„Macun ve şap“
bir tanım değildir.
Ne Bölge Düzenleme Kanunu (ЗУТ), ne 4 No'lu Yönetmelik, ne de BDS standardı bunu tanımlıyor; ifadenin iki yorumu arasındaki fark ise 36 000 avroya yakın.
Tanımı olmayan altı sözcük Ne ZUT ne de BDS bunları tanıyor
„Macun ve şap“ (шпакловка и замазка), „uçları tapalı“ (на тапа), „BDS'ye göre“ (по БДС), „anahtar teslim“ (до ключ), „yarı hazır“ (полуготов), „tamamlama işlerinden önce“ (преди довършителни работи). Varna'da her gün yüz binlerce avroluk dairelerin satıldığı altı ifade. Bunların hiçbirinin bir kanunda, yönetmelikte ya da standartta tanımı yok.
Bu bir varsayım değil. Bölge Düzenleme Kanunu'nun (ZUT) ve yatırım projelerinin kapsam ve içeriğine ilişkin 4 No'lu Yönetmelik'in tam konsolide metinleri kelime kelime tarandı. Sıfır geçiş. ZUT'un konuya dokunduğu tek yer, kaba inşaat tanımıdır (ek hükümlerin § 5, t. 46): çevreleyen duvarları ve çatısı olan, tamamlama işlerinin “farklı derecede yapılmış olduğu ya da hiç yapılmadığı” bir bina. Yani kanun derecelerin farklı olduğunu kabul ediyor ve aralarındaki farkı tarifsiz bırakıyor.
BDS kısaltması Bulgar Devlet Standardı anlamına geliyor. Bulgar Standardizasyon Enstitüsü'ne yapılan sorguda cevap, tamamlama işleri için resmi bir standardın bulunmadığı, tamamlanma derecesinin ise yükleniciyle anlaşma konusu olduğu yönünde. Aynı şeyi Varna'dan bir yatırımcı da kendi sitesinde yazıyor. 2018'de dört sektör kuruluşu (Bulgaristan İnşaatçılar Odası, NASP, Mimarlar Odası ve KIIP) çok aileli yeni inşaatta tamamlanma derecesi için bir standart getirilmesi girişimini destekledi. Sekiz yıl sonra yayımlanmış böyle bir standart bulunmuyor.
Varılan sonuç birinin yalan söylediği değil. Sonuç, sözcüğün içerik taşımadığı ve herkesin onu kendisinin doldurduğu. Alıcı da onu kendisi doldurur, genellikle mümkün olan en cömert biçimde.
Bir ad, üç farklı içerik
Yayımlanmış tanımlara göre kontrol edildi
Piyasadaki üç oyuncu, her biri “işte aldığınız şey” diye sunarak, „BDS“ ve „uçları tapalı“ için bir tanım yayımlıyor. Listeler yalnızca tek bir noktada örtüşüyor: granit seramikli teraslar. Başka her yerde ayrışıyorlar ve örtüşmenin kendisi, ayrışmaların tesadüf olmadığını gösteriyor.
Anahtarlar ve prizler. Üçten ikisi bunları „BDS“'nin parçası sayıyor. Üçüncüsü bunları açıkça ek olarak yazıyor ve bu yüzden dereceyi “BDS'ye göre uçları tapalı artı boya artı takılı anahtarlar ve prizler” diye tarif ediyor. Bir standardın adına “artı” işareti yapıştıran yatırımcı, standardın içerik taşımadığını kendisi kanıtlıyor.
İç kapılar. İkisi kapıların olmadığını söylüyor. Üçüncüsü, daha pahalısını sipariş etmezseniz sıradan bir fazer kapı (фазер) alacağınızı söylüyor. “Kapı yok” ile “en ucuz kapı var” arasındaki fark, üç odalı dairede birkaç bin avro: montajlı bir iç kapının fiyatı 250 ile 2 000 EUR arasında değişiyor.
Boya ve sıhhi tesisat. Biri duvarları “macunlanmış ve boyaya hazır” diye tarif ediyor. Diğeri duvarları “beyaz boyalı” diye tarif ediyor. Biri sıhhi tesisat hakkında sessiz. Diğeri onu, klozet, musluklar, sifonlar ve bataryalarla birlikte adıyla dışarıda bırakıyor. Birinci tarifi okuyup ikincisine göre alan alıcı, kimse onu yanıltmadan bütçesini şimdiden yanlış hesaplamıştır.
Tamamlanma derecesi iki farklı şey demek İkisi de aynı üç sözcükle söyleniyor
Bir idari tamamlanma derecesi ve bir ticari tamamlanma derecesi var. Birincisi tanımlı ve bir belgeyle kanıtlanıyor. İkincisi hiç tanımlı değil.
