Cumpărați un imobil,
în care nu puteți intra.
Cât timp trăiește o persoană pe care nu o cunoașteți, nu o puteți evacua și nu puteți răscumpăra dreptul fără acordul ei. Iar ea plătește impozitul, dar încasează chiria.
Reglementarea cuprinde opt articole din Legea privind proprietatea (Закон за собствеността), redactate în 1951 și modificate ultima dată în 1996. Un text scurt, vechi și foarte stabil, care rezolvă totul.
Uzufructuarul încasează chiria. Și nu poate să vi-l vândă.
Art. 56 din Legea privind proprietatea spune două lucruri într-o singură propoziție, pe care aproape niciun cumpărător nu le leagă. Dreptul include folosirea bunului și culegerea fructelor acestuia. „Fructele” înseamnă și chirie: uzufructuarul poate să nu locuiască deloc în imobil, ci să îl închirieze și să încaseze banii. Dreptul este al lui, nu al proprietarului.
Și al doilea lucru: uzufructuarul nu poate înstrăina dreptul său. Nu îl poate vinde nimănui, inclusiv noului proprietar. Poate doar să renunțe la el, iar renunțarea este decizia lui voluntară.
Combinația este incomodă: dreptul nu poate fi cumpărat, dar uzufructuarul îl poate exploata economic, contra bani, prin intermediul unei terțe persoane.
În sens invers, art. 57 din Legea privind proprietatea îl obligă pe uzufructuar: acesta suportă cheltuielile de folosință, inclusiv impozitele și taxele, întreține bunul și îl asigură în favoarea proprietarului. Aici se ascund însă două capcane pentru proprietar. La predare se întocmește un inventar, iar în lipsa inventarului se presupune că imobilul a fost predat în stare bună: după cincisprezece ani, prezumția lucrează împotriva proprietarului. Iar uzura provenită din folosirea obișnuită nu se datorează, adică imobilul se întoarce uzat și nu există temei pentru despăgubire.
Șase temeiuri.
Ale dumneavoastră: zero.
Moartea uzufructuarului, expirarea termenului convenit și pieirea bunului intervin de la sine, fără voința nimănui. Primul este automat, dar cu dată necunoscută.
Neexercitarea timp de 5 ani (art. 59, alin. 3 din Legea privind proprietatea) este condusă de proprietar, pe cale judecătorească, și acesta trebuie să dovedească un fapt negativ pentru o perioadă de cinci ani.
Stingerea judecătorească potrivit art. 61 din Legea privind proprietatea cere o încălcare calificată: distrugerea, deteriorarea semnificativă sau schimbarea esențială a bunului, și aceasta după avertisment și continuă. În practică, simpla neîndeplinire a obligației de asigurare nu justifică stingerea.
Renunțarea voluntară depinde exclusiv de uzufructuar.
Nu există un al șaselea temei în favoarea cumpărătorului. Nu există răscumpărare de drept, nu există „vă plătesc și plecați”, și nu există evacuare pe cale judecătorească, deoarece uzufructuarul locuiește acolo în temeiul unui drept.
Și un detaliu care răstoarnă calculele: dreptul nu se moștenește, dar dacă a fost constituit în favoarea a doi uzufructuari, de regulă soții, moartea unuia nu îl stinge. Un cumpărător care a socotit doar vârsta tatălui, în timp ce mama este cu opt ani mai tânără și este și ea uzufructuară, a greșit întregul calcul.
„S-a mutat acum 12 ani, deci a renunțat.”
Nu a renunțat. Renunțarea este valabilă numai dacă este făcută în formă scrisă, cu legalizarea notarială a semnăturii și înscrisă în registrul proprietăților. Prin Hotărârea nr. 148 din 5 martie 2026 a Curții Supreme de Casație (ВКС), Secția a II-a civilă (conform analizei unui birou de avocatură; hotărârea în sine nu a fost deschisă în original), s-a statuat că renunțarea tacită prin acte concludente este inadmisibilă. În lipsa oricăreia dintre cele trei condiții, renunțarea este nulă.
