4 166 euro ödersiniz,
imzalamak için.
Üstüne konan yüz euro, yüz on beş bin euroyu koruyan tek şeydir.
Yüz on beş bin euroyu koruyan yüz euro ve neredeyse kimse ödemiyor
115 000 EUR'luk bir işlemde, komisyon hariç, noterdeki gün masrafları yaklaşık 4 166 EUR'dur. Bunlar konusunda kimse tartışmaz: yerel vergi, noter harcı, tescil. Ödenirler, çünkü onlar olmadan işlem olmaz.
Aynı gün 115 000 EUR'nun tamamı ortada durur ve bunun korunması, yayımlanmış en pahalı banka tarifesine göre 105 EUR'nun altında, başka bir tarifeye göre ise yaklaşık 36 EUR'dur. Yani ödenen her bir euroluk ücret yaklaşık 1 124 EUR'yu korur; korumanın tamamı gün masrafının yaklaşık yüzde 2,4'ü ve aynı işlem için yerel verginin yüzde 3'ünden azdır.
Rakamlar o kadar orantısız görünür ki ilk tepki bir tuzak aramaktır. Tuzak vardır, ama fiyatta değil. Üç başka noktadadır: kimsenin size mekanizmayı önermek zorunda olmamasında, içindeki ifadenin sizin riskinizi gerçekten kapsayıp kapsamadığını belirlemesinde ve bankadaki paranın korunmasının kimsenin duyurmadığı sürelere göre işlemesinde.
Bu makale o üç nokta hakkında.
Kanun banka ister. Bloke istemez.
ve konunun tamamı bu farktır
Konunun tamamında zorunlu olan tek şey ödemenin banka üzerinden geçmesidir. Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu'nun (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, ЗННД) m. 25, f. 10 uyarınca eşiğin üzerindeki ödemeler (10 000 BGN, yani sabit kura göre 5 112,92 EUR) noterin özel banka hesabına ya da tarafların seçtiği bir bankadaki banka hesabına yapılır.
Kanun, paranın iz bırakmasını zorunlu kılar. İşlem kapanana kadar parayı tutmayı kimseye zorunlu kılmaz.
Blokajı düzenleyen iki metin de "yapabilir" der. Noterlik Kanunu m. 25a, f. 1: işlem bedeli noter adına açılan özel banka hesabına aktarılabilir veya yatırılabilir. Avukatlık Kanunu (Закон за адвокатурата, ЗАдв) m. 39, f. 1: müvekkilin avukata harcanmak üzere verdiği para bir bankada müşteri hesabına yatırılabilir.
Buradan malzemedeki en önemli pratik cümle çıkar: bunu size varsayılan olarak kimse önermeyecektir. Mekanizma sürecin bir adımı değil, bir anlaşmadır ve ön sözleşmede, noterdeki günden aylar önce yapılır. Yazmayan, borçlu değildir; işlem gününde de yeniden yapılandırma neredeyse hiç mümkün olmaz. Bu belgede başka nelerin karara bağlandığını Ön sözleşme yazımızda anlattık.
Dışarıdan aynı görünen üç emanetçi
Mekanizma tektir: alıcı bedeli satıcıya değil, onu bloke edip açıkça sayılmış koşullar yerine geldikten sonra serbest bırakan üçüncü bir kişiye öder. Fark, bu üçüncü kişinin kim olduğundadır ve farklar kozmetik değildir.
Banka. Ayrı bir kanun yoktur, her şey sözleşmededir. Ürüne escrow hesabı, şartlı hesap ya da özel amaçlı hesap denir.
Noter. Noterlik Kanunu m. 25a uyarınca özel banka hesabı; yatırma koşulları ve ödeme talimatları noter ile taraflar arasında yazılı bir anlaşmayla düzenlenir.
Avukat. Avukatlık Kanunu m. 39 uyarınca müşteri hesabı; yalnızca avukat tarafından denetlenir. Karşı tarafın bu hesap üzerinde hakkı yoktur.