“Tamamlanma derecesi belgesini” isteyen alıcı genellikle belediyeden, ekinde tespit tutanağı olan bir belge alır. Bizim Varna'daki bir mülkün dosyamızda tam da böyle bir belge duruyor; Varna Belediyesi Mimarlık, Şehircilik ve Alan Planlama Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş. Binanın ZUT'un § 5, t. 46 anlamında kaba inşaat olarak tamamlandığını tespit ediyor ve ekli belgeleri sıralıyor. Belge tamamen doğru. Çevreleyen duvarların ve çatının yerinde olduğunu söylüyor. İçeride ne olacağı hakkında tek kelime yazmıyor.
Tuzağın ikinci katmanı kâğıdın üzerinde: “Bu tutanağın geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren üç aydır.” Mart'ta düzenlenip Temmuz'da bankaya çıkarılan bir belge artık hiçbir şeyi doğrulamaz ve yeniden alınır. Hangi belgenin ne anlama geldiği ayrı bir konu ve Akt 14, 15 ve 16 yazısında ele alınıyor.
Alıcı tamamlanma derecesini soruyor ve diğer derece için cevap alıyor. Konuşma yapılmış sayılıyor. Kimse yalan söylemedi. Ve kimse anlamadı.
İkinci kez ödenen şap
Zemin yapıldı. Düz değil.
Daire „macun ve şap“ seviyesinde. Alıcı laminat parke için bütçe ayırıyor ve montajın 3,07 EUR/m² olduğunu görüyor. Sonra usta ölçüyor ve zeminin düz olmadığını söylüyor.
Yüzey düzeltme, 2026 için Varna'daki bir kamuya açık fiyat listesine göre 10,23 EUR/m², self-leveling şap 12,78, çimento şap 15,34. Üç rakam da yalnızca işçilik, malzeme hariç. 55,64 m²'lik bir dairede bu, işçilik olarak 569 ile 854 EUR arası, artı malzeme, artı artık pazarlık edecek kimsenin kalmadığı bir aşamada kaybedilen zaman.
Atlanmasının nedeni hukuki değil, fiziksel: seviye farkları boş bir zeminde görünmez ve ancak kaplama başladığında ya da ışık yandan düştüğünde ortaya çıkar. Şap ise “yapılmış”. Harfine göre inşaatçı tam olarak vaat ettiğini vermiş. Alıcı düz bir zemin satın almadı. „Şap“ sözcüğünü satın aldı.
Aynı mekanizma listenin aşağısında da çalışıyor. Anahtarlar ve prizler çizginin ötesindeyse, büyük olasılıkla kapılar, sıhhi tesisat ve zemin kaplamaları da orada. Bütçe bir kalemde değil, ilkesinde sapıyor.
„Anahtar teslim“ altı sözcüğün en tehlikelisi çünkü en güvenli görünüyor
„Macun ve şap“ en azından tamamlanmamış gibi duruyor. „Anahtar teslim“ konuşmanın sonu gibi duruyor. Gerçekte neyi kapsadığı tamamen onu kimin yazdığına bağlı.
Varna'daki bir platform, „anahtar teslim daire“ içine açıkça mobilyayı da dahil ediyor. Bir yatırımcı „mutfak ve mutfak ekipmanı montajı“ ile „mobilyalama“yı dahil ediyor. Üçüncüsü „anahtar teslim tamamlama“ sunuyor ve mobilyalamayı ayrıca, ek ücretle sunuyor; yani onda „anahtar teslim“ mobilya içermiyor. Üç kaynak, mutfağın dahil olup olmadığı sorusuna üç farklı cevap. Üçü de iyi niyetli, çünkü kimse var olmayan bir tanımı ihlal etmiyor.
Varna'da yedi metrelik gerçek bir talep için mutfak 1 800 ile 3 000 EUR. Alıcı eksikliği, zaten her şeyi ödediği ve elinde hiçbir kaldıraç kalmadığı anda keşfeder.
Aynı platform kendi içinde bile anlaşılamıyor: bir sayfasında Varna için „anahtar teslim daire“ 450 ile 900 EUR/m², diğerinde „anahtar teslim komple yenileme“ 350 ile 800 EUR/m². Bir site, bir şehir, bir yıl, bir sözcük, iki fiyat. Yalnızca alt uçtaki fark 55 m²'de 5 500 EUR'nun üzerinde.
Gerçek bir daire üzerinde hesap
Tek bir cümlede otuz altı bin avro
Portföyümüzden Vladislavovo'daki bir daire: 55,64 m², kaba inşaat, ilan edilen fiyat 85 000 EUR, yani 1 528 EUR/m². Üzerinde, kendimizden hiçbir şey eklemeden, yayımlanmış tamamlama fiyatlarını geçiriyoruz.