Un uzufructuar care s-a mutat acum doisprezece ani, locuiește în alt oraș și „evident nu se mai interesează de imobil” nu a renunțat la nimic. Dreptul lui rămâne intact și continuă să figureze în sarcini.
A doua iluzie este că cei cinci ani de neexercitare sunt o ieșire. Nu sunt, din trei motive. Exercitarea se interpretează larg: ședere temporară, păstrarea bunurilor personale, activități din viața cotidiană, activitate economică. Uzufructuarul poate chiar să dea folosința altcuiva, cu chirie, și tot își exercită dreptul prin acea persoană. O persoană în vârstă dintr-un cămin, ale cărei mobile se află în apartament, își exercită dreptul.
În plus, dreptul nu încetează de la sine: este nevoie de o acțiune în constatare. Iar sarcina probei revine reclamantului, adică proprietarului, care trebuie să dovedească un fapt negativ pentru cinci ani în urmă.
Legea dă cinci ani.
Viața dă șaptesprezece.
Mai întâi, despre tabelele de pe internet. „Tabelul pe vârste” răspândit, de felul „până la 40 de ani 80%, între 41 și 50 de ani 70%, între 61 și 70 de ani 50%”, nu există în lege. Legea dă o formulă.
Potrivit art. 23 din Anexa nr. 2 la Legea privind impozitele și taxele locale (ЗМДТ), evaluarea fiscală a dreptului de uzufruct este EF × Kc, unde Kc = 1 − 1,05 la puterea minus n, iar n se obține scăzând din 70 vârsta uzufructuarului. Când sunt mai mulți uzufructuari, se ia vârsta celui mai tânăr. Pentru un uzufructuar de peste 70 de ani, n este 5. Coeficientul nu poate depăși 0,900.
Pentru un uzufructuar de 65 de ani rezultă 21,6% pentru dreptul de uzufruct și 78,4% pentru nuda proprietate. Tabelul de pe bloguri dă 50%. Diferența este de peste două ori și stă la baza oricărui calcul de impozite și taxe.
Și numărul care rupe toată logica. Legea consideră că folosința se sfârșește la vârsta de 70 de ani. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (НСИ) pentru 2023-2025, speranța medie de viață este de 75,9 ani, iar anii rămași estimați pentru o persoană de 65 de ani sunt 17,0 (bărbați 14,7, femei 18,8). Legea îi dă 5. Diferența este de 3,4 ori.
Un cumpărător care abordează problema cu logica „evaluarea spune că sarcina valorează 21%, deci plătesc 79% și peste cinci ani imobilul e al meu” calculează cu doi parametri greșiți în același timp. Formula este în trepte, nu continuă, iar valoarea ei depinde în întregime de pragul de vârstă în care se încadrează uzufructuarul.
Nu există o formulă prin care să verificați prețul
La notar se aplică o altă lege și o altă formulă. Potrivit art. 96, alin. 2, pct. 2 din Legea privind notarii și activitatea notarială (ЗННД), interesul material la constituirea unui drept de uzufruct este chiria de piață pe întreaga durată, iar dacă nu este indicat un termen, pentru trei ani, indiferent de vârstă.
Un calcul pentru un apartament cu două camere la Varna, la o chirie de 450 EUR pe lună: interesul material conform Legii privind notarii și activitatea notarială este de aproximativ 16 200 EUR. Același drept conform Legii privind impozitele și taxele locale, pentru un uzufructuar de 68 de ani și o evaluare fiscală de 38 000 EUR (ipoteză pentru ilustrare): aproximativ 3 534 EUR. Același drept, două evaluări de stat, o diferență de 4,6 ori. Și niciuna dintre cele două nu este prețul de piață la care se negociază efectiv tranzacția.