Bundan sonra üçü, üç çizgide birbirinden ayrılır.
Birincisi, emanetçinin kendi alacaklılarına karşı koruma. Avukatlık Kanunu aynı anda iki şey söyler: müşteri hesabındaki tutarlar avukatın malvarlığının parçası değildir ve haczedilemez. Noterlik Kanunu yalnızca ikincisini söyler: özel hesaptaki paralar üzerinde noterin borçları için cebri icraya izin verilmez. Hesap sahibi alıcı ya da satıcı olan banka escrow'u için böyle bir metin yoktur. O, işlemin bir tarafının hesabıdır ve o tarafın alacaklıları onu görür.
İkincisi, koşulları kim yazar. Hiçbir kanun bunların ne olması gerektiğini saymaz. Anlaşmadadırlar ya da sözleşmededirler, yani biri tarafından biri için yazılmışlardır.
Üçüncüsü, ki en rahatsız edicisi budur: emanetçi kimsenin avukatı değildir. Noter kanunen tarafsızdır ve yargı uygulamasına göre yük belgesi edinme ve tescilli ipotekler konusunda uyarma yükümlülüğü yoktur. Sonuç doğrudur: anlaşma kontrolü saymıyorsa, kontrol borçlanılmaz. Emanetçi, makul olanı değil, belgede yazanı kontrol eder.
Kanunun kapatmadığı döngü
ve onu çözen tek şey
Emanet hesabının bir kolaylık olmaktan çıkıp alternatifi olmayan bir araca dönüştüğü bir durum vardır: üzerinde hâlâ ipotek duran bir mülkün satışı.
Döngü şöyle görünür. Alıcının bankası krediyi yalnızca eski ipotek yoksa kullandırır. Eski ipotek yalnızca satıcının bankasının onayıyla kalkar. Banka onayı ancak borç ödendikten sonra verir. Borç ise tam da kredinin kullandırılmasından gelen parayla ödenir.
Kanun bu döngüyü çözmez. Onu kurgu çözer. Tutar bloke durur ve bölünür: satıcının bankasına bir dilim, satıcıya kalan kısım, açıkça sayılmış belgeler karşılığında. Buradaki koşullar saf bir işleme göre bir satır fazladır: yalnızca imzalı senet, tescil ve temiz sicil kaydı değil, ayrıca ipotek terkini için onayın gelmiş olması.
İki rakam bu durumun ne kadar egzotik olmadığını gösterir. Varna'da 2026'nın ilk çeyreğinde 2 433 işlemden 1 117'si, yani yaklaşık yüzde 46'sı sözleşmeli ipotekle gelir. İmzadan mülkün temiz sicil kaydına kadar olan pencere ise 2 ila 6 haftadır. Neredeyse kimsenin kullanmadığı mekanizma, işlemlerin neredeyse yarısında gereklidir. İpoteğin böyle bir işlemde tam olarak nasıl ilerlediğini İpotekli satış yazımızda anlattık.
Koşulları yazarken en sık yapılan hata da buradadır. "İmzalı noter senedi" karşılığında ödeme yapan escrow, hiçbir şeye karşı ödenmiş bir korumadır. Zarar veren aralık, imza ile tescil arasındadır; ipotekli mülkte ise terkin onayının gelmesine kadar. Bu aralıkta satıcının bir alacaklısı ihtiyati haciz tescil ettirirse, alıcı ödemiş olur, ancak hakkı daha önce tescil edilmiş bir yükle karşılaşır.
Peki para içerideyken banka iflas ederse
Bu, neredeyse kimsenin sormadığı sorudur ve cevap şudur: "evet, güvence altındadır, ama".
