+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Pon. do pt., 9:00 do 18:009:00 do 18:00

Oficjalna liczba · NSI, II kw. 2026

Ceny rosną o 15,5%.
Kto ma teraz rację?

Artykuł odblokuje się automatycznie w chwili publikacji. Nie musisz odświeżać strony.

Wkrótce 00:00:00:00 dni : godzin : minut : sekund

Oficjalna liczba · NSI, II kw. 2026

Ceny rosną o 15,5%.
Kto ma teraz rację?

Dwóch analityków spierało się prognozami bez metodologii o to, czyja strona wygrywa na rynku. 23 września 2026 Krajowy Instytut Statystyczny (НСИ) ogłosił oficjalny indeks cen mieszkań za II kw. 2026. Sprawdzamy go na tle obu prognoz.

Obóz 1

Spadek

◆ VS

Obóz 2

Stabilność

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Pośrednik, BulGhar Homes

28 września 2026 · 9 min czytania

Udostępnij

O co się spierają

23 września 2026 NSI opublikował oficjalny indeks cen mieszkań za II kw. 2026: +15,5% rok do roku dla kraju, przyspieszenie względem +14,8% za I kw. Jednocześnie tempo kwartalne spowolniło z +6,2% do +4,5%. Transakcji nadal ubywa. Oba obozy poniżej, już zaznajomione z nową liczbą, patrzą na dokładnie te same dane z Bułgarskiego Banku Narodowego (БНБ), NSI i portali rynkowych. I nadal dochodzą do przeciwnych prognoz.

Trzy tempa wzrostu, II kw. 2026

Kredyty mieszkaniowe (lipiec 2026)+25,7%

Ceny mieszkań (NSI, II kw. 2026)+15,5%

Średnia płaca+12,7%

Ceny mieszkań rosną tylko o 2,8 punktu procentowego szybciej niż płace, a nie z dwucyfrową przepaścią klasycznej bańki.

Runda 1

Argumenty wobec nowej liczby.

Obóz 1 · Niedźwiedzie

Spadek

Maks Baklajan, analityk finansowy

-20 do -25%

prognozowany spadek cen do lat 2029-2030, bez zmian po II kw.

25 → 75 dni

czas sprzedaży nieruchomości potroił się, według jego twierdzenia, niepotwierdzonego zagregowanymi danymi rynkowymi

Standart News prognozuje osobno nominalny spadek o 20-30% w latach 2027 do 2029. Transakcji nadal ubywa: Warna -16,7% r/r w II kw. 2026, kraj -17,9% r/r. Ale żadna z tych dwóch liczb NIE jest odwróceniem kierunku cen.

Obóz 2 · Byki

Stabilność

Rynek kredytowy i Krajowa Asocjacja Nieruchomości (НАНИ)

+25,7%

wzrost kredytów mieszkaniowych r/r, do około 19 mld euro (lipiec 2026)

+15,5%

oficjalny wzrost cen, NSI, II kw. 2026, wobec +12,7% wzrostu średniej płacy

33 dni

średni czas transakcji w Warnie według portalu Zimoti, bez opublikowanej metodologii; Baklajan podaje 75

Aleksandyr Boczew (NANI) oczekuje, że ceny w dużych miastach będą nadal rosły o 5-7% do końca 2026 roku. Liczba NSI za II kw. jest bliższa jego tezie niż tezie o spadku.

Te same instytucje: BNB, NSI, portale rynkowe. Przeciwne wnioski, nawet po nowej liczbie.

A Ty po której stronie jesteś?

Obóz 1 · Spadek0%

Obóz 2 · Stabilność0%

0 głosów

Runda 2

Trzy pytania, na które nowa liczba nie odpowiada sama.

Kliknij pytanie, żeby zobaczyć, co za nim stoi.

Roczny wzrost przyspiesza, kwartalny zwalnia. Jak to możliwe, że jedno i drugie naraz?

Tempo roczne (+15,5%) mierzy względem II kw. 2025, czyli niesie całą inercję poprzednich czterech kwartałów. Tempo kwartalne (+4,5%) mierzy względem I kw. 2026 i jest czulszym barometrem bieżącej prędkości. Spowolnienie z +6,2% do +4,5% to realny sygnał: rynek nadal drożeje, ale wolniej niż przedtem. To nie odwrócenie kierunku, tylko zmiana tempa.

Istniejące mieszkania drożeją o 17,6%, nowe budownictwo tylko o 12,3%. Skąd różnica?

NSI dzieli indeks na istniejące i nowe budownictwo, a dla II kw. 2026 różnica wynosi 5,3 punktu procentowego na korzyść istniejących. Nowe budownictwo z Aktem 16 (Акт 16) wchodzi na rynek stopniowo i rozkłada nacisk równomierniej, podczas gdy o gotowe mieszkania w dobrej lokalizacji walczy ta sama ograniczona pula kupujących, gotowych kupić TERAZ. Przy mniejszej liczbie transakcji (Warna -16,7%) popyt przesuwa się na produkt gotowy, a nie przyszły.

BNB finansuje kredyty +25,7%, a sam BNB ostrzega przed 13,8% przewartościowania. Któremu BNB wierzyć?

Obie liczby są realne i pochodzą z tej samej instytucji. Nadzór bankowy BNB śledzi ryzyko systemowe: 13,8% przewartościowania to jego ocena w stosunku do fundamentów, takich jak dochody i czynsze, za III kw. 2025, skomentowana w sierpniu 2026. Statystyka wzrostu kredytów odnotowuje fakt: banki udzielają kredytów mieszkaniowych, bo gospodarstwa domowe biorą kredyty i spłacają w terminie. Nadzór ostrzega właśnie dlatego, że kredytowanie rośnie tak szybko, a nie dlatego, że rynek się zatrzymał.

Zderzenie · Warna · NSI, II kw. 2026

Jedna liczba. Dwa kierunki.

Transakcje, II kw. 2026

rok do roku, poprawa względem -21,5% za I kw.

Indeks cen

rok do roku, +2,8% kwartalnie (było +4,0%)

Mniej transakcji nie oznacza automatycznie niższych cen. Oznacza bardziej wybiórczych kupujących, gotowych zapłacić za konkretną nieruchomość, przy wolniejszym, ale wciąż dodatnim tempie wzrostu.

Wniosek