Pentru discountul de piață la vânzarea nudei proprietăți în Bulgaria nu există o statistică publicată cu metodologie, și aici nu se inventează una. Ce există sunt trei puncte de referință, fiecare reprezentând altceva. Exact aceasta este concluzia: la un astfel de imobil nu există o formulă prin care să se verifice dacă prețul este bun. Cum apar cele cinci numere diferite pentru același imobil: prețul real.
Impozitul este al lui.
Problema rămâne a dumneavoastră.
Potrivit art. 11, alin. 3 din Legea privind impozitele și taxele locale, când este constituit un drept real de uzufruct, debitor al impozitului este uzufructuarul, iar taxa pentru deșeuri menajere îl urmează pe același. Cumpărătorul nudei proprietăți nu va plăti impozitul pe clădiri și taxa de salubrizare.
Riscul rămâne însă la el. Dacă uzufructuarul nu plătește, obligația rămâne înscrisă pe fișa imobilului, iar potrivit art. 50, alin. 1 din Legea privind impozitele și taxele locale, notarul perfectează tranzacția abia după ce constată că impozitele pe proprietate sunt plătite. Cu alte cuvinte, proprietarul fie plătește datoria altuia, fie nu vinde. Mai multe despre aceste două facturi: impozitul pe clădiri și taxa de salubrizare.
Iar la tranzacția propriu-zisă, impozitul nu scade din cauza sarcinii. Baza conform art. 46, alin. 2, pct. 1 din Legea privind impozitele și taxele locale este valoarea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală, iar prețul convenit, în orice negociere realistă, este mai mare decât evaluarea fiscală a nudei proprietăți. La un preț de 70 000 EUR, impozitul pentru Varna este de 2 100 EUR, la cota de 3%, care este maximul legal, nu media.
Sarcina reduce ceea ce primește cumpărătorul. Nu reduce ceea ce plătește statului.
Imobilul avantajos, care nu se finanțează
Un drept de uzufruct înscris face din imobil o garanție slabă: banca acordă credit contra unui bun care, la executare silită, nu poate fi vândut la un preț normal, pentru că niciun cumpărător nu poate intra în el. Băncile acceptă greu un astfel de imobil drept garanție și cer de obicei renunțarea uzufructuarului, legalizată notarial și înscrisă, înainte de tragere.
⚠️ Aceasta este o practică, nu o cerință legală, și nu provine din condițiile publicate ale unei bănci anume. Consecința practică este însă clară: cumpărătorul care a găsit imobilul „avantajos” cel mai adesea nu îl poate cumpăra cu credit până nu îl convinge pe uzufructuar să renunțe. Iar uzufructuarul nu are nicio obligație să o facă. Cum privește banca garanția: creditul ipotecar.
De aici și cele trei motive pentru un preț mai mic, în ordinea gravității: nu există folosință, adică randamentul pentru un număr necunoscut de ani este zero; nu există termen, iar orice evaluare financiară cere un termen, în timp ce aici termenul este viața cuiva; și nu există finanțare, ceea ce în sine restrânge cercul cumpărătorilor la cei cu fonduri proprii.
Chiar și un discount de 43%
poate fi o supraplată.
Un apartament la Varna, anunțat la 70 000 EUR, la o mediană a cartierului de 123 650 EUR (instantaneu propriu al pieței, alo.bg, 4 septembrie 2026, 196 de anunțuri pentru apartamente cu două camere în Mladost). În actul de proprietate figurează un drept de uzufruct viager rezervat în favoarea vânzătorului, în vârstă de 68 de ani.
Cumpărătorul a plătit 70 000 EUR, plus 2 100 EUR impozit, plus taxa notarială, și are un imobil în care nu poate intra și pe care nu îl poate închiria. Nu are niciun mijloc juridic de a grăbi ceva și nu poate desface tranzacția, pentru că sarcina era înscrisă și avea obligația să o vadă.