Ekonomik sınıfta (256 EUR/m²) tamamlama 14 244 EUR ve nihai fiyat 1 784 EUR/m² oluyor. Varna için „anahtar teslim“in alt ucunda (450 EUR/m²) 25 038 EUR ve 1 978 EUR/m². Üst uçta (900 EUR/m²) 50 076 EUR ve nihai fiyat 2 428 EUR/m².
İki uç arasındaki fark 36 000 EUR'ya yakın ve tanımı olmayan tek bir ifadeyle belirleniyor. Karşılaştırma için, Vladislavovo'da iki odalı dairelerin teklif medyanı yaklaşık yüz ilanın arkasında 1 571 EUR/m² (alo.bg, 22 Ağustos 2026'da alındı). Yani aynı daire, tamamlanmış hâliyle, mahalle medyanının %14 ile %55 üzerinde çıkıyor. Medyan, mahallenin toplam stoku içindir ve çoğunlukla eskidir; yeni inşaat prim taşır, bu yüzden rakam bir değerlendirme olarak değil, bir büyüklük mertebesi olarak okunur. Bir mülkün gerçek fiyatının nasıl oluştuğu Bir mülkün gerçek fiyatı yazısında ele alınıyor.
Neredeyse kimsenin yapmadığı ikinci bir hesap daha var: banka satın alma fiyatını finanse ediyor, tamamlamayı değil. Fark, kredi zaten kullandırıldıktan sonra nakit olarak bulunuyor. Finansmanın mekaniği Konut kredisi (ipotek) adım adım yazısında.
Sözcük boşken anlaşmazlığı hangi kanun çözer Cevap: okumak değil, kanıtlamak
Ön sözleşme, nihai sözleşmenin “esaslı şartlarına ilişkin hükümler içermelidir” (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) m. 19, f. 2). İnşaat halindeki bir mülkte tamamlama derecesi esaslı bir şarttır, çünkü tam olarak neyin devredildiğini belirler. Bu sözleşmenin genel mekaniği Ön sözleşme yazısında, projeden alımın riskleri ise Projeden satın alma yazısında.
Böyle bir sözleşme eser sözleşmesinin unsurlarını da taşır, bu yüzden ZZD m. 261, f. 1 de geçerlidir: iş “olağan ya da sözleşmede öngörülen amaca” uygun olmalıdır. Tanımın eksikliğinin hukuki sorun hâline geldiği yer burası. Sözleşme yalnızca „macun ve şap“ diyorsa, mahkeme olağanı arar. Boş bir sözcükte olağan ise “genellikle yapıldığı gibi” demektir, yani aynı anda üç farklı şekilde.
Yorum ZZD m. 20 üzerinden geçer: tarafların gerçek ortak iradesi aranır, “sözleşmenin amacı, uygulamadaki teamüller ve iyi niyet gözetilerek”. Uygulamadaki teamüller, yayımlanmış üç tarifin tek bir listeye indirgeyemediği şeydir. Anlaşmazlık kanunu okuyarak değil, kanıtlayarak çözülür. Kanıtlama masrafı ise, başladığı mutfağın fiyatını rahatlıkla aşar.
Ve sonunda kapı kendiliğinden kapanır. ZZD m. 264'e göre teslim alma sırasında hatalı ifaya ilişkin tüm itirazlar yapılmalıdır; yapılmazsa iş kabul edilmiş sayılır. Garanti süreleri bundan sonra ayrı bir rejim ve ayrı bir konudur.
İçerik taşıyan tek belge
ve neden sözleşmeye kendiliğinden girmez
4 No'lu Yönetmelik, uygulama projesinin “doğrama, zemin kaplamaları, duvar kaplamaları ve diğer tamamlama inşaat-montaj işlerinin yapılması” için çözümleri sunmasını (m. 36, f. 2, b. 4) ve kullanılması öngörülen yapı ürünlerinin bir şartnamesini taşımasını (m. 38, b. 1) ister. Proje biliyor. Reklam broşürünün aksine, bağlayıcı bir belgedir.
Ancak aynı yönetmelik iki tuzak içeriyor. Bedel hesabı, “proje (sözleşmesi) görevinde öngörüldüğünde” uygulanır (m. 39); yani projenin tamamlama fiyatını taşıması için normatif bir zorunluluk yok. Zemin, duvarlar ve tavanın biçimlendirilmesini ve döşeme elemanlarının yerleşimini kapsayan „iç mekân ve döşeme“ bölümü ise hazırlanabilir (m. 41, f. 1). Mutfak, kapılar ve zemin kaplamaları tam olarak kanunun istemediği kısımda yaşıyor.
Buradan, tüm işlemin sonucunu belirleyen cümle çıkıyor: proje satış sözleşmesinin otomatik olarak parçası olmaz. Ancak sözleşme onu öyle yaparsa olur. İşlemler birbirinden tam bu noktada ayrışır ve tam bu nokta imza anında görünmez, çünkü eksiklik gibi görünmez. Normal bir sözleşme gibi görünür.
