Giremeyeceğiniz
bir mülk satın alıyorsunuz.
Tanımadığınız bir kişi hayattayken, onu tahliye edemezsiniz ve onun rızası olmadan hakkını satın alamazsınız. Vergiyi de o öder, ama kirayı o alır.
Düzenleme, 1951'de yazılmış ve en son 1996'da elden geçirilmiş Mülkiyet Kanunu'nun (Закон за собствеността) sekiz maddesindedir. Her şeyi çözen, kısa, eski ve çok istikrarlı bir metin.
İntifa hakkı sahibi kirayı alır. Ve hakkını size satamaz.
Mülkiyet Kanunu'nun 56. maddesi, tek cümlede, hemen hiçbir alıcının birbirine bağlamadığı iki şey söyler. İntifa hakkı (право на ползване) eşyayı kullanmayı ve ondan gelir elde etmeyi kapsar. “Gelir” kira da demektir: intifa hakkı sahibi mülkte hiç yaşamayabilir, onu kiraya verip parayı alabilir. Hak onundur, malikin değil.
Ve ikincisi: intifa hakkı sahibi hakkını devredemez. Onu kimseye, yeni malik dahil, satamaz. Yalnızca ondan feragat edebilir ve feragat onun gönüllü kararıdır.
Bu birleşim rahatsız edicidir: hak satın alınamaz, ama intifa hakkı sahibi tarafından, üçüncü bir kişiden alınan parayla ekonomik olarak işletilebilir.
Diğer yönde ise Mülkiyet Kanunu'nun 57. maddesi intifa hakkı sahibine yük getirir: kullanım masraflarını, vergi ve harçlar dahil, öder, eşyayı korur ve malik lehine sigortalar. Burada ise malik için iki tuzak gizlidir. Teslimde bir envanter hazırlanır, envanter yoksa mülkün iyi durumda teslim edildiği varsayılır: on beş yıl sonra bu karine malikin aleyhine işler. Ve olağan kullanımdan kaynaklanan eskime tazmin edilmez, yani mülk yıpranmış olarak geri döner ve tazminat için dayanak yoktur.
Altı dayanak.
Sizin olanlar: sıfır.
İntifa hakkı sahibinin ölümü, kararlaştırılan sürenin dolması ve eşyanın yok olması kimsenin iradesi olmadan kendiliğinden gerçekleşir. Birincisi otomatiktir, ama tarihi bilinmez.
5 yıl boyunca kullanılmama (Mülkiyet Kanunu madde 59, fıkra 3) malik tarafından, yargı yoluyla yürütülür ve malik, beş yıllık bir dönem için olumsuz bir olguyu ispatlamak zorundadır.
Mülkiyet Kanunu'nun 61. maddesine göre mahkemece sona erdirme nitelikli bir ihlal gerektirir: eşyanın yıkılması, önemli ölçüde zarar görmesi ya da esaslı biçimde değiştirilmesi; üstelik uyarıdan sonra ve devam eden. Uygulamaya göre yalnızca sigorta yükümlülüğünün yerine getirilmemesi sona ermeye gerekçe oluşturmaz.
Gönüllü feragat yalnızca intifa hakkı sahibine bağlıdır.
Alıcı lehine altıncı bir dayanak yok. Hak gereği satın alma yok, “sana öderim ve çıkarsın” yok ve mahkemeden tahliye yok, çünkü intifa hakkı sahibi orada hukuki bir dayanakla yaşar.
Ve hesapları altüst eden bir ayrıntı: hak miras kalmaz, ama iki intifa hakkı sahibi lehine, genellikle eşler lehine kurulmuşsa, birinin ölümü onu sona erdirmez. Yalnızca babanın yaşını hesaplayan, annenin ise sekiz yaş daha genç ve o da intifa hakkı sahibi olduğu bir alıcı, tüm hesabı yanlış yapmıştır.
“12 yıl önce taşındı, demek ki vazgeçti.”
Vazgeçmedi. Feragat ancak yazılı şekilde, imzanın noter onayıyla ve mülkiyet sicilinde tescil edilmişse geçerlidir. Yüksek Kasasyon Mahkemesi'nin (ВКС) 2. Hukuk Dairesi'nin 5 Mart 2026 tarihli 148 sayılı Kararı ile (bir avukatlık bürosunun analizine göre; kararın kendisi aslından açılmamıştır) örtülü, davranışlarla yapılan feragatin kabul edilemez olduğu sonucuna varılmıştır. Üç koşuldan herhangi biri eksikse feragat geçersizdir.
