Plătiți 4 166 de euro,
ca să semnați.
O sută de euro în plus sunt singurul lucru care protejează cele o sută cincisprezece mii.
O sută de euro care protejează o sută cincisprezece mii și pe care aproape nimeni nu îi plătește
La o tranzacție de 115 000 EUR, costurile din ziua de la notar, fără comision, sunt de aproximativ 4 166 EUR. Nimeni nu contestă aceste sume: impozitul local, taxa notarială, înscrierea. Se plătesc, pentru că fără ele nu există tranzacție.
În aceeași zi este expusă întreaga sumă de 115 000 EUR, iar protecția ei costă sub 105 EUR după cel mai scump tarif bancar publicat, iar după altul aproximativ 36 EUR. Adică fiecare euro de taxă protejează aproximativ 1 124 EUR, iar întreaga protecție reprezintă aproximativ 2,4 la sută din costurile zilei și sub 3 la sută din impozitul local pentru aceeași tranzacție.
Cifrele par atât de disproporționate, încât prima reacție este să cauți capcana. Capcana există, dar nu este în preț. Ea se află în alte trei lucruri: în faptul că nimeni nu este obligat să vă propună mecanismul, în faptul că formularea lui decide dacă acoperă sau nu riscul dumneavoastră, și în faptul că protecția banilor aflați în bancă funcționează pe termene pe care nimeni nu le face publice.
Acest articol este despre cele trei.
Legea cere o bancă. Nu cere blocarea.
iar diferența este tot subiectul
Singurul lucru obligatoriu în tot acest subiect este ca plata să treacă prin bancă. Potrivit art. 25 alin. 10 din Legea privind notarii și activitatea notarială (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, ЗННД), plățile peste prag (10 000 leva, adică 5 112,92 EUR la cursul fix) se fac într-un cont bancar special al notarului sau într-un cont bancar la o bancă aleasă de părți.
Legea obligă banii să lase o urmă. Nu obligă pe nimeni să-i rețină până la încheierea tranzacției.
Cele două texte care reglementează blocarea propriu-zisă spun „poate”. Art. 25a alin. 1 din Legea notarilor: suma datorată în baza tranzacției poate fi transferată sau depusă într-un cont bancar special pe numele notarului. Art. 39 alin. 1 din Legea cu privire la avocatură (Закон за адвокатурата): mijloacele bănești pe care clientul le pune la dispoziția avocatului pentru a fi cheltuite pot fi depuse la bancă într-un cont de client.
De aici rezultă cea mai importantă propoziție practică din acest material: nimeni nu vi-l va propune în mod implicit. Mecanismul nu este o etapă a procesului, ci o înțelegere, și aceasta se face în antecontract, cu luni înainte de ziua de la notar. Cine nu a consemnat-o, nu o datorează, iar în ziua respectivă o restructurare aproape niciodată nu reușește. Ce se mai stabilește în acest document am descris în Antecontractul.
Trei depozitari care de la exterior par identici
Mecanismul este unul singur: cumpărătorul transferă prețul nu vânzătorului, ci unei terțe persoane, care îl ține blocat și îl eliberează după îndeplinirea unor condiții enumerate expres. Diferă cine este această terță persoană, iar diferențele nu sunt cosmetice.
Banca. Nu există o lege separată, totul este în contract. Produsul se numește cont escrow, cont condiționat sau cont cu destinație specială.
Notarul. Cont bancar special potrivit art. 25a din Legea notarilor, iar condițiile de depunere și de dispunere a plăților se stabilesc printr-un acord scris între notar și părți.
Avocatul. Cont de client potrivit art. 39 din Legea cu privire la avocatură, controlat numai de avocat. Cealaltă parte nu are drepturi asupra lui.
De aici înainte, cele trei se deosebesc pe trei direcții.
Mai întâi, protecția față de creditorii depozitarului însuși. Legea cu privire la avocatură spune două lucruri deodată: sumele din contul de client nu fac parte din patrimoniul avocatului și nu pot fi sechestrate. Legea notarilor spune doar al doilea lucru: nu se admite executarea silită asupra mijloacelor din contul special pentru obligațiile notarului. Iar pentru escrow-ul bancar, al cărui titular este cumpărătorul sau vânzătorul, un asemenea text nu există. Este contul unei părți la tranzacție, iar creditorii acelei părți îl văd.
În al doilea rând, cine scrie condițiile. Nicio lege nu enumeră care trebuie să fie ele. Ele se află în acord sau în contract, adică sunt scrise de cineva, pentru cineva.
