Varna'da ne zaman satılır
ve ne zaman satılmaz
Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) verilerinin yedi yılı, en zayıf çeyreğin Ocak ile Mart arası, en güçlüsünün ise Ekim ile Aralık arası olduğunu gösteriyor; 7 yılın 7'sinde.
Tek rakam, iki farklı haber Nisan'daki manşet neden aynı anda hem doğru hem yanıltıcıydı
2026 Nisan'ında manşetler aynı şeyi söyledi: büyük şehirlerde gayrimenkul satışları %38 ile %43 arasında düştü. Varna için rakam %43,3 idi ve doğrudur. Sorun, manşetin söylemediği şeyde: neye göre.
%43,3'lük düşüş bir önceki çeyreğe göre, yani 2025'in son çeyreğine göre. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre Varna'daki düşüş %21,5. İki rakam da Kayıt Ajansı'nın aynı raporundan çıkıyor, 6 Nisan 2026 tarihli BTA haberinde yan yana duruyor ve aynı olayı anlatıyor. Sadece farklı bir şeyi ölçüyorlar.
Aralarındaki farkın bir adı var: mevsimsellik. Varna piyasası her yıl Aralık ile Mart arasında düşüyor; tam verisi yayımlanmış yedi yılda istisnasız. Ortalama olarak bu geçiş yaklaşık eksi %30. Yani %43,3'ün büyük kısmı mümkün olan en iyi yılda da olurdu; diğer yıllarda kimse bunu yazmıyor, çünkü o zaman rakam manşet olmuyor.
Bu yazı manşetin tersini yapıyor: önce mevsimi ölçüyor, sonra ondan geriye ne kaldığına bakıyor. Verilerin nereye kadar gittiğini de açıkça söylüyor, çünkü veriler kendilerine atfedilen kadar uzağa gitmiyor.
Rakamlar nereden geliyor
İşlem sayacı, piyasa değerlendirmesi değil
Mevsimsellik için tek bir kaynak uygun ve o Kayıt Ajansı, Mülkiyet Sicili'nin (Имотен регистър) “İstatistik” bölümü. Orada 2005'ten bu yana, tapu kayıt servisine göre ayrılmış çeyreklik PDF raporlar duruyor ve burada kullanılan sütun “Satışlar”. Bu, fiilen tescil edilmiş işlemlerin, yani sicile ulaşmış noter senetlerinin sayacıdır.
Diğer yaygın kaynaklar bu işi görmez. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (NSI) fiyat endeksi aktiviteyi değil, fiyatı ölçer. Portalların ortalama fiyatları ve “satış süresi” işlem değil ilan ve tahmindir, yayımlanmış bir yöntemi de yoktur. Aktif ilanlar, belirli bir andaki arzın fotoğrafıdır, sonuçlanmış işlemlerin akışı değil.
Buradaki rakamlar raporlardan makineyle çıkarıldı ve birbirinden bağımsız yayımlanmış üç kaynakla karşılaştırıldı: 2026'nın ilk çeyreğine ilişkin BTA haberi, Varna için chernomore.bg (2 433 satış ve 1 117 ipotekli sözleşme) ve 2025'in son çeyreğinde Sofya için NSNI. Üçü bire bir örtüşüyor.
İki sınırlama hemen söylenir, çünkü sonradan çıkarılamazlar. Birincisi, Varna kayıt servisi Varna şehrine eşit değildir: Kayıt Ajansı'nın sınıflandırmasına göre altı belediyeyi kapsar (Varna, Aksakovo, Avren, Beloslav, Dolni Chiflik ve Byala); bu yüzden burada her yerde “Varna şehri” değil “Varna kayıt servisi” yazıyor (служба по вписванията). İkincisi, “Satışlar” sütunu yalnızca konutları değil tüm mülk satışlarını sayar: arsa, garaj, dükkân, hisseler. Mevsimsel analiz için bu sorun değildir, çünkü büyüklük kendisiyle karşılaştırılır. “Şu kadar daire satıldı” cümlesi için ise sorundur ve böyle bir cümleyi burada okumayacaksınız.