Genel kural, hesap sayısı ve tutarından bağımsız olarak bir bankada bir kişi için 100 000 EUR'dur. İlke "bir bankada bir mevduat sahibi"dir, yani bir kişinin aynı bankadaki tüm hesapları toplanır. Bloke 115 000 EUR'su ve aynı bankada 30 000 EUR daha birikimi olan bir alıcının 145 000 EUR'su vardır ve garanti 100 000 içindir.
Çok daha az bilinen ikinci bir kural da vardır. Konut ihtiyacına yönelik taşınmaz işlemleri sonucunda doğan gerçek kişi mevduatları, tutarın hesaba geçtiği andan itibaren üç ay süreyle 125 000 EUR'ya kadar ek olarak güvence altındadır ve bu paralar yüz binin hesaplanmasına katılmaz. Yani koruma içeride değil, üsttedir. Mevduat Garanti Fonu'nun (Фонд за гарантиране на влоговете) kendi örneği: 10 000 EUR mevduatı olan ve bir ay önce konut satışından 150 000 EUR gelen bir mevduat sahibi kendi 10 000 EUR'sunu ve ek olarak 125 000 EUR daha alır.
Bu hükmün nereye baktığına dikkat edin. İşlemin sonucunda doğan mevduatı, yani daha çok satıcının işlemden sonraki parasını kapsar. Alıcının işlemden önce bloke edilmiş parasının aynı varsayıma girip girmediğini kanun açıkça söylemez.
Bir de açık soruya, yani "hesap noterin ise para kimin" sorusuna cevap veren üçüncü bir metin vardır. Hesap sahibinin tutarlar üzerinde münhasır hakkı yoksa, ödeme alma hakkı mevduatın lehine yapıldığı kişidedir; bu kişi belirlenmişse ya da belirlenebiliyorsa. Garanti parayı izler, hesaptaki ismi değil. Ne noterler ne de avukatlar hariç tutulan mevduat sahipleri arasındadır.
Ve tam da en korumalı kurgu en uzun bekler
Fon'dan ödeme için standart süre yedi iş günüdür. Ancak uzatılabilir ve kanun tam olarak ne zaman uzatılacağını sayar. Hipotezlerden ikisi tam olarak bizimkilerdir: üçüncü kişi lehine mevduat durumu ve tutarın hesaptaki geçici yüksek bakiyenin parçası olduğu durum. Her iki durumda da uzatma üç aya kadardır.
Dolambaçsız okunduğunda: alıcıyı ve satıcıyı en iyi koruyan iki kurgu, yani emanetçi hesabı ve taşınmaz işleminden gelen paralar için ek garanti, yedi günlük süreden açıkça çıkarılmıştır.
Zaman kaybedilen bir yer daha vardır ve o, garanti kanununun dışındadır. Yedi iş günü, paranın erişilebilir olmaktan çıktığı günden değil, yetkili organın işleminden işler. İkisi arasındaki mesafe, ülkemizdeki tek gerçek emsalde en açık görülür. Kurumsal Ticaret Bankası (Корпоративна търговска банка) 20.06.2014'te özel gözetim altına alınmıştır. Ruhsatı 06.11.2014'te iptal edilmiştir. Ödemeler 04.12.2014'te başlar. Kapıların kapanmasından ilk ödemeye yaklaşık beş buçuk ay geçer.
Bu, emanet hesabına karşı bir argüman değildir. Paranın güvence altında olması onun erişilebilir olduğu anlamına gelir düşüncesine karşı bir argümandır. Parası üç ay dondurulmuş bir işlem, bu sürede ya düşmüş ya da askıda kalmış bir işlemdir; ön sözleşmedeki cezai şartlar ise işlemeye devam eder.
Gerçekte maliyeti nedir ve fiyat neden nadiren sebeptir
Sektörde genellikle dökümsüz, 50 ile 250 EUR düzeyinde bir aralık dolaşır. 2026 için yayımlanmış tarifelere göre tablo daha somut ve daha farklıdır.