În al treilea rând, și acesta este cel mai incomod: depozitarul nu este avocatul nimănui. Notarul este imparțial prin lege, iar potrivit jurisprudenței nu are obligația de a obține certificatul de sarcini și de a avertiza cu privire la ipotecile înscrise. Consecința este dreaptă: dacă acordul nu enumeră verificarea, ea nu este datorată. Depozitarul verifică ce scrie în document, nu ce ar fi rezonabil.
Cercul pe care legea nu îl închide
și singurul lucru care îl rupe
Există o situație în care contul fiduciar încetează să fie o comoditate și devine un instrument fără alternativă: vânzarea unui imobil pe care mai există o ipotecă.
Cercul arată așa. Banca cumpărătorului utilizează creditul doar dacă vechea ipotecă nu mai există. Vechea ipotecă cade doar cu acordul băncii vânzătorului. Aceasta își dă acordul abia după ce datoria este stinsă. Iar datoria se stinge tocmai cu banii din utilizarea creditului.
Legea nu desface acest cerc. Îl desface construcția. Suma rămâne blocată și se împarte: o tranșă către banca vânzătorului și restul către vânzătorul însuși, contra unor documente enumerate expres. Condițiile sunt aici cu un rând mai multe decât la o tranzacție fără ipotecă: nu doar actul semnat, înscrierea și o situație curată, ci și acordul de radiere primit.
Două cifre arată cât de puțin exotică este această ipoteză. În Varna, în primul trimestru al anului 2026, 1 117 din 2 433 de tranzacții, adică aproximativ 46 la sută, au venit cu ipotecă contractuală. Iar intervalul de la semnătură până la un registru curat al imobilului este de 2 până la 6 săptămâni. Mecanismul pe care aproape nimeni nu îl folosește este necesar aproape jumătății dintre tranzacții. Cum se mișcă exact ipoteca într-o asemenea tranzacție am descris în Vânzarea cu ipotecă.
Aici este și cea mai frecventă greșeală la scrierea condițiilor. Un escrow care plătește contra unui „act notarial semnat” este o protecție plătită împotriva nimicului. Intervalul care face rău este între semnătură și înscriere, iar la un imobil cu ipotecă, până la intrarea acordului de radiere. Dacă în acest interval un creditor al vânzătorului înscrie o sechestrare, cumpărătorul a plătit, iar dreptul lui se ciocnește de o sarcină înscrisă mai devreme.
Iar dacă banca dă faliment cât timp banii sunt înăuntru
Aceasta este întrebarea pe care aproape nimeni nu o pune, iar răspunsul este „da, sunt garantați, dar”.
Regula generală este 100 000 EUR pentru o persoană într-o bancă, indiferent de numărul și de mărimea conturilor. Principiul este „un deponent într-o bancă”, adică toate conturile unei persoane la aceeași bancă se însumează. Un cumpărător cu 115 000 EUR blocați și încă 30 000 EUR economii la aceeași bancă are 145 000 EUR și garanție pentru 100 000.
Există și o a doua regulă, despre care se știe mult mai puțin. Depozitele persoanelor fizice, rezultate din tranzacții cu imobile de locuit, sunt garantate suplimentar până la 125 000 EUR pe o perioadă de trei luni din momentul în care suma a intrat în cont, iar acești bani nu participă la calculul celor o sută de mii. Adică protecția este deasupra, nu înăuntru. Exemplul propriu al Fondului de garantare a depozitelor bancare (Фонд за гарантиране на влоговете): un deponent cu un depozit de 10 000 EUR și 150 000 EUR proveniți din vânzarea unei locuințe cu o lună în urmă primește cei 10 000 EUR ai săi și suplimentar încă 125 000 EUR.
Observați încotro privește această dispoziție. Ea acoperă un depozit apărut ca rezultat al tranzacției, adică mai degrabă banii vânzătorului după aceasta. Dacă banii blocați ai cumpărătorului înainte de tranzacție intră în aceeași ipoteză, legea nu spune expres.
Mai există un al treilea text, care răspunde la întrebarea evidentă „ai cui sunt banii dacă contul este al notarului”. Când titularul nu are drept exclusiv asupra sumelor, dreptul de a primi plata îl are persoana în folosul căreia a fost făcut depozitul, dacă este identificată sau poate fi identificată. Garanția urmează banii, nu numele de pe cont. Nici notarii, nici avocații nu se numără printre deponenții excluși.