Yedi üzerinden yedi En zayıf çeyrek Ocak ile Mart arası
Varna kayıt servisi için sayaçların çeyrek çeyrek gösterdiği şu:
2025 için: ilk çeyrekte 3 099, ikincide 3 695, üçüncüde 3 870 ve dördüncüde 4 291. Yılın başı ile sonu arasındaki fark, aynı şehirde 1 192 işlem.
Aynı biçim 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 ve 2025'te tekrarlanıyor. Dördüncü çeyrek bu yılların 7'sinin 7'sinde en güçlü çeyrek. İlki aynı 7'sinin 7'sinde en zayıf. Sıfır istisna. Bu verideki gürültü değil, bir modeldir.
2020 ve 2021 bilinçli olarak analizde yok: bunların raporları Ajans'ın sayfasında kısmen yayımlanmamış, üstelik bu yılların kendisi pandemiyle çarpıtılmış. Dahil etmek tabloyu iyileştirmez, bozardı.
Güçlü ve zayıf yılları birbiriyle karşılaştırabilmek için her yılın ortalama çeyreği 100'e eşitleniyor. Varna o zaman şöyle görünüyor: Q1: 78,7 · Q2: 103,5 · Q3: 102,5 · Q4: 115,3. Ortalama bir ilk çeyrekte normalin yaklaşık %79'u kadar, ortalama bir dördüncü çeyrekte yaklaşık %115'i kadar işlem yapılır; yani en güçlü çeyrekte en zayıfa göre yaklaşık %47 daha fazla işlem. İlk çeyrek yılın yaklaşık %19,7'sini, dördüncü çeyrek yaklaşık %28,8'ini taşır.
İlkbahar zirve değil
Sınır, yılın sonu ile başı arasından geçiyor
Halk bilgeliği ilkbaharın gayrimenkul mevsimi olduğunu söyler. Rakamlar bunu doğrulamıyor. Varna'da ikinci çeyrek 103,5'te duruyor, yani yıllık ortalamanın üç buçuk puan üzerinde. Üçüncü çeyrek 102,5'te. İlkbahar ile yaz arasındaki bir puanlık fark istatistiksel olarak aynı şeydir.
Gerçek sınır ilkbahar ile yaz arasından geçmiyor. Yılın sonu ile başı arasından geçiyor: 115,3'e karşı 78,7 ve aradaki her şey plato.
Aynı şey diğer üç büyük şehir için de geçerli. Sofya dördüncü çeyrekte 124,1, Filibe (Plovdiv) 122,0, Burgas 111,9 yapıyor. Dördünde de zirve Q4. Fark yalnızca derinlikte: zirve ile dip arasında Sofya 1,55 kat, Plovdiv 1,51, Burgas 1,41, Varna 1,47 kat yapıyor.
Burası aynı zamanda şunu söylemenin yeri: batılı mevsimsel model taşınmıyor. ABD'de ve Birleşik Krallık'ta zirve ilkbahar ve yaz dönemindedir ve okul takvimiyle belirlenir. Burada da geçerli olsaydı zirve Q2 ve Q3'te olur, Q4 zayıf kalırdı. Gözlenen ise tersi. Bunun neden böyle olduğunu bu yazı iddia etmiyor: makul açıklamalar çok, veriyle doğrulanmış tek bir tanesi yok.
Varna, Nesebar değil; Sofya da değil İki farklı piyasa ve eksik bir yaz çukuru
Varna ile Nesebar'ı ayırmadan aynı grafiğe koyarsanız, “yazla kış arasında bir yerde” zirve yapan ve hiçbir şey söylemeyen bir eğri elde edersiniz. Ayrıldığında iki farklı şey söylerler.
Tatil bölgesi piyasası üçüncü çeyrekte zirve yapıyor; 7 yılın 7'sinde. Nesebar en temiz örnek: Q1'de 60,6'ya karşı Q3'te 129,9, yani güçlü ile zayıf mevsim arasında 2,15 kat. Tsarevo 1,93 kat, Balchik 1,56 kat yapıyor. Varna 1,47 kat yapıyor. Mekanizmanın bir kaynağa ihtiyacı yok: tatil mülkünü, o an orada olan ve onu gören biri alır. Tatilin kendisi ev gezmesidir.
