+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Po. až pá., 9:00 až 18:009:00 až 18:00

Oficiální údaj · NSI, Q2 2026

Ceny rostou o 15,5 %.
Kdo má pravdu teď?

Článek se odemkne automaticky v okamžiku zveřejnění. Stránku není třeba obnovovat.

Již brzy 00:00:00:00 dní : hodin : minut : sekund

Oficiální údaj · NSI, Q2 2026

Ceny rostou o 15,5 %.
Kdo má pravdu teď?

Dva analytici se přeli o tom, čí stranu trh podpoří, a opírali se o prognózy bez metodiky. Dne 23. září 2026 oznámil Národní statistický institut (НСИ) oficiální index cen bytů za Q2 2026. Porovnáváme ho s oběma prognózami.

Tábor 1

Pokles

◆ VS

Tábor 2

Stabilita

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Makléř, BulGhar Homes

28. září 2026 · 9 min čtení

Sdílet

O čem se spor vede

Dne 23. září 2026 zveřejnil NSI oficiální index cen bytů za Q2 2026: +15,5 % ročně za celou zemi, zrychlení oproti +14,8 % za Q1. Současně se čtvrtletní tempo zpomalilo z +6,2 % na +4,5 %. Počet transakcí dál klesá. Oba tábory níže, už obeznámené s novým číslem, vycházejí z naprosto stejných dat Bulharské národní banky (БНБ), NSI a realitních portálů. A přesto dál docházejí k opačným prognózám.

Tři tempa růstu, Q2 2026

Bytové úvěry (červenec 2026)+25,7 %

Ceny bytů (NSI, Q2 2026)+15,5 %

Průměrná mzda+12,7 %

Ceny bytů rostou jen o 2,8 procentního bodu rychleji než mzdy, nikoli s dvouciferným rozdílem, jaký je typický pro klasickou bublinu.

Kolo 1

Argumenty před novým číslem.

Tábor 1 · Medvědi

Pokles

Max Baklajan, finanční analytik

-20 až -25 %

předpokládaný pokles cen do let 2029 až 2030, beze změny po Q2

25 → 75 dní

doba prodeje nemovitosti se podle jeho tvrzení ztrojnásobila, což agregovaná tržní data nepotvrzují

Standart News samostatně předpovídá nominální pokles o 20 až 30 % mezi lety 2027 a 2029. Transakce dál klesají: Varna -16,7 % meziročně v Q2 2026, celá země -17,9 % meziročně. Ani jedno z těchto čísel však NENÍ obratem ve směru cen.

Tábor 2 · Býci

Stabilita

Úvěrový trh a NANI

+25,7%

meziroční růst bytových úvěrů, na zhruba 19 mld. eur (červenec 2026)

+15,5%

oficiální růst cen, NSI, Q2 2026, oproti +12,7 % růstu průměrné mzdy

33 dní

průměrná doba do transakce ve Varně podle portálu Zimoti, bez zveřejněné metodiky; Baklajan uvádí 75

Alexandr Bočev z Národní asociace nemovitostí (НАНИ) očekává, že ceny ve velkých městech porostou do konce roku 2026 dál o 5 až 7 %. Číslo NSI za Q2 je blíž jeho tezi než tezi o poklesu.

Stejné instituce: BNB, NSI, realitní portály. Opačné závěry, i po novém čísle.

A na čí straně jste vy?

Tábor 1 · Pokles0%

Tábor 2 · Stabilita0%

0 hlasů

Kolo 2

Tři otázky, na které nové číslo samo neodpovídá.

Klikněte na otázku a uvidíte, co za ní stojí.

Roční růst se zrychluje, čtvrtletní zpomaluje. Jak je možné obojí současně?

Roční tempo (+15,5 %) se měří proti Q2 2025, takže nese celou setrvačnost předchozích čtyř čtvrtletí. Čtvrtletní tempo (+4,5 %) se měří proti Q1 2026 a je citlivějším barometrem současné rychlosti. Zpomalení z +6,2 % na +4,5 % je skutečný signál: trh dál zdražuje, ale pomaleji než dřív. Není to obrat směru, ale změna tempa.

Stávající byty zdražují o 17,6 %, nová výstavba jen o 12,3 %. Proč ten rozdíl?

NSI dělí index na stávající byty a novou výstavbu a za Q2 2026 činí rozdíl 5,3 procentního bodu ve prospěch stávajících. Nová výstavba s Aktem 16 vstupuje na trh postupně a rozkládá tlak rovnoměrněji, zatímco o hotové byty v dobré lokalitě bojuje stejná omezená skupina kupujících, kteří jsou ochotni koupit TEĎ. Při menším počtu transakcí (Varna -16,7 %) se poptávka přesouvá k hotovému produktu, ne k budoucímu.

BNB financuje úvěry +25,7 %, a přitom sama BNB upozorňuje na 13,8% nadhodnocení. Které BNB věřit?

Obě čísla jsou skutečná a pocházejí ze stejné instituce. Bankovní dohled BNB sleduje systémové riziko: 13,8% nadhodnocení je její odhad vůči fundamentům, jako jsou příjmy a nájmy, za Q3 2025, komentovaný v srpnu 2026. Statistika růstu úvěrů zachycuje fakt: banky poskytují bytové úvěry, protože domácnosti si úvěry berou a splácejí je včas. Dohled varuje právě proto, že úvěrování roste tak rychle, ne proto, že by se trh zastavil.

Střet · Varna · NSI, Q2 2026

Jedno číslo. Dva směry.

Transakce, Q2 2026

meziročně, zlepšení oproti -21,5 % za Q1

Index cen

ročně, +2,8 % čtvrtletně (bylo +4,0 %)

Méně transakcí automaticky neznamená nižší ceny. Znamená to vybíravější kupující, ochotné zaplatit za přesně tu správnou nemovitost, při pomalejším, ale stále kladném tempu růstu.

Závěr