Ipoteca se stinge singură.
Sechestrul nu.
Tocmai el apare în certificatul de sarcini, din cauza lui banca refuză să finanțeze revânzarea și din cauza lui imobilul rămâne blocat.
Licitația publică nu este un contract. Nu există un vânzător care să răspundă de ceva, nu există un notar care să verifice și nu există un antecontract în care să se stipuleze ceva. Există un act de autoritate al statului.
Consecința practică este una singură și gravă: nimeni de cealaltă parte nu răspunde pentru starea imobilului și pentru drepturile asupra lui. La o tranzacție obișnuită, vânzătorul răspunde pentru evicțiune și pentru vicii ascunse, iar notarul verifică sarcinile și are obligația de a avertiza. Aici lipsesc ambele.
Proprietatea poate fi stabilită prin posesie
Conform art. 483 din Codul de procedură civilă (CPC; ГПК), executorul judecătoresc privat (ЧСИ) descrie imobilul după ce se asigură că acesta a aparținut debitorului la data sechestrului (възбрана). Numai că legea permite în mod expres, în lipsa unor date sigure, ca aceasta să fie admisă pe baza posesiei.
Adică mecanismul statului poate vinde un imobil despre care el însuși a stabilit doar că cineva îl deține. Aproape nimeni nu citește acest articol. Cum devine posesia altcuiva drept: dobândirea prin uzucapiune.
Reducerea nu se negociază.
Este scrisă în cod.
Prețul de pornire, de la care începe licitația la prima vânzare, este 80 la sută din evaluarea expertului (art. 485 alin. (4) CPC). Dacă licitația nu are loc, cea nouă pornește de la 90 la sută din prețul de pornire de la prima (art. 494 alin. (2) CPC), adică 72 la sută din evaluare.
⚠️ O parte dintre portalurile juridice încă publică 75 și 60 la sută. Este o redactare veche: cifra a fost schimbată prin legea de modificare a CPC, Monitorul Oficial (ДВ) nr. 86 din 27 octombrie 2017. Un portal juridic fără data redactării nu este o sursă pentru o citare textuală dintr-o lege.
Și limita superioară, pe care aproape nimeni nu o calculează. Conform art. 489 alin. (6) CPC, o ofertă cu mai mult de 30 la sută peste prețul de pornire este nulă. La o pornire de 80 la sută, aceasta înseamnă că licitația poate ajunge legal până la 104 la sută din evaluare.
Reducerea normativă de 20% dispare la un singur ofertant concurent. Și, cum fiecare ofertant are dreptul la o singură ofertă, nu se poate reacționa la oferta altuia.
Limita este prima ipotecă
Faptul corect este art. 175 alin. (1) din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД): prin efectuarea licitației publice se sting toate ipotecile asupra imobilului, precum și toate drepturile reale constituite după prima ipotecă. Concluzia greșită este „deci imobilul iese curat“.
Prevederea are o limită internă în timp. Tot ce vine după prima ipotecă cade. Tot ce vine înaintea ei rămâne. Dreptul de folosință al unui părinte, o locațiune înscrisă pe termen lung, o servitute în favoarea unui imobil vecin: dacă sunt anterioare primei ipoteci, supraviețuiesc licitației și îl obligă pe cumpărător.
Și nu este o raritate. Locuința debitorului este insesizabilă dacă el și apropiații lui nu mai au alta, iar protecția dispare când asupra imobilului există o ipotecă în favoarea creditorului urmăritor. Adică aproape fiecare locuință ajunsă la licitație publică a fost ipotecată, iar prima ipotecă rareori este primul act înscris în fișa imobilului.
Locațiunea are propriul regim: înscrisă după prima ipotecă, nu este opozabilă, iar punerea în posesie se face și împotriva chiriașului. Înscrisă înaintea ei, îl obligă pe cumpărător pe toată durata. Neînscrisă, dar cu dată certă, îl obligă până la un an. Cum arată dreptul de folosință din interior: imobil cu drept de folosință înscris.
⚠️ Și lucrul cel mai important în practică: anunțul conform art. 487 alin. (1) CPC trebuie să indice proprietarul, descrierea, dacă imobilul este ipotecat, dacă există drepturi reale limitate, cereri de chemare în judecată înscrise, sechestre și contracte de locațiune, prețul de pornire și datele. Dar numai dacă există, nu și de când sunt față de ipotecă. Cele mai noi două anunțuri din Varna din portalul Camerei Executorilor Judecătorești Privați (КЧСИ), verificate la 4 septembrie 2026, au câmpul pentru sarcini gol.
Cea mai scumpă neînțelegere
din temă.
Jumătate dintre site-urile juridice scriu că sechestrele se ridică din oficiu sau se radiază odată cu intrarea în vigoare a încheierii. Ambele sunt greșite, iar textul citat nu vorbește deloc despre sechestre.