Yazın ise Varna düşmüyor. Üçüncü çeyrek endeksi Varna için 102,5, Burgas için 107,3; Sofya 89,5'e, Plovdiv 95,5'e düşüyor. İç bölgedeki iki şehirde yaz düşüşü var, sahildeki ikisinde yok. Doğru ifade “Varna'da yaz güçlüdür” değil, “Varna'da yaz düşmez, Sofya'da düşer”.
Burada da bir sınırlama: Zlatni Pyasatsi ve Sveti Konstantin Varna kayıt servisinin kapsamına giriyor; yani Varna'nın tatil kesimi bu kaynakla şehir kesiminden ayrılamaz. Nesebar ve Tsarevo saf tatil servisleridir, Varna karışıktır.
2026: mevsim, tükenen zirve ve soğuma
Tek rakamda üç farklı şey
Şimdi yazının başladığı düşüş okunabilir. 2026'nın ilk çeyreğinde Varna: 2 433 satış, bir önceki çeyreğe göre eksi %43,3 ve yıllık bazda eksi %21,5.
Düşüşün ilk kısmı mevsimdir. Önceki beş yılda aynı geçiş: eksi %39,2 (2017'den 2018'e), eksi %33,2, eksi %36,4, eksi %17,9 ve eksi %25,7. Ortalama yaklaşık eksi %30. %43,3'lük düşüş olağandan daha derin, ama yeni bir olgu değil.
İkinci kısım tabandır. 2025'in dördüncü çeyreği normal bir dördüncü çeyrek değil: avronun 1 Ocak 2026'da kabul edilmesinden önceki sonuncusu. Sofya 12 156 işlem yapıyor; on yedi yılın en güçlü dördüncü çeyreği. En büyük altı şehirde 2025'in son çeyreği ise 2024'ün aynı çeyreğinin %16,4 üzerinde (NSNI). Varna 4 291 yapıyor; 2022'den bu yana en yüksek değeri. Tekrarlanmayacak bir zirve, yine tekrarlanmayacak bir derinlik üretir.
Üçüncü kısım gerçek soğumadır ve haber olan yalnızca odur. 2026'nın ikinci çeyreği bunu doğruluyor: Varna 3 077 satış yapıyor; ilk çeyreğe göre artı %26,5, ortalama mevsimsel artış ise yaklaşık artı %32. Toparlanma mevsime göre güçlü değil, zayıf. Yıllık bazda 2026'nın ilk yarısı Varna için eksi %18,9, Burgas için eksi %21,3, Sofya için eksi %14,7 ve Plovdiv için eksi %4,7.
Bir de ayrıntı; turizmin rekor yazının ve tatil mülklerinin zayıf yılının neden aynı anda var olduğunu açıklıyor: tatil bölgesi piyasası şehir piyasasından daha sert düşüyor. Nesebar yarıyıl için eksi %28,6, Varna eksi %18,9. Balchik eksi %25,3, Tsarevo eksi %20,8.
%40'lık düşüşe dair Nisan rakamlarını ya da fiyat tahminlerinin çatışmasını okuduysanız, bu onlarda eksik olan bağlamdır.
Verilerin GÖSTERMEDİĞİ şeyler Bu kaynağın yanıtlamadığı dört soru
Bu bölüm öncekilerden daha önemli, çünkü iyi duyulan ama savunulamayan iddialar tam burada doğuyor.
Aylar. Kayıt Ajansı yalnızca çeyreklik raporlar yayımlıyor. Tescillere dair aylık veri yok. Dolayısıyla “Aralık en güçlü ay” bu kaynaktan kanıtlanamaz, “Ağustos ölü ay” da kanıtlanamaz. Yalnızca Ekim ile Aralık arasındaki çeyreğin en güçlü olduğu ve Temmuz ile Eylül arasındakinin yıllık ortalamanın üzerinde durduğu söylenebilir. Her aylık iddia bir tahmindir.