Și tocmai construcția cea mai protejată așteaptă cel mai mult
Termenul standard de plată de către Fond este de șapte zile lucrătoare. El poate fi însă prelungit, iar legea enumeră exact când. Două dintre ipoteze sunt chiar ale noastre: când este vorba de un depozit în folosul unei terțe persoane și când suma face parte dintr-un sold temporar ridicat al contului. În ambele cazuri prelungirea este de până la trei luni.
Citit direct: cele două construcții care îi protejează cel mai bine pe cumpărător și pe vânzător, contul de depozitar și garanția suplimentară pentru banii dintr-o tranzacție imobiliară, sunt scoase expres din termenul de șapte zile.
Mai există un loc în care se pierde timp, și el este în afara legii garanției. Cele șapte zile lucrătoare curg de la actul autorității competente, nu din ziua în care banii încetează să fie accesibili. Distanța dintre cele două se vede cel mai clar în singurul precedent real de la noi. Corporate Commercial Bank (Корпоративна търговска банка) a fost pusă sub supraveghere specială la 20.06.2014. Licența i-a fost retrasă la 06.11.2014. Plata a început la 04.12.2014. De la închiderea ușilor până la prima plată trec aproximativ cinci luni și jumătate.
Acesta nu este un argument împotriva contului fiduciar. Este un argument împotriva ideii că, dacă banii sunt garantați, ei sunt și accesibili. O tranzacție ai cărei bani sunt înghețați trei luni este o tranzacție care, în acest timp, este fie căzută, fie suspendată, iar penalitățile din antecontract curg.
Cât costă cu adevărat și de ce prețul este rareori motivul
În domeniu circulă un interval de ordinul a 50 până la 250 EUR, de obicei fără detalii. Potrivit tarifelor publicate pentru 2026, imaginea este mai concretă și mai eterogenă.
Contul special al notarului potrivit art. 25a din Legea notarilor este la una dintre băncile mari fără comision pentru deschidere și pentru întreținere, iar același lucru este valabil pentru contul de client al avocatului. Un cont fiduciar pentru persoane fizice la cumpărarea unui imobil, la aceeași bancă, se deschide pentru 35,79 EUR, fără comision de întreținere. La altă bancă, contul escrow pentru persoane fizice costă 0,10 la sută din sumă, minimum 51,13 EUR și maximum 102,26 EUR, iar serviciul este „conform contractului”. La o a treia, contul condiționat este în întregime „negociabil”.
Trei lucruri reies deodată din această listă.
Comisionul bancar pe ruta notarială este zero, dar asta nu înseamnă că ruta este gratuită. Costul de acolo nu este bancar, ci un onorariu potrivit art. 22 din Legea notarilor, adică negociabil: în redacția verificată a Tarifului taxelor notariale (Тарифа за нотариалните такси) nu există o poziție pentru administrarea unui cont special. Pe această rută nu există un preț fixat de stat.
Diferența dintre cele două prețuri bancare publicate este de aproape trei ori, și ea depinde nu de tranzacție, ci de banca din fața dumneavoastră.
Este limitat accesul, nu doar prețul. O bancă oferă escrow persoanelor fizice numai dacă ea însăși finanțează achiziția. Cealaltă oferă un cont condiționat numai pentru tranzacții între persoane fizice. Pentru o tranzacție concretă, produsul adesea pur și simplu nu este disponibil, indiferent dacă sunteți gata să plătiți pentru el.
De ce atunci majoritatea tranzacțiilor se fac fără el
Șase motive, și niciunul nu este „pentru că este scump”.
Nimeni nu îl impune. Este obligatoriu ca plata să treacă prin bancă, nu să fie blocată. Ambele texte privind blocarea propriu-zisă spun „poate”.
Vânzătorul îl citește ca neîncredere. Așteptarea banilor este percepută ca tratamentul aplicat unui suspect, nu ca o procedură. Aceasta este partea umană, nu cea juridică, a rezistenței, și ea este reală.
Prețul nu este publicat. „La negociere”, „conform contractului”, „minimum la negociere”. Un produs al cărui preț trebuie să îl întrebi nu se cumpără în masă.
Produsul adesea nu este disponibil pentru combinația concretă de părți și de finanțare.
Se stabilește în antecontract, nu în ziua tranzacției. Adică se decide atunci când nimeni nu se gândește încă la acea zi.
Pe ruta notarială nu există tarif. Lipsa unui preț stabilit de stat este, în sine, o barieră.