Curtea Supremă de Casație (Върховният касационен съд) s-a pronunțat expres: sechestrele înscrise nu se radiază după desfășurarea licitației publice, în afara cazurilor prevăzute expres de lege (Hotărârea interpretativă nr. 1/2015 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial (ОСГТК), pronunțată la 10 iulie 2018, pct. 3).
Motivul este de protecție: sechestrul îl apără pe creditorul urmăritor, dacă vânzarea cade și imobilul se întoarce la debitor. Au dreptul să ceară radierea autoritatea sau persoana care a instituit sechestrul, nu cumpărătorul ca atare. El poate depune o cerere la judecătorul de înscrieri după intrarea în vigoare a încheierii, dar pe riscul său, și îi revine lui sarcina de a dovedi că procedura s-a încheiat și că nu există creditori nesatisfăcuți.
Consecința este financiară, nu teoretică. Cât timp sechestrul rămâne în fișa imobilului, nicio bancă nu finanțează revânzarea și niciun cumpărător nu plătește pe baza unui asemenea certificat de sarcini. Cumpărătorul este proprietarul unui bun pe care nu îl poate vinde.
Două săptămâni, cu fonduri proprii
Garanția de participare (задатък) este de 10% din prețul de pornire, se depune înainte de ofertare și se pierde în caz de neplată. Fiecare ofertant are dreptul la o singură ofertă. Termenul pentru plata întregului preț este de 14 zile de la încheierea licitației, iar pentru următorul clasat, dacă primul nu plătește, legea a rămas la o săptămână, pentru că la prelungirea din 2017 corecția acolo a fost omisă.
De aici rezultă și de ce banca practic dispare. Lanțul la un credit ipotecar este semnătură, înscriere, certificat de sarcină înscrisă, tragere, și durează între cinci și zece zile lucrătoare doar după tranzacție. Aici nu există o tranzacție pe care să se constituie ipoteca înainte ca prețul să fie plătit integral. Banca ar trebui să finanțeze o achiziție la care nu se știe dinainte ce sumă va câștiga licitația, termenul este de paisprezece zile calendaristice și asupra imobilului poate rămâne înscris un sechestru.
De aceea licitația publică este practic o piață pentru cumpărători cu fonduri proprii. Imobilul are o reducere de douăzeci la sută, dar se plătește integral în două săptămâni. Cele două propoziții sunt o singură propoziție. Cum funcționează lanțul obișnuit: creditul ipotecar.
Ați plătit totul
și încă nu sunteți proprietar.
Conform art. 496 alin. (2) CPC, cumpărătorul dobândește drepturile de la data intrării în vigoare a încheierii de adjudecare (постановление за възлагане). Nu de la plată și nu de la încheierea însăși. Între plata întregului preț și proprietate se află un termen de contestare de două săptămâni, iar dacă se depune contestație, o perioadă nedeterminată, pentru că legea nu stabilește un termen pentru tribunalul regional.
Iar dobândirea este derivată: „toate drepturile pe care debitorul le-a avut“. A avut o cotă ideală, primiți o cotă ideală. N-a avut nimic, primiți nimic. La un imobil în coproprietate, conform art. 500 CPC, se vinde doar cota ideală a debitorului, adică deveniți coproprietar cu necunoscuți.
Dacă ulterior se stabilește că debitorul nu a fost proprietar, art. 499 CPC îi dă cumpărătorului dreptul să ceară înapoi prețul plătit. Calea inversă există, dar trece printr-o acțiune în revendicare, o hotărâre definitivă, un titlu executoriu separat și recuperare. Taxa executorului, impozitul local și ceea ce s-a investit în renovare nu se restituie pe această cale de nimeni.
Punerea în posesie se face împotriva oricărei persoane care deține imobilul, iar aceasta se poate apăra doar printr-o acțiune în revendicare. Numai că un termen pentru punerea în posesie nu există: legea spune că se efectuează, nu când. Iar împotriva unei persoane cu temei opozabil, adică drept de folosință sau locațiune anterioare primei ipoteci, punerea în posesie nu are niciun efect.
Imobilul este mai ieftin. Ziua este mai scumpă.
Cheltuielile peste preț sunt în întregime în sarcina cumpărătorului: taxa pentru încheierea de adjudecare 1,5% din prețul de vânzare, cu plafon de 1 533,88 EUR plus TVA, impozitul local la dobândire 3% pentru Varna, înscrierea 0,1% și punerea în posesie 1% plus TVA, dacă imobilul este locuit.
Același imobil, același preț de 100 000 EUR în Varna. La licitația publică: 4 900 EUR, adică 4,90%. Cu punerea în posesie: 6 100 EUR, adică 6,10%. La o tranzacție notarială: 3 665 EUR, adică 3,67%. Diferența este de 1 234,51 EUR în favoarea tranzacției notariale, iar cu punerea în posesie de 2 434,51 EUR.