Fiyatlar. Burada işlem sayısının mevsimselliği ölçüldü. Metrekare başına fiyatın mevsimsel bir modeli olup olmadığı incelenmedi ve iddia edilmiyor. “Ocak'ta daha ucuza alınır” bu yazıdaki hiçbir şeyden çıkmaz.
İndirimler ve piyasada kalma süresi. İkisi için de mevsime göre dökümü olan yayımlanmış bir kaynak yok. Diğer yazılarda anılan Varna'da ortalama 33 günlük işlem süresi, Zimoti portalına ait; ilk çeyrek için, yayımlanmış bir yöntem olmadan. İndirim yapan satıcıların payı için de aynısı geçerli: yıllık, mevsime göre tarihlenmemiş.
Neden. Dördüncü çeyreğin neden zirve olduğu bilinmiyor. Yıl sonu, ikramiyeler, 1 Ocak'tan itibaren yeni vergi değerlemeleri, Akt 16 (Акт 16) dalgası, Yılbaşı'ndan önce işi bitirme isteği: hepsi makul ve hiçbiri veriyle doğrulanmadı. Bu yüzden bu yazıda “çünkü” ile başlayan tek bir cümle yok. Kavarna'nın denizde olmasına rağmen neden tatil beldesi gibi değil, şehir gibi davrandığı sorusu için de aynısı geçerli.
Bundan ne çıkıyor
Risk, tarif değil
Mevsimsellik bir alım ya da satım sinyali değildir ve bu yazı böyle bir sinyal vermiyor. O, rakamların okunduğu bağlamdır ve üç pratik sonucu vardır.
Birincisi haber okumayla ilgili. Gayrimenkul piyasasına ilişkin her rakamın bir tabanı vardır ve taban rakamın ne anlama geldiğini belirler. Bir önceki çeyreğe göre düşüş ile yıllık bazda düşüş iki farklı göstergedir. Manşet neye göre olduğunu söylemiyorsa, rakam bilgi değildir.
İkincisi piyasaya çıkış zamanıyla ilgili. Veriler tescil gününü, yani noter işleminin gününü sayar; mülkün satışa çıkması ile o gün arasında ilan, gezme, pazarlık, ön sözleşme, banka ve noter durur. Buradan ölçülmüş bir büyüklük değil, bir çıkarım doğar: Aralık ya da Ocak'ta satışa çıkan mülk, piyasadaki ilk haftalarını yılın en zayıf çeyreğinde geçirir. Bu yüzden daha ucuza satılmaz. Piyasada gün biriktirir; satılmayıp bekleyen mülk ise kendi fiyatı olan ayrı bir sorundur. Tatil mülkü için aynısı daha katı ve başka bir takvimle geçerli: alıcısı Temmuz ve Ağustos'ta fiziksel olarak oradadır.
Üçüncüsü alıcının konumuyla ilgili. İlk çeyrekte piyasada en az alıcı vardır, her yıl istisnasız, ortalama normalin %79'u. Her gezmedeki rekabet o zaman nesnel olarak en azdır. Bundan çıkmayan şey ise: indirimlerin daha büyük olduğu. İlan edilen fiyattan mevsime göre indirime dair yayımlanmış veri yok ve aksini söyleyen herkes bunu hislerine göre söylüyor.
Sonda büyüklüklerin karışmaması için bir sınır: buradaki rakamlar Varna kayıt servisi ve her türlü mülk içindir. Mahalle medyanlarıyla tek cümlede birleştirilmezler, çünkü mahalleler arası karşılaştırma aktif ilanların fiyatını ölçer, bu yazı ise sonuçlanmış işlemlerin sayısını.
Sık sorulan sorular
Varna'da gayrimenkul piyasasının en güçlü mevsimi hangisi?
Dördüncü çeyrek, yani Ekim ile Aralık arası. Kayıt Ajansı verilerine göre Varna kayıt servisinde dördüncü çeyrek, tam verisi yayımlanmış 7 yılın 7'sinde en güçlü çeyrek oldu: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 ve 2025. Ortalama çeyreğin 100 olduğu mevsimsel endekste 115,3'te duruyor. En zayıf çeyrek ilk çeyrek, yani Ocak ile Mart arası; 78,7'de duruyor ve aynı 7 yılın 7'sinde en zayıf çeyrek oldu. İkisi arasındaki fark, en güçlü çeyrekte en zayıfa göre yaklaşık %47 daha fazla işlem demek. 2025 için bu, ilk çeyrekte 3 099 satışa karşılık dördüncü çeyrekte 4 291 satış, yani 1 192 işlem farkı.