De aceea subiectul nu se încheie cu „cereți escrow”. Cine este depozitarul, care dintre cele trei protecții o primiți, contra cărui document se eliberează banii și dacă acea zi acoperă situația dumneavoastră concretă cu ipotecă sunt patru decizii separate, fiecare dintre ele luată cu luni înainte de semnătură, și fiecare dintre ele făcută funcțională de o formulare, nu de un mecanism. Cum arată însăși ziua la notar am descris în Tranzacția notarială.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu contul fiduciar la o tranzacție imobiliară?
Nu. Este obligatoriu doar ca plata să treacă prin bancă: potrivit art. 25 alin. 10 din Legea privind notarii și activitatea notarială, plățile peste pragul de 10 000 leva, adică 5 112,92 EUR la cursul fix, se fac într-un cont bancar special al notarului sau într-un cont bancar la o bancă aleasă de părți. Legea nu obligă însă pe nimeni să blocheze banii până la încheierea tranzacției. Atât art. 25a alin. 1 din Legea privind notarii și activitatea notarială, cât și art. 39 alin. 1 din Legea cu privire la avocatură sunt formulate cu „poate”. De aceea mecanismul nu se produce de la sine, ci se stabilește în antecontract.
Cine poate fi depozitar și există o diferență între ei?
Cele trei variante obișnuite sunt: banca, notarul cu cont special potrivit art. 25a din Legea privind notarii și activitatea notarială și avocatul cu cont de client potrivit art. 39 din Legea cu privire la avocatură. Diferența nu este cosmetică. Potrivit Legii cu privire la avocatură, sumele din contul de client nu fac parte din patrimoniul avocatului și nu pot fi sechestrate. Potrivit Legii privind notarii și activitatea notarială, nu se admite executarea silită asupra mijloacelor din contul special, dar numai pentru obligațiile notarului. Pentru un cont escrow bancar al cărui titular este cumpărătorul sau vânzătorul, un asemenea text nu există, adică acesta rămâne contul unei părți la tranzacție.
Sunt garantați banii dacă banca dă faliment cât timp suma este blocată?
Da, dar cu două rezerve. Garanția generală este de 100 000 EUR pentru o persoană într-o bancă, toate conturile acelei persoane la aceeași bancă însumându-se. Separat, depozitele persoanelor fizice rezultate din tranzacții cu imobile de locuit sunt garantate suplimentar până la 125 000 EUR pe o perioadă de trei luni și nu participă la calculul celor o sută de mii. Când contul este al unui depozitar, dreptul de a primi plata îl are persoana în folosul căreia a fost făcut depozitul, dacă aceasta este identificată. Rezerva ține de termen: în cazul unui depozit în folosul unei terțe persoane și al unui sold temporar ridicat, cele șapte zile lucrătoare standard pot fi prelungite până la trei luni.
Cât costă contul fiduciar?
Potrivit tarifelor publicate pentru 2026, contul special al notarului și contul de client al avocatului pot fi fără comision bancar, un cont escrow pentru persoane fizice la cumpărarea unui imobil se deschide pentru aproximativ 35,79 EUR la o bancă, iar la alta costă 0,10 la sută din sumă, cu minimum 51,13 EUR și maximum 102,26 EUR. La o a treia, prețul este în întregime negociabil. Pe ruta notarială comisionul bancar poate fi zero, dar rămâne onorariul potrivit art. 22 din Legea privind notarii și activitatea notarială, care este negociabil, deoarece în redacția verificată a Tarifului taxelor notariale nu există o poziție pentru un asemenea serviciu. Separat de preț stă accesul: produsul este adesea limitat numai la tranzacțiile finanțate de aceeași bancă sau numai la tranzacțiile între persoane fizice.
Plătiți la semnătură?
Verificați contra cărui document.
Deschideți antecontractul și găsiți un singur rând: contra a ce se eliberează banii. Dacă acolo scrie „act notarial semnat”, protecția se încheie înainte de înscriere. Dacă imobilul are ipotecă, lipsește și al doilea rând, acordul de radiere primit.
Trimiteți-ne antecontractul și cartea funciară a imobilului. Vă răspundem pentru ce moment este scrisă condiția, ce interval rămâne neacoperit și care dintre cele trei construcții este în general accesibilă pentru tranzacția dumneavoastră. Dacă cazul cere un avocat, vă vom spune și asta, în loc să îl trecem cu vederea.
Materialul este o informare generală la data de decembrie 2026, nu reprezintă consultanță juridică, bancară sau de investiții și nu recomandă o bancă. Tarifele se verifică în documentul actual al băncii respective.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.