25,7%. В среднем около минус 30%. Падение на 43,3% глубже обычного, но это не новое явление.
Вторая часть это база. Четвёртый квартал 2025 г. не нормальный четвёртый квартал: он последний перед принятием евро с 1 января 2026 г. София делает 12 156 сделок, свой самый сильный четвёртый квартал за семнадцать лет, а в шести крупнейших городах последний квартал 2025 г. на 16,4% выше того же квартала 2024 г. (НСНИ). Варна делает 4 291, своё самое высокое значение с 2022 г. Пик, который не повторится, производит глубину, которая тоже не повторится.
Третья часть это реальное охлаждение, и только она новость. Второй квартал 2026 г. её подтверждает: Варна делает 3 077 продаж, то есть плюс 26,5% относительно первого, при среднем сезонном росте около плюс 32%. Восстановление слабое для сезона, а не сильное. В годовом исчислении первое полугодие 2026 г. это минус 18,9% для Варны, минус 21,3% для Бургаса, минус 14,7% для Софии и минус 4,7% для Пловдива.
И одна подробность, которая объясняет, почему рекордное лето туризма и слабый год курортной недвижимости существуют одновременно: курортный рынок падает сильнее городского. Несебр делает минус 28,6% за полугодие против минус 18,9% для Варны. Балчик минус 25,3%, Царево минус 20,8%.
Если вы читали апрельские числа о падении на 40% или столкновение прогнозов по ценам, это тот контекст, которого им не хватало.
Чего данные НЕ показывают Четыре вопроса, на которые этот источник не отвечает
Этот раздел важнее предыдущих, потому что именно здесь рождаются утверждения, которые хорошо звучат и не могут быть защищены.
Месяцы. Агентство по вписванията публикует только квартальные справки. Месячных данных о регистрациях нет. Следовательно «декабрь самый сильный месяц» не может быть доказано этим источником, и «август мёртвый месяц» тоже не может. Можно утверждать только, что квартал октябрь до декабря самый сильный, а июль до сентября стоит выше среднего за год. Любое месячное утверждение это экстраполяция.
Цены. Здесь измерена сезонность числа сделок. Имеет ли цена за квадратный метр сезонную модель, не проверялось и не утверждается. «В январе покупается дешевле» не следует ни из чего в этой статье.
Скидки и время на рынке. Опубликованного источника ни по одному из двух с разбивкой по сезону нет. Цитируемые в других статьях 33 дня среднего времени сделки в Варне взяты с портала Zimoti, за первый квартал, без опубликованной методики. То же относится к доле продавцов, давших скидку: годовая, недатированная по сезону.
Причина. Почему четвёртый квартал является пиком, неизвестно. Конец года, бонусы, новые налоговые оценки с 1 января, волна Акт 16, желание закрыть до Нового года: всё это правдоподобно, и ни одно не проверено данными. Поэтому в этой статье нет предложения, которое начинается с «потому что». То же относится и к вопросу, почему Каварна ведёт себя как город, а не как курорт, хотя и находится на море.
Что из этого следует
Риск, а не рецепт
Сезонность не сигнал к покупке или продаже, и эта статья такого не даёт. Она контекст, с которым читаются числа, и имеет три практических следствия.
Первое о чтении новостей. У каждого числа о рынке недвижимости есть база, и база решает, что число значит. Падение относительно предыдущего квартала и падение в годовом исчислении это два разных показателя. Когда заголовок не говорит, относительно чего, число не является информацией.
Второе о моменте выхода на рынок. Данные считают день регистрации, то есть день нотариальной сделки, а между выставлением объекта и ним стоят объявление, просмотры объекта, переговоры, предварительный договор, банк и нотариус. Отсюда следует вывод, а не измеренная величина: объект, выставленный в декабре или январе, проводит свои первые недели на рынке в самом слабом квартале года. Он не продаётся дешевле из-за этого. Он накапливает дни на рынке, а залежавшийся объект это отдельная проблема со своей ценой. Для курортного объекта то же действует строже и с другим календарём: его покупатель физически находится на месте в июле и августе.
