Das Darlehen ist getilgt.
Die Belastung bleibt.
Nach Art. 150 des Schuld- und Vertragsgesetzes (ЗЗД) erlischt die Hypothek zusammen mit der Schuld. Nach Art. 179 Abs. 1 verschwindet die Eintragung nicht von allein. Dazwischen liegt ein Fenster, das in Wochen gemessen wird.
Nicht die Bank stoppt das Geschäft. Die Eintragung stoppt es.
Eine Zustimmung der Bank zum Verkauf selbst ist nicht erforderlich. Nach Art. 173 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes folgt die Hypothek der Immobilie, „in wessen Eigentum auch immer sie sich befindet“. Der Käufer wird also nicht zum Schuldner, kauft aber eine Immobilie, auf der ein fremder Gläubiger sitzt.
In der Praxis kommt ein Geschäft ohne Mitwirkung der Bank jedoch nicht zustande, denn nur sie stellt die Löschungsbewilligung aus. Das Hindernis ist also kein rechtliches Verbot, sondern eine Unterschrift, die ihre eigene Frist hat.
Jeder wartet
auf den anderen.
Die Bank des Käufers zahlt nur gegen einen Auszug ohne Belastungen aus. Die Belastung fällt nur mit der Zustimmung der Bank des Verkäufers. Diese kommt nach der Tilgung. Die Tilgung erfolgt mit dem Geld aus der Auszahlung.
Der Kreis schließt sich nicht von Rechts wegen. Er schließt sich durch eine Konstruktion: eine Tranche direkt an die Bank des Verkäufers plus ein Verpflichtungsschreiben, dass sie die Löschungsbewilligung nach Eingang des Betrags ausstellt.
Deshalb wird die Reihenfolge am Tag vor dem Tag vereinbart und nicht vor Ort improvisiert. Wie der Tag beim Notar selbst aussieht: der Tag beim Notar.
Unter zweihundert Euro, und genau deshalb wird sie unterschätzt
Bei einer für 90.000 Euro eingetragenen Hypothek kostet die gesamte Löschung etwa 166 bis 172 Euro: Bankgebühr 40 bis 46 Euro, notarielle Beglaubigung der Zustimmung etwa 81 Euro nach Nr. 12 des Tarifs zum Notargesetz (ЗННД) und 45 Euro staatliche Gebühr nach Art. 3 Abs. 1 des Tarifs der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията).
Teuer ist nicht die Gebühr. Teuer ist, dass zwischen Zahlung und sauberem Registerauszug realistisch zwischen zwei Wochen und etwa anderthalb Monaten vergehen, und die Frist, in der die Bank die Löschung in Gang setzt, ist nicht gesetzlich festgelegt.
Die Eintragung lebt
kürzer als die Schuld.
Die Wirkung einer eingetragenen Hypothek beträgt 10 Jahre (Art. 172 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes). Wohnungsbaukredite laufen 15 bis 30 Jahre. Jeder normale Kredit überlebt also seine eigene Eintragung mindestens einmal, und die Erneuerung ist eine neue Eintragung mit neuem Rang.
Und noch etwas, das viele verwechseln: Nach Art. 175 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes erlöschen Hypotheken von selbst nur bei einer öffentlichen Versteigerung. Bei einem freiwilligen Verkauf erlischt nichts.
Was vorab zu vereinbaren ist
Das Zahlungsschema, die Frist des Vorvertrags im Verhältnis zu den Bankfristen, die Gültigkeit des Verpflichtungsschreibens und wer die Differenz trägt, wenn die Auszahlung sich verzögert. Alle vier zusammen entscheiden, ob der Tag stattfindet.
Hat der Käufer ebenfalls einen Kredit, werden es zwei Uhren: Hypothekendarlehen Schritt für Schritt. Und der allgemeine Rahmen der Kreditvergabe steht in Die Bulgarische Nationalbank verschärft die Kreditstandards.
Häufig gestellte Fragen
Kann man eine Immobilie mit nicht getilgter Hypothek verkaufen?
Ja. Eine Zustimmung der Bank zum Verkauf selbst ist nicht erforderlich, denn nach Art. 173 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes folgt die Hypothek der Immobilie, in wessen Eigentum auch immer sie sich befindet. Der Käufer wird nicht zum Schuldner des Kredits, kauft aber eine Immobilie, auf der ein fremder Gläubiger ein Recht auf vorrangige Befriedigung hat. In der Praxis kommt ein Geschäft ohne Mitwirkung der Bank jedoch nicht zustande, denn nur sie kann die Löschungsbewilligung ausstellen.
Das Darlehen ist abbezahlt. Erlischt die Hypothek von selbst?
Nein. Nach Art. 150 des Schuld- und Vertragsgesetzes erlischt die Hypothek zusammen mit der gesicherten Forderung, aber die Eintragung im Immobilienregister bleibt, bis jemand ihre Löschung beantragt. Nach Art. 179 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes geschieht dies mit notariell beglaubigter Zustimmung des Gläubigers oder durch Gerichtsurteil. Bis dahin zeigt der Belastungsauszug eine Hypothek.
Was kostet die Löschung einer Hypothek?
Bei einer für 90.000 Euro eingetragenen Hypothek insgesamt etwa 166 bis 172 Euro: 40 bis 46 Euro Gebühr der Bank nach ihren veröffentlichten Tarifen, etwa 81 Euro notarielle Beglaubigung der Zustimmung nach Nr. 12 des Tarifs zum Notargesetz und 45 Euro staatliche Gebühr nach Art. 3 Abs. 1 des Tarifs der Registrierungsagentur. Teuer ist nicht die Gebühr, sondern die Verzögerung.
Wie viel Zeit vergeht von der Zahlung bis zum sauberen Registerauszug?
Realistisch zwischen zwei Wochen und etwa anderthalb Monaten. Die Eintragung der Urkunde dauert 3 bis 5 Werktage, die Bescheinigung über Belastungen 3 oder 7 Werktage, die Auszahlung weitere 1 bis 5, und die Frist, in der die Bank die Löschung in Gang setzt, ist nicht gesetzlich festgelegt. Die veröffentlichten Angaben schwanken zwischen 3 und 14 Tagen.
Fällt eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits an?
Nach Art. 41 des Gesetzes über Immobilienkredite an Verbraucher wird eine Entschädigung nur im ersten Jahr geschuldet und beträgt bis zu 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, nach der zwölften Monatsrate ist sie unter keinen Umständen geschuldet. Das Recht gilt nur für natürliche Personen als Verbraucher, eine auf eine Firma laufende Immobilie richtet sich also nach dem Vertrag. Keine Gebühr für die Rückzahlung heißt nicht, dass keine Gebühr für die Löschung anfällt.
Zwei Zahlen entscheiden über das Datum
Verlangen Sie von der Bank eine Bescheinigung über die Restschuld und die Frist, in der sie die Löschungsbewilligung ausstellt. Die erste kennen Sie ungefähr. Die zweite fragt fast niemand, dabei verschiebt sie das Datum beim Notar.
Schicken Sie uns beide. Wir senden ein realistisches Datum für das Geschäft zurück und sagen, welche Tranche am Tag wohin geht.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Das konkrete Geschäft wird von einem Juristen geprüft.
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