Büyük oyunculardan birinde Noterlik Kanunu m. 25a uyarınca noterin özel hesabı, açılış ve işletim için ücretsizdir; avukatın müşteri hesabı için de aynısı geçerlidir. Aynı bankada taşınmaz alımında gerçek kişiler için emanet hesabı 35,79 EUR'ya açılır, işletim ücreti yoktur. Başka bir bankada gerçek kişiler için escrow hesabı tutarın yüzde 0,10'u, asgari 51,13 EUR ve azami 102,26 EUR'dur; hizmet ise "sözleşmeye göre"dir. Üçüncüsünde şartlı hesap tamamen "anlaşmaya bağlı"dır.
Bu listeden aynı anda üç şey çıkar.
Noter güzergâhında banka ücreti sıfırdır, ama bu güzergâhın ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Oradaki masraf bankacılık değil, Noterlik Kanunu m. 22 uyarınca bir ücrettir, yani anlaşmaya bağlıdır: Noter Harçları Tarifesi'nin (Тарифа за нотариалните такси) incelenen metninde özel hesabın yönetimi için bir kalem yoktur. Bu güzergâhta devletin belirlediği sabit bir fiyat yoktur.
Yayımlanan iki banka fiyatı arasındaki fark yaklaşık üç kattır ve bu işleme değil, karşınızdaki bankanın hangisi olduğuna bağlıdır.
Yalnızca fiyat değil, erişim de sınırlıdır. Bir banka gerçek kişilere escrow'u yalnızca alımı kendisi finanse ederse sunar. Diğeri şartlı hesabı yalnızca gerçek kişiler arasındaki işlemler için sunar. Belirli bir işlem için ürün çoğu zaman, ödemeye hazır olup olmadığınızdan bağımsız olarak, mevcut değildir.
Öyleyse çoğu işlem neden onsuz yapılır
Altı neden var ve hiçbiri "pahalı olduğu için" değil.
Kimse bunu dayatmaz. Ödemenin bankadan geçmesi zorunludur, bloke edilmesi değil. Blokajın kendisiyle ilgili iki metin de "yapabilir" der.
Satıcı bunu güvensizlik olarak okur. Paranın beklenmesi bir prosedür olarak değil, şüpheliye yönelik bir tutum olarak algılanır. Bu, direncin hukuki değil insani kısmıdır ve gerçektir.
Fiyat yayımlanmamıştır. "Anlaşmaya bağlı", "sözleşmeye göre", "asgari anlaşmaya bağlı". Fiyatını sormanız gereken bir ürün toplu olarak satın alınmaz.
Ürün çoğu zaman mevcut değildir; belirli taraf ve finansman kombinasyonu için.
Ön sözleşmede kararlaştırılır, günde değil. Yani henüz kimsenin o günü düşünmediği bir zamanda karar verilir.
Noter güzergâhında fiyat listesi yoktur. Devlet fiyatının olmaması başlı başına bir engeldir.
Bu yüzden konu "escrow isteyin" ile bitmez. Emanetçinin kim olduğu, üç korumadan hangisini aldığınız, paranın hangi belge karşılığında serbest bırakıldığı ve o günün ipotekli özel durumunuzu kapsayıp kapsamadığı dört ayrı karardır; her biri imzadan aylar önce alınır ve her birini mekanizma değil, ifade çalışır hale getirir. Noterdeki günün kendisinin nasıl göründüğünü Noter işlemi yazımızda anlattık.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz işleminde emanet hesabı zorunlu mu?
Hayır. Yalnızca ödemenin bankadan geçmesi zorunludur: Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu m. 25, f. 10 uyarınca 10 000 BGN eşiğinin, yani sabit kura göre 5 112,92 EUR'nun üzerindeki ödemeler noterin özel banka hesabına ya da tarafların seçtiği bir bankadaki banka hesabına yapılır. Ancak kanun, işlem kapanana kadar parayı bloke etmeyi kimseye zorunlu kılmaz. Hem Noterlik Kanunu m. 25a, f. 1 hem de Avukatlık Kanunu m. 39, f. 1 "yapabilir" ile kaleme alınmıştır. Bu yüzden mekanizma kendiliğinden gerçekleşmez, ön sözleşmede kararlaştırılır.
