Коли продається у Варні
і коли ні
Сім років даних Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията) показують, що найслабший квартал це січень до березня, а найсильніший жовтень до грудня, у 7 з 7 років.
Одне число, дві різні новини Чому заголовок з квітня був правдивий і оманливий водночас
У квітні 2026 року заголовки казали те саме: продажі нерухомості у великих містах впали від 38% до 43%. Число для Варни було 43,3% і воно точне. Проблема в тому, чого заголовок не каже: порівняно з чим.
Спад 43,3% це порівняно з попереднім кварталом, тобто з останнім кварталом 2025 року. Порівняно з тим самим кварталом попереднього року спад у Варні становить 21,5%. Обидва числа виходять з однієї й тієї самої довідки Агенції з реєстрації, стоять поруч у повідомленні БТА від 06.04.2026 року й описують одну й ту саму подію. Просто вимірюють різне.
Різниця між ними має назву і це сезонність. Варненський ринок падає між груднем і березнем щороку, без винятку в семи роках з опублікованими повними даними. У середньому цей перехід становить близько мінус 30%. Тобто більша частина з 43,3% була б і в найкращий можливий рік, а ніхто не пише про неї в інші роки, бо тоді число не годиться для заголовка.
Ця стаття робить протилежне до заголовка: спершу вимірює сезон, потім дивиться, що залишається після нього. І прямо каже, доки сягають дані, бо вони не сягають так далеко, як їм приписують.
Звідки беруться числа
Лічильник угод, а не оцінка ринку
Для сезонності годиться одне джерело, і це Агенція з реєстрації, розділ «Статистика» Майнового реєстру. Там лежать квартальні довідки у PDF від 2005 року, за територіальними службами реєстрації, а колонка, яка тут використовується, це «Продажі». Це лічильник реально внесених угод, тобто нотаріальних актів, що дійшли до реєстру.
Інші звичні джерела цієї роботи не виконують. Індекс цін Національного статистичного інституту вимірює ціну, а не активність. Середні ціни і «час продажу» з порталів це оголошення та оцінки, а не угоди, і без опублікованої методики. Активні оголошення це знімок пропозиції в один момент, а не потік укладених угод.
Числа тут вилучені машинно з довідок і звірені з трьома незалежно опублікованими джерелами: повідомленням БТА за перший квартал 2026 року, chernomore.bg для Варни (2 433 продажі і 1 117 договірних іпотек) і НСНІ для Софії за останній квартал 2025 року. Усі три збігаються точка в точку.
Два обмеження називаються одразу, бо потім їх уже не вийняти. Перше, служба реєстрації Варна не дорівнює місту Варна: за номенклатурою Агенції з реєстрації вона охоплює шість громад (Варна, Аксаково, Аврен, Белослав, Долні чифлик і Бяла), тому всюди тут написано «служба реєстрації Варна», а не «місто Варна». Друге, колонка «Продажі» рахує всі продажі нерухомості, не лише житло: землю, гаражі, магазини, ідеальні частки. Для сезонного аналізу це не заважає, бо величина порівнюється сама із собою. Для речення «стільки-то квартир було продано» заважає, і такого речення ви тут не прочитаєте.
Сім із семи Найслабший квартал це січень до березня
Ось що показують лічильники для служби реєстрації Варна, за кварталами:
За 2025 рік: 3 099 у першому кварталі, 3 695 у другому, 3 870 у третьому і 4 291 у четвертому. Різниця між початком і кінцем року становить 1 192 угоди в одному й тому самому місті.
Та сама форма повторюється у 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 і 2025 роках. Четвертий квартал найсильніший у 7 з 7 цих років. Перший найслабший у тих самих 7 з 7. Нуль винятків. Це не шум у даних, а модель.
Роки 2020 і 2021 свідомо відсутні в аналізі: довідки за них частково не опубліковані на сторінці Агенції, та й самі роки викривлені пандемією. Їх включення погіршило б, а не покращило картину.
