Die Preise steigen um 15,5 %. Wer hat jetzt recht?
Zwei Analysten stritten mit Prognosen ohne Methodik darüber, auf wessen Seite der Markt steht. Am 23.09.2026 hat das Nationale Statistikinstitut (НСИ, im Folgenden NSI) den offiziellen Wohnimmobilienpreisindex für Q2 2026 veröffentlicht. Wir prüfen ihn an den beiden Prognosen.
Lager 1
Rückgang
◆VS
Lager 2
Stabilität
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Raffy NikoghosyanMakler, BulGhar Homes
28. September 2026 · 9 Min. Lesezeit
Teilen
Worüber gestritten wird
Am 23.09.2026 hat das NSI den offiziellen Wohnimmobilienpreisindex für Q2 2026 veröffentlicht: +15,5 % im Jahresvergleich für das Land, eine Beschleunigung gegenüber +14,8 % in Q1. Gleichzeitig verlangsamte sich das Quartalstempo von +6,2 % auf +4,5 %. Die Geschäfte gehen weiter zurück. Die beiden Lager unten, nun mit der neuen Zahl vertraut, betrachten exakt dieselben Daten der Bulgarischen Nationalbank (БНБ), des NSI und der Marktportale. Und kommen weiterhin zu entgegengesetzten Prognosen.
Drei Wachstumstempi, Q2 2026
Wohnungsbaukredite (Juli 2026)+25,7 %
Wohnungspreise (NSI, Q2 2026)+15,5 %
Durchschnittsgehalt+12,7 %
Die Wohnungspreise steigen nur um 2,8 Prozentpunkte schneller als die Gehälter, nicht mit der zweistelligen Kluft einer klassischen Blase.
Runde 1
Die Argumente vor der neuen Zahl.
Lager 1 · Bären
Rückgang
Max Baklayan, Finanzanalyst
−20 bis −25 %
prognostizierter Preisrückgang bis 2029 bis 2030, nach Q2 unverändert
25 → 75 Tage
die Verkaufszeit einer Immobilie habe sich laut seiner Aussage verdreifacht, nicht bestätigt durch aggregierte Marktdaten
Standart News prognostiziert separat einen nominalen Rückgang von 20 bis 30 % zwischen 2027 und 2029. Die Geschäfte gehen weiter zurück: Varna −16,7 % im Jahresvergleich in Q2 2026, das Land −17,9 %. Aber keine der beiden Zahlen ist eine Trendwende bei den Preisen.
Lager 2 · Bullen
Stabilität
Der Kreditmarkt und der Immobilienverband
+25,7 %
Wachstum der Wohnungsbaukredite im Jahresvergleich, auf etwa 19 Mrd. Euro (Juli 2026)
+15,5 %
offizieller Preisanstieg, NSI, Q2 2026, gegenüber +12,7 % beim Durchschnittsgehalt
33 Tage
durchschnittliche Zeit bis zum Geschäft in Varna laut Portal Zimoti, ohne veröffentlichte Methodik; Baklayan nennt 75
Alexander Bochev vom Nationalen Immobilienverband (НАНИ) erwartet, dass die Preise in den großen Städten bis Ende 2026 weiter um 5 bis 7 % steigen. Die Q2-Zahl des NSI liegt näher an seiner These als an der These vom Rückgang.
Dieselben Institutionen: Nationalbank, NSI, Marktportale. Entgegengesetzte Schlüsse, selbst nach der neuen Zahl.
Und auf welcher Seite stehen Sie?
Lager 1 · Rückgang0 %
Lager 2 · Stabilität0 %
0 Stimmen
Runde 2
Drei Fragen, auf die die neue Zahl nicht allein antwortet.
Klicken Sie auf eine Frage, um zu sehen, was dahintersteckt.
Das Jahreswachstum beschleunigt sich, das Quartalswachstum verlangsamt sich. Wie können beide gleichzeitig stimmen?
+
Das Jahrestempo (+15,5 %) misst gegenüber Q2 2025 und trägt damit die ganze Trägheit der vorherigen vier Quartale in sich. Das Quartalstempo (+4,5 %) misst gegenüber Q1 2026 und ist ein empfindlicheres Barometer für die aktuelle Geschwindigkeit. Die Verlangsamung von +6,2 % auf +4,5 % ist ein echtes Signal: Der Markt wird weiter teurer, aber langsamer als zuvor. Das ist keine Trendwende, sondern eine Änderung des Tempos.
Bestandswohnungen werden um 17,6 % teurer, Neubauten nur um 12,3 %. Woher der Unterschied?
+
Das NSI teilt den Index in Bestand und Neubau, und für Q2 2026 beträgt der Unterschied 5,3 Prozentpunkte zugunsten der Bestandswohnungen. Neubauten mit Akt 16 kommen schrittweise auf den Markt und verteilen den Druck gleichmäßiger, während um fertige Wohnungen in guter Lage derselbe begrenzte Pool an Käufern konkurriert, die JETZT kaufen wollen. Bei weniger Geschäften (Varna −16,7 %) verlagert sich die Nachfrage auf das fertige Produkt, nicht auf das künftige.
Die Nationalbank finanziert Kredite mit +25,7 %, warnt aber selbst vor 13,8 % Überbewertung. Welcher Nationalbank soll man glauben?
+
Beide Zahlen sind real und stammen aus derselben Institution. Die Bankenaufsicht der Nationalbank beobachtet systemische Risiken: 13,8 % Überbewertung ist ihre Einschätzung im Verhältnis zu Fundamentaldaten wie Einkommen und Mieten, für Q3 2025, kommentiert im August 2026. Die Statistik zum Kreditwachstum erfasst eine Tatsache: Die Banken vergeben Wohnungsbaukredite, weil die Haushalte Kredite aufnehmen und fristgerecht tilgen. Die Aufsicht warnt gerade deshalb, weil die Kreditvergabe so schnell wächst, nicht weil der Markt zum Stillstand gekommen wäre.
Zusammenprall · Varna · NSI, Q2 2026
Eine Zahl. Zwei Richtungen.
Geschäfte, Q2 2026
0 %
im Jahresvergleich, eine Verbesserung gegenüber −21,5 % in Q1
Preisindex
+0 %
im Jahr, +2,8 % im Quartal (zuvor +4,0 %)
Weniger Geschäfte bedeuten nicht automatisch niedrigere Preise. Sie bedeuten wählerischere Käufer, die für die richtige Immobilie zu zahlen bereit sind, bei einem langsameren, aber noch positiven Wachstumstempo.
Fazit
Das Alte wird teurer schneller als das Neue.
Der Markt bleibt segmentiert, und die NSI-Zahl entscheidet den Streit nicht eindeutig.
Neubau
+12,3 % im Jahresvergleich, langsamer
Bestandswohnungen
+17,6 % im Jahresvergleich, schneller
Die nächste Zahl, Q3 2026, erscheint am 23.12.2026. Bis dahin bleibt die Frage dieselbe: ob Ihre Immobilie überbewertet ist.
Ist gerade Ihre Immobilie überbewertet?
In einem segmentierten Markt wie diesem helfen Spekulationen nicht. Wir erstellen eine konkrete Marktbewertung, ohne Vermutungen.