İlkbahar gayrimenkul için en güçlü mevsim mi?
Varna için veriler bunu doğrulamıyor. İkinci çeyrek mevsimsel endekste 103,5'te duruyor, yani yıllık ortalamanın yalnızca üç buçuk puan üzerinde; üçüncü çeyrek ise 102,5'te duruyor. İlkbahar ile yaz arasındaki bir puanlık fark istatistiksel olarak aynı şeydir. Gerçek fark yılın sonu ile başı arasındadır, ilkbahar ile yaz arasında değil. İlkbahar ve yaz zirvesi, okul takvimiyle belirlenen ABD ve Birleşik Krallık modelidir; burada gözlenen ise tersidir: zirve dördüncü çeyrekte ve en büyük dört şehrin dördünde de aynı.
Varna'da işlemlerin 2026'da %43 düştüğü neden söyleniyor?
Çünkü rakam doğru, ama yıllık bazda değil, bir önceki çeyreğe göre bir düşüş. 2026'nın ilk çeyreğinde Varna kayıt servisinde 2 433 satış tescil edildi; bu, 2025'in dördüncü çeyreğinin %43,3 altında ve 2025'in ilk çeyreğinin %21,5 altında. İki karşılaştırma aynı raporda yan yana duruyor. Dördüncü çeyrekten ilk çeyreğe mevsimsel düşüş normal bir olgudur ve önceki beş yılda ortalama yaklaşık %30'dur. Ayrıca 2025'in dördüncü çeyreği, avronun 1 Ocak 2026'da kabul edilmesinden önce geldiği için alışılmadık derecede güçlüydü. Yani %43,3 üç farklı şey içeriyor: olağan mevsim, tükenmiş tek seferlik bir zirve ve gerçek soğuma.
Varna'da mülk satmak için en güçlü ay hangisi?
Bu sorunun eldeki verilerden bir cevabı yok. Kayıt Ajansı istatistiklerini çeyreklik yayımlıyor, aylık değil; tescillerin aylık dökümü yok. Bu yüzden “Aralık en güçlü ay” ya da “Ağustos ölü ay” gibi iddialar bir tahmindir ve yayımlanmış bir kaynağa dayanmaz. Yalnızca Ekim ile Aralık arasındaki çeyreğin en güçlü olduğu ve Temmuz ile Eylül arasındaki çeyreğin Varna'da yıllık ortalamanın üzerinde durduğu söylenebilir; yazın ortalamanın altında kaldığı Sofya'da ise öyle değil. Aynı sınırlama fiyatlar için de geçerli: burada işlem sayısı ölçüldü, fiyat değil; fiyatların mevsimselliği ise incelenmedi.
Rakamları okumadan önce
bir tarihi kontrol edin
Mülkünüzün ilanını açın ve hangi tarihten beri aktif olduğuna bakın. Sonra onu yılın üzerine koyun: ilk çeyrek işlemlerin yaklaşık %19,7'sini, dördüncü çeyrek yaklaşık %28,8'ini taşır. Aralık'ta başlayan bir ilan ilk haftalarını yılın en zayıf çeyreğinde geçirir ve onu bakacak kimse olmadan piyasada gün biriktirir.
Bize mahalleyi, mülk türünü ve ilanın yayına girdiği tarihi gönderin. Mülkün hangi mevsimsel pencereye düştüğünü, şimdiye kadarki bekleme süresinin ne kadarının zayıf mevsime denk geldiğini ve aynı verilere göre bir sonraki daha yoğun pencerenin ne zaman olduğunu geri bildiririz. Fiyat vaadi olmadan: bu, mülkün değerlemesi değil, zamanlama değerlendirmesidir.
Rakamlar Varna kayıt servisi ve her türlü mülk içindir, yalnızca konutlar için değil. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; alım, satım ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.