Motivul este taxa pentru adjudecare: 1,5% din preț este mai mult decât taxa notarială pentru același preț, chiar și după plafon. Și un detaliu care răstoarnă așteptarea privind cota: pentru Varna impozitul local este de 3%, maximul legal, majorat prin hotărârea consiliului municipal. Cifra de 2,5%, care apare în articolele generale, nu este cea din Varna.
Cât rămâne din reducere la cumpărarea la prețul de pornire: circa 16% la prima licitație și circa 33% la cea nouă. La licitarea până la plafonul legal, însă, ajungeți cu 8,6% peste evaluare. Cum se nasc cele cinci cifre diferite pentru același imobil: prețul real.
175 din 1 444.
Locul al doilea în țară.
Captură a portalului Camerei Executorilor Judecătorești Privați din 4 septembrie 2026: în total pentru țară 1 444 de imobile anunțate, dintre care Varna 175, față de 137 pentru Burgas, 50 pentru Plovdiv și 38 pentru municipiul Sofia. Varna are de 4,6 ori mai multe decât municipiul Sofia.
⚠️ Cifra este o captură dintr-o singură zi, nu un volum anual: imobilele anunțate se schimbă continuu. Dar ordinul de mărime spune destul, și anume că nu este o excepție, ci o piață paralelă, cu aproximativ o sută șaptezeci de obiecte în oraș într-o zi oarecare.
Și trei termene pe care sursele le încurcă sistematic. Prețul de pornire: o parte dintre portaluri dau 75%, cel în vigoare este 80%. Termenul de plată: dau o săptămână, legea dă două din 2017. Termenul de contestare a încheierii: o parte dintre portaluri dau o săptămână, legea dă două din 2019.
Separat, o diferență fiscală care nu se vede din anunț: la un debitor înregistrat conform Legii privind TVA (ЗДДС), taxa este inclusă în preț. Persoana înregistrată beneficiază de credit fiscal, persoana fizică nu. Pentru același imobil la același preț, o firmă și o persoană fizică plătesc un preț real diferit, iar diferența poate ajunge la 20%. Este deosebit de frecvent la ateliere, spații comerciale și locuri de parcare.
Întrebări frecvente
Se sting toate sarcinile la licitația publică?
Nu. Conform art. 175 alin. (1) din Legea obligațiilor și contractelor, prin efectuarea licitației publice se sting toate ipotecile asupra imobilului, precum și drepturile reale constituite după prima ipotecă. Drepturile constituite înaintea primei ipoteci rămân și îl obligă pe cumpărător. Întrucât aproape fiecare locuință ajunsă la licitație publică a fost ipotecată, prima ipotecă are întotdeauna o dată, iar tot ce a fost înscris înaintea ei supraviețuiește licitației.
Se radiază sechestrul odată cu licitația publică?
Nu. Prin Hotărârea interpretativă nr. 1/2015 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial a Curții Supreme de Casație, pronunțată la 10 iulie 2018, s-a stabilit că sechestrele înscrise nu se radiază după desfășurarea licitației publice, în afara cazurilor prevăzute expres de lege. Au dreptul să ceară radierea autoritatea sau persoana care a instituit sechestrul, nu cumpărătorul ca atare. Cât timp sechestrul rămâne în fișa imobilului, imobilul este practic de nevândut și nefinanțabil.
Poate fi cumpărat cu credit ipotecar un imobil de la licitația publică?
În practică, foarte greu. Termenul pentru plata întregului preț este de paisprezece zile de la încheierea licitației, iar la un credit ipotecar înscrierea ipotecii și tragerea au loc după tranzacție. Aici nu există o tranzacție pe care să se constituie ipoteca înainte ca prețul să fie plătit integral. În plus, nu se știe dinainte ce sumă va câștiga licitația, iar asupra imobilului poate rămâne înscris un sechestru. De aceea licitația publică este practic o piață pentru cumpărători cu fonduri proprii.
De la ce preț începe licitația și până unde poate ajunge?
Prețul de pornire la prima licitație publică este de 80 la sută din evaluarea expertului, iar la noua licitație de 90 la sută din cel de la prima, adică 72 la sută din evaluare. O ofertă cu mai mult de 30 la sută peste prețul de pornire este nulă, adică la o pornire de 80 la sută licitația poate ajunge legal până la 104 la sută din evaluare. Reducerea normativă dispare la un singur ofertant concurent.
Un certificat, înainte de garanție
Scoateți un certificat de sarcini și verificați două lucruri: dacă există un sechestru înscris și care este data primei ipoteci. Tot ce a fost înscris înaintea ei rămâne problema dumneavoastră, iar anunțul nu vă va spune. Garanția este de 10% și se pierde, adică verificarea costă cu două ordine de mărime mai puțin decât greșeala.
Trimiteți-ne anunțul și fișa imobilului. Vă returnăm care sarcini cad, care rămân și cât costă ziua în care imobilul devine al dumneavoastră.
Acest material nu este consultanță juridică și nu este o recomandare de a participa la o licitație concretă. Cazul concret se verifică de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.