Bu yüzden konu „iyi yatırımcı kimdir“ değil. Konu, hangi işlemin sözcüğün arkasında içerik taşıdığı ve hangisinin yalnızca sözcüğü taşıdığıdır. Bu ilandan görünmez, broşürden görünmez ve belediyenin belgesinden görünmez. Bir araya getirilmiş belgelerden ve aralarında neyin eksik olduğundan görünür.
Sık sorulan sorular
Tamamlanma derecesi için BDS standardı var mı?
Hayır. Kısaltma Bulgar Devlet Standardı anlamına geliyor, ancak Bulgar Standardizasyon Enstitüsü'ne yapılan sorguda inşaatta tamamlama işleri için bir standardın bulunmadığı ortaya çıkıyor. Enstitü'nün cevabı, tamamlanma derecesinin yükleniciyle anlaşma konusu olduğu yönünde. Aynı şeyi Varna'dan bir yatırımcı da kendi sitesinde açıkça yazıyor. 2018'de dört sektör kuruluşu böyle bir standardın getirilmesi girişimini destekledi, ancak sekiz yıl sonra kabul edilmiş ve yayımlanmış bir standart bulunmuyor. Yani “BDS'ye göre” olmayan bir şeyin adıdır.
“Macun ve şap” tam olarak neyi kapsıyor?
Yasal bir cevap yok, çünkü ifade ne ZUT'ta, ne 4 No'lu Yönetmelik'te, ne de bir standartta tanımlı. Uygulamada macunlanmış duvarları, zeminde çimento şapı, takılı PVC doğramayı, giriş kapısını ve uçları tapalı olarak çıkarılmış tesisatı kapsıyor. Ayrışmalar hemen ardından başlıyor: bazı tanımlarda anahtarlar ve prizler dahil, bazılarında açık bir ek; bazılarında iç kapı hiç yok, bazılarında en ucuzu takılıyor. Sıhhi tesisat, zemin kaplamaları, boya ve mutfak genellikle kapsam dışında kalıyor. İçerik taşıyan tek şey, sözleşme bunu kendi parçası yaptıysa, somut sözleşme ile uygulama projesidir.
Macun ve şap seviyesindeki bir dairenin tamamlanması ne kadara mal olur?
Varna için 2026'da yayımlanan fiyatlar metrekare başına 256 ile 900 avro arasında değişiyor; yani alt ve üst sınır arasındaki fark yaklaşık üç buçuk kat. Alt sınır mobilyasız bütçe tamamlama, üst sınır ise zemin kaplamalarını, banyoları, mutfağı ve mobilyalamayı içeriyor. 55,64 m²'lik bir daire için bu 14 244 ile 50 076 avro arası demek; aynı mülk için 36 000 avroya yakın bir fark. Rakamlar, piyasa kaotik olduğu için değil, “tamamlama” sözcüğünün kendisinin tek bir içeriği olmadığı için örtüşmüyor.
Belediyenin verdiği tamamlanma derecesi belgesi dairede ne olacağını söyler mi?
Hayır. Bu belge idari bir belgedir ve binanın ZUT'un ek hükümlerinin § 5, t. 46 anlamında kaba inşaat olarak tamamlandığını, yani çevreleyen duvarlarla çatının yerinde olduğunu tespit eder. İç uygulama hakkında hiçbir şey yazmaz. Ayrıca tespit tutanağının kendisi düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir; yani daha önce alınıp daha sonra bir bankaya ya da notere sunulursa hiçbir şeyi doğrulamaz ve yeniden alınır. Alıcı tamamlanma derecesinin birini sorar, diğeri için doğru bir cevap alır.
Macun ve şap seviyesinde
mı alıyorsunuz?
Bu akşam sözleşmede ya da sözleşme taslağında tamamlamayı tarif eden cümleyi bulun ve harfi harfine okuyun. İyi mi geliyor diye değil, bir şeyi sayıp saymadığına bakın: kapılar, anahtarlar ve prizler, sıhhi tesisat, zemin kaplamaları, boya, mutfak. Orada yalnızca bir derece adı varsa, bir liste yoksa, içerik henüz üzerinde anlaşılmamıştır.
O cümleyi, ilanın bağlantısı ve alanla birlikte bize gönderin. Piyasadaki üç yoruma göre sizin hesabınıza neyin kaldığına, aralarındaki farkın avro olarak ne kadar olduğuna ve kaparo (avans) konuşulmadan önce yatırımcıdan hangi belgelerin istenmesi gerektiğine dair bir değerlendirme geri gönderiyoruz.
Değerlendirme ticari ve pratiktir, hukuki görüş değildir. Yayımlanan fiyatlar 2026 için bir yön göstericidir ve değişir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.