Третье о позиции покупателя. В первом квартале на рынке меньше всего покупателей, каждый год без исключения, в среднем 79% от нормального. Конкуренция на каждом просмотре объекта объективно наименьшая тогда. Что из этого не следует: что скидки больше. Опубликованных данных о скидке от заявленной цены по сезону нет, и всякий, кто утверждает обратное, утверждает это по ощущению.
И одна граница напоследок, чтобы не смешивать величины: числа здесь относятся к службе по вписванията Варна и ко всем видам недвижимости. Они не комбинируются в одном предложении с медианами по районам, потому что сравнение между районами измеряет цену активных объявлений, а эта статья измеряет число заключённых сделок.
Часто задаваемые вопросы
Какой сезон самый сильный на рынке недвижимости в Варне?
Четвёртый квартал, то есть октябрь до декабря. По данным Агентства по вписванията (регистрационного агентства) для службы по вписванията Варна четвёртый квартал самый сильный в 7 из 7 лет с опубликованными полными данными: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 и 2025 г. В сезонном индексе, при среднем квартале равном 100, он стоит на 115,3. Самый слабый квартал первый, январь до марта, который стоит на 78,7 и является самым слабым в те же 7 из 7 лет. Разница между ними около 47% больше сделок в самом сильном по сравнению с самым слабым. За 2025 г. это 3 099 продаж в первом квартале против 4 291 в четвёртом, то есть разница в 1 192 сделки.
Правда ли, что весна самый сильный сезон для недвижимости?
Для Варны данные этого не подтверждают. Второй квартал стоит на 103,5 в сезонном индексе, то есть всего на три с половиной пункта выше среднего за год, а третий стоит на 102,5. Один пункт разницы между весной и летом статистически одно и то же. Настоящая разница между концом года и его началом, а не между весной и летом. Весенне-летний пик это модель из США и Великобритании, движимая учебным годом, а наблюдаемое здесь обратное: пик приходится на четвёртый квартал, и во всех четырёх крупнейших городах.
Почему утверждают, что сделки в Варне упали на 43% в 2026 г.?
Потому что число верное, но это падение относительно предыдущего квартала, а не в годовом исчислении. В первом квартале 2026 г. в службе по вписванията Варна зарегистрировано 2 433 продажи, что на 43,3% ниже четвёртого квартала 2025 г. и на 21,5% ниже первого квартала 2025 г. Оба сравнения стоят рядом в одной и той же справке. Сезонное падение с четвёртого на первый квартал нормальное явление, и в среднем за предыдущие пять лет составляет около 30%. Отдельно четвёртый квартал 2025 г. был необычно сильным, потому что предшествовал принятию евро с 1 января 2026 г. То есть 43,3% содержит три разные вещи: обычный сезон, исчерпанный одноразовый пик и реальное охлаждение.
Какой месяц самый сильный для продажи объекта в Варне?
У этого вопроса нет ответа из имеющихся данных. Агентство по вписванията публикует свою статистику по кварталам, а не по месяцам, и месячной разбивки регистраций нет. Поэтому утверждения вроде «декабрь самый сильный месяц» или «август мёртвый месяц» являются экстраполяцией и не основаны на опубликованном источнике. Можно утверждать только, что квартал октябрь до декабря самый сильный, а квартал июль до сентября в Варне стоит выше среднего за год, в отличие от Софии, где лето ниже среднего. То же ограничение действует и для цен: здесь измерено число сделок, а не цена, и сезонность цен не проверялась.
Проверьте одну дату
прежде чем читать числа
Откройте объявление своего объекта и посмотрите, с какой даты оно активно. Потом наложите его на год: первый квартал несёт около 19,7% сделок, четвёртый около 28,8%. Объявление, стартовавшее в декабре, проводит свои первые недели в самом слабом квартале года и накапливает дни на рынке, при том что смотреть его было некому.
Пришлите нам район, вид объекта и дату, когда объявление было размещено. Возвращаем, в какое сезонное окно попадает объект, сколько его нынешнего простоя приходится на слабый сезон и когда следующее более плотное окно по тем же данным. Без обещания цены: это оценка момента, а не оценка объекта.
Числа относятся к службе по вписванията Варна и ко всем видам недвижимости, не только к жилью. Материал информационный и не является рекомендацией к покупке, продаже или инвестиции.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.