Щоб порівнювати сильні і слабкі роки між собою, середній квартал кожного року прирівнюється до 100. Варна тоді виглядає так: Q1 на 78,7 · Q2 на 103,5 · Q3 на 102,5 · Q4 на 115,3. У середньому першому кварталі укладається близько 79% від нормального, у середньому четвертому близько 115%, тобто близько 47% більше угод у найсильнішому порівняно з найслабшим. Перший квартал дає близько 19,7% року, четвертий близько 28,8%.
Весна не є піком
Межа проходить між кінцем року і його початком
Народна мудрість каже, що весна це сезон нерухомості. Числа її не підтверджують. Другий квартал у Варні стоїть на 103,5, тобто на три з половиною пункти вище середнього за рік. Третій стоїть на 102,5. Один пункт різниці між весною і літом статистично це одне й те саме.
Справжня межа не пролягає між весною і літом. Вона пролягає між кінцем року і його початком: 115,3 проти 78,7, і все між ними це плато.
Те саме стосується трьох інших великих міст. Софія має 124,1 у четвертому кварталі, Пловдив 122,0, Бургас 111,9. Пік це Q4 в усіх чотирьох. Різниця лише в глибині: Софія має 1,55 раза між піком і дном, Пловдив 1,51, Бургас 1,41, Варна 1,47.
Тут же місце сказати, що західна сезонна модель не переноситься. У США і Великій Британії пік весняно-літній і його рухає навчальний рік. Якби це діяло й тут, пік був би у Q2 і Q3, а Q4 був би слабким. Спостережуване протилежне. Чому так, ця стаття не стверджує: правдоподібних пояснень багато, перевіреного даними немає жодного.
Варна це не Несебир і не Софія Два різні ринки й одна відсутня літня яма
Якщо покласти Варну і Несебир на один графік, не розділивши їх, виходить крива, яка піднімається «десь між літом і зимою» і не каже нічого. Розділені, вони кажуть дві різні речі.
Курортний ринок має пік у третьому кварталі, у 7 з 7 років. Несебир це найчистіший випадок: Q1 на 60,6 проти Q3 на 129,9, тобто 2,15 раза між сильним і слабким сезоном. Царево має 1,93 раза, Балчик 1,56. Варна має 1,47. Механізм не потребує джерела: курортну нерухомість купує людина, яка саме зараз на місці й дивиться її. Відпустка і є оглядом.
А влітку Варна не падає. Індекс третього кварталу становить 102,5 для Варни і 107,3 для Бургаса, тоді як Софія падає до 89,5, а Пловдив до 95,5. Два внутрішні міста мають літній спад, два прибережні не мають. Точне формулювання не «літо сильне у Варні», а «у Варні літо не падає, а в Софії падає».
Одне обмеження і тут: Золоті піски і Св. Костянтин потрапляють до служби реєстрації Варна, тобто курортну частину самої Варни неможливо відокремити від міської цим джерелом. Несебир і Царево це чисті курортні служби, Варна змішана.
2026 рік: сезон, вичерпаний пік і охолодження
Три різні речі в одному числі
Тепер можна прочитати спад, з якого почалася стаття. Перший квартал 2026 року у Варні: 2 433 продажі, мінус 43,3% порівняно з попереднім кварталом і мінус 21,5% у річному вимірі.
Перша частина спаду це сезон. Той самий перехід у попередні пʼять років: мінус 39,2% (2017 до 2018), мінус 33,2%, мінус 36,4%, мінус 17,9% і мінус 25,7%. У середньому близько мінус 30%. Спад 43,3% глибший за звичайний, але не є новим явищем.
Друга частина це база. Четвертий квартал 2025 року не є нормальним четвертим кварталом: він останній перед прийняттям євро від 01.01.2026 року. Софія має 12 156 угод, свій найсильніший четвертий квартал за сімнадцять років, а в шести найбільших містах останній квартал 2025 року на 16,4% вищий за той самий квартал 2024 року (НСНІ). Варна має 4 291, найвище своє значення від 2022 року. Пік, який не повториться, створює глибину, яка теж не повториться.