Iar calculul de dedesubt este cel neplăcut. Institutul Național de Statistică dă unei persoane de 65 de ani încă 17 ani; pentru una de 68 de ani cifra exactă nu este publicată în sursa folosită, dar ordinul de mărime este de aproximativ 14 până la 15. Adică cei 70 000 EUR plătiți astăzi cumpără ceva care, statistic, devine utilizabil pe la 2040. Valoarea actualizată a 123 650 EUR peste cincisprezece ani, la 5% pe an, este de aproximativ 59 500 EUR.
Adică „discountul uriaș” de 43% se poate dovedi o supraplată. ⚠️ Aceasta este o ilustrație în baza unor ipoteze concrete, nu o prognoză și nu o evaluare a unui imobil real. Ce se mai verifică înainte de semnătură: verificarea imobilului.
Întrebări frecvente
Se moștenește dreptul de uzufruct?
Nu. Potrivit art. 59, alin. 1 din Legea privind proprietatea, dreptul de uzufruct se stinge odată cu moartea uzufructuarului, dacă nu a fost constituit pe un termen mai scurt. Este strict personal și nu trece la copii, la soț sau la oricine altcineva. De aceea nici nu poate fi răscumpărat în prealabil de la moștenitori: aceștia nu au ce vinde. Există însă o precizare importantă: dacă dreptul a fost constituit în favoarea a doi uzufructuari, de obicei soții, moartea unuia nu îl stinge, iar celălalt continuă.
Poate cumpărătorul să stingă dreptul de uzufruct?
Temeiurile sunt șase și niciunul nu depinde de voința cumpărătorului. Moartea uzufructuarului, expirarea termenului convenit și pieirea bunului intervin de la sine. Neexercitarea timp de cinci ani și stingerea pe cale judecătorească în caz de încălcare gravă sunt conduse de proprietar pe cale judecătorească și sunt greu de dovedit. Al șaselea, renunțarea voluntară, depinde exclusiv de uzufructuar. Nu există răscumpărare de drept și nici evacuare pe cale judecătorească, deoarece uzufructuarul locuiește acolo în temeiul unui drept.
Cine plătește impozitul și taxa de salubrizare când este constituit un drept de uzufruct?
Uzufructuarul. Potrivit art. 11, alin. 3 din Legea privind impozitele și taxele locale, când este constituit un drept real de uzufruct, debitor al impozitului este uzufructuarul, iar taxa pentru deșeuri menajere îl urmează pe același. Aceeași obligație rezultă și din art. 57 din Legea privind proprietatea. Riscul pentru proprietar rămâne însă: dacă uzufructuarul nu plătește, obligația rămâne înscrisă pe fișa imobilului, iar notarul nu poate perfecta o tranzacție ulterioară până când impozitele nu sunt plătite.
Cum se calculează valoarea dreptului de uzufruct?
După formulă, nu după tabel. Art. 23 din Anexa nr. 2 la Legea privind impozitele și taxele locale dă EDU = EF × Kc, unde Kc = 1 − 1,05 la puterea minus n, iar n se obține scăzând din 70 vârsta uzufructuarului; pentru un uzufructuar de peste 70 de ani, n este 5. Pentru un uzufructuar de 65 de ani rezultă 21,6% pentru dreptul de uzufruct și 78,4% pentru nuda proprietate. Tabelele pe vârste răspândite pe internet, care dau 50% la 65 de ani, nu există în lege.
O vârstă, și apoi a doua
Întrebați câți ani are uzufructuarul. Apoi întrebați dacă există un al doilea uzufructuar și câți ani are. A doua întrebare este cea care răstoarnă calculele, pentru că formula ia vârsta celui mai tânăr, iar moartea unuia nu stinge nimic.
Trimiteți-ne vârstele și ce scrie exact în sarcini. Vă întoarcem cât valorează dreptul după fiecare dintre cele două formule de stat și care dintre cele șase temeiuri de stingere se află realmente pe masă.
Acest material nu constituie consultanță juridică și nu este o evaluare a unui imobil. Cazul concret este verificat de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.