On iki yıl önce taşınmış, başka bir şehirde yaşayan ve “mülkle belli ki ilgilenmeyen” bir intifa hakkı sahibi hiçbir şeyden vazgeçmemiştir. Hakkı bozulmadan durur ve takyidatlarda tescilli kalmaya devam eder.
İkinci yanılgı, beş yıllık kullanılmamanın bir çıkış yolu olduğudur. Değildir, üç nedenle. Kullanma geniş yorumlanır: geçici ikamet, kişisel eşyaların saklanması, günlük yaşam faaliyetleri, ekonomik faaliyet. İntifa hakkı sahibi kullanımı kira karşılığı bir başkasına bile verebilir ve hakkını onun aracılığıyla yine kullanmış olur. Bakımevindeki yaşlı bir kişi, eşyaları dairede duruyorsa, hakkını kullanıyordur.
Üstelik hak kendiliğinden düşmez: tespit davası gerekir. Ve ispat yükü davacıdadır, yani beş yıl geriye dönük olumsuz bir olguyu ispatlaması gereken malikte.
Kanun beş yıl veriyor.
Hayat on yedi yıl veriyor.
Önce, internetteki tablolar için. Yaygın “yaşa göre tablo”, yani “40 yaşa kadar %80, 41 ila 50 yaş %70, 61 ila 70 yaş %50” gibisi kanunda yoktur. Kanun bir formül verir.
Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu'na (Закон за местните данъци и такси) Ek No. 2'nin 23. maddesine göre intifa hakkının vergi değeri VD × K'dır; burada K = 1 − 1,05 üzeri eksi n ve n, 70'ten intifa hakkı sahibinin yaşı çıkarılarak bulunur. Birden fazla intifa hakkı sahibi varsa en genç olanın yaşı alınır. 70 yaşın üzerindeki bir intifa hakkı sahibinde n 5'tir. Katsayı 0,900'ü aşamaz.
65 yaşındaki bir intifa hakkı sahibinde bu, intifa hakkı için %21,6, çıplak mülkiyet için %78,4 verir. Bloglardaki tablo %50 veriyor. Fark iki kattan fazladır ve vergi ve harçlara ilişkin her hesabın temelinde durur.
Ve tüm mantığı yıkan rakam. Kanun, kullanımın 70 yaşında sona erdiğini varsayar. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (НСИ) 2023-2025 verilerine göre ortalama yaşam süresi 75,9 yıldır ve 65 yaşındaki biri için beklenen kalan yıllar 17,0'dır (erkekler 14,7, kadınlar 18,8). Kanun ona 5 veriyor. Fark 3,4 kat.
“Değerleme, yükün %21 tuttuğunu söylüyor, demek %79 ödüyorum ve beş yıl sonra mülk benim” mantığıyla yaklaşan bir alıcı, aynı anda iki yanlış parametreyle hesaplıyor. Formül düzgün değil, basamaklıdır ve değeri tamamen intifa hakkı sahibinin hangi yaş eşiğine düştüğüne bağlıdır.
Fiyatı kontrol edeceğiniz bir formül yok
Noterde başka bir kanun ve başka bir formül geçerlidir. Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu'nun (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) 96. maddesinin 2. fıkrasının 2. bendine göre intifa hakkı kurulurken maddi menfaat, tüm süre için piyasa kira bedelidir; süre belirtilmemişse üç yıl için, yaştan bağımsız olarak.
Varna'da iki odalı bir daire için, ayda 450 EUR kirayla hesap: Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu'na göre maddi menfaat yaklaşık 16 200 EUR. Aynı hak, Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu'na göre, 68 yaşında bir intifa hakkı sahibi ve 38 000 EUR vergi değeriyle (örnekleme amaçlı varsayım): yaklaşık 3 534 EUR. Aynı hak, iki devlet değerlemesi, 4,6 kat fark. Ve ikisi de, işlemin gerçekte üzerinden pazarlık edildiği piyasa fiyatı değil.