Третя частина це реальне охолодження, і лише вона є новиною. Другий квартал 2026 року її підтверджує: Варна має 3 077 продажів, тобто плюс 26,5% порівняно з першим, за середнього сезонного зростання близько плюс 32%. Відновлення слабке для сезону, а не сильне. У річному вимірі перше півріччя 2026 року це мінус 18,9% для Варни, мінус 21,3% для Бургаса, мінус 14,7% для Софії і мінус 4,7% для Пловдива.
І одна подробиця, яка пояснює, чому рекордне літо туризму і слабкий рік курортної нерухомості існують одночасно: курортний ринок падає сильніше за міський. Несебир має мінус 28,6% за півріччя проти мінус 18,9% для Варни. Балчик мінус 25,3%, Царево мінус 20,8%.
Якщо ви читали числа з квітня про спад на 40% або зіткнення прогнозів щодо цін, це той контекст, якого їм бракувало.
Чого дані НЕ показують Чотири питання, на які це джерело не відповідає
Цей розділ важливіший за попередні, бо саме тут народжуються твердження, які звучать добре і не можуть бути захищені.
Місяці. Агенція з реєстрації публікує лише квартальні довідки. Місячних даних про внесення немає. Отже «грудень найсильніший місяць» не може бути доведене цим джерелом, і «серпень мертвий місяць» також не може. Стверджувати можна лише, що квартал жовтень до грудня найсильніший, а липень до вересня стоїть вище середнього за рік. Будь-яке місячне твердження це екстраполяція.
Ціни. Тут виміряна сезонність кількості угод. Чи має ціна за квадратний метр сезонну модель, не перевірялося і не стверджується. «У січні купують дешевше» не випливає ні з чого в цій статті.
Знижки і час на ринку. Немає опублікованого джерела для жодного з двох із розбивкою за сезоном. Згадані в інших статтях 33 дні середнього часу до угоди у Варні це дані порталу Zimoti, за перший квартал, без опублікованої методики. Те саме стосується частки продавців, які дали знижку: річна, без датування за сезоном.
Причина. Чому четвертий квартал є піком, невідомо. Кінець року, бонуси, нові податкові оцінки від 1 січня, хвиля Акт 16, бажання завершити до Нового року: усе це правдоподібно і жодне не перевірене даними. Тому в цій статті немає речення, яке починається з «тому що». Те саме стосується питання, чому Каварна поводиться як місто, а не як курорт, попри те, що вона на морі.
Що з цього випливає
Ризик, а не рецепт
Сезонність не є сигналом до купівлі чи продажу, і ця стаття такого не дає. Вона це контекст, з яким читаються числа, і має три практичні наслідки.
Перший про читання новин. Кожне число про ринок нерухомості має базу, і база вирішує, що це число означає. Спад порівняно з попереднім кварталом і спад у річному вимірі це два різні показники. Коли заголовок не каже, порівняно з чим, число не є інформацією.
Другий про момент виходу на ринок. Дані рахують день внесення до реєстру, тобто день нотаріальної угоди, а між виставленням обʼєкта і ним стоять оголошення, огляди, переговори, попередній договір, банк і нотаріус. Звідси випливає висновок, а не виміряна величина: обʼєкт, виставлений у грудні або січні, проходить свої перші тижні на ринку в найслабшому кварталі року. Він не продається дешевше через це. Він накопичує дні на ринку, а обʼєкт, що застоявся, це окрема проблема з власною ціною. Для курортної нерухомості те саме діє суворіше і з іншим календарем: її покупець фізично на місці в липні й серпні.
Третій про позицію покупця. У першому кварталі на ринку найменше покупців, щороку без винятку, у середньому 79% від нормального. Конкуренція на кожному огляді обʼєктивно найменша саме тоді. Що з цього не випливає: що знижки більші. Опублікованих даних про знижку від оголошеної ціни за сезоном немає, і кожен, хто стверджує протилежне, стверджує це за відчуттям.