Emanetçi kim olabilir ve aralarında fark var mı?
Olağan seçenekler üçtür: banka, Noterlik Kanunu m. 25a uyarınca özel hesabı olan noter ve Avukatlık Kanunu m. 39 uyarınca müşteri hesabı olan avukat. Fark kozmetik değildir. Avukatlık Kanununa göre müşteri hesabındaki tutarlar avukatın malvarlığının parçası değildir ve haczedilemez. Noterlik Kanununa göre özel hesaptaki paralar üzerinde cebri icraya izin verilmez, ancak yalnızca noterin borçları için. Hesap sahibinin alıcı ya da satıcı olduğu banka escrow hesabı için böyle bir metin yoktur, yani o, işlemin bir tarafının hesabı olarak kalır.
Para bloke durumdayken banka iflas ederse güvence altında mıdır?
Evet, ancak iki kayıtla. Genel garanti, bir bankada bir kişi için 100 000 EUR'dur ve o kişinin aynı bankadaki tüm hesapları toplanır. Ayrıca, konut ihtiyacına yönelik taşınmaz işlemleri sonucunda doğan gerçek kişi mevduatları üç ay süreyle 125 000 EUR'ya kadar ek olarak güvence altındadır ve yüz binin hesaplanmasına katılmaz. Hesap bir emanetçiye aitse, ödeme alma hakkı mevduatın lehine yapıldığı kişidedir; bu kişi belirlenmişse. Kayıt süreyle ilgilidir: üçüncü kişi lehine mevduatta ve geçici yüksek bakiyede standart yedi iş günü üç aya kadar uzatılabilir.
Emanet hesabının maliyeti nedir?
2026 için yayımlanmış tarifelere göre noterin özel hesabı ve avukatın müşteri hesabı banka ücretsiz olabilir; taşınmaz alımında gerçek kişiler için escrow hesabı bir bankada yaklaşık 35,79 EUR'ya açılır, başka bir bankada ise tutarın yüzde 0,10'u, asgari 51,13 EUR ve azami 102,26 EUR'dur. Üçüncüsünde fiyat tamamen anlaşmaya bağlıdır. Noter güzergâhında banka ücreti sıfır olabilir, ancak Noterlik Kanunu m. 22 uyarınca anlaşmaya bağlı olan ücret kalır, çünkü Noter Harçları Tarifesi'nin incelenen metninde böyle bir hizmet için bir kalem yoktur. Fiyattan ayrı olarak erişim de söz konusudur: ürün çoğu zaman yalnızca aynı banka tarafından finanse edilen işlemlerle ya da yalnızca gerçek kişiler arasındaki işlemlerle sınırlıdır.
İmzada ödeme mi yapıyorsunuz?
Hangi belge karşılığında olduğunu kontrol edin.
Ön sözleşmeyi açın ve tek bir satır bulun: para neye karşılık serbest bırakılıyor. Orada "imzalı noter senedi" yazıyorsa, koruma tescilden önce biter. Mülk ipotekliyse, ikinci satır da eksiktir: ipotek terkini için onayın gelmiş olması.
Bize ön sözleşmeyi ve mülkün sicil kaydını gönderin. Koşulun hangi an için yazıldığını, hangi pencerenin açıkta kaldığını ve üç kurgudan hangisinin işleminiz için erişilebilir olduğunu size geri bildiririz. Durum bir avukat gerektiriyorsa, bunu da geçiştirmek yerine söyleriz.
Bu içerik Aralık 2026 itibarıyla genel bilgidir; hukuki, bankacılık veya yatırım tavsiyesi değildir ve herhangi bir bankayı önermez. Tarifeler ilgili bankanın güncel belgesinde kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.