Bulgaristan'da çıplak mülkiyet satışında piyasa indirimi için yöntemi açıklanmış yayımlanmış bir istatistik yok ve burada böyle bir şey uydurulmuyor. Olan, her biri başka bir şey olan üç referans noktası. Sonuç da tam bu: böyle bir mülkte fiyatın iyi olup olmadığını kontrol edecek bir formül yok. Tek bir mülk için beş farklı rakamın nasıl doğduğu: bir mülkün gerçek fiyatı.
Vergi onun.
Sorun sizin kalıyor.
Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu'nun 11. maddesinin 3. fıkrasına göre ayni intifa hakkı kurulduğunda vergi mükellefi intifa hakkı sahibidir ve evsel atık harcı da aynı kişiyi izler. Çıplak mülkiyet alıcısı bina vergisi ve çöp harcı ödemeyecektir.
Risk ise yine de onda kalır. İntifa hakkı sahibi ödemezse borç mülkün kaydında durur ve aynı Kanunun 50. maddesinin 1. fıkrasına göre noter, ancak mülke ilişkin vergilerin ödendiğini tespit ettikten sonra işlemi gerçekleştirir. Yani malik ya başkasının borcunu öder ya da satamaz. Bu iki hesap hakkında daha fazlası: bina vergisi ve çöp harcı.
İşlemin kendisinde ise vergi, yük nedeniyle düşmez. Aynı Kanunun 46. maddesinin 2. fıkrasının 1. bendindeki matrah, kararlaştırılan fiyat ile vergi değerlemesinden yüksek olandır ve kararlaştırılan fiyat, gerçekçi her pazarlıkta çıplak mülkiyetin vergi değerlemesinden yüksektir. 70 000 EUR fiyatta Varna için vergi, ortalama değil yasal azami olan %3 oranıyla 2 100 EUR'dur.
Yük, alıcının elde ettiğini azaltır. Devlete ödediğini azaltmaz.
Kârlı görünen mülk, finanse edilmeyen
Tescilli intifa hakkı mülkü kötü bir teminat yapar: banka, cebri icrada normal bir fiyata satılamayacak bir şeye karşı kredi verir, çünkü hiçbir alıcı oraya giremez. Bankalar böyle bir mülkü zor teminat olarak kabul eder ve genellikle kredi kullandırılmadan önce intifa hakkı sahibinin noter onaylı ve tescilli feragatini ister.
⚠️ Bu bir uygulamadır, kanuni şart değildir ve belirli bir bankanın yayımlanmış koşullarından gelmez. Yine de pratik sonuç açıktır: “kârlı” mülkü bulan alıcı, intifa hakkı sahibini feragat etmeye ikna edene kadar onu çoğunlukla kredi ile alamaz. İntifa hakkı sahibinin bunu yapma yükümlülüğü ise hiç yoktur. Bankanın teminata nasıl baktığı: konut kredisi (ipotek).
Fiyatın neden daha düşük olduğunun üç nedeni, ağırlık sırasıyla: kullanım yok, yani bilinmeyen sayıda yıl için getiri sıfır; süre yok, her mali değerleme süre ister, burada süre birinin ömrüdür; ve finansman yok, bu da kendi başına alıcı çevresini eli para tutanlarla sınırlar.
%43'lük indirim bile
fazla ödeme olabilir.
Varna'da 70 000 EUR'ya ilan edilmiş bir daire; semt medyanı 123 650 EUR (bizim piyasa fotoğrafımız, alo.bg, 4 Eylül 2026, Mladost'ta iki odalı 196 ilan). Senette, satıcı lehine, 68 yaşında, ömür boyu intifa hakkı saklıdır.
Alıcının ödediği 70 000 EUR var, artı 2 100 EUR vergi, artı noter harcı ve giremediği, kiraya veremediği bir mülk. Herhangi bir şeyi hızlandıracak hukuki bir yol yok ve işlemi bozamaz, çünkü yük tescilliydi ve onu görmek zorundaydı.