І одна межа наприкінці, щоб не змішувати величини: числа тут стосуються служби реєстрації Варна і всіх видів нерухомості. Вони не поєднуються в одному реченні з медіанами за районами, бо порівняння між районами вимірює ціну активних оголошень, а ця стаття вимірює кількість укладених угод.
Поширені запитання
Який найсильніший сезон ринку нерухомості у Варні?
Четвертий квартал, тобто жовтень до грудня. За даними Агенції з реєстрації для служби реєстрації Варна четвертий квартал найсильніший у 7 з 7 років з опублікованими повними даними: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 і 2025. У сезонному індексі, за середнього кварталу, що дорівнює 100, він стоїть на 115,3. Найслабший квартал це перший, січень до березня, який стоїть на 78,7 і є найслабшим у тих самих 7 з 7 років. Різниця між ними це близько 47% більше угод у найсильнішому порівняно з найслабшим. За 2025 рік це 3 099 продажів у першому кварталі проти 4 291 у четвертому, тобто 1 192 угоди різниці.
Чи правда, що весна найсильніший сезон для нерухомості?
Для Варни дані цього не підтверджують. Другий квартал стоїть на 103,5 у сезонному індексі, тобто лише на три з половиною пункти вище середнього за рік, а третій стоїть на 102,5. Один пункт різниці між весною і літом статистично це одне й те саме. Справжня різниця пролягає між кінцем року і його початком, а не між весною і літом. Весняно-літній пік це модель зі США і Великої Британії, рухана навчальним роком, а спостережуване тут протилежне: пік у четвертому кварталі, і в усіх чотирьох найбільших містах.
Чому стверджують, що угоди у Варні впали на 43% у 2026 році?
Бо число правдиве, але це спад порівняно з попереднім кварталом, а не в річному вимірі. У першому кварталі 2026 року в службі реєстрації Варна внесено 2 433 продажі, що на 43,3% нижче четвертого кварталу 2025 року і на 21,5% нижче першого кварталу 2025 року. Обидва порівняння стоять поруч у тій самій довідці. Сезонний спад від четвертого до першого кварталу це звичайне явище, і в середньому за попередні пʼять років він становить близько 30%. Окремо четвертий квартал 2025 року був незвично сильним, бо передував прийняттю євро від 01.01.2026 року. Тобто 43,3% містить три різні речі: звичайний сезон, вичерпаний одноразовий пік і реальне охолодження.
Який найсильніший місяць для продажу нерухомості у Варні?
На це питання наявні дані відповіді не дають. Агенція з реєстрації публікує свою статистику за кварталами, а не за місяцями, і місячної розбивки внесень немає. Тому твердження на кшталт «грудень найсильніший місяць» або «серпень мертвий місяць» це екстраполяція і не спираються на опубліковане джерело. Стверджувати можна лише, що квартал жовтень до грудня найсильніший, а квартал липень до вересня у Варні стоїть вище середнього за рік, на відміну від Софії, де літо нижче середнього. Те саме обмеження стосується і цін: тут виміряна кількість угод, а не ціна, і сезонність цін не перевірялася.
Перевірте одну дату
перш ніж читати числа
Відкрийте оголошення своєї нерухомості і подивіться, від якої дати воно активне. Потім накладіть його на рік: перший квартал дає близько 19,7% угод, четвертий близько 28,8%. Оголошення, що стартувало в грудні, проходить свої перші тижні в найслабшому кварталі року і накопичує дні на ринку, хоча не було кому його дивитися.
Надішліть нам район, вид нерухомості й дату, коли оголошення було розміщене. Повертаємо, у яке сезонне вікно потрапляє обʼєкт, скільки з його дотеперішнього перебування припадає на слабкий сезон і коли настає наступне щільніше вікно за тими самими даними. Без обіцянки щодо ціни: це оцінка моменту, а не оцінка обʼєкта.
Числа стосуються служби реєстрації Варна і всіх видів нерухомості, не лише житла. Матеріал є інформаційним і не є рекомендацією щодо купівлі, продажу чи інвестиції.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.