Alttaki hesap ise nahoş olan. Ulusal İstatistik Enstitüsü 65 yaşındaki biri için 17 yıl daha veriyor; 68 yaşındaki için tam rakam kullanılan kaynakta yayımlanmamış, ama büyüklük mertebesi yaklaşık 14 ile 15. Yani bugün ödenen 70 000 EUR, istatistiksel olarak 2040 dolaylarında kullanılabilir hâle gelecek bir şey satın alıyor. 123 650 EUR'nun on beş yıl sonrası için yıllık %5 ile iskonto edilmiş değeri yaklaşık 59 500 EUR'dur.
Yani %43'lük “büyük indirim” fazla ödeme çıkabilir. ⚠️ Bu, belirli varsayımlarla bir örnektir; tahmin değildir ve gerçek bir mülkün değerlemesi değildir. İmzadan önce başka nelerin kontrol edildiği: satın almadan önce mülk kontrolü.
Sık sorulan sorular
İntifa hakkı miras kalır mı?
Hayır. Mülkiyet Kanunu'nun 59. maddesinin 1. fıkrasına göre intifa hakkı, daha kısa bir süre için kurulmadıysa, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Kesinlikle kişiye bağlıdır ve çocuklara, eşe ya da bir başkasına geçmez. Bu yüzden mirasçılar tarafından önceden satın alınamaz: satacak bir şeyleri yoktur. Yine de önemli bir ayrıntı var: hak iki intifa hakkı sahibi lehine, genellikle eşler lehine kurulmuşsa, birinin ölümü onu sona erdirmez ve diğeri devam eder.
Alıcı intifa hakkını sonlandırabilir mi?
Dayanaklar altıdır ve hiçbiri alıcının iradesine bağlı değildir. İntifa hakkı sahibinin ölümü, kararlaştırılan sürenin dolması ve eşyanın yok olması kendiliğinden gerçekleşir. Beş yıllık kullanılmama ve ağır ihlalde mahkemece sona erdirme, malik tarafından yargı yoluyla yürütülür ve ispatı zordur. Altıncısı, gönüllü feragat, yalnızca intifa hakkı sahibine bağlıdır. Hak gereği satın alma yoktur ve mahkemeden tahliye yoktur, çünkü intifa hakkı sahibi orada hukuki bir dayanakla yaşar.
İntifa hakkı kurulmuşsa vergiyi ve çöp harcını kim öder?
İntifa hakkı sahibi. Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu'nun 11. maddesinin 3. fıkrasına göre ayni intifa hakkı kurulduğunda vergi mükellefi intifa hakkı sahibidir ve evsel atık harcı da aynı kişiyi izler. Aynı yükümlülük Mülkiyet Kanunu'nun 57. maddesinden de gelir. Malik için risk yine de kalır: intifa hakkı sahibi ödemezse borç mülkün kaydında durur ve noter, vergiler ödenene kadar sonraki bir işlemi gerçekleştiremez.
İntifa hakkının değeri nasıl hesaplanır?
Tabloyla değil, formülle. Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu'na Ek No. 2'nin 23. maddesi İHVD = VD × K formülünü verir; burada İHVD intifa hakkının vergi değeri, VD mülkün vergi değeri, K = 1 − 1,05 üzeri eksi n ve n, 70'ten intifa hakkı sahibinin yaşı çıkarılarak bulunur; 70 yaşın üzerindeki intifa hakkı sahibinde n 5'tir. 65 yaşındaki bir intifa hakkı sahibinde bu, intifa hakkı için %21,6, çıplak mülkiyet için %78,4 verir. İnternette dolaşan, 65 yaşında %50 veren yaşa göre tablolar kanunda yoktur.
Bir yaş, ve sonra ikincisi
İntifa hakkı sahibinin kaç yaşında olduğunu sorun. Sonra ikinci bir intifa hakkı sahibi olup olmadığını ve onun kaç yaşında olduğunu sorun. Hesapları yıkan ikinci sorudur, çünkü formül daha genç olanın yaşını alır ve birinin ölümü hiçbir şeyi sona erdirmez.
Bize yaşları ve takyidatlarda tam olarak ne yazdığını gönderin. Hakkın iki devlet formülünün her birine göre ne kadar tuttuğunu ve altı sona erme dayanağından hangilerinin gerçekten masada durduğunu geri bildiririz.
Bu materyal hukuki tavsiye değildir ve bir mülkün değerlemesi değildir. Somut durum bir hukukçu tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.